Un fabricant de matériels de boulangerie livre un client, établit sa facture et en réclame le paiement. Mais, le temps passe et il n’est toujours pas payé. Pour recouvrer les sommes dues, le fabricant finit par assigner son client en justice... 5 ans et 12 jours plus tard....

« Trop tard », répond le client qui rappelle que le fabricant avait 5 ans, à compter de la date d’exigibilité de la facture impayée, pour agir. Or, le fabricant a engagé son action en justice 12 jours trop tard, selon le client : son action en justice est donc irrecevable, estime le client. Ce que conteste le fabricant, rappelant que la facture comporte la mention « net dans 14 jours » pour préciser la date effective d’exigibilité des sommes dues. Par conséquent, il a engagé son action tout juste 2 jours avant que le délai qui lui était imparti pour agir n’expire...

Exact, confirme le juge : et parce que le fabricant a agi dans le délai imparti (il lui restait 2 jours), son action est effectivement recevable.

Un restaurateur exploite un restaurant sous franchise. Il décide d’ouvrir un nouvel établissement, mais seul cette fois… Une faute grave, pour le franchiseur, qui rompt le contrat de franchise le liant au 1er établissement et réclame une indemnité en conséquence…

… que conteste formellement le restaurateur : le contrat de franchise ne comporte aucune clause de non-concurrence. Il ne voit donc pas quelle faute il aurait bien pu commettre, d’autant que le 2nd restaurant a été ouvert via une autre société constituée justement à cet effet. Peu importe, estime le franchiseur pour qui le contrat est clair : le restaurateur ne peut exploiter un nouveau restaurant hors franchise qu’à l’expiration du contrat. Pendant l’exécution du contrat, il ne peut pas exploiter, fût-ce via une société tierce, un restaurant concurrent de ceux du réseau franchisé, sauf accord du franchiseur.

Ce que ne peut que confirmer le juge, pour qui la faute grave est caractérisée, et qui donne donc raison au franchiseur.

Alors que vendeur et acheteur sont en négociation pour la vente d’une maison, l’acheteur rompt les pourparlers le jour prévu pour la signature du compromis. Mécontent, le vendeur réclame des indemnités pour « rupture fautive des pourparlers ».

Il rappelle que l’ex-acquéreur a versé un acompte, matérialisant ainsi sa volonté d’acheter, et que la rupture des pourparlers est intervenue brutalement, sans motif, le jour prévu pour la signature du compromis. « Non ! », conteste l’ex-acquéreur : l’acompte n’est qu’un moyen de réserver la maison dans l’attente de la signature d’un compromis de vente ; et il n’a rompu les pourparlers qu’après seulement 1 mois de négociation.

Arguments qui permettent au juge de donner raison… à l’ex-acquéreur : seule une rupture abusive et brutale des pourparlers engagés sur une période suffisamment longue peut donner lieu à des dommages-intérêts. Et parce qu’aucun accord n’a été formalisé, la vente n’est pas
« parfaite » : l’ex-acquéreur peut se désengager.

Le propriétaire d’une maison réclame à sa voisine une indemnisation : cette dernière a, en effet, fait construire un immeuble de 2 étages en limite de sa propriété, à 2 mètres des fenêtres de son salon et de sa chambre. Cette construction occasionne une perte de luminosité et de vue. Préjudice qui doit être indemnisé, d’après le propriétaire gêné.

Ce que conteste la voisine : pour prétendre à une quelconque indemnisation, selon elle, le propriétaire de la maison doit subir un trouble qui excède les inconvénients normaux de voisinage. Or, rappelle-t-elle, sa maison se trouve sur l’axe principal du centre-ville, lui-même en pleine urbanisation. La voisine ne voit donc aucun trouble « anormal » de voisinage.

Et pourtant, souligne le juge, même en tenant compte de l’urbanisation importante du secteur, cette construction a effectivement dégradé le cadre de vie du propriétaire, entraînant de surcroît une dépréciation de la valeur de sa maison. Ce qui justifie que la voisine l’indemnise.

Un automobiliste a été surpris en train de téléphoner au volant de sa voiture. Par la suite, il reçoit un courrier de l’administration lui demandant de payer une amende majorée à 375 €, faute d’avoir payé l’amende minorée à 90 € en temps voulu…

L’administration lui rappelle qu’il avait 15 jours, à compter de la réception de l’avis de contravention pour payer l’amende et bénéficier du tarif minoré de 90 €, délai que l’automobiliste n’a pas respecté : il doit donc payer l’amende majorée à 375 €. « Mais je n’ai jamais reçu l’avis de contravention », proteste l’automobiliste : voilà pourquoi il n’a pas pu respecter un quelconque délai, ni payer l’amende en temps voulu. « Prouvez-moi que l’avis de contravention m’a été envoyé » demande alors l’automobiliste à l’administration…

… ce que cette dernière est incapable de faire : et parce qu’aucun élément ne permet de prouver l’envoi de l’avis de contravention, le juge reconnaît que l’automobiliste ne doit payer que l’amende minorée à 90 €.

Un particulier confie à un notaire la mission de vendre 2 parcelles. Intéressé, un promoteur se rapproche alors du notaire pour la rédaction d’un compromis de vente. Mais 3 jours avant la date fixée pour la signature du compromis, le vendeur se rétracte…

« Impossible ! », explique le promoteur : lorsqu’une vente est « parfaite », il n’est plus possible de se rétracter, ce qui est le cas ici… Pour preuve, il rappelle les termes d’un mail du notaire rappelant le prix demandé par le vendeur pour les terrains. Parce qu’il a répondu positivement à la demande de prix du vendeur, la vente est parfaite. Et parce que le vendeur ne peut pas se rétracter, le promoteur réclame la vente forcée des parcelles.

Mais à la lecture du mail, le juge donne raison au vendeur : le notaire y a indiqué qu’à réception de l’accord du promoteur, le vendeur se réserve le droit d’examiner les conditions de l’offre émise par le promoteur. La vente n’est donc pas parfaite et le vendeur peut parfaitement se rétracter.

Un particulier achète un terrain et y fait construire une maison. A la fin des travaux, il se rend compte que le garage est inaccessible en voiture. Un problème que le constructeur doit, selon lui, corriger (financièrement) puisqu’il a implanté la maison bien trop près d’un talus qui empêche effectivement l’accès au garage.

Sauf que ce talus ne devrait plus être là, rappelle le constructeur qui ne s’estime donc pas responsable puisqu’il était convenu entre son client et le vendeur du terrain que ce dernier s’occupe de réaliser les travaux nécessaires à la suppression de ce talus.

Sauf qu’aucune preuve de cet accord n’est rapportée, constate le juge pour qui le constructeur est bien responsable : en sa qualité de professionnel, il devait attirer l’attention de son client, profane en la matière, sur l’impossibilité d’accéder au garage (un problème qui aurait d’ailleurs pu être résolu en implantant différemment la maison, sous réserve d’un permis modificatif facile à obtenir, estime-t-il).

Une société conclut un contrat de « représentation commerciale » avec un professionnel pour vendre des produits médicaux. Mais ils vont finir par se séparer… Et le « représentant » va réclamer une indemnité de rupture à laquelle il doit avoir droit en tant qu’« agent commercial »…

Qualité que conteste la société : elle rappelle qu’un agent commercial est un intermédiaire qui dispose d’une certaine marge de manœuvre vis-à-vis de la société qui fait appel à ses services pour vendre ses produits ou ses prestations. Or, le professionnel à qui elle a fait ici appel ne dispose pas de cette liberté : pour preuve, il n’a même pas le pouvoir de consentir des remises de prix sans son accord.

Et ce dernier échouant à démontrer qu’il possède une réelle marge de manœuvre, le juge donne raison à la société. Assurant simplement la promotion des produits de la société, sans pouvoir de négociation, il n’est donc pas un « agent commercial » et ne peut pas prétendre au versement d’une indemnité de rupture.

Un propriétaire signe une promesse de vente de sa maison avec un couple par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Le couple devra alors rémunérer l’agent immobilier une fois que la vente sera finalisée chez le notaire par un « acte authentique ». Sauf que le couple va refuser de finaliser la vente… et de payer l’agent immobilier…

Ce que conteste l’agent immobilier, pour qui la vente est parfaite, les conditions suspensives ayant toutes été levées : parce qu’il a dûment accompli sa mission, il a droit à sa rémunération. « Non » maintient le couple : un agent immobilier ne peut percevoir sa rémunération que lorsque l’opération a été définitivement constatée par un acte « authentique ». Ce qui n’est pas le cas ici, faute d’« acte authentique » régulièrement signé chez le notaire, rappelle le couple.

Sauf qu’ici, la promesse de vente vaut vente, rappelle le juge. Le couple ne peut pas, sans commettre de faute, refuser de finaliser la vente. L’agent immobilier a donc droit à sa rémunération.

Après avoir acheté une maison, un acquéreur se rend compte qu’il y a des mérules dans la salle de bains qui causent des fissures dans les murs de la maison. Il réclame alors l’annulation de la vente, le vendeur lui ayant, selon lui, sciemment caché la présence de ces champignons.

Pour preuve, il rappelle que le vendeur a réalisé des travaux d’embellissement dans la salle de bains et les murs attenants, travaux qui ont eu pour but, estime-t-il, de cacher la présence de mérules, cause des fissures selon l’acheteur. Sauf qu’une expertise, réalisée après la vente, si elle admet ce lien de cause à effet, conclut que les travaux ont été faits dans un souci de vendre un bien rafraîchi, que le vendeur pouvait légitimement croire avoir supprimé le champignon, et que, sauf à disposer de connaissances techniques, il pouvait imaginer que le champignon - qu’il n’avait pas identifié - n'avait rien d'alarmant.

Eléments que retient le juge pour donner raison au vendeur… et refuser d’annuler la vente.