Taxe sur les logements vacants : aucun changement à l’horizon !

La taxe sur les logements vacants frappe les logements :

• situés dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements,
• et qui sont vacants, c’est-à-dire non meublés (donc non soumis à la taxe d’habitation), depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition.

Elle est due, notamment, par le propriétaire du logement, le preneur à bail à construction, etc.

Actuellement, il est possible d’échapper à cette taxe en prouvant que la vacance du logement est indépendante de la volonté du propriétaire. Tel sera le cas par exemple d’un logement mis en vente qui ne trouve pas d’acquéreur, ou d’un logement mis en location qui ne trouve pas de locataire.

La question s’est posée de savoir s’il était possible de créer des dispositifs d’exonération qui dépendraient de la situation des personnes.

Concrètement, ne pourrait-on pas, par exemple, exonérer d’office les personnes âgées dépendantes dont l’état physique ou mental ne leur permet plus de vivre à leur domicile habituel ? Ou bien encore les personnes qui héritent d’un bien familial et qui souhaitent le conserver pour des raisons personnelles ?

La réponse est non. Pour le moment, il n’est pas envisageable de mettre en place de nouvelles exonérations de taxe sur les logements vacants. Si la personne âgée (ou l’héritier) souhaite échapper à la taxation, elle devra prouver, comme tout un chacun, que son logement est resté vacant pendant plus d’un an du fait de circonstances indépendantes de sa volonté.

Source : Réponse ministérielle Beauvais du 15 octobre 2019, Assemblée Nationale, n°19209

Taxe sur les logements vacants : 2 nouvelles exonérations ? © Copyright WebLex - 2019

Etudiants : un dégrèvement sur présentation de l’avis d’impôt de vos parents !

La taxe d’habitation est établie au 1er janvier de l’année d’imposition, au nom des personnes ayant la jouissance de locaux imposables à quelque titre que ce soit.

En conséquence, les étudiants qui disposent de façon privative d’un logement distinct de celui de leurs parents sont tenus au paiement de la taxe d’habitation, dans les conditions de droit commun. A ce titre, le rattachement ou l’absence de rattachement au foyer fiscal des parents est sans incidence.

Depuis 2018, il est fait application d’un dégrèvement progressif de la taxe d’habitation (c’est-à-dire concrètement d’une réduction du montant de la taxe due), qui ne concerne que les résidences principales et qui doit aboutir, en 2020, à une exonération totale de taxation pour 80 % des foyers fiscaux.

Pour pouvoir bénéficier de ce dégrèvement, dont le montant est fixé à 65 % pour 2019, le revenu fiscal de référence de la personne (ou du foyer) taxé(e) ne doit pas dépasser un certain seuil.

La question se pose alors de savoir si les étudiants rattachés au foyer fiscal de leurs parents peuvent prétendre au bénéfice de ce dégrèvement pour les logements qu’ils occupent à titre privatif et qui sont distincts de celui de leurs parents ? Si les parents bénéficient déjà du dégrèvement pour leur résidence principale, n’y a-t-il pas un risque que l’administration assimile le logement de l’étudiant à une résidence secondaire pour lui refuser le bénéfice de l’avantage fiscal ?

L’administration, par l’intermédiaire de son Ministre, a directement répondu à ces questions.

Elle rappelle qu’en pratique, l’imposition des étudiants à la taxe d’habitation est établie sans prise en compte du revenu fiscal de référence des parents puisque l’administration n’est pas en mesure d’opérer un rapprochement automatique entre, d’une part, la taxe d’habitation de l’étudiant, et d’autre part, la déclaration d’impôt sur le revenu de ses parents.

Elle précise également que les étudiants rattachés aux foyers fiscaux de leurs parents peuvent, eux aussi, bénéficier du dégrèvement de 65 %, toutes conditions par ailleurs remplies, sur simple présentation de l’avis d’imposition à l’impôt sur le revenu de leurs parents. Implicitement, elle reconnaît donc qu’un logement étudiant n’est pas assimilable à une résidence secondaire.

A toutes fins utiles, notez que les étudiants qui vivent dans les résidences universitaires gérées par le CROUS (ou par tout autre organisme qui applique les mêmes critères d’attribution que le CROUS) ne sont pas passibles de la taxe d’habitation.

Source : Réponse ministérielle Morisset du 31 janvier 2019, Sénat, n°07787

Taxe d’habitation : un dégrèvement de 65 % pour les étudiants ? © Copyright WebLex - 2019

Un « logement suffisamment meublé » ? Une appréciation au cas par cas…

La taxe d’habitation est due pour tous les locaux affectés à l’habitation au 1er janvier de l’année d’imposition, et qui sont pourvus d’un ameublement suffisant pour permettre l’habitation.

Mais qu’est-ce qu’un logement suffisamment meublé pour permettre l’habitation ?

C’est précisément la question que s’est posée la propriétaire d’une maison individuelle qui demandait à bénéficier d’un remboursement de taxe d’habitation au motif que son logement n’était pas habitable au 1er janvier de l’année d’imposition.

A l’appui de sa demande, elle indique que ce logement faisait encore l’objet de travaux de rénovation à la date du 1er janvier et n’a finalement pu être raccordé au gaz qu’en février.

Sauf que dès le mois d’octobre précédent l’année d’imposition, la maison était raccordée à l’eau et à l’électricité, relève l’administration fiscale. Puisque la propriétaire pouvait s’y laver et y prendre ses repas, cette maison était suffisamment meublée pour permettre l’habitation. La propriétaire ne peut donc pas prétendre au remboursement de la taxe d’habitation.

Un point de vue partagé par le juge de l’impôt, qui refuse à son tour d’accorder à la propriétaire un quelconque remboursement.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 10 mai 2019, n°411898

Taxe d’habitation : c’est quoi un logement « suffisamment » meublé ?© Copyright WebLex - 2019

Indivision et taxe d’habitation : indivisaire 1 vs indivisaire 2

A la suite de leur divorce, 2 ex-époux se retrouvent propriétaires en indivision de l’ancienne maison familiale.

Au regard des dispositions de la convention de divorce, la maison est occupée privativement par l’ex-épouse qui, en contrepartie, verse une indemnité d’occupation à son ex-mari.

Ayant la jouissance privative de cette maison, l’administration fiscale lui a personnellement adressé la taxe d’habitation, qu’elle a intégralement payée, avant de demander à son ex-mari de lui en rembourser une partie, proportionnellement aux droits qu’il détient dans l’indivision.

Refus de l’ex-mari pour qui la taxe d’habitation n’est pas une charge de l’indivision, mais bien une charge financière pesant sur le seul occupant de la maison.

Mais pas pour le juge, qui rappelle que la taxe d’habitation fait partie des dépenses liées à la conservation de l’immeuble, dépenses qui, en tant que telles, incombent à tous les indivisaires à proportion de leurs droits dans l’indivision.

En conséquence, l’ex-époux est condamné à rembourser à son ex-épouse une partie de la taxe d’habitation dont elle s’est acquittée, à proportion des droits qu’il détient dans l’indivision.

Indivision et taxe d’habitation : indivisaires vs administration fiscale

Suite au décès de leur mère, 4 enfants sont devenus propriétaires indivis de la maison familiale. Pendant 8 ans, la maison étant restée inoccupée (mais meublée), la taxe d’habitation a été établie au nom de l’indivision successorale (c’est-à-dire au nom de la « famille X »).

Après avoir constaté plusieurs défauts de paiement de cette taxe, l’administration fiscale a adressé 5 courriers mettant en demeure 2 des indivisaires seulement de payer l’intégralité des sommes dues.

Ce qu’ils ont immédiatement contesté, faisant valoir que si défaut de paiement il y avait, ils n’étaient tenus de les régulariser qu’à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Une position partagée par le juge de l’impôt pour qui la solidarité entre indivisaires ne se présume pas : elle doit être établie par convention.

Dans cette affaire, en l’absence d’une telle convention et parce que la taxe d’habitation a été établie au nom de l’indivision successorale elle-même, l’obligation de payer qui pèse sur chaque indivisaire est limitée aux droits qu’il détient dans l’indivision.

Source :

• Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 5 décembre 2018, n°17-31189
• Arrêt du Conseil d’Etat du 30 septembre 2019, n°419384

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Infraction routière avec un véhicule d’entreprise : une autodésignation (bientôt) simplifiée !

Lorsque certaines infractions routières, constatées par un radar, sont commises avec un véhicule de société (infraction de stationnement, non-respect des limites de vitesse ou des distances de sécurité, etc.), le représentant légal de la société a l’obligation de dénoncer le coupable de l’infraction.

S’il ne le fait pas, il commet une infraction sanctionnée pénalement par une amende.

Parfois, l’infraction routière est commise par le dirigeant lui-même. Celui-ci s’acquitte personnellement de l’amende liée à cette infraction routière, pensant bien souvent que cela vaut auto-désignation, mais à tort : il encourt alors une 2nde amende pour non-dénonciation.

Pour une députée, cette erreur s’explique par un manque de clarté des documents qui leur sont envoyés et les invitant à procéder à la dénonciation expresse du coupable de l’infraction.

Ce qu’a concédé le Gouvernement qui a indiqué que les documents vont prochainement faire l‘objet d’une amélioration conformément aux recommandations du Défenseur des droits.

Ce dernier recommande que l’encadré portant l’information portant sur l’obligation d’auto-désignation figure sur l’avis de contravention lui-même et non exclusivement sur un document distinct.

Il recommande ensuite que la mention afférente à la perte de point(s) soit rédigée comme suit :

« Effet(s) sur le permis de conduire

Cette infraction est susceptible d’entrainer un retrait de X point(s) sur le permis de conduire de l’auteur de l’infraction. »

ou

« Cette infraction entrainera un retrait de X point(s) sur le permis de conduire de la personne reconnue comme l’auteur de l’infraction ».

Il recommande aussi que l’encadré relatif à la reconnaissance de l’infraction soit rédigé comme suit :

« VOUS REGLEZ L’AMENDE IMMEDIATEMENT SANS DESIGNER DE CONDUCTEUR

Vous pouvez utiliser l’un des modes de paiements décrits dans le document « notice de paiement ». Le paiement de l’amende entraine la reconnaissance de votre responsabilité pécuniaires (art. 529 du code de procédure pénale et L121-3 du code de la route).

ATTENTION - Si vous payez l’amende immédiatement, vous commettez une infraction pour non révélation (Art. L. 121-6 du code de la route et 530-3 du code de procédure pénale). »

Il recommande enfin que l’énumération des situations dans lesquelles peut se trouver le représentant légal de la société soit rédigée comme suit :

« Situation n° 3 : VOUS N’ETES PAS EN MESURE DE DESIGNER LA PERSONNE QUI A COMMIS L’INFRACTION : vous devez régler cette amende sur vos deniers personnels. Vous êtes redevable pécuniairement sur le fondement de l’article L121-3 du code de la route. La société que vous représentez recevra ensuite une contravention pour non-désignation du conducteur (montant forfaitaire de 675 euros).

Situation n° 4 : VOUS CONTESTEZ L’INFRACTION : vous pouvez adresser une requête en exonération à l’OMP compétent conformément aux instructions délivrées sur l’avis de contravention et les documents joints. »

Sources :

• Réponse Ministérielle Bessot Ballot, Assemblée Nationale, du 15 octobre 2019, n° 20187
• www.defenseurdesdroits.fr

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Prélèvement à la source et crédit d’impôt : une modulation possible !

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (afférents aux revenus soumis à ce prélèvement) a été mis en place, depuis le 1er janvier 2019, dans le but de supprimer le décalage d’un an existant entre la perception du revenu et le paiement de l’impôt correspondant.

Pour autant, les crédits et réductions d’impôts dont vous pouvez bénéficier au titre d’une année N continuent à être pris en compte au moment de la déclaration des revenus déposée en année N+1.

Pour éviter un trop gros décalage, source de contraintes financières pour de nombreux ménages, il a été décidé de verser, le 15 janvier 2019, un acompte de 60 % du montant de certain(e)s crédits ou réductions d’impôts :

• crédit d’impôt lié à l’emploi d’un salarié à domicile ;
• crédit d’impôt lié à la famille (garde d’enfants de moins de 6 ans) ;
• crédit d'impôt au titre des cotisations syndicales ;
• réduction d’impôt pour dépenses de dépendance (EHPAD) ;
• réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif (dispositif Pinel notamment) ;
• réduction d’impôt pour dons à des associations.

Cet acompte de 60 % est dorénavant pérennisé et sera versé en janvier de chaque année.

Donc, si en 2019 vous avez continué à employer un salarié à domicile, ou si vous avez continué à faire garder vos enfants, etc., vous percevrez le 15 janvier 2020 une avance de 60 % du montant de l’avantage fiscal auquel vous pouvez prétendre.

Notez que si au cours de l’année 2019 vos dépenses ont diminué, vous risquez d’avoir à rembourser, courant 2020, une partie de l’avance qui vous sera versée mi-janvier 2020.

C’est pourquoi depuis le 17 octobre et jusqu’au 5 décembre 2019, vous pouvez demander :

• à diminuer le montant de l’acompte ;
• à ne pas bénéficier de cet acompte en janvier 2020.

Cette demande de modulation (ou de suppression) doit être déposée via votre « espace particulier » sur le site www.impots.gouv.fr

Source : Communiqué de presse du Ministère de l’Action et des Comptes publics du 17 octobre 2019, n°838

Prélèvement à la source : l’avance de crédit d’impôt modulable ? © Copyright WebLex - 2019

Engagement de caution contraire à l’intérêt social de la société = engagement nul ?

Une femme décide de créer une société ayant pour activité la vente de produits promotionnels et de support de communication. Pour pouvoir lancer son activité, elle obtient un prêt bancaire grâce à une SARL, dirigée par son fils, qui s’est portée caution.

Mais, la société créée par la mère ne parvient pas à rembourser les échéances d’emprunt et la banque finit par se retourner contre la SARL, en sa qualité de caution, pour recouvrer les sommes dues.

La SARL refuse alors d’honorer son engagement de caution, considérant que celui-ci est nul, car contraire à son « intérêt social », c’est-à-dire que l’engagement ne lui est pas directement profitable. Elle estime, en effet, qu’elle n’avait aucun intérêt à se porter caution pour la société puisque cet engagement ne s’explique que par la communauté d’intérêts existant entre le fils et la mère.

Raisonnement que conteste la banque : pour elle, l’argument du lien filial entre les 2 dirigeants des 2 sociétés est sans incidence sur la validité ou non de l’engagement de caution.

Pour la banque, il faut plutôt raisonner de la manière suivante : la Loi prévoit que la SARL est tout de même engagée par les actes contraires à son intérêt social conclus par son dirigeant, et notamment un engagement de caution, sauf si elle démontre qu’elle savait que l’engagement de caution était de nature à engager la SARL au-delà de son propre intérêt et pouvait remettre en cause son activité.

Concrètement, pour que la SARL obtienne ici gain de cause, il faut qu’elle démontre que la banque savait que l’engagement de caution présentait un risque avéré et sérieux pour son avenir économique et son existence même. Ce qui n’est pas le cas puisque, depuis que l’engagement de caution a été souscrit, la société ne souffre pas de difficultés financières particulières.

Le juge va être convaincu par le raisonnement de la banque : en conséquence, la SARL doit rembourser la banque des sommes encore dues par la société.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 16 octobre 2019, n° 18-19373

Engagement de caution : quand un fils veut donner un coup de pouce à sa mère… © Copyright WebLex - 2019

Téléphone et adresse mail : des informations qu’il peut être utile de fournir !

Sur la 1ère page de votre déclaration annuelle de revenus, l’administration fiscale vous demande non seulement des précisions concernant votre état civil (nom, prénoms, date et lieu de naissance), mais aussi de remplir une rubrique téléphone et adresse mail.

Mais est-elle réellement en droit d’exiger de vous que vous lui communiquiez des informations permettant de vous joindre facilement ? N’est-ce pas constitutif d’une atteinte à la vie privée ?

A cette question, il vient d’être répondu qu’effectivement, l’administration ne pouvait pas exiger que de telles informations lui soient communiquées. Vous ne serez d’ailleurs pas sanctionné si vous refusez de remplir ces 2 encadrés (mail et téléphone).

Toutefois, pour éviter de subir les délais postaux et les délais de traitement lors d’éventuels échanges épistolaires, il peut tout de même être utile, voire nécessaire, de lui fournir ces informations.

Source : Réponse ministérielle Masson du 3 octobre 2019, Sénat, n°10131

Déclaration de revenus : faut-il remplir toutes les cases ? © Copyright WebLex - 2019

Division d’un terrain : un changement d’avis doit être notifié dans le délai imparti !

Un propriétaire dépose une déclaration préalable de division de son terrain en Mairie. 1 mois plus tard, faute de réponse de la Mairie, le propriétaire obtient donc une autorisation tacite de division de son terrain.

Toutefois, cette autorisation n’est pas encore définitive, puisque le maire peut encore changer d’avis dans un délai de 3 mois à compter de l’obtention de l’autorisation tacite de division. Ici, la date limite tombe un 18 septembre.

Et le 13 septembre, le maire va changer d’avis : un courrier est alors rédigé en ce sens et envoyé au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) pour l’en informer. Cette LRAR est présentée au domicile du propriétaire le 15 septembre… qui n’est toutefois pas là pour la réceptionner. La Poste met donc le pli à sa disposition, après lui avoir laissé un avis de passage.

Et ce n’est que le 26 septembre que le propriétaire va chercher son recommandé à La Poste et apprendre que la division de son terrain n’est finalement pas autorisée.

Mais parce qu’il n’a effectivement eu connaissance du contenu du courrier qu’après le 18 septembre, le propriétaire estime que le changement d’avis du maire lui a été notifié hors délai.

Ce que conteste ce dernier : pour lui, il faut considérer que le propriétaire a été informé de sa décision dès le 15 septembre, date de la présentation du pli recommandé au domicile du propriétaire.

« Exact », confirme le juge. En conséquence, l’autorisation tacite de division du terrain n’est plus valable.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon, du 23 mai 2019, n° 18LY01154

Urbanisme : souvent Maire varie, bien fol qui s‘y fie… © Copyright WebLex - 2019