Local à usage exclusif de bureaux : quel bail ?

Location à usage de bureaux = bail professionnel (par principe). Lorsqu’une entreprise exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole, elle peut recourir à un « bail professionnel ».

Location à usage de bureaux = bail commercial : pour quel intérêt ? Le bail professionnel est moins protecteur pour le locataire que le « bail commercial » car il ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail. Certaines entreprises préfèrent alors parfois louer un local sous le régime du « bail commercial ».

Bail commercial et local à usage exclusif de bureaux : un loyer (dé)plafonné ?

Bail commercial = loyer plafonné... En matière de bail commercial, si la fixation du loyer commercial initial est libre, son évolution est encadrée. Que ce soit au cours ou au moment du renouvellement du bail, le montant du loyer ne peut pas, en effet, dépasser un plafond, sauf s’il y a une modification des facteurs locaux de commercialité.

… pour protéger le locataire. Le loyer commercial est en principe plafonné pour éviter que le locataire ne se retrouve avec un loyer trop augmenté au moment du renouvellement du bail.

Il existe des exceptions ! Mais la Loi prévoit un certain nombre de cas dans lesquels le loyer peut être déplafonné. Le loyer sera donc fixé « à la valeur locative » et devra être cohérent avec les loyers des locaux similaires environnants.

Local à usage exclusif de bureaux = pas de loyer plafonné ! L’un des cas de déplafonnement vise les loyers des « locaux à usage exclusif de bureaux ». Ainsi, pour ces locaux, le plafonnement du loyer ne s’applique pas (notez que c’est la seule règle du régime des baux commerciaux qui ne s’applique pas pour ces locaux).

« À usage exclusif de bureaux » ? La Loi ne définit pas la notion de local à usage exclusif de bureaux. Voici quelques exemples qui permettent d’illustrer cette notion, retenus par les juges.

Exemple 1. La notion d’usage exclusif de bureau découle de la destination du local prévue au bail et non de l’usage qui est fait du local par le locataire.

Exemple 2. La notion d’usage exclusif de bureaux ne signifie pas qu’il n’est pas possible de recevoir de la clientèle dans le local, dès lors que le local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises.

Incendie dans le local commercial : le locataire est responsable

Incendie = conséquence sur le bail commercial. Lorsqu’un incendie se déclare dans un local commercial qui est loué, il y a des conséquences juridiques pour le bail commercial. Ces conséquences vont varier selon l’ampleur des dégâts causés par l’incendie.

Qui est responsable ? La Loi prévoit que le locataire est responsable en cas d’incendie. Toutefois, il existe 3 situations dans lesquelles il peut s’exonérer de sa responsabilité, à savoir lorsque :

• l’incendie survient suite à un « cas fortuit » ou un « cas de force majeure » ;
• l’incendie a pour origine un vice de construction ;
• l’incendie a pour origine un feu provenant d’un bâtiment voisin.

Cas fortuit ou cas de force majeure. Pour qu’il y ait un cas fortuit ou cas de force majeure, il faut que l’incendie présente un caractère « irrésistible, imprévisible et extérieur ».

Incendie criminel. Lorsque l’incendie est d’origine criminelle, l’incendie est un « cas fortuit » à condition que le locataire n’ait pas commis de négligence ayant facilité l’incendie. Commet une négligence, par exemple, le locataire qui ne ferme pas les volets et ne prend pas de mesure particulière pour protéger son local commercial.

Vice de construction. Lorsque l’incendie a pour origine un vice de construction, le locataire est exonéré de responsabilité. Notez qu’un vice de construction qui propage l’incendie, mais n’en est pas la source, n’exonère pas un locataire de sa responsabilité.

Incendie provenant du voisinage. Lorsque l’incendie a pour origine un feu provenant d’un bâtiment voisin, la responsabilité du locataire est écartée. Lorsque la cause de l’incendie est indéterminée, le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l’incendie, ces derniers ayant droit à des indemnités.

Attention ! En dehors de ces situations, le locataire engage sa responsabilité, même s’il prouve qu’il n’a pas commis de faute.

Quand il y a plusieurs locataires. Lorsqu’un immeuble est détruit par un incendie et qu’il y a plusieurs locataires, ceux-ci sont tous responsables, proportionnellement à la valeur locative du local qu’ils louaient. Toutefois, un locataire peut voir sa responsabilité écartée lorsqu’il prouve que l’origine de l’incendie n’est pas située dans son local.

Incendie dans le local commercial : l’indemnisation du bailleur

Locataire responsable = bailleur indemnisé. Le locataire qui ne peut s’exonérer de sa responsabilité doit indemniser le bailleur pour le préjudice subi du fait de l’incendie.

Quelle réparation ? L’indemnisation du bailleur correspond aux sommes que celui-ci peut exiger pour la remise en état des lieux loués dans leur état antérieur. Par conséquent, le bailleur ne peut pas exiger que le locataire prenne en charge des travaux de mise à des normes qui n’existaient pas avant l’incendie.

À noter. Outre les frais de remise en état, le bailleur peut être indemnisé de la perte de gain suite à l’incendie, c’est-à-dire de la perte de loyer durant les travaux de reconstruction.

Incendie dans le local commercial : les conséquences

Exonération de responsabilité = conséquences sur le bail commercial. Lorsque le locataire est exonéré de sa responsabilité, il faut faire le point sur l’état du local commercial. 2 hypothèses peuvent alors survenir :

• soit le local est totalement détruit ;
• soit le local est partiellement détruit.

Quand le local est totalement détruit. Dans cette hypothèse, le bail commercial est résilié de plein droit.

Quand le local est partiellement détruit. Dans cette hypothèse, le locataire peut :

• solliciter une résiliation du bail commercial ;
• demander une diminution du loyer.

À noter. Les juges estiment parfois qu’un local est totalement détruit alors même que matériellement ce n’est pas le cas. Cette situation peut se rencontrer, par exemple, dans les hypothèses suivantes :

• un locataire loue plusieurs bâtiments : si un incendie détruit seulement le bâtiment principal, le bail est résilié de plein droit si les locaux subsistants ne permettent pas l’exploitation des lieux ;
• le coût des travaux de remise en état est excessif pour assurer l’usage auquel le local est destiné.

Convention d’occupation précaire : une réglementation spécifique

Bail = ordre public. Par principe, notamment pour protéger les locataires, une réglementation d’ordre public s’applique pour les baux d’habitation et pour les baux commerciaux.

Echapper aux règles d’ordre public, (im)possible ? Il existe cependant certaines situations où les parties peuvent avoir besoin de mettre à disposition des locaux d’habitation ou commerciaux sans pour autant que les contrats soient soumis aux règles d’ordre public. Une des solutions qui s’offre aux parties est alors de conclure une convention d’occupation précaire (COP).

Convention d’occupation précaire. Que ce soit pour le logement ou pour du commerce, les conditions suivantes doivent être réunies pour la validité d’une convention d’occupation précaire :

• l’occupation des lieux est par nature précaire et elle peut donc s’arrêter à tout moment ;
• l’occupation dépend d’un évènement extérieur aux parties ;
• le montant de la « redevance » doit être modique ;
• la convention d’occupation précaire ne doit pas viser à échapper aux régimes d’ordre public évoqués ci-dessus.

COP au lieu d’un bail d’habitation. Il est possible de rédiger une COP dans le cas, par exemple, d’un problème administratif lors d’une vente immobilière qui retarde la signature. Le vendeur peut permettre à son acquéreur d’occuper le bien en attendant le déblocage des fonds, la réponse à un droit de préemption ou tout autre raison extérieure. Il s’agit d’un service rendu pour lui éviter de se retrouver à la rue quelques semaines ; soit la situation se débloque et la vente est signée (l’occupant devient ainsi propriétaire), soit, par exemple, la mairie préempte, dans ce cas, l’acquéreur devra quitter les lieux sans délai.

Pour la petite histoire… Il a été jugé qu’une convention d’occupation précaire conclue afin de permettre à l’acheteur d’un bien immobilier d’occuper celui-ci jusqu’à la signature de la vente définitive, elle-même subordonnée à l’obtention d’un prêt, était parfaitement valable, dès lors qu’elle était conclue dans des circonstances particulières et indépendantes de la seule volonté des parties.

Dès lors, la convention signée n’avait pas à être requalifiée en bail d’habitation classique, et était parfaitement valable.

Attention ! Cette situation peut être relativement risquée et doit donc être évitée autant que possible. Elle est toutefois pratiquée quand il n’y a pas d’autre solution simple.

COP au lieu d’un bail commercial. Il est possible de recourir à une convention d’occupation précaire dans le cas de l’attente d’une expropriation, d’une démolition, ou encore de la préemption d’une commune notamment. Il est possible d’imaginer d’autres situations, dès lors qu’il existe un caractère précaire qui soit extérieur à la volonté des parties.

Exemple. Le caractère précaire peut résulter de la volonté de la commune de détruire un bâtiment. Le temps que le projet voie effectivement le jour, il est possible de conclure une COP pour la location de ce bâtiment.

Convention d’occupation précaire : une réglementation dérogatoire

COP : quelle réglementation ? Le régime de ce contrat est ainsi largement dérogatoire. Ni les baux d’habitation, ni les baux commerciaux ne s’appliquent. Par conséquent, seules les règles générales prévues par le Code civil s’appliquent, ce qui peut s’avérer insuffisant. Les parties ont donc tout intérêt à organiser de façon plus précise leurs relations contractuelles surtout si l’occupation des lieux est amenée à durer (répartition des charges, possibilité de sous-location ou non du local, etc.).

La précarité. La précarité doit exister au moment de la signature de la convention d’occupation précaire.

Focus sur la « redevance ». La redevance (attention, il ne faut pas parler de « loyer ») devra être modique. Bien entendu, il est aussi possible de ne pas exiger de redevance. En présence d’une redevance équivalente au montant d’un loyer, une convention d’occupation précaire pourra être requalifiée en bail d’habitation ou commercial, selon les cas.

Convention d’occupation précaire : à durée indéterminée ? La clause selon laquelle la convention d’occupation précaire est à durée indéterminée est tout à fait valable.

La fin de la convention d’occupation précaire. Lors de la rédaction de la convention, il est important de prévoir la fin du contrat. Dans la plupart des cas, comme l’attente d’une expropriation ou d’une démolition, l’occupant doit quitter les lieux dès notification de la survenue de l’évènement prévu. L’occupant peut aussi quitter les lieux de lui-même, avant la survenue de l’évènement.

Un délai de préavis. La convention d’occupation précaire peut prendre fin sans qu’il soit nécessaire de respecter un délai de préavis. Bien entendu, si un tel délai a été contractuellement prévu, il faut le respecter.

Bail dérogatoire : à quoi déroge-t-il ?

Un bail commercial… Le bail commercial est un bail réglementé et protégé par des règles très protectrices pour le locataire qui forment le « statut des baux commerciaux ». Ce statut prévoit notamment un droit très important appelé « droit au renouvellement du bail ».

… dérogatoire aux statuts des baux commerciaux. Il est possible d’éviter les règles protectrices du statut des baux commerciaux dans le cadre d’un bail dérogatoire. Mais pour cela, il faut être particulièrement vigilant quant à sa rédaction pour éviter, en cas de litige, que le juge considère qu’il faut en définitive faire application du statut des baux commerciaux.

Bail rural/bail dérogatoire. Le juge a récemment rappelé que la mise à disposition de terrains agricoles à une société pour y héberger ses chevaux peut constituer un bail dérogatoire, dès lors que le bailleur n’y a consenti que pour la seule activité de gardiennage des chevaux, qui ne constitue pas, à elle seule, une activité agricole. Peu importe, à ce sujet, que la société exerce habituellement une activité de gardiennage et d’élevage de chevaux en vue de leur exploitation.

Bail dérogatoire : les conditions à respecter

Une condition de durée. Un bail dérogatoire ne peut pas dépasser une durée de 3 ans. Notez qu’un même bailleur et un même locataire peuvent signer plusieurs baux dérogatoires successifs, sous réserve que la durée totale de ces baux ne dépasse pas 3 ans.

Une condition de volonté. Il est impératif de signer un contrat mentionnant expressément qu’il s’agit d’un bail dérogatoire. Ce contrat doit être signé avant l’entrée dans les lieux du locataire. Un commerçant qui entrerait dans un local commercial sans bail dérogatoire écrit se verra, en effet, appliquer le statut des baux commerciaux.

À noter. Un bail dérogatoire peut être signé même si le locataire avait déjà occupé le local au titre d'un bail commercial. Toutefois, le bail commercial doit être résilié.

État des lieux. Il faut impérativement qu’un état des lieux d’entrée et de sortie ait été rédigé, de la même manière que pour un bail commercial classique.

Fin du bail. À la fin du bail dérogatoire, il est possible de faire plusieurs choix :

• si le bail a été conclu pour une durée inférieure à 3 ans, il est possible de signer un nouveau bail dérogatoire, sous réserve que la durée totale des baux dérogatoires successifs (conclus entre un même bailleur et un même locataire) ne dépasse pas la limite de 3 ans ;
• si le bailleur s’oppose au maintien du locataire dans les lieux, il a 1 mois, à compter de la fin du bail dérogatoire, pour en informer son locataire ;
• le bail dérogatoire peut se transformer en bail commercial, soit d’un commun accord exprès des parties (le bail est donc écrit), soit tacitement : dans cette hypothèse, le locataire et le bailleur ne font rien et dès la fin d’un délai d’un mois après l’expiration des 3 ans, le bail commercial commence ; il s’agira d’un bail verbal de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de donner congé au bout de 3 et 6 ans ; à l’issue de ce bail, le locataire aura droit au renouvellement du bail, s’il remplit les conditions légales.

Départ anticipé ? Le bailleur ou le locataire ne peuvent pas résilier par anticipation un bail dérogatoire. Si le locataire quitte le local avant la fin du bail dérogatoire, il doit donc payer les loyers jusqu’au terme du contrat.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que la société bailleresse qui met en demeure son locataire de quitter les lieux à l’expiration de son bail dérogatoire n’est pas tenue de faire figurer sur la mise en demeure les mentions que toute personne immatriculée au RCS est en principe tenue de mentionner sur ses correspondances (comme son numéro d’immatriculation, sa forme sociale, etc.). Même si le défaut de telles mentions est puni d’une amende, le juge a estimé que cela n’annulait pas la mise en demeure, qui demeurait parfaitement valable.

Les intérêts du bail dérogatoire

Pour le locataire. Le bail est de plus courte durée et il peut ainsi « tester » son activité. En outre, alors que pour un bail commercial, le locataire doit obligatoirement avoir enregistré son activité au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers, cette obligation n’existe pas pour un bail dérogatoire.

Pour le bailleur. Le bail dérogatoire est plus souple qu’un bail soumis au statut des baux commerciaux. Ainsi, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail et le bailleur n’a pas à lui verser d’indemnités d’éviction.

Bail commercial et état des lieux : depuis le 20 juin 2014

Rendre l’état des lieux obligatoire : quel intérêt ? La réglementation du bail commercial est basée sur un équilibre relatif entre bailleur et preneur. Or, aujourd’hui, il est constaté que le bail commercial est presque devenu un contrat d’adhésion entre les bailleurs professionnels et les locataires. Le bailleur peut alors se permettre d’imposer ses conditions à un locataire qui n’est pas toujours au courant des subtilités de la réglementation des baux commerciaux. Protéger le locataire d’éventuels abus du bailleur était donc l’objectif de la Loi Pinel.

Depuis le 20 juin 2014 : l’état des lieux, un intérêt pour qui ? Désormais, c’est le bailleur qui a intérêt à faire établir un état des lieux car s’il n’a pas fait toutes diligences pour le réaliser, il ne peut plus invoquer, pour se protéger, la protection que lui apportait la réglementation en vigueur avant le 20 juin 2014.

Quand réaliser l’état des lieux ? Depuis la Loi Pinel, la Loi précise que l’état des lieux doit être réalisé lors de la prise de possession des locaux, de la cession du droit au bail, ou de la cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux.

En l’absence d’accord. Si l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés pour moitié entre le bailleur et le locataire.

À conserver ! L'état des lieux doit être joint au bail commercial ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que l’état des lieux dressé par constat de commissaire de justice 2 mois avant le départ des locataires permet au bailleur de réclamer le paiement des dégradations locatives qu’il mentionne, dès lors que les locataires ne prouvent pas que le contenu du constat commissaire de justice est erroné, ni que des travaux ont été exécutés sur le local avant leur départ.

Que faire avec les baux « anciens » ? La Loi ne s’appliquant que pour l’avenir, l’obligation d’établir un état des lieux ne s’applique que pour les baux conclus depuis le 20 juin 2014.

Des zones encore floues. Plusieurs questions restent en suspens pour la bonne compréhension et l’application de la Loi Pinel. Des réponses seront vraisemblablement apportées par les juges dans les années à venir…

1er flou : la prise en compte de la vétusté. Alors que, dans un bail d’habitation, il existe une grille de vétusté, tel n’est pas le cas pour un bail commercial. Or, comment appréhender l’état d’un local après plusieurs années d’occupation et comment tenir compte des aménagements qui peuvent avoir été effectués ?

2nd flou : le renouvellement du bail. La Loi mentionne les situations où l’état des lieux est obligatoire. Or, il ne vise pas le cas du renouvellement du bail. Il n’est pas certain à ce jour que les baux signés avant 2014, mais renouvelés depuis cette date, doivent faire l’objet d’un état des lieux puisqu’il n’y a pas eu « de prise de possession ».

À noter. Si un état des lieux d’entrée avait tout de même été réalisé, pour un bail conclu avant le 20 juin 2014, un état des lieux de sortie doit être établi.

Bail commercial et état des lieux : avant le 20 juin 2014

Avant le 20 juin 2014 : pas d’obligation spécifique… Avant l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, il n’existait pas d’obligation spécifique de procéder à un état des lieux d’un local commercial.

Avant le 20 juin 2014 : que dit la Loi ? En l’absence de texte spécifique imposant l’établissement d’un état des lieux, c’est un texte d’application générale qui s’appliquait. Ce texte, toujours applicable, prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le local en bon état de réparations locatives, et doit le rendre en bon état, sauf s’il peut prouver que l’état n’est pas bon.

Avant le 20 juin 2014 : un intérêt pour qui ? Avant l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, un locataire avait donc tout intérêt à faire réaliser un état des lieux, par huissier de justice si besoin, car il devait rendre les locaux en bon état, même s’il les avait reçus en mauvais état (sauf s’il parvenait à prouver qu’il avait reçu le local dans un mauvais état).

Un intérêt à nuancer. Cette situation qui pouvait s’avérer dommageable pour le locataire ne l’était pas toujours nécessairement. En effet, le bail commercial et son droit au renouvellement donnent au locataire ce qui est appelé, en pratique, la « propriété commerciale ». Le locataire peut alors demander le renouvellement de son bail et rester longtemps dans le local.

Un local brut : quel intérêt ? S’il reste longtemps dans un local commercial, le locataire peut se permettre d’investir dedans pour l’aménager selon les besoins de son commerce. Dans cette hypothèse, un local brut ou nécessitant des travaux n’est pas nécessairement un problème…

Indemnité d’éviction : aspect juridique

Une indemnité d’éviction obligatoire ? Lorsqu’il refuse de renouveler le bail commercial à son locataire, le bailleur doit, par principe, lui verser une indemnité d’éviction. Mais il lui est possible de refuser de la verser. Pour justifier son refus, il doit invoquer un motif prévu par la Loi.

En cas de versement de l’indemnité d’éviction. Par principe, l'indemnité d'éviction doit englober l'intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement au profit du locataire.

Prévoir une somme forfaitaire ? C’est l'ensemble du préjudice qui doit être pris en compte : le bailleur n’a donc pas le droit de proposer une somme forfaitaire.

Tenir compte de la perte de clientèle. Pour déterminer le montant de l’indemnisation du dommage subi par le locataire, il faut tenir compte de la disparition de la clientèle attachée au fonds de commerce, le cas échéant. Si l’éviction entraîne la disparition pure et simple du fonds (perte totale de la clientèle), l’indemnité doit correspondre à la valeur de remplacement du fonds.

Indemnité de déplacement. Si l'exploitation du fonds peut se poursuivre dans des locaux équivalents, parce que la clientèle est attachée au locataire, c'est une indemnité de déplacement qui est due, comprenant :

• les frais normaux de déménagement et de réinstallation (sauf si le bailleur établit que le locataire ne se réinstallera pas dans un autre local pour exploiter son fonds de commerce) ;
• les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de commerce de même valeur ;
• l’indemnité de la perte de gains pendant le temps nécessaire à la réinstallation du locataire ;
• l’éventuelle indemnité de licenciement en cas de rupture des contrats de travail du personnel salarié (uniquement en cas de disparition définitive du fonds ou de réinstallation lointaine).

Frais accessoires. Le locataire peut aussi, sous réserve de justifier d’un préjudice à ce titre, obtenir une indemnité pour perte sur stock, pour indemnités de licenciement de salariés dont il est alors contraint de se séparer, etc.

Attention ! L’indemnité d’éviction ne peut pas comprendre :

• le prix du matériel, mobilier et droits incorporels (ils restent la propriété du locataire évincé) ;
• l’acquisition d’un nouveau pas-de-porte ;
• les aménagements et travaux réalisés dans le local (ils sont la propriété du bailleur) ;
• les impôts dus au titre des plus-values ;
• le préjudice subi par le sous-locataire, en cas de sous-location.
• les frais de dépollution qui incombe légalement au locataire qui exploite une activité sur le site d’une installation classée pour la protection de l’environnement.

Calcul de l’indemnité. Il n’y a pas de méthode de calcul pour évaluer le fonds de commerce. Les juges se basent souvent sur les résultats d'exploitation, et notamment sur le chiffre d'affaires des 3 dernières années. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison, par exemple de la situation exceptionnelle du local, l’indemnité d’éviction sera alors égale à la valeur de ce droit au bail.

Négocier le montant de l’indemnité. Pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, le bailleur et le locataire sont totalement libres. Si ces derniers n’arrivent pas à trouver un accord, le montant de l’indemnité d’éviction est fixé par le juge.

Pour la petite histoire. Un bailleur refuse de renouveler un bail et propose une indemnité d’éviction au locataire. Une négociation s’ouvre alors sur le montant de cette indemnité. Mais au cours de cette négociation, le locataire vend son fonds de commerce. L’acquéreur prend acte du congé et reprend la négociation du montant de l’indemnité d’éviction à son compte. C’est alors que le bailleur baisse significativement le montant de l’indemnité proposé. Il explique à l’acquéreur que le montant de l’indemnité comprend, en autre, la réparation du « trouble commercial » résultant de l’éviction. Or, l’acquéreur, selon lui, ne peut pas prétendre à l’indemnisation de ce trouble, ayant acheté le fonds de commerce en sachant qu’il avait refusé le renouvellement du bail au précédent locataire. A tort, pour le juge : le nouvel acquéreur du fonds de commerce a droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l’éviction.

A noter. Le préjudice est évalué au jour du départ effectif du locataire qui a 3 mois, à partir du versement de l'indemnité, pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux. En contrepartie de ce « droit au maintien dans les lieux », il doit verser au bailleur une indemnité d’occupation, dont le montant correspond, en général, au loyer. Si le bailleur ne respecte pas le droit du locataire de se maintenir dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, une indemnité spécifique peut être réclamée par le locataire au titre de ce préjudice.

Une indemnité d’occupation « plafonnée » ? Le juge a récemment rappelé que la règle de plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé mais ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation due par le locataire qui s’est maintenu dans les lieux après l’expiration du bail.

Et en cas de démembrement de propriété ? Si le bien fait l’objet d’un « démembrement de propriété », c’est à dire que sa propriété est divisée entre un « usufruitier » (qui jouit du bien et en perçoit les revenus) et un « nu-propriétaire » (qui peut disposer du bien, sans en percevoir les revenus), alors seul l’usufruitier est tenu de verser l’indemnité d’éviction au locataire.

En cas de refus de versement de l’indemnité d’éviction. La Loi prévoit 2 cas permettant de ne pas verser d'indemnité d'éviction :

• en cas de motif grave et légitime justifié (défaut de paiement de plusieurs loyers, refus de procéder aux réparations locatives, mise en location-gérance illicite, etc.) ;
• en cas de preuve avérée de l'état insalubre et dangereux de l'immeuble ; le bailleur n'est pas tenu au paiement de l'indemnité si la preuve est apportée :
  • que l’autorité administrative a déclaré insalubre l'immeuble (il doit être totalement ou partiellement démoli) ;
  • que l’immeuble ne doit plus être occupé sans danger en raison du péril.

Dénégation du statut des baux commerciaux. Un bailleur peut délivrer un congé sans offrir d’indemnité d’éviction à son locataire en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut que le locataire ne remplisse pas les conditions légales, nécessaires à l’application du statut des baux commerciaux. Juridiquement, cela s’appelle une « dénégation du statut des baux commerciaux ».

Attention à la formulation du bail. Il a été jugé qu’un bailleur refusant de renouveler le bail commercial de son locataire est tenu de lui verser une indemnité d’éviction même si celui-ci n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés au moment de la délivrance du congé, dès lors qu’il est clairement et expressément stipulé dans le contrat que le bail est soumis au statut des baux commerciaux même si toutes les conditions pour cela ne sont pas remplies.

Et dans le cas de la location d’un terrain nu avec constructions ? Le locataire d’un terrain nu sur lequel il a édifié des constructions ne bénéficie du statut des baux commerciaux que s’il remplit les conditions légales habituelles pour cela. Par conséquent, il ne bénéficie du droit au renouvellement de son bail commercial, et donc de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, qu’à la condition qu’il soit immatriculé au RCS.

Maintien dans les lieux. Un locataire qui se maintient dans le local loué, au terme du délai prévu au bail commercial, commet une faute qui peut être sanctionnée par la résiliation du bail à ses torts et la perte de son droit à une indemnité d’éviction.

Indemnité d’éviction : les aspects fiscaux

Aspects fiscaux pour le locataire. L’indemnité d’éviction bénéficie du régime des plus-values car elle est destinée à compenser le transfert de propriété ou la perte d’éléments d’un actif immobilisé (le droit au bail). Cette indemnité est alors considérée comme un prix de cession, susceptible alors de générer une plus-value (ou une moins-value) professionnelle.

Mais. Cependant, la fraction de son montant qui représente les frais de déménagement du preneur, et de réinstallation de son entreprise, tous les frais d’acte et droits de mutation, constituent une recette d’exploitation.

Aspects fiscaux pour le bailleur. L’indemnité d’éviction est considérée par l’administration fiscale comme une charge déductible :

• lorsque son montant « n’est pas exagéré » ;
• si elle ne contribue pas à un accroissement de la valeur de l’actif immobilisé de l’entreprise du bailleur.

Exemple 1. L’indemnité d’éviction n’est pas considérée comme une charge déductible si elle correspond au prix d’acquisition du fonds de commerce lorsque le bailleur reprend l’activité, ou encore si elle est versée pour favoriser la vente de l’immeuble (elle est alors assimilée au prix de revient de l’immeuble).

Exemple 2. L’indemnité d’éviction versée par le bailleur est admise en déduction des recettes brutes lorsqu’elle est considérée comme une charge engagée en vue de la perception du revenu (l’indemnité versée au locataire a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer immédiatement dans de meilleures conditions).

Exemple 3. L’indemnité d’éviction n’est pas admise en déduction lorsqu’elle présente le caractère d’une dépense personnelle engagée en vue de la réalisation d’un gain en capital. C’est le cas lorsque le bailleur reprend ses locaux pour les motifs suivants :

• vendre les locaux libres de toute location ;
• démolir les locaux ;
• transformer les locaux en logements d’habitation.

Renouveler le bail commercial : un droit pour le locataire

Un droit pour le locataire… À l’expiration du bail commercial, le locataire du local dans lequel est exploité le fonds de commerce (dont lui-même est le propriétaire) a droit au renouvellement du bail commercial dont il est titulaire.

Comment faire ? En pratique, il s’agira pour le locataire d’en faire la demande dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment après cette date. Mais l’offre de renouvellement pourra aussi être faite directement par le propriétaire qui, dans la plupart des cas, associera à cette offre un nouveau montant de loyer.

Une offre du propriétaire ? Dans ce cas, le locataire peut :

• garder le silence tout en réglant le nouveau loyer réclamé par le bailleur ;
• accepter le renouvellement du bail et le montant du loyer proposé (a minima, une lettre recommandée avec AR est conseillée) ;
• accepter le renouvellement, mais contester le montant du loyer : le litige sera alors soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (à défaut de conciliation, le tribunal peut être saisi et si personne, bailleur ou locataire, ne saisit le tribunal dans un délai de 2 ans, le bail est renouvelé à l’ancien prix).

La réponse du propriétaire. À la suite d’une demande de renouvellement par le locataire, le propriétaire peut avoir plusieurs réactions :

• la plus positive consistera à accepter le principe du renouvellement ;
• mais il peut aussi refuser le renouvellement du bail (par acte extrajudiciaire, en recourant aux services d’un huissier) : dans ce cas, il doit vous verser une indemnité d’éviction.

À noter. Un défaut de réponse de sa part dans les 3 mois de la demande vaudra accord tacite sur le principe du renouvellement, ce qui ne l’empêchera toutefois pas de refuser plus tard ce renouvellement (avec indemnité d’éviction). Plus exactement, comme le juge a eu l’occasion de le préciser, l'acceptation tacite du renouvellement du bail commercial à une demande de renouvellement formée par le locataire ne revêt qu'un « caractère provisoire » : le locataire aurait donc tort de se fier simplement à l’absence de réponse du bailleur à sa demande de renouvellement.

       =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Renouveler le bail commercial : connaître les dispositions essentielles ! »

Refuser de renouveler le bail commercial : un droit pour le propriétaire

Le propriétaire peut refuser… Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du contrat de bail commercial : en aucun cas le renouvellement du bail n’est acquis de plein droit ! Mais ce refus emportera certaines conséquences, tant pour le locataire que pour le propriétaire.

Distinguer 3 situations… Par principe, le propriétaire qui refuse le renouvellement du bail commercial doit verser une indemnité d’éviction au locataire. Mais en pratique il faut distinguer 3 situations.

Refus avec indemnité d’éviction. Si le propriétaire refuse le renouvellement du bail, il doit vous verser une indemnité d'éviction qui doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, appréciée à la date effective de l’éviction, si le refus de renouvellement entraîne pour le locataire la perte de la clientèle associée au fonds de commerce ; ce sera différent si vous conservez la possibilité de vous réinstaller ailleurs sans perdre votre clientèle (vous percevrez alors une indemnité dite de transfert, destinée à compenser le coût de ce transfert).

Quelques précisions sur l’indemnité d’éviction… Le montant de l’indemnité d’éviction est apprécié souverainement par les juges : d’une manière générale, la valeur du fonds de commerce doit être au moins égale à celle du droit au bail, laquelle constitue donc un plancher. Cela signifie qu’en présence d’une entreprise qui réalise de faibles bénéfices, voire déficitaire, vous aurez la garantie d’être indemnisé au moins à hauteur de votre bail !

Quelques prévisions sur l’indemnité de transfert... En ce qui concerne l’indemnité de transfert, on calcule la valeur du droit au bail, lorsque les locaux de réinstallation sont identifiés, en faisant la différence entre le loyer de ces nouveaux locaux et celui des locaux objet de l’éviction, quitte à appliquer un abattement si les premiers sont mieux adaptés que les seconds. Dans les deux cas, votre préjudice réel est bien pris en compte !

Refus sans indemnité d’éviction. Même après un refus de renouvellement, le propriétaire ne sera pas tenu de verser une indemnité d’éviction :

• s’il peut faire état à l’encontre du locataire d’un motif grave et légitime, ce qui suppose une faute de sa part : cette faute, qui doit lui être imputable, doit être visée dans le courrier de refus de renouvellement du propriétaire (le bailleur ne doit pas avoir autorisé ou ratifié le comportement estimé fautif) ; il peut s’agir, par exemple, d’un défaut d’immatriculation de l’activité au Registre du commerce et des sociétés ;
• lorsque l'immeuble est déclaré insalubre par l'autorité administrative ou s’il présente un danger pour les occupants.

Dénégation du statut des baux commerciaux. Un bailleur peut délivrer un congé sans offrir d’indemnité d’éviction à son locataire en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut que le locataire ne remplisse pas les conditions légales, nécessaires à l’application du statut des baux commerciaux. Juridiquement, cela s’appelle une « dénégation du statut des baux commerciaux ».

Droit de reprise du propriétaire. Il est des cas où le propriétaire peut refuser le renouvellement sans indemnité, ou avec une indemnité forfaitaire, pour des motifs tirés de sa propre situation. On dit qu’il exerce alors un « droit de reprise ».

En pratique… Le bailleur peut exercer ses droits de reprise à l’expiration de chaque période triennale du bail, en donnant congé au locataire, c’est-à-dire en respectant un préavis de 6 mois et en notifiant ce congé par acte extrajudiciaire. Il peut :

• refuser le renouvellement pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, mais à charge de payer une indemnité d’éviction au locataire (il peut éviter ce paiement en offrant au locataire un local correspondant à ses besoins et ses possibilités, situé à un emplacement équivalent) ;
• exercer aussi son droit de reprise pour habiter le local, au moment du renouvellement du bail, mais ce droit ne s’applique qu’aux seuls locaux d’habitation accessoires au local commercial (dans le cas où l’immeuble a été acheté, cette reprise ne peut être exercée que si l’acte d’acquisition a plus de 6 ans avant le refus de renouvellement ; le propriétaire doit en outre occuper personnellement les locaux repris dans le délai de 6 mois à dater du départ du locataire et pendant une durée minimum de 6 ans).

Conseil. Le congé délivré par un bailleur n’a pas à être spécialement motivé par le bailleur qui est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail (en payant une indemnité d’éviction, le cas échéant).

À noter. Le congé délivré par le bailleur doit informer le locataire qu’il peut saisir le Tribunal dans les 2 ans du refus s’il entend le contester ou demande le paiement d’une indemnité d’éviction. L’absence de cette mention constitue un vice de forme qui peut occasionner la nullité du congé s’il cause un préjudice au locataire.

Révision du loyer commercial : les conditions générales

Le loyer initial... Le loyer prévu dans le contrat de bail commercial est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Au fil du temps, le loyer déterminé lors de la signature du contrat de bail commercial n’est plus nécessairement en adéquation avec la valeur locative réelle du local loué. Ce qui peut justifier une révision de son montant, révision qui est toutefois strictement encadrée.

… peut être révisé. Il est possible de réviser le loyer afin que son montant soit en concordance avec sa valeur locative réelle. 2 modes de révisions légales du montant du loyer au cours du bail sont admis :

• une révision triennale automatique ;
• une révision annuelle par l’inclusion d’une « clause d’échelle mobile », pour autant qu’elle ait été prévue dans le contrat de bail.

Interdiction de réviser ? Les règles de révision étant d’ordre public, on ne peut pas peut interdire ces modes de révisions légales lors de la conclusion du contrat de bail commercial.

Dérogation. Il est toutefois possible de ne pas réviser le montant du loyer après la conclusion du bail, d’un commun accord entre le bailleur et le locataire.

Fin du bail. Lorsque le bail arrive à son terme, le loyer peut également être révisé, mais cette-fois ci dans le cadre spécifique du renouvellement du contrat de bail.

Pour la petite histoire. Le juge a précisé qu’une demande de révision de loyer n’est pas recevable lorsque celle-ci intervient après que le bailleur est accepté une demande de renouvellement comportant la mention suivante : « aux clauses et conditions du bail venu à expiration ».

Révision triennale : ce que vous devez savoir

Tous les 3 ans. Demandée soit par le bailleur (le plus souvent), soit par le locataire, ce mode de révision ne peut intervenir que tous les 3 ans, lorsque la période triennale est échue : la 1re révision triennale ne peut intervenir que 3 ans au moins après la signature du bail commercial, puis les révisions suivantes interviennent tous les 3 ans à compter du jour où le loyer précédemment révisé est applicable.

Pour quel montant ? Le nouveau montant du loyer révisé ne peut pas dépasser un plafond, sauf s’il y a une modification des facteurs locaux de commercialité : la hausse du loyer ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence qui peut être l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Attention ! En raison de l’inflation, il a été décidé que la variation de l’ILC pour les petites et moyennes entreprises (PME) ne pouvait excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024. Les PME visées sont celles employant moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 M€ ou dont le total du bilan annuel ne dépasse pas 43 M€. Le plafonnement est définitivement acquis et ne peut faire l'objet d'aucun rattrapage.

Concrètement. Le montant du loyer révisé lors de la 1re révision triennale est calculé de la manière suivante :

Loyer en cours x (dernier indice de référence connu / indice de référence connu au jour de la signature du bail)

Un déplafonnement possible. Le montant du loyer révisé peut dépasser le plafond pour 2 raisons :

• lorsqu’il y a eu une modification des facteurs locaux de commercialité faisant subir une variation de plus de 10 % de la valeur du bien loué et ayant eu une incidence sur l’activité commerciale (il peut s’agir d’une hausse de la population, d’une modification du schéma de circulation dans le quartier dans lequel est situé le local qui conduit à augmenter le passage devant le local, de constructions de logements et bâtiments à usage scolaire et industriel près du local loué amenant une nouvelle clientèle, de l’ouverture d’une station de métro, etc.) ;
• lorsque le locataire change d’activité (on parle de déspécialisation du bail commercial).

Attention. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la variation de loyer ne peut, en tout état de cause, conduire à une augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer versé au cours de l'année précédente. Concrètement, cela signifie qu’une augmentation de loyer de 20 % devra être étalée sur 2 ans pour respecter la règle du plafond de 10 % d’augmentation maximum pour une année.

Quand ? Une fois que le montant du loyer révisé a été accepté, ce nouveau loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Absence d’accord ? Dans ce cas, le loyer est fixé par le juge. Attention : l’action en révision triennale est prescrite au bout de 2 ans.

À noter. Si une demande de révision n’est pas invoquée lors d’une ou plusieurs périodes triennales, ce mode de révision ne disparaît pas pour autant.

Clause résolutoire. Si un locataire refuse de payer le loyer révisé, il est possible de lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Encore faut-il que ce commandement soit délivré de bonne foi…

Clause d’échelle mobile : ce que vous devez savoir

Définition. La clause d’échelle mobile est une clause prévoyant que le loyer initial suit les variations d’un indice prévu au contrat : concrètement, en fonction de l’évolution de cet indice, à la hausse comme à la baisse, le loyer est indexé automatiquement dans les mêmes proportions.

Comment ? Pour qu’elle soit applicable, elle doit avoir été prévue lors de la rédaction du contrat de bail commercial : il est recommandé d’être précis et clair quant au contenu de cette clause pour éviter toute contestation. L’application de cette clause est automatique, aux dates d’échéances prévues dans le contrat de bail commercial. Il est toutefois nécessaire que le bailleur porte à la connaissance du locataire le montant du loyer révisé.

Quel indice ? Comme pour la révision triennale, il est fait référence, en pratique, aux indices de référence type, comme l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires, voire l’indice du coût de la construction. Il n’est pas possible de faire référence à un indice sans rapport avec la location commerciale (comme par exemple le SMIC ou l’inflation).

Quelle périodicité ? En pratique, il est prévu dans le contrat que la révision a lieu annuellement mais vous pouvez prévoir une autre périodicité. Il vaut mieux éviter une application de cette clause tous les 3 ans pour éviter toute confusion avec la révision triennale.

Variation trop importante ? Pour éviter les conséquences d’une variation de l’indice de la clause d'échelle mobile sans rapport avec l'évaluation de la valeur locative, il est possible de demander la révision judiciaire du loyer : cela suppose toutefois que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Variation seulement à la hausse ? La clause d’échelle mobile doit permettre une variation du loyer à la hausse comme à la baisse. C’est pourquoi la clause qui stipule que le loyer ne peut pas être révisée à la baisse n’est pas valable. De même, une clause fixant un montant « plancher », empêchant une révision à la baisse du loyer en dessous de cette valeur plancher, est illégale.

Attention. Comme pour les révisions triennales, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014).

Pour la petite histoire. Il a été jugé que l’action qui tend à voir constater une clause d’échelle mobile « non-écrite » (c’est-à-dire comme n’ayant jamais existé), puisqu’elle ne prévoit qu’une indexation du loyer dans la seule hypothèse où l’indice pris en référence varie à la hausse, n’est soumise à aucun délai de prescription.

Par conséquent, le locataire peut engager cette action à n’importe quel moment, même plus de 5 ans après la conclusion du contrat.

À ce sujet, il est donc important de distinguer l’action qui tend à voir déclarer une clause du bail :

• « nulle », qui doit être engagée dans un délai de 5 ans à compter de la conclusion du contrat ;
• « non-écrite », qui n’est soumise à aucun délai de prescription.

Sous-location commerciale : un accord du bailleur obligatoire

Pourquoi ? Différentes raisons peuvent vous pousser à sous-louer le local commercial : volonté de rentabiliser une partie des locaux que vous n’utilisez pas, souhait de domicilier plusieurs entreprises d’un même groupe au sein d’un même ensemble immobilier, etc. Quel que soit le motif qui vous pousse à envisager une telle sous-location, des précautions s’imposent…

Comment ? La particularité de la sous-location commerciale est qu’il s’agit d’un véritable contrat de bail entre un locataire d’un local commercial et une personne appelée le sous-locataire. La mise en place d’un contrat de sous-location requiert au préalable un accord du bailleur.

Prévenir le bailleur. Pour pouvoir sous-louer, il faut d’abord obtenir une autorisation du bailleur qui doit être expresse : le bail doit autoriser expressément et sans équivoque la sous-location ou, autre hypothèse, vous disposez d’un écrit de la part du bailleur qui l’autorise. Faites votre demande par huissier de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception, afin de lui donner date certaine.

Attention. Même si une clause du bail commercial autorise la sous-location, cela ne doit pas vous dispenser d’aviser le bailleur de votre intention de sous-louer tout ou partie du local (sauf si le bailleur a clairement renoncé de façon expresse et non équivoque à être appelé à intervenir à l’acte de sous-location).

Mais aussi… Cette autorisation ne sera pas suffisante puisque vous devez l’inviter à participer à l’acte de sous-location, par huissier de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il dispose de 15 jours pour répondre. Un silence de sa part ou un refus de participer à l’acte de sous-location ne vous empêchera pas de conclure la sous-location dès lors qu’il a été régulièrement appelé à concourir à l’acte.

L’autorisation tacite. Elle est possible, mais elle suppose tout de même une attitude claire et non équivoque du bailleur. Notez qu’une simple tolérance n’est pas considérée comme une acceptation tacite, de même que la simple connaissance de l’existence de la sous-location.

Sous-location commerciale : à défaut d’accord du bailleur…

Le principe. Si vous n’avez pas d’autorisation valable du bailleur pour sous-louer le local, vous ne pouvez pas mettre en place de contrat de sous-location commerciale. Que se passe-t-il si un locataire passe outre cette formalité ?

Dans les rapports bailleur / locataire… Le bailleur peut résilier le bail qu’il a signé avec le locataire principal, soit via une demande faite auprès d’un juge, soit en se prévalant de la clause résolutoire prévue au contrat le cas échéant. Le bailleur peut également refuser de renouveler le bail sans avoir à verser d’indemnité d’éviction.

Dans les rapports locataire / sous-locataire… La sous-location n’est pas nulle et ses effets se poursuivent entre le sous-locataire et le locataire principal (tant que ce dernier ne voit pas son contrat de bail avec le bailleur résilié). Le sous-locataire peut demander la résiliation de la sous-location si le locataire ne peut lui garantir le respect par le bailleur de ses droits. Et s’il est évincé suite à la résiliation du bail principal, il peut demander au locataire principal des indemnités, sauf s’il commet une faute qui contribue à son éviction.

Et entre le bailleur et le sous-locataire ? Etant un tiers au contrat de sous-location, le bailleur ne peut en demander la résiliation. Il ne peut également pas demander l’expulsion du sous-locataire. S’il veut l’expulser, le bailleur doit d’abord résilier le bail principal, ce qui éteindra les droits du sous-locataire (s’il ne libère pas les lieux, il pourra se voir condamner au paiement d’indemnités d’occupation). En tout état de cause, l’irrégularité de la sous-location rend cette dernière inopposable au bailleur.

Sous-location commerciale : les points à valider

Des droits limités. Les droits du sous-locataire sont limités par rapports à ceux que vous possédez : vous ne pouvez, en effet, donner plus de droits que vous n’en possédez. Le sous-locataire doit notamment respecter la destination des lieux et, s’il souhaite une modification sur ce point, il doit demander l’accord express du bailleur.

Des obligations. Comme en matière de location commerciale, la sous-location commerciale doit respecter la réglementation des baux commerciaux. Le locataire principal prend, en quelque sorte, le rôle de bailleur vis-à-vis du sous-locataire : il doit donc permettre une jouissance paisible des lieux, l’entretenir et le réparer au besoin. De son côté, le sous-locataire est lui aussi tenu d’entretenir les lieux loués. Le contrat de sous-location doit prévoir les obligations réciproques du locataire et du sous-locataire sur la répartition des charges et travaux. Il est également tenu au paiement d’un loyer au titre de la sous-location.

Le loyer. En général, le loyer est, sinon inférieur, au moins égal au montant que vous devez au bailleur. Si ce n’est pas le cas, ce dernier peut augmenter le loyer que vous lui versez. Cette possibilité est appelée « droit de réajustement ».

À noter. Notez que le bailleur peut poursuivre directement le sous-locataire pour le paiement du loyer à concurrence du prix de la sous-location.

Par principe, la loi prévoit une répartition entre le locataire et le propriétaire

Les dépenses d’« entretien ». Les locaux utilisés dans le cadre de votre activité doivent être maintenus en bon état : cela suppose donc que, régulièrement, des travaux d’entretien et de menues réparations soient effectués. Qui doit les prendre en charge ?

Concrètement… Par principe, le locataire est tenu aux seules réparations dites locatives ou de menu entretien, c’est-à-dire celles qu’entraînent l’utilisation et l’occupation des lieux loués. Il en sera de même des travaux d’embellissement qui peuvent être mis à la charge du locataire si leur montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Exemples. Sont notamment visés l’entretien des huisseries, des ouvertures, des plafonds, murs et cloisons, des revêtements de sol, des éléments de menuiseries, des installations de plomberie et d’électricité, des éventuels matériels et équipements qui sont visés par le contrat de bail, de la chaudière, etc. La loi dispose que ces réparations locatives ne sont pas à la charge du locataire lorsqu’elles ne sont dues qu’à la vétusté (la détérioration des lieux étant liée à l’écoulement du temps) ou la force majeure (qui se définit comme un évènement extérieur, irrésistible et imprévisible, strictement indépendant de votre volonté, qui entraîne une dégradation des lieux loués).

Pour le reste. Les autres travaux qui excèdent les réparations locatives sont normalement à la charge du propriétaire bailleur, ce dernier étant tenu de délivrer les locaux en bon état de réparation, exempts de vices affectant le gros œuvre et leur sécurité, et conformes à l’usage auxquels ils sont destinés.

Exemple. Le plafond dans une boulangerie s’effondre. La cause de cet effondrement, selon un expert, est l’humidité dégagée par le four. Le bailleur considère alors que les travaux de réparation sont à la charge du boulanger qui loue le local. Ce que conteste le boulanger : le local est destiné à l’exploitation d’une boulangerie. Or, parce qu’il a exploité sa boulangerie dans des conditions normales, on ne peut pas lui reprocher l’humidité dégagée par son four. Pour lui, le problème, c’est le plafond lui-même, inadapté aux conditions d’exploitation de la boulangerie. Le boulanger considère donc que c’est le bailleur qui doit assumer les conséquences financières de l’effondrement du plafond. Ce que confirment l’expertise et le juge ! Parce que le bailleur n’a pas délivré un local propre à l’usage de boulangerie, c’est à lui d’assumer les frais de réparation engendrés par l’effondrement du plafond.

À noter. Un locataire a reproché à son bailleur de ne pas avoir effectué de travaux importants, lui incombant, prescrits par l’administration. Mais à tort, pour le juge, puisque le locataire avait mis 10 ans avant d’aviser le bailleur de la nécessité de réaliser ces travaux.

Dans les immeubles collectifs. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition est fonction de la surface exploitée, de sorte que le montant des impôts, charges et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé et à sa quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation du local (il est admis que cette répartition puisse être conventionnellement pondérée, les pondérations étant portées à la connaissance des locataires).

Beaucoup de baux commerciaux dérogent à ce principe…

Une dérogation possible ? Les dispositions de la loi qui réglementent la répartition des travaux d’entretien entre le locataire et le propriétaire ne sont pas d’ordre public : concrètement, cela signifie que le bail commercial peut tout à fait déroger à cette répartition en mettant, par exemple, à la charge du locataire l’ensemble des dépenses d’entretien et de réparation, même celles qui excèdent les réparations locatives, ou celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

Oui... Très souvent, les baux commerciaux prévoient de mettre à la charge du locataire l’ensemble des dépenses d’entretien et de réparation, même celles qui excèdent les réparations locatives. Par exemple, un bail pourra prévoir que sont à la charge du locataire les dépenses d’entretien et de réparation qui n’ont pas la nature de grosses réparations (il s’agira des dépenses qui ont pour objet de maintenir l’immeuble en bon état d’utilisation, les dépenses de grosses réparations correspondant aux travaux ayant trait à la structure même de l’immeuble ou encore les travaux de sécurité de l'immeuble). Un bail pourra prévoir, autre exemple, que toutes les réparations sont à la charge du preneur du bail, même celles qui ont la nature de grosses réparations. Un bail pourra également prévoir que demeurent à la charge du locataire les travaux qui sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure (notez toutefois que les juges interprètent strictement cette clause et qu’en cas de doute, il profitera au locataire).

Pour la petite histoire. Le juge a rappelé que la rédaction du bail ne peut pas décharger le bailleur de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu, et d’exécuter les travaux de sécurité qu’impose la réception du public.

Dans cette affaire, le bailleur refusait de prendre à sa charge les travaux de sécurité du local au motif que le bail comprenait une clause qui limitait sa responsabilité aux seules réparations découlant de la vétusté. Or, ce n’était pas le cas des réparations dont le locataire lui réclamait la prise en charge. Mais le juge lui a donné tort…

Sauf exceptions depuis le 5 novembre 2014 ! Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ne peuvent pas être imputés au locataire :

• les dépenses relatives aux grosses réparations (visées à l’article 606 du Code Civil) ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux : les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ;
• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;
• les impôts, et notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal : la taxe foncière et ses taxes additionnelles et les impôts, taxes et redevances liés au local loué ou à un service bénéficiant directement au locataire peuvent lui être refacturés ;
• les honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ;
• dans un immeuble collectif, les charges, impôts et redevances et le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

À lire attentivement. En matière de bail commercial, comme en toute autre matière, il est impératif de veiller à la bonne rédaction du contrat (en évitant, par exemple, de se référer à des contrats contenant des clauses types qui ne sont pas toujours nécessairement adaptées à votre cas de figure). Loin d’être contraignant, cette bonne pratique supposera notamment de faire appel à un conseil spécialisé dans cette matière qui pourra valider, sur le plan juridique, les clauses qui dérogent à la loi, au mieux des intérêts des parties.

Quelles conséquences ? Il est important d’être suffisamment précis dans la rédaction des clauses du bail prévoyant la répartition des charges de travaux et d’entretien entre le locataire et le bailleur. Un bailleur ne pourra se prévaloir de la clause mettant à la charge de son locataire les travaux qui excèdent les simples réparations locatives que si cette obligation est clairement et précisément exprimée dans le contrat de bail. En cas de difficultés d’interprétation des clauses du bail, vous n’aurez d’autres choix, à défaut d’accord, que de faire appel au juge qui aura alors pour mission d’interpréter le sens de la clause inscrite dans le bail.

En cas de dégradations… Il faut savoir que la loi pose comme principe que les dégradations faites dans les lieux loués pendant la période locative sont présumées imputables au locataire. Sauf à ce que dernier prouve son absence de faute. Ce qui veut dire qu’en de doute, les dégradations seront à la charge du locataire…

Pour la petite histoire. Il a été jugé que le bailleur d’un local commercial dont la charpente est dangereuse engage sa responsabilité à l’égard de son locataire, et ce même si les défauts relevés résultent de l’ancienneté de la structure en bois, des travaux effectués par un précédent locataire, ou encore de travaux de rénovation effectués dans d’autres lots de l’immeuble en copropriété. L’obligation de délivrance conforme qui pèse sur le bailleur ne souffre en effet d’aucune exception : il est donc responsable du mauvais état de la charpente et de sa dangerosité, quelles qu’en soient les causes, et doit régler l’indemnisation réclamée.