Biens sans maître : une meilleure information

La simplification de la gestion des successions passe par une meilleure transmission et publication des informations relatives aux successions vacantes et aux biens « sans maître ».

Ainsi, du point de vue des pouvoirs publics, l'administration fiscale doit maintenant transmettre au maire ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre, à leur demande, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d'acquisition des biens « sans maître ».

Cela concerne, d’une part, les immeubles faisant partie d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans (ou 10 ans sous certaines conditions) où aucun successible ne s'est présenté et pour lesquels la commune justifie d'un doute légitime sur l'identité ou sur la vie du propriétaire.

Pour rappel, ce délai d’ouverture de la succession est ramené à 10 ans lorsque l’immeuble se situe dans le périmètre :

• d'une grande opération d'urbanisme ;
• d'une opération de revitalisation de territoire ;
• d’une zone France ruralités revitalisation ;
• d’un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Cette transmission d’informations concerne, d’autre part, les immeubles qui n'ont pas de propriétaire connu et dont les taxes foncières n’ont pas été payées depuis plus de 3 ans (ou acquittées par un tiers).

Successions vacantes : le rôle de la DNID renforcé

Lorsqu’une succession est vacante, sous réserve que le juge soit saisi en ce sens, c’est la Direction nationale d’intervention domaniale (DNID) qui en assure la gestion. Pour rappel, une succession est considérée comme vacante lorsque :

• personne ne réclame la succession et qu’il n'y a pas d'héritier connu ;
• tous les héritiers connus ont renoncé à la succession ;
• les héritiers connus n'ont pas opté, de manière tacite ou expresse, après l'expiration d'un délai de 6 mois depuis l'ouverture de la succession.

La gestion de la succession fait, au fur à mesure de son déroulé, l’objet d’une publicité régulière.

Ainsi, la loi élargit les modalités de publicité : en parallèle à leur publication par la presse ou par un service de presse en ligne d’annonces légales, la publicité peut également être assurée sur le site internet de la DNID. Sont ainsi concernés :

• l’ordonnance de curatelle du juge qui désigne la DNID comme curateur de la succession vacante ;
• l’avis au tribunal, par le curateur, de l’établissement de l’inventaire estimatif de l’actif et du passif de la succession ;
• le projet de règlement du passif établi par la DNID ;
• le dépôt du compte établi par la DNID afin de retracer les opérations réalisées.

De plus, les pouvoirs de la DNID, en tant que curateur, sont élargis.

En effet, jusqu’à présent, la DNID ne pouvait vendre les immeubles d’une succession qu’à la condition que la vente des biens meubles soit insuffisante pour apurer le passif.

La logique applicable aujourd’hui est assouplie : la DNID pourra vendre aussi bien les meubles que les immeubles afin d’apurer le passif. Autrement dit, la hiérarchisation entre les 2 types de biens disparaît puisqu’il n’est plus nécessaire que le fruit de la vente des meubles soit insuffisant pour vendre un immeuble.

Notez que, dans ce cadre, la DNID pourra mandater quelqu’un afin de signer un acte de vente.

Sortie de l’indivision : le rôle du juge renforcé

Les pouvoirs du juge sont également élargis.

Ainsi, en cas d’urgence et lorsque l’intérêt commun le justifie, il peut autoriser un indivisaire à conclure seul l’acte de vente d'un bien indivis.

De même, le champ du partage judiciaire est élargi. Le juge peut ainsi recevoir des demandes tendant à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions, mais également des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins.

Concernant le partage, une demande peut être faite en ce sens :

• si l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ;
• en cas de contestations sur la manière de procéder ou de terminer ledit partage ;
• lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé par le juge en présence d’un indivisaire absent, hors d’état de manifester sa volonté ou défaillant.

Concernant les autres demandes, le partage judiciaire peut être demandé :

• en cas de complexité des opérations de liquidation, malgré l'absence d'indivision entre les parties ;
• lorsque, en cours d'instance, il apparaît qu'il n'existe pas ou plus d'indivision entre les parties.

Assainissement cadastral : des nouveautés pour la Corse

Pour rappel, il est possible d’être reconnu comme le propriétaire d’un immeuble grâce à la prescription acquisitive, à condition de posséder le bien en question de manière continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Cette prescription acquisitive est normalement de 30 ans ou, par exception et sous conditions, de 10 ans.

Pour un immeuble en Corse, un acte notarié de notoriété constatant une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive fait foi de la possession sauf preuve contraire.

Il est prévu que cet acte ne peut être contesté que dans un délai de 5 ans à compter de la dernière des publications de cet acte.

La loi a modifié ces modalités de publicité. Ainsi, le délai commence à courir à compter de la dernière des publications de l’acte par voie d'affichage dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien, sur un site internet et au service de la publicité foncière.

Si une indivision est constatée dans ces circonstances, des règles de majorité particulières s’appliquent. Ainsi, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis, et non des 2/3 comme c’est le cas en règle générale, peuvent :

• effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
• donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
• vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
• conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

De même, il faut réunir le consentement du ou des indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis afin d’effectuer tout acte qui ne relève pas de l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que la vente des meubles pour payer les dettes et les charges.

Les modalités concrètes de ces actes ont été détaillées.

Concrètement, le ou les indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis doivent exprimer au notaire leur intention de procéder à la vente ou au partage du bien indivis.

Dans un délai d'un mois, le notaire doit à la fois :

• faire signifier le projet d'aliénation ou de partage aux autres indivisaires ;
• publier le projet dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d'affichage et sur un site internet.

Les autres indivisaires ont alors 3 mois à compter de la signification pour s’opposer au projet. Le notaire doit, le cas échéant, constater cette opposition par procès-verbal.

En cas d’opposition, il revient au juge d’autoriser ou non le projet.

Pour finir, l'aliénation ou le partage sont opposables à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Provision pour dépréciation de fonds de commerce : quelques rappels

Le fonds de commerce regroupe un ensemble d’éléments, réunis par une entreprise en vue d’exercer une activité commerciale. Il comprend à la fois :

• des éléments corporels (matériel, marchandises) ;
• des éléments incorporels (droit au bail, marques, licences, autorisations administratives) ;
• et un fonds commercial, qui regroupe les éléments non individualisés contribuant à l’activité (clientèle, notoriété, nom commercial, parts de marché, etc.).

Lorsque la rentabilité de l’activité diminue, la valeur du fonds de commerce peut être affectée. Dans ce cas, une dépréciation peut être envisagée, à l’issue d’un test réalisé non pas élément par élément, mais au niveau global du fonds ou du groupe d’actifs auquel il appartient.

En pratique, les éléments composant le fonds ne sont généralement pas testés isolément, car ils ne génèrent pas de flux de trésorerie indépendants. Une exception existe toutefois si un actif est destiné à être vendu ou abandonné, ou si sa valeur de marché excède sa valeur comptable.

Dépréciation : un principe admis fiscalement sous conditions

En principe, une dépréciation du fonds de commerce est fiscalement déductible, à condition :

• qu’elle soit constatée en comptabilité ;
• qu’elle respecte les règles d’évaluation comptables ;
• qu’elle concerne des faits intervenus au cours de l’exercice ;
• que la perte de valeur soit réelle et probable.

À chaque clôture, l’entreprise doit vérifier s’il existe des indices laissant penser qu’un actif a perdu de la valeur. Ces indices peuvent être :

• externes : évolution défavorable du marché, baisse de la valeur de marché, etc. ;
• internes : dégradation des performances, baisse du chiffre d’affaires, du résultat, de la trésorerie, etc..

Par exemple, une baisse significative d’activité ou de résultats peut constituer un signal d’alerte. Toutefois, aucun seuil chiffré n’est imposé : une variation de 10 % peut être significative dans certains cas, et pas dans d’autres.

L’analyse dépend donc du contexte propre à chaque entreprise.

Lorsqu’un fonds commercial n’est pas amorti, un test de dépréciation doit être réalisé chaque année, même en l’absence d’indice.

En période de forte instabilité économique, si le risque de perte de valeur est jugé faible (par exemple après une analyse de sensibilité), il est admis de ne pas recalculer la valeur actuelle et de conserver celle retenue précédemment.

Réaliser un test de dépréciation

Le test consiste à comparer :

• la valeur nette comptable (VNC) ;
• et la valeur actuelle, définie comme la plus élevée entre :
  • la valeur vénale (prix de marché) ;
  • la valeur d’usage (flux futurs attendus).

Il est impératif d’examiner les deux valeurs : se limiter à la seule valeur vénale expose à un risque de remise en cause fiscale.

En pratique, si la valeur vénale est supérieure ou égale à la VNC, aucune dépréciation n’est constatée. Dans le cas contraire, il convient de déterminer la valeur d’usage. La valeur retenue est la plus élevée des deux (vénale ou usage). Si cette valeur est inférieure à la VNC, une dépréciation est constatée.

L’évaluation repose généralement sur plusieurs approches combinées :

• barèmes sectoriels (pourcentage du chiffre d’affaires ou de l’excédent brut d’exploitation) ; • méthodes des multiples ;
• actualisation des flux de trésorerie ;
• analyse qualitative. Une méthode fondée uniquement sur le chiffre d’affaires est insuffisante : elle ne reflète pas toujours la rentabilité, ni le caractère temporaire d’une baisse d’activité.
   

Un seuil minimal pour constater une dépréciation ?

Aucun seuil chiffré n’est imposé par les textes.

Même une dépréciation de faible montant peut être comptabilisée dès lors qu’elle résulte d’une évaluation conforme aux règles comptables.

En pratique, certaines entreprises ne constatent les dépréciations que si elles sont significatives, en application du principe d’importance relative. Cette appréciation dépend :

• de l’impact potentiel sur les décisions des utilisateurs des comptes ;
• et du contexte global de l’entreprise.

Il n’existe donc aucun pourcentage automatique permettant de déterminer ce qui est significatif.

Focus sur une décision récente

Dans une affaire récente concernant une officine de pharmacie, une entreprise constate une dépréciation de son fonds de commerce en se fondant sur une baisse de chiffre d’affaires.

La méthode utilisée ici est la suivante :

• valorisation basée sur un pourcentage du chiffre d’affaires ;
• baisse d’activité d’environ 13 % ;
• dépréciation comptabilisée représentant moins de 10 % de la valeur du fonds.

La déduction fiscale a été refusée pour deux raisons principales :

la diminution d’activité n’a pas été considérée comme suffisamment marquée au regard du contexte global (évolution de la structure, rémunération, comparabilité des données) ;

la valeur vénale reposait uniquement sur un barème sectoriel, sans autre méthode complémentaire.

Résultat : le juge a considéré que la valeur du fonds n’avait pas réellement diminué.

Ce qu’il faut retenir ici est qu’une dépréciation doit être solidement justifiée.

En pratique, il est fortement recommandé :

• de recourir à un professionnel de l’évaluation ;
• de croiser plusieurs méthodes ;
• de documenter précisément les hypothèses retenues.

Une simple baisse de chiffre d’affaires ne suffit pas à démontrer une perte de valeur. Il faut établir une dégradation durable et significative des perspectives économiques.

Si la dépréciation n’est pas jugée conforme aux règles comptables :

• elle est rejetée en comptabilité ;
• et donc automatiquement non déductible fiscalement.

En conclusion, la dépréciation d’un fonds de commerce repose sur une logique globale et rigoureuse :

• identification d’un indice de perte de valeur ;
• évaluation fondée sur plusieurs méthodes ;
• comparaison entre valeur vénale et valeur d’usage ;
• documentation solide.

En pratique, l’enjeu principal n’est pas le montant de la dépréciation, mais la qualité de la démonstration de la perte de valeur.

Pompes à chaleur air/air : c’est parti pour la TVA à 5,5 %

Pour mémoire, relèvent du taux réduit de TVA de 5,5 %, les prestations de rénovation énergétique qui répondent aux conditions suivantes :

• elles sont effectuées dans des locaux achevés depuis au moins 2 ans ;
• les locaux sont affectés ou destinés à être affectés, à l'issue des travaux, à un usage d'habitation ;
• ces prestations portent sur la pose, l'installation, l'adaptation ou l'entretien de matériaux, d'équipements, d'appareils ou de systèmes ayant pour objet d'économiser l'énergie ou de recourir à de l'énergie produite à partir de sources renouvelables par l'amélioration :
  • de l'isolation thermique ;
  • du chauffage et de la ventilation ;
  • de la production d'eau chaude sanitaire.

Un arrêté conjoint des ministres chargés du Budget, du Logement et de l'Énergie précise la nature et le contenu des prestations, ainsi que les caractéristiques et les niveaux de performance des matériaux, équipements, appareils et systèmes concernés.

La loi de finances pour 2026 intègre dans cette liste des équipements éligibles au taux de TVA de 5,5 % les pompes à chaleur air/air qui répondent à des critères de performance environnementale et de durabilité appréciés sur leur cycle de vie.