Immeuble démembré loué : une déduction répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Un immeuble est dit « démembré » lorsque le droit de propriété est, en quelque sorte, réparti entre un usufruitier qui a le droit d’utiliser l’immeuble et d’en percevoir les revenus lorsqu’il est loué et un nu-propriétaire qui, lui, est titulaire du droit d’en disposer.

En présence d’un immeuble démembré, la prise en charge des travaux est répartie de la manière suivante, sur le plan strictement juridique :

• l’usufruitier n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien et de menues réparations ;
• le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations, à moins que ces réparations n’aient été occasionnées par un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier, auquel cas ce dernier doit aussi participer à leur prise en charge.

Si l’immeuble est loué, la question se pose de l’impact de ces travaux au regard de l’impôt sur le revenu. Comme nous venons de le rappeler, les loyers reviennent à l’usufruitier, lequel les soumet à l’impôt sur le revenu, et ce dernier pourra déduire de ses propres revenus fonciers les travaux d’entretien qu’il a payés pour calculer le montant net des revenus imposables.

Le nu-propriétaire est, de son côté, autorisé à prendre aussi en compte les travaux qu’il a pris financièrement en charge. Dans ce cas :

• soit il est par ailleurs propriétaire de biens loués et ces dépenses viendront compenser les loyers imposables perçus par ailleurs ;
• soit il ne dispose pas de revenus fonciers et ces dépenses de travaux viendront s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (la fraction qui excède cette limite est uniquement imputable sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes).

Mais attention : la déduction de ces travaux ne sera possible, tant pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire, que s’il s’agit de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (pour un logement dans ce dernier cas). Il faut, en effet, rappeler que les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ne sont jamais déductibles, quelle que soit la personne qui les prend en charge.

Immeuble démembré non loué : une déduction possible ?

Dans l’hypothèse où l’immeuble n’est pas loué, l’usufruitier ne perçoit aucun loyer imposable. Ceci a pour conséquence que, ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent déduire les travaux dont ils auraient assumé la charge financière.

Toutefois, il faut noter une exception qui profite au nu-propriétaire : dans le cas où le démembrement de l’immeuble résulte d’une donation ou d’une succession, effectuée sans charge, ni condition (entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement), le nu-propriétaire peut déduire le coût des grosses réparations qu’il a pris en charge.

Concrètement, il peut déduire de son revenu global les travaux de grosses réparations, dans la limite annuelle de 25 000 € (l’excédent pourra être imputé dans les mêmes conditions au cours des 10 années suivantes).

Source : Réponse ministérielle Bussereau, Assemblée Nationale, du 17 novembre 2015, n° 75547

Immeuble « démembré » : qui paie (et déduit) les travaux ? © Copyright WebLex - 2016

Défiscalisation immobilière : attention à l’engagement de location !

Un couple a acheté un logement pour lequel il a opté pour le bénéfice d’un dispositif de défiscalisation immobilière. Pour bénéficier de l’avantage fiscal attaché à cet investissement, il s’est engagé à louer le logement pour une période d’au moins 9 ans.

Moins de 2 ans plus tard, l’épouse décède, l’époux conservant le logement qui lui est transmis à titre gratuit dans le cadre de la succession.

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration va toutefois remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal, du moins en partie : elle considère que l’engagement de location, souscrit conjointement par les époux, a pris fin à la date du décès de l’épouse.

Du fait du décès de son épouse, l’époux survivant aurait dû souscrire auprès de l’administration un nouvel engagement de location pour continuer à bénéficier de l’avantage fiscal. Ce qui n’a pas été fait…

Et le juge de l’impôt a donné raison à l’administration fiscale : à défaut d’une reprise de l’engagement de location, l’avantage fiscal doit en effet être remis en cause, mais uniquement pour la période postérieure à la date du décès de l’épouse.

Allons un peu plus loin…

Notez que ce qui a été jugé ici pour un époux survivant à la suite du décès de son épouse vaut aussi pour d’autres situations, comme un divorce ou une rupture de PACS.

Il faut, en effet, noter que l’ex-époux, attributaire du logement en cas de divorce, peut demander la reprise à son profit de la réduction d’impôt pour les années restant à courir. Mais cela suppose de souscrire un nouvel engagement de location pour cette période restant à courir.

Et ce formalisme s’applique aussi bien pour les situations de divorce des couples mariés que pour les situations de rupture de PACS de partenaires faisant l’objet d’une imposition commune, comme cela vient d’être récemment rappelé.

Source :

• Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Douai du 1er mars 2016, n° 14DA01890
• Réponse ministérielle Deromedi, Sénat, du 5 mai 2016, n° 17470

Défiscalisation immobilière : un investissement qui suppose un engagement ! © Copyright WebLex - 2016

Investissement immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…

Un couple parisien achète auprès d’un prestataire de services un appartement en l’état futur d’achèvement situé à Clermont-Ferrand dans le but de réaliser une opération de défiscalisation immobilière. Mécontent de cet investissement, ne le considérant pas rentable et s’estimant lésé, il réclame l’annulation de la vente et des dommages-intérêts au vendeur.

Le couple reproche à l’intermédiaire de ne pas avoir fourni d’information circonstanciée sur le potentiel locatif du logement, sur le marché locatif à Clermont-Ferrand des petites surfaces, marché qui apparaît saturé.

Il reproche aussi les techniques de vente qui consistent à vendre des logements situés dans des endroits géographiquement éloignés du domicile des investisseurs, et donc sur des marchés immobiliers qu’ils ne connaissent pas.

L’intermédiaire conteste toutes ces allégations et rappelle au contraire que :

• le couple a bénéficié d’un dossier leur présentant l’ensemble de données économiques et fiscales du projet, mettant en évidence le dispositif de défiscalisation immobilière ;
• le revenu locatif mensuel du logement correspond à celui auquel il a pu être loué ;
• le bien a été loué de manière assez constante à un prix dont il n’est pas soutenu qu’il n’ait pas été conforme aux conditions pratiquées sur le marché locatif.

L’intermédiaire ajoute que le couple devait nécessairement intégrer les aléas d’une location immobilière et les fluctuations du marché. Il note au passage qu’il a d’ailleurs souscrit une assurance couvrant la vacance locative pendant 6 mois.

Il précise, en outre, que le couple n’a jamais pris le soin de s’informer de la pertinence de ce projet au regard de sa situation, ni même de se rendre sur place à Clermont-Ferrand.

Il ajoute enfin que le couple, qui évoque pourtant un prix d’achat trop élevé, l’a accepté librement sans exercer sa faculté de rétractation. Le couple ne démontre d’ailleurs pas que l’appartement aurait perdu de la valeur.

Autant d’arguments qui ont convaincu le juge : le couple n’apporte pas la preuve que l’intermédiaire aurait manqué intentionnellement à son obligation précontractuelle d’information. Sa demande est donc rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 7 avril 2016, n° 15-13064

Défiscalisation immobilière : un investissement qui mérite réflexion ! © Copyright WebLex - 2016

Travaux d’amélioration énergétique : un double avantage ?

Rappelons tout d’abord que l’éco-PTZ vous permet de bénéficier d’une aide financière maximale de 30 000 € pour financer des travaux de rénovation énergétique dans votre habitation principale (qui doit être achevée avant le 1er janvier 1990). L’intérêt de ce prêt à taux 0 est d’être accessible sans à avoir à justifier de conditions de ressources (autres que celles, bien entendu, qui seront nécessairement examinées par l’établissement de crédit pour apprécier votre demande de prêt).

Rappelons ensuite que le crédit d’impôt pour la transition énergétique vous permet d’obtenir un avantage fiscal à raison des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie effectués dans votre résidence principale (achevée depuis plus de 2 ans). Il est égal à 30 % du montant des dépenses engagées à ce titre, retenues dans la limite de 8 000 € (pour une personne seule) ou 16 000 € (pour un couple), ce plafond étant majoré de 400 € par personne à charge.

Jusqu’à présent, pour prétendre au cumul des 2 avantages, il fallait que votre revenu fiscal de référence du foyer fiscal n'excède pas 25 000 € (pour une personne célibataire, veuve ou divorcée) ou 35 000 € (pour un couple soumis à imposition commune), majoré de 7 500 € supplémentaires par personne à charge, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de l'avance à taux 0.

Depuis le 1er mars 2016, cette condition est supprimée : il est désormais possible de cumuler un éco-PTZ et le CITE sans avoir à respecter des conditions de ressources.

Une validation définitive (sur le plan juridique) de cette information dans le cadre d’une prochaine Loi de Finances est toutefois attendue, pour plus de sécurité juridique…

Source : Réponse ministérielle, Geoffroy, Assemblée Nationale, du 24 mai 2016, n° 92371

Eco-PTZ et crédit d’impôt : un cumul possible sans conditions de ressources © Copyright WebLex - 2016

L’avantage fiscal ouvert à la diffusion des langues régionales

Un don effectué auprès d’un organisme éligible vous permet d’obtenir une réduction d’impôt égale à 66 % du montant du don, retenu dans la limite de 20 % de votre revenu imposable.

Parmi les organismes éligibles à l’avantage fiscal octroyé en cas de don figurent les associations œuvrant à la diffusion de la culture de la langue et des connaissances scientifiques françaises. La question a été posée de savoir si la promotion et le développement ou la diffusion des langues régionales permettait de bénéficier de cet avantage fiscal.

Et la réponse est positive. Sont considérés comme des organismes à caractère culturel ceux dont l'activité est consacrée, à titre prépondérant, à la création, à la diffusion ou à la protection d'œuvres d'art ou de l'esprit sous leurs différentes formes ; il en est de même des organismes qui, sans exercer directement ces activités, mènent à titre prépondérant une activité propre en faveur du développement de la vie culturelle. Parce que les langues régionales appartiennent au patrimoine de la France (principe constitutionnel), les activités en faveur de leur diffusion, de leur protection ou de leur développement présentent un caractère culturel.

Ce qui rend donc les associations de promotion des langues régionales éligibles à l’avantage fiscal propre aux dons, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Source : Réponse ministérielle Courteau, Sénat, du 26 mai 2016, n° 16279

Don et réduction d’impôt : une nouvelle catégorie d’association éligible © Copyright WebLex - 2016

L’exonération fiscale vise les « immeubles »

Un propriétaire cède une parcelle de terrain sur laquelle il a installé un mobil home qu’il a aménagé pour en faire sa résidence principale. Parce qu’il n’a pas déclaré la plus-value réalisée à cette occasion, l’administration rectifie son impôt sur le revenu.

Alors que le vendeur prétend pouvoir bénéficier de l’exonération fiscale de cette plus-value, propre à la vente des résidences principales, l’administration lui rappelle que le mobil home n’est pas fixé à perpétuelle demeure : parce qu’il ne constitue pas un immeuble en tant que tel, il ne peut pas prétendre à cette exonération fiscale.

Ce que confirme le juge de l’impôt : malgré les divers aménagements effectués pour agrémenter le mobil home en résidence principale, cette « maison mobile » n’est pas devenue inamovible au jour de la vente, de telle façon qu'il aurait été impossible de la déplacer sans la démolir.

Dès lors que la résidence du vendeur ne peut pas être regardée comme constituant un immeuble, l'administration fiscale a eu raison de lui refuser le bénéfice de l'exonération fiscale…

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Paris du 31 mars 2016, n° 14PA02634

Un mobil home n’est pas une maison © Copyright WebLex - 2016

L’absence de ponctuation ne rend pas l’acte de caution nul !

Un dirigeant se porte caution personnelle et solidaire des engagements souscrits par sa société. 2 ans plus tard, la société est placée en liquidation judiciaire et ne peut plus honorer ses engagements. La banque se retourne alors contre le dirigeant. Mais ce dernier refuse de payer, expliquant que les mentions manuscrites obligatoires sont irrégulières…

Le dirigeant rappelle que les mentions manuscrites doivent être reproduites à l’identique des mentions légales. Ce qui n’est pas le cas ici puisque la ponctuation n’est pas la même. Pour lui, l’acte de cautionnement contient donc une erreur matérielle altérant le sens du texte, ce qui ne lui a pas permis de prendre conscience du sens et de la portée de son engagement. Il estime donc que son engagement de caution est nul.

Ce que conteste la banque : pour elle, l’absence de ponctuation n’a pas pu empêcher la caution de prendre conscience de ses engagements car seuls les accents font défauts. Il s’agit là donc simplement d’une altération substantielle qui ne dénature pas l’acte de cautionnement, le sens et la portée des mentions manuscrites n’étant pas modifiées.

Le juge va donner raison à la banque : l’absence de ponctuation constitue une simple altération substantielle qui ne gêne en rien la compréhension de l’acte de cautionnement. Par conséquent, la caution a pu prendre pleinement conscience de la portée de ses engagements et l’acte de cautionnement est valide.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 juin 2016, n° 15-11106

Caution : une absence de ponctuation déterminante ? © Copyright WebLex - 2016

Le recours à une entreprise est une obligation…

Un particulier fait l’acquisition d’une cuisinière à bois éligible au crédit d’impôt lié aux dépenses visant à améliorer la qualité énergétique des logements.

Parce qu’il a fait appel à 2 entreprises pour l’installation de cet investissement, l’administration lui a refusé le bénéfice du crédit d’impôt auquel il a pu légitimement croire avoir droit. Plus exactement, il a acheté cette cuisinière auprès d’un fournisseur et a fait appel à une seconde entreprise pour procéder à son installation chez lui.

Parce que ce n’est pas la même entreprise qui a fourni et installé cet équipement et qu’il n’est pas établi que l’entreprise qui l’a installé ait agi pour le compte du fournisseur, l’administration refuse le bénéfice du crédit d’impôt.

Mais le juge conteste l’application de ce redressement fiscal : le texte de loi qui régit ce crédit d’impôt n’impose pas :

• que ce soit la même entreprise qui fournisse et installe l'équipement en cause,
• ou que l'entreprise ayant procédé à l'installation agisse au nom et pour le compte de l'entreprise qui fournit l'équipement,
• et que cette dernière établisse la facture pour l'ensemble de l'opération.

Le particulier a donc droit au bénéfice du crédit d’impôt dans cette affaire.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 13 juin 2016, n° 382912

Des travaux, 1 crédit d’impôt, 2 entreprises : 1 problème ? © Copyright WebLex - 2016

Signalez un impayé dans les 2 mois à l’organisme payeur

Mais encore faut-il que l’impayé en question réponde à la définition réglementaire :

• si l’aide au logement est versée au locataire, l’impayé correspond à une somme au moins égale à 2 fois le montant du loyer hors charges mentionné dans le bail ;
• si l’aide est versée directement au bailleur, l’impayé correspond à une somme au moins égale à 2 fois le montant du loyer hors charges mentionné dans le bail, déduction faite du montant de l’aide.

Dans l’hypothèse où l’aide est versée au locataire, le bailleur qui signale un impayé (répondant à la définition réglementaire précitée) pourra obtenir le versement direct de l’aide à son profit, sous réserve qu’il réponde expressément et favorablement à une demande en ce sens de la part de l’organisme payeur et lui fournisse ses coordonnées bancaires (son silence dans les 2 mois vaut refus !).

Pour information, sachez enfin que :

• en cas de déménagement du locataire, un bailleur à qui est versée directement l’aide au logement devra signaler cette situation dans le délai d’un mois désormais (au lieu de 6 mois) à l’organisme payeur ;
• en cas d’impayé de 100 € au maximum, l’organisme payeur saisi de cette situation par le bailleur pourra proposer, dans le délai d’un mois, une procédure de traitement simplifié de cet impayé.

Source :

• Décret n° 2016-748 du 6 juin 2016 relatif aux aides personnelles au logement
• Arrêté du 5 août 2016 relatif au maintien des aides personnelles au logement en cas d’impayés de dépense de logement d’un montant égal ou inférieur à 100 euros

Aide au logement : réagir (vite !) en cas d’impayé © Copyright WebLex - 2016

Une PME de moins de 7 ans… après la 1ère vente commerciale…

Pour les souscriptions au capital des PME réalisées depuis le 1er janvier 2016, et que ce soit pour l’impôt sur le revenu ou pour l’ISF, la réduction d’impôt attachée à cet apport est réservée aux PME de moins de 7 ans (hors exceptions liées notamment aux investissements engagés en vue d’intégrer un nouveau marché).

Plus exactement, la PME doit exercer son activité depuis moins de 7 ans après sa 1ère vente commerciale. Notion qui méritait d’être définie et qui vient justement d’être précisée : le seuil de chiffre d’affaires qui caractérise cette 1ère vente commerciale est fixé à 250 000 €.

Concrètement, cela signifie que le délai de 7 ans caractérisant la « jeune » PME court à compter de la date d’ouverture de l’exercice suivant celui au titre duquel le seuil de 250 000 € de chiffre d’affaires (hors taxes) a été dépassé pour la 1ère fois.

Source : Décret n° 2016-991 du 20 juillet 2016 pris pour la détermination du seuil de chiffre d'affaires caractérisant la première vente commerciale au sens de l'article 885-0 V bis du code général des impôts et la mise à jour des obligations déclaratives en matière de réduction d'impôt de solidarité sur la fortune prévue à ce même article

Réduction d’impôt et souscription au capital d’une société : c’est quoi une PME de moins de 7 ans ? © Copyright WebLex - 2016