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Conclure un bail dérogatoire : ce qu’il faut savoir

Date de mise à jour : 31/07/2023 Date de vérification le : 31/07/2023 9 minutes

À la recherche d’un local commercial, vous en trouvez un, mais le propriétaire vous propose de signer un « bail dérogatoire ». Avant de vous engager, voici ce qu’il faut savoir sur le « bail dérogatoire » et l’intérêt ou non d’en conclure un.

Rédigé par l'équipe WebLex. En collaboration avec Sabine Canneva, juriste spécialisée en droit des affaires
Conclure un bail dérogatoire : ce qu’il faut savoir

Bail dérogatoire : à quoi déroge-t-il ?

Un bail commercial… Le bail commercial est un bail réglementé et protégé par des règles très protectrices pour le locataire qui forment le « statut des baux commerciaux ». Ce statut prévoit notamment un droit très important appelé « droit au renouvellement du bail ».

… dérogatoire aux statuts des baux commerciaux. Il est possible d’éviter les règles protectrices du statut des baux commerciaux dans le cadre d’un bail dérogatoire. Mais pour cela, il faut être particulièrement vigilant quant à sa rédaction pour éviter, en cas de litige, que le juge considère qu’il faut en définitive faire application du statut des baux commerciaux.

Bail rural/bail dérogatoire. Le juge a récemment rappelé que la mise à disposition de terrains agricoles à une société pour y héberger ses chevaux peut constituer un bail dérogatoire, dès lors que le bailleur n’y a consenti que pour la seule activité de gardiennage des chevaux, qui ne constitue pas, à elle seule, une activité agricole. Peu importe, à ce sujet, que la société exerce habituellement une activité de gardiennage et d’élevage de chevaux en vue de leur exploitation.


Bail dérogatoire : les conditions à respecter

Une condition de durée. Un bail dérogatoire ne peut pas dépasser une durée de 3 ans. Notez qu’un même bailleur et un même locataire peuvent signer plusieurs baux dérogatoires successifs, sous réserve que la durée totale de ces baux ne dépasse pas 3 ans.

Une condition de volonté. Il est impératif de signer un contrat mentionnant expressément qu’il s’agit d’un bail dérogatoire. Ce contrat doit être signé avant l’entrée dans les lieux du locataire. Un commerçant qui entrerait dans un local commercial sans bail dérogatoire écrit se verra, en effet, appliquer le statut des baux commerciaux.

À noter. Un bail dérogatoire peut être signé même si le locataire avait déjà occupé le local au titre d'un bail commercial. Toutefois, le bail commercial doit être résilié.

Le saviez-vous ?

Attention, le bail dérogatoire est parfois appelé "bail précaire" par abus de langage. Mais il ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire qui est réglementée par d’autres dispositions.

État des lieux. Il faut impérativement qu’un état des lieux d’entrée et de sortie ait été rédigé, de la même manière que pour un bail commercial classique.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Bail commercial : ce qu’il faut savoir sur l’état des lieux »

Fin du bail. À la fin du bail dérogatoire, il est possible de faire plusieurs choix :

  • si le bail a été conclu pour une durée inférieure à 3 ans, il est possible de signer un nouveau bail dérogatoire, sous réserve que la durée totale des baux dérogatoires successifs (conclus entre un même bailleur et un même locataire) ne dépasse pas la limite de 3 ans ;
  • si le bailleur s’oppose au maintien du locataire dans les lieux, il a 1 mois, à compter de la fin du bail dérogatoire, pour en informer son locataire ;
  • le bail dérogatoire peut se transformer en bail commercial, soit d’un commun accord exprès des parties (le bail est donc écrit), soit tacitement : dans cette hypothèse, le locataire et le bailleur ne font rien et dès la fin d’un délai d’un mois après l’expiration des 3 ans, le bail commercial commence ; il s’agira d’un bail verbal de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de donner congé au bout de 3 et 6 ans ; à l’issue de ce bail, le locataire aura droit au renouvellement du bail, s’il remplit les conditions légales.

Le saviez-vous ?

Il n’est pas nécessaire que le locataire ait inscrit son activité au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour que le bail dérogatoire puisse se transformer en bail commercial.

Départ anticipé ? Le bailleur ou le locataire ne peuvent pas résilier par anticipation un bail dérogatoire. Si le locataire quitte le local avant la fin du bail dérogatoire, il doit donc payer les loyers jusqu’au terme du contrat.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que la société bailleresse qui met en demeure son locataire de quitter les lieux à l’expiration de son bail dérogatoire n’est pas tenue de faire figurer sur la mise en demeure les mentions que toute personne immatriculée au RCS est en principe tenue de mentionner sur ses correspondances (comme son numéro d’immatriculation, sa forme sociale, etc.). Même si le défaut de telles mentions est puni d’une amende, le juge a estimé que cela n’annulait pas la mise en demeure, qui demeurait parfaitement valable.


Les intérêts du bail dérogatoire

Pour le locataire. Le bail est de plus courte durée et il peut ainsi « tester » son activité. En outre, alors que pour un bail commercial, le locataire doit obligatoirement avoir enregistré son activité au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers, cette obligation n’existe pas pour un bail dérogatoire.

Pour le bailleur. Le bail dérogatoire est plus souple qu’un bail soumis au statut des baux commerciaux. Ainsi, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail et le bailleur n’a pas à lui verser d’indemnités d’éviction.

À retenir

Il est possible de déroger aux règles prévues par le statut des baux commerciaux en concluant un bail dérogatoire. La durée de ce bail est limitée à 3 ans. Le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail et n’a pas droit, le cas échéant, à une indemnité en cas d’éviction par le bailleur.

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Sources
  • Article L 145-5 du Code de commerce
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 31 mai 2018, n° 17-16944 (bail dérogatoire suivi d’un bail commercial-locataire resté dans le local loué)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 octobre 2018, n° 17-26126 (bail dérogatoire suivi d’un bail commercial-locataire non inscrit au RCS)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 septembre 2020, n° 19-13242 (NP) (le bailleur qui met en demeure le locataire de son local de quitter les lieux n’est pas tenu de faire figurer sur la mise en demeure les mentions qu’il incombe en principe, à toute personne immatriculée au RCS, de faire figurer sur ses correspondances)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 11 mai 2022, n° 21-15389 (bail dérogatoire non transformé en bail commercial)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er juin 2022, n° 21-17313 (gardiennage de chevaux et bail dérogatoire)
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