Démembrement de propriété d’un logement : le cas du Robien

La situation qui nous (pré)occupe ici concerne le dispositif « Robien ». Pour mémoire, ce dispositif permet de déduire des revenus fonciers un amortissement calculé sur la base du prix d’achat du logement, offrant ainsi la possibilité de déduire une partie du prix d’acquisition du bien.

Cet avantage fiscal est notamment subordonné à l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée minimale de neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'elle-même ou un membre de son foyer fiscal.

Ce dispositif « Robien neuf » ne s'applique toutefois pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré. Il s'ensuit que le démembrement de propriété du logement et/ou de ses dépendances immédiates et nécessaires ou de son terrain d'assiette (transmission de la nue-propriété ou de l’usufruit) fait obstacle pour l'ensemble de l'immeuble au bénéfice de la déduction fiscale au titre de l'amortissement.

Concrètement, et lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient après la date de souscription de l'engagement de location et avant son expiration, l'avantage fiscal est en principe remis en cause. Il faut donc avoir à l’esprit cette conséquence si vous envisagez de donner la nue-propriété d’un logement défiscalisé sous le régime « Robien »…

Démembrement de propriété d’un logement : le cas du Besson

Il faut ici distinguer deux régimes différents : le « Besson neuf » et le « Besson ancien ».

En ce qui concerne le « Besson neuf », qui permet, comme le « Robien », de déduire des revenus fonciers un amortissement, la sanction sera la même que pour le « Robien » : lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient après la date de souscription de l'engagement de location et avant son expiration, l'avantage fiscal est en principe remis en cause.

En ce qui concerne le « Besson ancien », l’avantage fiscal prend ici la forme, non pas d’un amortissement, mais d’une déduction fiscale calculée au taux de 26 % et qui s’applique sur le montant des loyers perçus. En cas de démembrement du droit de propriété du logement pendant la période couverte par l'engagement de location, il faut distinguer selon deux situations :

• lorsque le propriétaire cède la nue-propriété de l'immeuble, il est admis qu'il puisse bénéficier de la déduction forfaitaire majorée en tant qu'usufruitier, sous réserve de continuer à respecter son engagement de location ;
• s’il cède l’usufruit, il perd le bénéfice de l’avantage fiscal : seul l'usufruitier pouvant bénéficier de la déduction, la donation de l’usufruit entraîne un cas de remise en cause de l’avantage fiscal.

Source : Réponse ministérielle Deflesselles, Assemblée Nationale, du 13 septembre 2016, n° 31774

Donner un bien immobilier défiscalisé : attention ! © Copyright WebLex - 2016

L’organisme ne doit pas fonctionner au profit d’un cercle restreint

D’une manière générale, pour le bénéfice de la réduction d’impôt, les dons doivent être versés au profit d’une œuvre ou d’un organisme dit « d’intérêt général ». Cet intérêt général sera caractérisé dès lors que l’organisme en question remplit les 3 conditions cumulatives suivantes : il n'exerce pas d'activité lucrative, il fait l’objet d’une gestion désintéressée et il ne fonctionne pas au profit d'un cercle restreint de personnes.

Un don effectué au profit d’un organisme qui fonctionne au profit d'un cercle restreint de personnes ne sera donc pas éligible à la réduction d’impôt, même si sa gestion est désintéressée et son activité non lucrative : sera considéré comme tel l’organisme qui poursuit des intérêts particuliers d'une ou plusieurs personnes clairement individualisables, membre(s) ou non de l'organisme.

Ainsi, par exemple, une association qui a pour objet de mobiliser des moyens pour lutter contre les maladies rares sera considérée comme étant d’intérêt général : son action contre la maladie bénéficie à l'ensemble de la collectivité. En revanche, une association dont le seul objet serait de venir en aide à un enfant atteint d'une maladie (les dons étant versés dans le seul but d’aider cet enfant) ne sera pas éligible à la réduction d’impôt.

Ce sera aussi le cas d’une association d'élèves ou d'anciens élèves d'une école, dont l'objet principal est la défense des intérêts matériels et moraux de ses membres et la création de liens de solidarité entre eux : un don effectué à une association de ce type n’ouvrira donc pas droit à la réduction d’impôt.

Source : BOFiP-Impôts-BOI-IR-Réduction d’impôt mécénat des particuliers

Réduction d’impôt : faire un don… à qui ? © Copyright WebLex - 2016

Le paraphe est-il suffisant pour valider l’acte de cautionnement ?

Un dirigeant a consenti un cautionnement au profit de sa société dans le cadre de la souscription d’un emprunt professionnel. La société ne pouvant rembourser l’emprunt, il est donc appelé en garantie par la banque qui lui réclame alors le remboursement du solde du prêt pour lequel il s’est porté caution.

Parce qu’il a relu attentivement son acte de cautionnement, et s’apercevant que la signature est placée, non pas après, mais avant la mention manuscrite légale qui doit être obligatoirement reproduite dans l’acte, il réclame la nullité du cautionnement : signer après la mention manuscrite est une condition de validité de l’acte, rappelle-t-il, marquant ainsi son engagement en toute connaissance de cause. Ce qui ne saurait être le cas s’il signe avant cette mention.

Mais la banque fait remarquer que le dirigeant a paraphé la page sur laquelle est reproduite cette mention, après cette dernière, en bas à droite. Certes, reconnaît le dirigeant, mais ce paraphe apposé en bas de la page ne peut manifestement pas être considéré comme une véritable signature attestant la validité de l’engagement.

Mais le juge analyse la portée de ce paraphe autrement : il relève qu’effectivement la mention manuscrite, qui est conforme à la mention légale au demeurant et qui figure certes sous la signature du dirigeant, est immédiatement suivie du paraphe de ce dernier. Pour le juge, le sens, la portée et donc la validité de cette mention ne s’en trouve pas affectée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 22 septembre 2016, n° 15-19543

Acte de cautionnement : à signer… ou parapher ? © Copyright WebLex - 2016

Estimez le montant de votre pension de retraite, notez la date de votre départ !

Un compte personnel retraite a été créé pour permettre à tous de connaître ses droits à la retraite, pour mieux la préparer. Vous pourrez ainsi connaître la date éventuelle d’un départ à la retraite au taux plein, bénéficier d’un accompagnement spécifique à votre régime de retraite, voire simuler le montant de votre pension… Attention, cette dernière fonctionnalité n’est pas encore active. De nouveaux services doivent être créés en 2017.

En attendant, vous pouvez découvrir ce nouveau site à l’adresse : www.info-retraite.fr.

Source : Communiqué de presse de Marisol Touraine, du 13 octobre 2016, social-sante.gouv.fr

Un site internet pour préparer votre retraite ! © Copyright WebLex - 2016

Restitution tardive du dépôt de garantie = majoration de 10 %

En 2012, un bailleur signe un contrat de location d’un logement lui appartenant. Fin 2014, le locataire quitte l’appartement. Parce que le bailleur tarde à lui rendre son dépôt de garantie, le locataire fait appel à la justice. Cette dernière condamne le bailleur à lui restituer le dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel comme le prévoit la Loi.

Majoration que le bailleur va contester : il rappelle que la majoration est un dispositif prévu par la Loi Alur datant du 24 mars 2014. Or, le contrat le liant au locataire a été conclu en 2012. Il considère donc que le contrat est régit par la réglementation de 2012, laquelle ne comportait pas de dispositif de majoration.

« Faux » estime le locataire. Pour lui, la Loi Alur régit les baux qui ont été conclus avant l’entrée en vigueur de la Loi et qui n’avaient pas encore pris fin au 24 mars 2016. Or, le bail a pris fin en octobre 2014, soit après l’entrée en vigueur de la Loi. Il estime donc que le dispositif de majoration doit s’appliquer…

…à raison selon le juge. Le bail n’ayant pris fin qu’en octobre 2014, après l’entrée en vigueur de la Loi Alur, le dispositif de majoration qu’elle contenait s’applique. Le bailleur doit donc restituer le dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 novembre 2016, n° 15-24552

Bail d’habitation conclu avant la Loi Alur : un dépôt de garantie majoré en cas de restitution tardive ? © Copyright WebLex - 2016

Se pacser : en Mairie ?

Pour se pacser, il est nécessaire de conclure un contrat qui peut être enregistré soit par un notaire (ce dernier, très souvent, va également le rédiger), soit par le Tribunal d’Instance.

Sachez qu’à compter du 1er novembre 2017, la compétence d’enregistrement des Pacs du Tribunal d’Instance sera transférée à l’officier d’état civil de la Mairie. Un couple voulant se pacser devra donc se rendre dans la Mairie où il réside.

Divorcer : devant le notaire ?

A compter du 1er janvier 2017, il sera possible de divorcer par consentement mutuel sans passer devant le juge. Les époux souhaitant se séparer selon ce mode de divorce devront prendre contact avec un ou plusieurs avocats qui rédigeront une convention de divorce. Cette convention devra être contresignée par les avocats et sera ensuite déposée chez un notaire.

Notez que des époux ne pourront pas divorcer par consentement mutuel sans juge :

• en présence d’enfant mineur, si ce dernier souhaite être entendu par un juge ;
• si l’un des époux fait l’objet d’une mesure de tutelle, de curatelle ou de placement sous sauvegarde de justice.

Déclarer une naissance : sous quel délai ?

Jusqu’ici, les parents d’un nouveau-né avaient 3 toujours pour déclarer la naissance de leur bébé auprès de l’officier de l’état civil.

Depuis le 20 novembre 2016, ce délai a été porté à 5 jours pour laisser un peu plus de temps aux parents. Notez que ce délai est étendu à 8 jours lorsque le lieu de naissance est éloigné du lieu où se situe l’officier de l’état civil.

Changer de prénom : en Mairie ?

Alors qu’il fallait jusqu’à présent saisir le juge aux affaires familiales pour changer de prénom, depuis le 20 novembre 2016, il suffit de se rendre en Mairie, et plus précisément auprès de l’officier de l’état civil. Si ce dernier estime que la demande ne revêt pas un intérêt légitime, il doit en informer le procureur de la République. Le procureur décidera alors de saisir ou non le juge aux affaires familiales.

Source : Loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle (articles 48, 50, 54 et 56)

Loi de modernisation de la justice : du nouveau en droit de la famille ! © Copyright WebLex - 2016

La demande de prêt bancaire non-conforme à celle prévue dans le compromis est fautive !

Deux particuliers signent un compromis de vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Mais ce dernier, voyant sa demande de prêt refusée, annule la vente. Le vendeur considère toutefois que l’acquéreur a commis une faute qui a abouti au refus du prêt bancaire. Il demande donc 30 000 € de dommages-intérêts à l’acquéreur.

30 000 € que refuse de payer l’acquéreur. Il estime que la non-obtention de son prêt bancaire n’est pas la cause première de l’annulation de la vente. Il explique, en effet, que l’annulation est principalement due à l’impossibilité d’obtenir un permis de construire pour réaliser l’opération projetée.

Argumentation que conteste le vendeur. Il rappelle, d’une part, que l’obtention du permis de construire n’était pas érigée en condition suspensive et d’autre part, que l’acquéreur a présenté une demande de prêt bancaire non-conforme. Aux termes du compromis, le vendeur rappelle, en effet, que l’acquéreur s’était engagé à déposer une demande de prêt pour financer l’acquisition du bien immobilier. Or, il a déposé une demande destinée à financer l’acquisition du bien immobilier et des travaux de rénovation. Dès lors, il considère que l’acquéreur a commis une faute qui engage sa responsabilité personnelle.

Raisonnement que valide le juge. La demande de prêt n’étant pas conforme à ce qui était convenu dans le compromis de vente, l’acquéreur a commis une faute. Il est condamné à verser 30 000 € de dommages-intérêts au vendeur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 octobre 2016, n° 15-17832

Achat immobilier : attention aux demandes de prêts ! © Copyright WebLex - 2016

Installations non-conformes = responsabilité du vendeur !

Le propriétaire d’un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie vend son fonds. 2 mois plus tard, l’acquéreur fait l’objet d’un contrôle au cours duquel il est révélé que l’une des installations est non-conforme à la réglementation et aux normes de sécurité. L’acquéreur doit alors procéder au remplacement de l’installation non-conforme (dans cette affaire, il s’agissait d’un conduit d’évacuation des gaz de combustion).

L’acquéreur se retourne alors contre l’ancien propriétaire du fonds de commerce. Il rappelle qu’aux termes du contrat de cession, le vendeur certifiait que toutes les installations répondaient aux normes alors en vigueur. Mais comme ce n’était pas le cas du conduit d’évacuation des gaz de combustion, l’acquéreur considère que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance.

Ce que conteste le vendeur. Ce dernier estime que l’installation non-conforme est un vice caché. Or, le contrat de vente contient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés : sa responsabilité n’est donc pas engagée selon lui.

« Faux » tranche le juge qui donne raison à l’acquéreur. L’acte de vente indiquant que toutes les installations du fonds vendu répondaient aux normes alors en vigueur, la non-conformité de l’une d’elles est effectivement un manquement à l’obligation de délivrance. Dès lors, la responsabilité du vendeur est engagée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 22 novembre 2016, n° 14-23658

Vendre un fonds de commerce : attention aux installations non-conformes ! © Copyright WebLex - 2016

Céder son fonds de commerce avec ou sans l’accord du bailleur : que dit le bail commercial ?

L’exploitant d’un fonds de commerce, locataire de locaux à usage commercial, cède son fonds à un acquéreur. Toutefois, le propriétaire des locaux, parce qu’il n’a pas été averti de cette cession, forme opposition à la vente et résilie le bail commercial pour faute grave du locataire.

Opposition et résiliation que conteste le locataire :

• parce que le notaire, rédacteur de l’acte de cession, a adressé la veille de la signature de la vente, un courrier au propriétaire l’informant que le locataire lui devait un arriéré de loyers, il considère que le propriétaire a été régulièrement informé de la vente ;
• parce qu’il a encaissé pendant plusieurs mois les loyers versés par l’acquéreur, il estime que le propriétaire a tacitement accepté la cession.

« Faux » rétorque le propriétaire. Il rappelle qu’aux termes du bail commercial :

• il devait être convoqué à la signature de l’acte de cession par lettre recommandée avec AR, 15 jours avant la date prévue ;
• le locataire avait l’obligation de lui demander son agrément écrit en cas de cession du fonds de commerce.

N’ayant jamais reçu la convocation à l’acte de cession par LRAR et n’ayant jamais donné son agrément par écrit, il considère que l’opposition à la vente et la résiliation du bail commercial sont tout à fait justifiées.

Arguments qui vont convaincre le juge. Parce que le propriétaire n’a pas donné son agrément à la vente comme le prévoyait le bail commercial :

• la cession du fonds de commerce est annulée ;
• le bail commercial est résilié aux torts du locataire ;
• l’acquéreur est expulsé des locaux puisque, la vente étant annulée, il n’est plus locataire au titre du bail commercial.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 novembre 2016, n° 13-16636

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La caution a-t-elle un caractère « averti » ?

Une femme se porte caution solidaire des engagements pris par son époux qui a souscrit un emprunt afin de devenir associé dans la société où il était directeur général salarié d’un site de production. Quelques années plus tard, son époux ne peut plus honorer ses engagements, l’entreprise où il était devenu associé ayant d’importants problèmes financiers.

La banque se retourne alors contre son épouse, caution de l'emprunt professionnel. Mais cette dernière refuse de payer les sommes dues et demande à ce que la responsabilité de la banque soit engagée au titre du manquement à son obligation de mise en garde.

L’épouse explique que la banque a commis une erreur en ne la mettant pas suffisamment en garde contre la portée des engagements auxquels elle a souscrits en se portant caution. Mais la banque considère au contraire que l’épouse a agi en qualité de « caution avertie », notamment parce qu’elle :

• partageait avec son époux la bonne connaissance de la mauvaise situation financière de la société ;
• avait l’expérience des affaires, d’une part parce qu’elle a été administratrice dans une autre société et d’autre part, parce qu’elle a participé à l’augmentation de capital de la société dans laquelle son mari était associé, des actions lui étant réservées.

Le juge va se ranger du côté de la banque. Du fait de l’expérience de l’épouse, la banque a eu raison de la considérer comme suffisamment avertie : elle n’a donc pas manqué à son obligation de mise en garde qui est atténuée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 30 novembre 2016, n° 15-24913

Une caution avertie est une caution informée ! © Copyright WebLex - 2016