Demander un éco-PTZ « complémentaire »

Rappelons que l’avance remboursable sans intérêt, connue sous le nom d’« Eco-prêt à taux 0 » (éco-PTZ), est un dispositif spécial qui permet à un particulier de financer la réalisation, dans sa résidence principale (achevée avant le 1er janvier 1990), des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement.

Ce prêt peut être accordé pour un montant maximum variant de 10 000 € à 30 000 €, selon l’importance des travaux éligibles à envisager (20 000 € au maximum lorsque les travaux ont ouvert droit à une aide de l’ANAH).

Depuis le 1er juillet 2016, il est possible de solliciter non pas un, mais deux éco-PTZ. Plus exactement, une fois obtenu et utilisé un 1er éco-PTZ, il est possible de solliciter un second éco-PTZ complémentaire.

Mais des conditions précises sont requises : d’une part, la somme des 2 éco-PTZ ne doit pas dépasser 30 000 € ; d’autre part, cet éco-PTZ complémentaire doit être effectué dans les 3 ans de l’éco-PTZ initial. Cela suppose donc d’être en mesure de fournir un justificatif de clôture de l’avance initiale comprenant, outre l’adresse du logement concerné par les travaux, la date d’émission de l’offre de prêt à taux 0 initial et son montant.

Source : Décret n° 2016-1072 du 3 août 2016 relatif aux offres d'avances remboursables sans intérêt complémentaires destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens

Travaux dans un logement : solliciter un (des ?) éco-PTZ © Copyright WebLex - 2016

Défiscalisation et revente du logement : pas de remise en cause de l'avantage fiscal si...

En fonction du type de dispositif de défiscalisation immobilière pour lequel vous avez opté, l’engagement de location, qui est une condition pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, va varier de 6 à 9 ans, voire plus en cas de prolongation de l’avantage fiscal.

Si cet engagement de location n’est pas respecté, notamment dans l’hypothèse où vous vendez le logement, l’avantage fiscal sera remis en cause par l’administration. Mais il existe toutefois des hypothèses qui n’entraîneront pas de remise en cause de l’avantage fiscal, à savoir :

• en cas d’invalidité de l’investisseur ou de son conjoint ou partenaire (soumis à imposition commune) ;
• en cas de décès de l’investisseur ou de son conjoint ou partenaire (soumis à imposition commune) ;
• en cas de licenciement de l’investisseur ou de son conjoint ou partenaire (soumis à imposition commune).

La question a été posée de savoir si une rupture conventionnelle pouvait être assimilée à un licenciement et si, en pareille hypothèse, un investisseur qui conclut une telle rupture conventionnelle pouvait s’affranchir de l’engagement de location sans crainte d’une remise en cause de la réduction d’impôt par l’administration.

Et la réponse est (malheureusement) négative : la rupture conventionnelle est un mode de rupture du contrat de travail choisi d’un commun accord entre l’employeur et le salarié, alors que le licenciement relève d’une décision unilatérale de l’employeur.

Parce que la rupture du contrat n’est pas de l’initiative unilatérale de l’employeur, et donc non subie mais choisie, la rupture conventionnelle ne peut pas constituer une exception à la remise en cause de l’avantage fiscal en cas de non-respect de l’engagement de location.

Source : Réponse ministérielle NAVARRO, Sénat, du 28 juillet 2016, n° 12009

Un logement défiscalisé doit être loué ! © Copyright WebLex - 2016

Les dividendes à l’usufruitier, les réserves au nu-propriétaire ?

Le dirigeant d’une société décède, laissant son épouse et ses enfants lui succéder au capital de cette société : son épouse récupère alors l’usufruit des parts de la société pendant que les enfants héritent de la nue-propriété.

Un litige survient entre les héritiers à propos du partage de la succession et de la détermination de l’actif successoral. Les enfants (nus-propriétaires) considèrent notamment que les fonds provenant de la distribution des réserves constituées par la société doivent bénéficier au seul usufruitier : pour eux, les bénéfices réalisés par une société sont des « fruits » lorsqu'ils ont été distribués ; il s’agit donc de revenus qui doivent profiter à l’usufruitier.

Non, rappelle le juge : si, par principe, l'usufruitier a droit aux bénéfices distribués, il n'a aucun droit sur les bénéfices qui ont été mis en réserve ; ces derniers constituent l'accroissement de l'actif social et reviennent en tant que tel au seul nu-propriétaire.

Par conséquent, les fonds provenant de la distribution des réserves constituées par la société doivent donc bénéficier aux seuls nus-propriétaires et figurer à l'actif de l'indivision successorale.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 22 juin 2016, n° 15-19471

Distribution de dividendes : à qui profitent les réserves ? © Copyright WebLex - 2016

Baisse de l’impôt sur le revenu programmée ?

Une mesure de baisse de l’impôt sur le revenu sera inscrite dans le projet de Loi de finances pour 2017, qui sera présenté en conseil des ministres le 28 septembre 2016.

Cette mesure prendra la forme d’une réduction d’impôt de 20 % sous conditions de revenu. Elle concernera tous les célibataires, divorcés et veufs ayant un salaire inférieur à 1 700 € net par mois, ce seuil étant doublé pour les couples et majoré en fonction des charges de famille. Un lissage entre 1 700 € et 1 900 € nets par mois permettra d’éviter tout effet de seuil.

Voici quelques exemples de l’impact prévisible de cette nouvelle baisse de l’impôt sur le revenu :

• pour un couple marié, sans enfants, déclarant un revenu mensuel net de 3 400 €, l’impôt sur le revenu passera de 2 324 € en 2016 à 1 859 € en 2017, soit une baisse d’impôt de 465 € ;
• pour un couple marié ayant 2 enfants à charge et déclarant un revenu mensuel net de 4 100 €, l’impôt sur le revenu passera de 1 799 € en 2016 à 1 439 € en 2017, soit une baisse d’impôt de 360 € ;
• pour un célibataire sans personne à charge et déclarant un revenu mensuel net de 1 700 €, l’impôt sur le revenu passera de 956 € en 2016 à 765 € en 2017, soit une baisse d’impôt de 191 € ;
• pour un célibataire ayant un enfant mineur à charge et déclarant un revenu mensuel de 2 400 €, l’impôt sur le revenu passera de 433 € en 2016 à 346 € en 2017, soit une baisse d’impôt de 87 €.

Favoriser l’aide à domicile

Une 1ère incitation a permis, depuis le 1er décembre 2015, la réduction de cotisations sociales patronales dont bénéficient les particuliers qui emploient directement des salariés dans le cadre des services à la personne : elle est passée de 75 centimes à deux euros par heure.

Mais il faut constater que les personnes non actives, en particulier les retraités ou certaines personnes handicapées, ne bénéficient d’aucun avantage s’ils ne payent pas d’impôt, tandis que les actifs bénéficient systématiquement de l’avantage, qui est, pour eux, un crédit d’impôt remboursable.

Le gouvernement a donc décidé de transformer l’avantage fiscal pour les dépenses de services à domicile exposées à compter de 2017 en crédit d’impôt pour l’ensemble des ménages : cette mesure permettra, selon le Gouvernement, une baisse du reste à charge sur les dépenses de service à la personne de l’ordre de 20 % en moyenne, au bénéfice des personnes modestes, principalement âgées.

Source : Dossier de presse du Ministère de l’Economie et des Finances du 9 septembre 2016

Baisse d’impôt en 2017 pour les particuliers : pour qui exactement ? © Copyright WebLex - 2016

Signature d’un acte de cautionnement : un formalisme précis

Un gérant s’est rendu caution de l’ensemble des sommes que son entreprise pourrait lui devoir à sa banque, pour une durée de 10 ans. Parce que la société n’a pu honorer ses engagements, le gérant est appelé en garantie par la banque qui lui réclame donc les sommes encore dues.

Mais le gérant va relever ce qui lui apparaît constituer un vice de forme dans l’acte de cautionnement. Pour rappel, un acte de cautionnement contient, en général, une mention pré-imprimée reprenant les termes d’une mention légale. Cette formule pré-imprimée doit être obligatoirement reproduite par la personne qui s’engage en qualité de caution, laquelle doit apposer sa signature à la suite de cette mention manuscrite.

Le gérant constate que la reproduction manuscrite de cette mention a été interrompue par un texte pré-imprimé, empêchant ainsi une rédaction en continu, puis reprise sous ce texte pour se terminer en bas de page. De ce fait, sa signature a été apposée, non pas après cette mention, mais au milieu de celle-ci. Rappelant que la mention manuscrite doit impérativement précéder sa signature dans sa globalité, il réclame la nullité de l’acte de cautionnement.

Circonstance que le juge estime sans conséquences : au contraire, décide-t-il, compte tenu des conditions matérielles de rédaction de la mention manuscrite, le gérant n’a pu, faute de place, apposer sa signature que dans le seul espace restant. Ce qui n’est pas, pour le juge qui assouplit sa jurisprudence rigoriste sur ce point, de nature à rendre nul l’acte de cautionnement, dont la validité est alors confirmée.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 28 juin 2016, n° 13-27245

Signer un acte de cautionnement : où ? © Copyright WebLex - 2016

Démembrement de propriété d’un logement : le cas du Robien

La situation qui nous (pré)occupe ici concerne le dispositif « Robien ». Pour mémoire, ce dispositif permet de déduire des revenus fonciers un amortissement calculé sur la base du prix d’achat du logement, offrant ainsi la possibilité de déduire une partie du prix d’acquisition du bien.

Cet avantage fiscal est notamment subordonné à l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée minimale de neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'elle-même ou un membre de son foyer fiscal.

Ce dispositif « Robien neuf » ne s'applique toutefois pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré. Il s'ensuit que le démembrement de propriété du logement et/ou de ses dépendances immédiates et nécessaires ou de son terrain d'assiette (transmission de la nue-propriété ou de l’usufruit) fait obstacle pour l'ensemble de l'immeuble au bénéfice de la déduction fiscale au titre de l'amortissement.

Concrètement, et lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient après la date de souscription de l'engagement de location et avant son expiration, l'avantage fiscal est en principe remis en cause. Il faut donc avoir à l’esprit cette conséquence si vous envisagez de donner la nue-propriété d’un logement défiscalisé sous le régime « Robien »…

Démembrement de propriété d’un logement : le cas du Besson

Il faut ici distinguer deux régimes différents : le « Besson neuf » et le « Besson ancien ».

En ce qui concerne le « Besson neuf », qui permet, comme le « Robien », de déduire des revenus fonciers un amortissement, la sanction sera la même que pour le « Robien » : lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient après la date de souscription de l'engagement de location et avant son expiration, l'avantage fiscal est en principe remis en cause.

En ce qui concerne le « Besson ancien », l’avantage fiscal prend ici la forme, non pas d’un amortissement, mais d’une déduction fiscale calculée au taux de 26 % et qui s’applique sur le montant des loyers perçus. En cas de démembrement du droit de propriété du logement pendant la période couverte par l'engagement de location, il faut distinguer selon deux situations :

• lorsque le propriétaire cède la nue-propriété de l'immeuble, il est admis qu'il puisse bénéficier de la déduction forfaitaire majorée en tant qu'usufruitier, sous réserve de continuer à respecter son engagement de location ;
• s’il cède l’usufruit, il perd le bénéfice de l’avantage fiscal : seul l'usufruitier pouvant bénéficier de la déduction, la donation de l’usufruit entraîne un cas de remise en cause de l’avantage fiscal.

Source : Réponse ministérielle Deflesselles, Assemblée Nationale, du 13 septembre 2016, n° 31774

Donner un bien immobilier défiscalisé : attention ! © Copyright WebLex - 2016

L’organisme ne doit pas fonctionner au profit d’un cercle restreint

D’une manière générale, pour le bénéfice de la réduction d’impôt, les dons doivent être versés au profit d’une œuvre ou d’un organisme dit « d’intérêt général ». Cet intérêt général sera caractérisé dès lors que l’organisme en question remplit les 3 conditions cumulatives suivantes : il n'exerce pas d'activité lucrative, il fait l’objet d’une gestion désintéressée et il ne fonctionne pas au profit d'un cercle restreint de personnes.

Un don effectué au profit d’un organisme qui fonctionne au profit d'un cercle restreint de personnes ne sera donc pas éligible à la réduction d’impôt, même si sa gestion est désintéressée et son activité non lucrative : sera considéré comme tel l’organisme qui poursuit des intérêts particuliers d'une ou plusieurs personnes clairement individualisables, membre(s) ou non de l'organisme.

Ainsi, par exemple, une association qui a pour objet de mobiliser des moyens pour lutter contre les maladies rares sera considérée comme étant d’intérêt général : son action contre la maladie bénéficie à l'ensemble de la collectivité. En revanche, une association dont le seul objet serait de venir en aide à un enfant atteint d'une maladie (les dons étant versés dans le seul but d’aider cet enfant) ne sera pas éligible à la réduction d’impôt.

Ce sera aussi le cas d’une association d'élèves ou d'anciens élèves d'une école, dont l'objet principal est la défense des intérêts matériels et moraux de ses membres et la création de liens de solidarité entre eux : un don effectué à une association de ce type n’ouvrira donc pas droit à la réduction d’impôt.

Source : BOFiP-Impôts-BOI-IR-Réduction d’impôt mécénat des particuliers

Réduction d’impôt : faire un don… à qui ? © Copyright WebLex - 2016

Le paraphe est-il suffisant pour valider l’acte de cautionnement ?

Un dirigeant a consenti un cautionnement au profit de sa société dans le cadre de la souscription d’un emprunt professionnel. La société ne pouvant rembourser l’emprunt, il est donc appelé en garantie par la banque qui lui réclame alors le remboursement du solde du prêt pour lequel il s’est porté caution.

Parce qu’il a relu attentivement son acte de cautionnement, et s’apercevant que la signature est placée, non pas après, mais avant la mention manuscrite légale qui doit être obligatoirement reproduite dans l’acte, il réclame la nullité du cautionnement : signer après la mention manuscrite est une condition de validité de l’acte, rappelle-t-il, marquant ainsi son engagement en toute connaissance de cause. Ce qui ne saurait être le cas s’il signe avant cette mention.

Mais la banque fait remarquer que le dirigeant a paraphé la page sur laquelle est reproduite cette mention, après cette dernière, en bas à droite. Certes, reconnaît le dirigeant, mais ce paraphe apposé en bas de la page ne peut manifestement pas être considéré comme une véritable signature attestant la validité de l’engagement.

Mais le juge analyse la portée de ce paraphe autrement : il relève qu’effectivement la mention manuscrite, qui est conforme à la mention légale au demeurant et qui figure certes sous la signature du dirigeant, est immédiatement suivie du paraphe de ce dernier. Pour le juge, le sens, la portée et donc la validité de cette mention ne s’en trouve pas affectée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 22 septembre 2016, n° 15-19543

Acte de cautionnement : à signer… ou parapher ? © Copyright WebLex - 2016

Estimez le montant de votre pension de retraite, notez la date de votre départ !

Un compte personnel retraite a été créé pour permettre à tous de connaître ses droits à la retraite, pour mieux la préparer. Vous pourrez ainsi connaître la date éventuelle d’un départ à la retraite au taux plein, bénéficier d’un accompagnement spécifique à votre régime de retraite, voire simuler le montant de votre pension… Attention, cette dernière fonctionnalité n’est pas encore active. De nouveaux services doivent être créés en 2017.

En attendant, vous pouvez découvrir ce nouveau site à l’adresse : www.info-retraite.fr.

Source : Communiqué de presse de Marisol Touraine, du 13 octobre 2016, social-sante.gouv.fr

Un site internet pour préparer votre retraite ! © Copyright WebLex - 2016

Restitution tardive du dépôt de garantie = majoration de 10 %

En 2012, un bailleur signe un contrat de location d’un logement lui appartenant. Fin 2014, le locataire quitte l’appartement. Parce que le bailleur tarde à lui rendre son dépôt de garantie, le locataire fait appel à la justice. Cette dernière condamne le bailleur à lui restituer le dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel comme le prévoit la Loi.

Majoration que le bailleur va contester : il rappelle que la majoration est un dispositif prévu par la Loi Alur datant du 24 mars 2014. Or, le contrat le liant au locataire a été conclu en 2012. Il considère donc que le contrat est régit par la réglementation de 2012, laquelle ne comportait pas de dispositif de majoration.

« Faux » estime le locataire. Pour lui, la Loi Alur régit les baux qui ont été conclus avant l’entrée en vigueur de la Loi et qui n’avaient pas encore pris fin au 24 mars 2016. Or, le bail a pris fin en octobre 2014, soit après l’entrée en vigueur de la Loi. Il estime donc que le dispositif de majoration doit s’appliquer…

…à raison selon le juge. Le bail n’ayant pris fin qu’en octobre 2014, après l’entrée en vigueur de la Loi Alur, le dispositif de majoration qu’elle contenait s’applique. Le bailleur doit donc restituer le dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 novembre 2016, n° 15-24552

Bail d’habitation conclu avant la Loi Alur : un dépôt de garantie majoré en cas de restitution tardive ? © Copyright WebLex - 2016