Réduction d’impôt Girardin : une condition pour les fondations !

Un couple décide d’investir en Outre-mer par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) constituée en vue de la construction de 4 villas destinées à la location.

Suite à cet investissement, le couple demande à bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu dite « Girardin », ce que l’administration lui refuse. Elle indique, en effet, que pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs conditions doivent être réunies :

• les fondations des villas doivent être achevées dans les 2 ans suivant l’achat ou la souscription des parts de la SCI ;
• les villas doivent être données en location nue pendant 5 ans à compter de l’achèvement des travaux à des locataires qui y établissent leur résidence principale ;
• le couple doit conserver les parts de SCI pendant les 5 années qui suivent l’achèvement des villas.

Or, l’administration constate qu’ici les fondations n’ont pas été achevées dans les 2 ans suivant la souscription des parts, mais près de 4 ans plus tard. Puisque les 3 conditions sont cumulatives, le couple ne peut donc pas bénéficier de la réduction d’impôt.

« Il y a une raison à ce retard », répond le couple : si les fondations n’ont été achevées qu’au bout de 4 ans, c’est parce que la société était en litige avec l’architecte et avec l’entreprise chargée de réaliser les travaux.

Dès lors, il s’agit d’un cas de force majeure ne permettant pas à l’administration de lui refuser le bénéfice de l’avantage fiscal.

Mais pas pour le juge qui, face à l’absence d’éléments venant confirmer les dires du couple, ne peut que confirmer le redressement fiscal.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux du 28 mai 2018, n°16BX02036

Investir en Outre-mer : 2 ans, c’est 2 ans ! © Copyright WebLex - 2018

PAS et crédit d’impôt : un acompte versé dès le mois de janvier !

Le prélèvement à la source (PAS) de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, mis en place à compter du 1er janvier 2019, a pour objectif de supprimer le décalage d’un an existant actuellement entre la perception du revenu et le paiement de l’impôt correspondant.

En pratique, pour les revenus salariaux, l’impôt sera collecté par l’entreprise (l’impôt sur les revenus de remplacement du type pensions de retraite ou allocations de chômage sera collecté par les organismes sociaux concernés). Quant aux revenus des travailleurs indépendants, l’impôt sera collecté par l’administration et prélevé directement sur leur compte bancaire.

Quelle que soit votre situation, le taux du prélèvement sera calculé et communiqué par l’administration fiscale.

Notez que ce taux de prélèvement est calculé abstraction faite des crédits et réductions d’impôt. Pour autant, cela ne veut pas dire que ces crédits d’impôts sont perdus pour vous !

Concrètement, ils seront pris en compte au moment de la déclaration des revenus l’année suivant celle de leur perception, la mise en place du PAS ne vous dispensant pas, en effet, de continuer à remplir une déclaration de revenus annuelle.

Les crédits d’impôts dont vous pouvez bénéficier en 2018 seront donc normalement pris en compte au moment de votre déclaration de revenus 2019.

Il existe toutefois une spécificité pour les crédits d’impôt liés aux services à la personne et à la garde d’enfants. Initialement, il était prévu qu’un acompte de 30 % vous soit versé au plus tard le 1er mars de chaque année à compter de l’imposition des revenus de 2018 (sur la base du crédit obtenu en N-2). Pour les crédits d’impôt 2018, vous deviez donc percevoir cet acompte le 1er mars 2019.

Le Gouvernement vient d’annoncer qu’en 2019, cet acompte de 30 % ne sera pas versé le 1er mars mais le 15 janvier 2019.

A cette occasion, il a également précisé que ce système d’acompte s’appliquerait aussi, en 2019, au crédit d’impôt pour dépenses de dépendance (dit crédit d’impôt « EHPAD »).

Source : www.economie.gouv.fr

PAS et crédit d’impôt : des spécificités pour certains crédits d’impôts ? © Copyright WebLex - 2018

Limitation de la vitesse maximale autorisée = 80 km/h (sauf exceptions) !

En janvier 2018, le Gouvernement a annoncé son souhait d’abaisser la vitesse maximale autorisée des véhicules de 90 km/h à 80 km/h. Pour cela, un Décret devait paraître : c’est désormais chose faite.

Comme attendu, la mesure limitant la vitesse maximale autorisée à 80 km/h entrera en vigueur le 1er juillet 2018. Cette mesure concerne les voies départementales et nationales. Notez que les portions de routes en 2x2 voies resteront limitées à 90 km/h.

Cet abaissement de la limitation de vitesse de 10 km/h concerne seulement la réglementation générale : ainsi, les jeunes conducteurs, pour qui la limite de vitesse maximale était déjà de 80 km/h, ne verront pas cette limite s’abaisser à 70 km/h. A compter du 1er juillet 2018, les jeunes conducteurs rouleront donc à la même vitesse que les conducteurs expérimentés.

Source : Décret n° 2018-487 du 15 juin 2018 relatif aux vitesses maximales autorisées des véhicules

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Dispositif Pinel : l’achat du terrain est sans incidence !

Toutes conditions remplies, si vous achetez un logement neuf ou faites construire un logement jusqu’au 31 décembre 2021, vous pourrez opter pour la réduction d’impôt sur le revenu « Pinel ».

Cet avantage fiscal repose sur un engagement de votre part de louer le logement acheté ou construit à un locataire qui en fera sa résidence principale.

Selon la durée de votre engagement de location, l’avantage fiscal sera réparti sur 6, 9 ou 12 ans et se calcule en appliquant au montant de votre investissement, retenu dans la limite de 300 000 €, le taux correspondant (12, 18 ou 21 %).

Dans l’hypothèse de l’achat d’un terrain à bâtir, la question s’est posée de savoir à quel moment devait s’appliquer la réduction Pinel : à compter de l’achat du terrain, ou à compter du dépôt du permis de construire ?

A l’occasion d’une question au gouvernement, la réponse vient de nous être apportée. Si la réduction Pinel s’applique bien aux particuliers qui, toutes conditions remplies, font construire une habitation avant le 31 décembre 2021, il est nécessaire d’opérer une distinction entre :

• la date de réalisation de l’investissement, qui ouvre droit au bénéfice de l’avantage fiscal ;
• et la date à laquelle la réduction d’impôt s’appliquera effectivement au montant de l’impôt sur le revenu.

Lorsque le particulier décide de faire construire une maison, la date de réalisation de l’investissement à retenir est la date du dépôt de la demande de permis de construire. La date d’acquisition du terrain est sans incidence.

Donc, si vous déposez votre demande de permis de construire le 30 décembre 2021, vous pourrez bénéficier de la réduction Pinel, ce qui ne sera pas le cas si vous la déposez le 1er janvier 2022.

En revanche, la réduction d’impôt ne s’appliquera effectivement à votre impôt sur le revenu qu’à partir de la date d’achèvement de la construction qui, pour mémoire, doit intervenir dans les 30 mois qui suivent l’obtention du permis de construire.

Source : Réponse ministérielle Verchère du 22 mai 2018, Assemblée nationale, n°5911

Dispositif Pinel : et si vous achetez un terrain à bâtir ? © Copyright WebLex - 2018

Donation indirecte aux enfants de son conjoint = abus de droit ?

Un particulier, père d’1 enfant, est marié avec une femme, elle-même mère de 3 enfants issus d’un premier lit.

La famille est propriétaire de l’intégralité des titres d’une société civile immobilière, selon la répartition suivante :

• le père et la mère sont titulaires de 3 087 parts chacun ;
• et les 4 enfants, sont titulaires de 294 parts chacun.

Souhaitant transmettre la société à leurs enfants, les époux décident de leur donner les titres de la SCI qu’ils détiennent.

Pour y parvenir, le particulier consent une donation au profit de son épouse portant sur 1543 parts, mais aussi une donation au profit de son enfant portant également sur 1543 parts.

Le jour même de la donation, l’épouse consent, à son tour, une donation de ses 4 630 parts, au profit de ses 3 enfants, chacun recevant alors 1543 parts. A l’issue de ces donations, le particulier et son épouse ne disposent plus que d’1 seule part chacun et chaque enfant détient 1837 parts dans la SCI (les 294 parts de départ + les 1543 parts qui résultent de la donation).

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration considère que l’opération de transmission réalisée par les époux s’apparente à un abus de droit fiscal, estimant que l’opération n’a été réalisée que dans le but, exclusivement fiscal, de diminuer fortement le coût des droits de mutation.

Pour l’administration, la donation réalisée par le particulier au profit de son épouse, immédiatement suivie, le même jour, d’une donation de l’épouse au profit de ses enfants, témoignent en réalité d’une intention libérale du particulier à l’égard de ses beaux-enfants : il s’agit, pour elle, d’une donation indirecte destinée à éviter de payer les droits de donation calculés, dans ce cas, au taux de 60 %.

Rappelons, en effet, que lorsqu’une donation est consentie au profit d’une personne non parente (ici les beaux-enfants), les droits de donation sont calculés en appliquant un taux de 60 % au montant des sommes données.

En conséquence de quoi, l’abus étant caractérisé, les époux doivent s’acquitter non seulement de l’impôt éludé, c’est-à-dire des droits de donation au taux de 60 %, mais aussi d’une majoration de 80 %.

Source : Décision du comité de l’abus de droit fiscal, affaire n°2017-31, CADF-AC n°1/2018

Donner des titres de société : « prudence est mère de sûreté »… © Copyright WebLex - 2018

Responsabilité du dirigeant : la maladresse n’excuse pas tout !

Une société est placée en redressement puis en liquidation judiciaire. Son dirigeant est alors condamné à supporter une partie de l’insuffisance d’actif, le juge constatant que les difficultés financières qu’a rencontrées la société lui étant largement imputable en raison de sa mauvaise gestion.

Le juge relève toutefois, à décharge pour le dirigeant, que les modalités de gestion peu orthodoxes qu’il a utilisées, qui visaient à tenter de donner un nouvel essor à sa société, relèvent plus de la maladresse que de la mauvaise foi ou d’un agissement intentionnel.

Le liquidateur rembourse alors les créanciers en précisant à l’un d’entre eux, à savoir le Trésor public, que le surplus de sa créance est irrécouvrable.

Mais le Trésor public ne va pas vouloir en rester là : il agit contre le dirigeant pour que celui-ci soit déclaré responsable, avec la société, du paiement des impositions et pénalités restant dues.

Pour cela, le Trésor public se prévaut d’une disposition légale qui prévoit que lorsqu'un dirigeant est « responsable des manœuvres frauduleuses ou de l'inobservation grave et répétée des obligations fiscales qui ont rendu impossible le recouvrement des impositions et des pénalités dues par la société, ce dirigeant peut, s'il n'est pas déjà tenu au paiement des dettes sociales en application d'une autre disposition, être déclaré solidairement responsable du paiement de ces impositions et pénalités ».

Le Trésor public rappelle alors que la dette de la société à son égard a pour origine le dépôt sans paiement de déclarations mensuelles de TVA, dont 2 déposées hors délai, l’omission de la TVA sur la vente de matériel et la non-déclaration de la taxe sur les véhicules de société.

Pour le Trésor public, ces agissements constituent une « inobservation grave et répétée des obligations fiscales » du dirigeant. De quoi justifier que le dirigeant soit condamné à payer les sommes dues, solidairement avec la société.

« Non » répond le dirigeant : pour lui, une condamnation solidaire est justifiée quand le dirigeant a été de mauvaise foi ou a agi intentionnellement. Or, il remarque que le juge qui a procédé à la liquidation de sa société a fait état de sa simple maladresse. Pour le dirigeant, être maladroit n’est pas suffisant pour justifier une condamnation solidaire au paiement des impositions et pénalités restant dues par la société.

Mais le juge donne raison au Trésor public : la responsabilité solidaire du dirigeant est mise en œuvre dès lors que le caractère répété et grave des manquements aux obligations fiscales est constaté. La disposition légale dont se prévaut le Trésor public n’exige pas que le dirigeant ait été de mauvaise foi ou ait agi intentionnellement.

Malgré sa maladresse, le dirigeant est donc condamné solidairement au paiement des impositions et pénalités restant dues par la société (il s’agit ici d’une somme de 105 615 €).

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 13 juin 2018, n° 17-13165

Obligations fiscales du dirigeant : la maladresse exonère-t-elle un dirigeant de sa responsabilité ? © Copyright WebLex - 2018

Expulsion d’un locataire : elle ne doit pas être (trop) rapide !

Un bailleur, dont le locataire ne paie plus les loyers, engage une action en justice afin que la résolution du bail d’habitation soit constatée et qu’il obtienne le droit d’expulser son locataire.

Le juge constate que le bail est effectivement résolu et le locataire sollicite un délai pour quitter l’appartement loué : il demande qu’il lui soit accordé jusqu’au 31 août 2013 pour qu’il quitte l’appartement. Par la suite, le locataire règle la totalité de sa dette locative.

La décision judiciaire doit alors être rendue le 9 juillet 2013. Mais le 3 juillet 2018, le bailleur fait procéder à l’expulsion du locataire et fait changer les serrures de l’appartement.

Le juge rend finalement sa décision non pas le 9 juillet mais le 18 juillet 2013 : constatant que la dette locative a été réglée, il accorde la date butoir sollicitée par le locataire, à savoir le 31 août 2013, date à laquelle le locataire doit avoir quitté l’appartement.

Par la suite, le bailleur constate des dégradations dans l’appartement. Il sollicite donc la condamnation du locataire au paiement de réparations locatives.

Ce que refuse le locataire… et à raison pour le juge ! Il constate que le bailleur ayant expulsé le locataire le 3 juillet 2013, alors que le locataire avait jusqu’au 31 août 2013 pour quitter l’appartement, il a été placé dans l’impossibilité de le remettre en l’état. Dès lors, le locataire n’est pas tenu de payer les réparations locatives.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 juin 2018, n° 17-11775

Location et loyers impayés = expulsion ? © Copyright WebLex - 2018