L’exonération fiscale vise les « immeubles »

Un propriétaire cède une parcelle de terrain sur laquelle il a installé un mobil home qu’il a aménagé pour en faire sa résidence principale. Parce qu’il n’a pas déclaré la plus-value réalisée à cette occasion, l’administration rectifie son impôt sur le revenu.

Alors que le vendeur prétend pouvoir bénéficier de l’exonération fiscale de cette plus-value, propre à la vente des résidences principales, l’administration lui rappelle que le mobil home n’est pas fixé à perpétuelle demeure : parce qu’il ne constitue pas un immeuble en tant que tel, il ne peut pas prétendre à cette exonération fiscale.

Ce que confirme le juge de l’impôt : malgré les divers aménagements effectués pour agrémenter le mobil home en résidence principale, cette « maison mobile » n’est pas devenue inamovible au jour de la vente, de telle façon qu'il aurait été impossible de la déplacer sans la démolir.

Dès lors que la résidence du vendeur ne peut pas être regardée comme constituant un immeuble, l'administration fiscale a eu raison de lui refuser le bénéfice de l'exonération fiscale…

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Paris du 31 mars 2016, n° 14PA02634

Un mobil home n’est pas une maison © Copyright WebLex - 2016

L’absence de ponctuation ne rend pas l’acte de caution nul !

Un dirigeant se porte caution personnelle et solidaire des engagements souscrits par sa société. 2 ans plus tard, la société est placée en liquidation judiciaire et ne peut plus honorer ses engagements. La banque se retourne alors contre le dirigeant. Mais ce dernier refuse de payer, expliquant que les mentions manuscrites obligatoires sont irrégulières…

Le dirigeant rappelle que les mentions manuscrites doivent être reproduites à l’identique des mentions légales. Ce qui n’est pas le cas ici puisque la ponctuation n’est pas la même. Pour lui, l’acte de cautionnement contient donc une erreur matérielle altérant le sens du texte, ce qui ne lui a pas permis de prendre conscience du sens et de la portée de son engagement. Il estime donc que son engagement de caution est nul.

Ce que conteste la banque : pour elle, l’absence de ponctuation n’a pas pu empêcher la caution de prendre conscience de ses engagements car seuls les accents font défauts. Il s’agit là donc simplement d’une altération substantielle qui ne dénature pas l’acte de cautionnement, le sens et la portée des mentions manuscrites n’étant pas modifiées.

Le juge va donner raison à la banque : l’absence de ponctuation constitue une simple altération substantielle qui ne gêne en rien la compréhension de l’acte de cautionnement. Par conséquent, la caution a pu prendre pleinement conscience de la portée de ses engagements et l’acte de cautionnement est valide.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 juin 2016, n° 15-11106

Caution : une absence de ponctuation déterminante ? © Copyright WebLex - 2016

Le recours à une entreprise est une obligation…

Un particulier fait l’acquisition d’une cuisinière à bois éligible au crédit d’impôt lié aux dépenses visant à améliorer la qualité énergétique des logements.

Parce qu’il a fait appel à 2 entreprises pour l’installation de cet investissement, l’administration lui a refusé le bénéfice du crédit d’impôt auquel il a pu légitimement croire avoir droit. Plus exactement, il a acheté cette cuisinière auprès d’un fournisseur et a fait appel à une seconde entreprise pour procéder à son installation chez lui.

Parce que ce n’est pas la même entreprise qui a fourni et installé cet équipement et qu’il n’est pas établi que l’entreprise qui l’a installé ait agi pour le compte du fournisseur, l’administration refuse le bénéfice du crédit d’impôt.

Mais le juge conteste l’application de ce redressement fiscal : le texte de loi qui régit ce crédit d’impôt n’impose pas :

• que ce soit la même entreprise qui fournisse et installe l'équipement en cause,
• ou que l'entreprise ayant procédé à l'installation agisse au nom et pour le compte de l'entreprise qui fournit l'équipement,
• et que cette dernière établisse la facture pour l'ensemble de l'opération.

Le particulier a donc droit au bénéfice du crédit d’impôt dans cette affaire.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 13 juin 2016, n° 382912

Des travaux, 1 crédit d’impôt, 2 entreprises : 1 problème ? © Copyright WebLex - 2016

Signalez un impayé dans les 2 mois à l’organisme payeur

Mais encore faut-il que l’impayé en question réponde à la définition réglementaire :

• si l’aide au logement est versée au locataire, l’impayé correspond à une somme au moins égale à 2 fois le montant du loyer hors charges mentionné dans le bail ;
• si l’aide est versée directement au bailleur, l’impayé correspond à une somme au moins égale à 2 fois le montant du loyer hors charges mentionné dans le bail, déduction faite du montant de l’aide.

Dans l’hypothèse où l’aide est versée au locataire, le bailleur qui signale un impayé (répondant à la définition réglementaire précitée) pourra obtenir le versement direct de l’aide à son profit, sous réserve qu’il réponde expressément et favorablement à une demande en ce sens de la part de l’organisme payeur et lui fournisse ses coordonnées bancaires (son silence dans les 2 mois vaut refus !).

Pour information, sachez enfin que :

• en cas de déménagement du locataire, un bailleur à qui est versée directement l’aide au logement devra signaler cette situation dans le délai d’un mois désormais (au lieu de 6 mois) à l’organisme payeur ;
• en cas d’impayé de 100 € au maximum, l’organisme payeur saisi de cette situation par le bailleur pourra proposer, dans le délai d’un mois, une procédure de traitement simplifié de cet impayé.

Source :

• Décret n° 2016-748 du 6 juin 2016 relatif aux aides personnelles au logement
• Arrêté du 5 août 2016 relatif au maintien des aides personnelles au logement en cas d’impayés de dépense de logement d’un montant égal ou inférieur à 100 euros

Aide au logement : réagir (vite !) en cas d’impayé © Copyright WebLex - 2016

Une PME de moins de 7 ans… après la 1ère vente commerciale…

Pour les souscriptions au capital des PME réalisées depuis le 1er janvier 2016, et que ce soit pour l’impôt sur le revenu ou pour l’ISF, la réduction d’impôt attachée à cet apport est réservée aux PME de moins de 7 ans (hors exceptions liées notamment aux investissements engagés en vue d’intégrer un nouveau marché).

Plus exactement, la PME doit exercer son activité depuis moins de 7 ans après sa 1ère vente commerciale. Notion qui méritait d’être définie et qui vient justement d’être précisée : le seuil de chiffre d’affaires qui caractérise cette 1ère vente commerciale est fixé à 250 000 €.

Concrètement, cela signifie que le délai de 7 ans caractérisant la « jeune » PME court à compter de la date d’ouverture de l’exercice suivant celui au titre duquel le seuil de 250 000 € de chiffre d’affaires (hors taxes) a été dépassé pour la 1ère fois.

Source : Décret n° 2016-991 du 20 juillet 2016 pris pour la détermination du seuil de chiffre d'affaires caractérisant la première vente commerciale au sens de l'article 885-0 V bis du code général des impôts et la mise à jour des obligations déclaratives en matière de réduction d'impôt de solidarité sur la fortune prévue à ce même article

Réduction d’impôt et souscription au capital d’une société : c’est quoi une PME de moins de 7 ans ? © Copyright WebLex - 2016

Demander un éco-PTZ « complémentaire »

Rappelons que l’avance remboursable sans intérêt, connue sous le nom d’« Eco-prêt à taux 0 » (éco-PTZ), est un dispositif spécial qui permet à un particulier de financer la réalisation, dans sa résidence principale (achevée avant le 1er janvier 1990), des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement.

Ce prêt peut être accordé pour un montant maximum variant de 10 000 € à 30 000 €, selon l’importance des travaux éligibles à envisager (20 000 € au maximum lorsque les travaux ont ouvert droit à une aide de l’ANAH).

Depuis le 1er juillet 2016, il est possible de solliciter non pas un, mais deux éco-PTZ. Plus exactement, une fois obtenu et utilisé un 1er éco-PTZ, il est possible de solliciter un second éco-PTZ complémentaire.

Mais des conditions précises sont requises : d’une part, la somme des 2 éco-PTZ ne doit pas dépasser 30 000 € ; d’autre part, cet éco-PTZ complémentaire doit être effectué dans les 3 ans de l’éco-PTZ initial. Cela suppose donc d’être en mesure de fournir un justificatif de clôture de l’avance initiale comprenant, outre l’adresse du logement concerné par les travaux, la date d’émission de l’offre de prêt à taux 0 initial et son montant.

Source : Décret n° 2016-1072 du 3 août 2016 relatif aux offres d'avances remboursables sans intérêt complémentaires destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens

Travaux dans un logement : solliciter un (des ?) éco-PTZ © Copyright WebLex - 2016

Défiscalisation et revente du logement : pas de remise en cause de l'avantage fiscal si...

En fonction du type de dispositif de défiscalisation immobilière pour lequel vous avez opté, l’engagement de location, qui est une condition pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, va varier de 6 à 9 ans, voire plus en cas de prolongation de l’avantage fiscal.

Si cet engagement de location n’est pas respecté, notamment dans l’hypothèse où vous vendez le logement, l’avantage fiscal sera remis en cause par l’administration. Mais il existe toutefois des hypothèses qui n’entraîneront pas de remise en cause de l’avantage fiscal, à savoir :

• en cas d’invalidité de l’investisseur ou de son conjoint ou partenaire (soumis à imposition commune) ;
• en cas de décès de l’investisseur ou de son conjoint ou partenaire (soumis à imposition commune) ;
• en cas de licenciement de l’investisseur ou de son conjoint ou partenaire (soumis à imposition commune).

La question a été posée de savoir si une rupture conventionnelle pouvait être assimilée à un licenciement et si, en pareille hypothèse, un investisseur qui conclut une telle rupture conventionnelle pouvait s’affranchir de l’engagement de location sans crainte d’une remise en cause de la réduction d’impôt par l’administration.

Et la réponse est (malheureusement) négative : la rupture conventionnelle est un mode de rupture du contrat de travail choisi d’un commun accord entre l’employeur et le salarié, alors que le licenciement relève d’une décision unilatérale de l’employeur.

Parce que la rupture du contrat n’est pas de l’initiative unilatérale de l’employeur, et donc non subie mais choisie, la rupture conventionnelle ne peut pas constituer une exception à la remise en cause de l’avantage fiscal en cas de non-respect de l’engagement de location.

Source : Réponse ministérielle NAVARRO, Sénat, du 28 juillet 2016, n° 12009

Un logement défiscalisé doit être loué ! © Copyright WebLex - 2016

Les dividendes à l’usufruitier, les réserves au nu-propriétaire ?

Le dirigeant d’une société décède, laissant son épouse et ses enfants lui succéder au capital de cette société : son épouse récupère alors l’usufruit des parts de la société pendant que les enfants héritent de la nue-propriété.

Un litige survient entre les héritiers à propos du partage de la succession et de la détermination de l’actif successoral. Les enfants (nus-propriétaires) considèrent notamment que les fonds provenant de la distribution des réserves constituées par la société doivent bénéficier au seul usufruitier : pour eux, les bénéfices réalisés par une société sont des « fruits » lorsqu'ils ont été distribués ; il s’agit donc de revenus qui doivent profiter à l’usufruitier.

Non, rappelle le juge : si, par principe, l'usufruitier a droit aux bénéfices distribués, il n'a aucun droit sur les bénéfices qui ont été mis en réserve ; ces derniers constituent l'accroissement de l'actif social et reviennent en tant que tel au seul nu-propriétaire.

Par conséquent, les fonds provenant de la distribution des réserves constituées par la société doivent donc bénéficier aux seuls nus-propriétaires et figurer à l'actif de l'indivision successorale.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 22 juin 2016, n° 15-19471

Distribution de dividendes : à qui profitent les réserves ? © Copyright WebLex - 2016

Baisse de l’impôt sur le revenu programmée ?

Une mesure de baisse de l’impôt sur le revenu sera inscrite dans le projet de Loi de finances pour 2017, qui sera présenté en conseil des ministres le 28 septembre 2016.

Cette mesure prendra la forme d’une réduction d’impôt de 20 % sous conditions de revenu. Elle concernera tous les célibataires, divorcés et veufs ayant un salaire inférieur à 1 700 € net par mois, ce seuil étant doublé pour les couples et majoré en fonction des charges de famille. Un lissage entre 1 700 € et 1 900 € nets par mois permettra d’éviter tout effet de seuil.

Voici quelques exemples de l’impact prévisible de cette nouvelle baisse de l’impôt sur le revenu :

• pour un couple marié, sans enfants, déclarant un revenu mensuel net de 3 400 €, l’impôt sur le revenu passera de 2 324 € en 2016 à 1 859 € en 2017, soit une baisse d’impôt de 465 € ;
• pour un couple marié ayant 2 enfants à charge et déclarant un revenu mensuel net de 4 100 €, l’impôt sur le revenu passera de 1 799 € en 2016 à 1 439 € en 2017, soit une baisse d’impôt de 360 € ;
• pour un célibataire sans personne à charge et déclarant un revenu mensuel net de 1 700 €, l’impôt sur le revenu passera de 956 € en 2016 à 765 € en 2017, soit une baisse d’impôt de 191 € ;
• pour un célibataire ayant un enfant mineur à charge et déclarant un revenu mensuel de 2 400 €, l’impôt sur le revenu passera de 433 € en 2016 à 346 € en 2017, soit une baisse d’impôt de 87 €.

Favoriser l’aide à domicile

Une 1ère incitation a permis, depuis le 1er décembre 2015, la réduction de cotisations sociales patronales dont bénéficient les particuliers qui emploient directement des salariés dans le cadre des services à la personne : elle est passée de 75 centimes à deux euros par heure.

Mais il faut constater que les personnes non actives, en particulier les retraités ou certaines personnes handicapées, ne bénéficient d’aucun avantage s’ils ne payent pas d’impôt, tandis que les actifs bénéficient systématiquement de l’avantage, qui est, pour eux, un crédit d’impôt remboursable.

Le gouvernement a donc décidé de transformer l’avantage fiscal pour les dépenses de services à domicile exposées à compter de 2017 en crédit d’impôt pour l’ensemble des ménages : cette mesure permettra, selon le Gouvernement, une baisse du reste à charge sur les dépenses de service à la personne de l’ordre de 20 % en moyenne, au bénéfice des personnes modestes, principalement âgées.

Source : Dossier de presse du Ministère de l’Economie et des Finances du 9 septembre 2016

Baisse d’impôt en 2017 pour les particuliers : pour qui exactement ? © Copyright WebLex - 2016

Signature d’un acte de cautionnement : un formalisme précis

Un gérant s’est rendu caution de l’ensemble des sommes que son entreprise pourrait lui devoir à sa banque, pour une durée de 10 ans. Parce que la société n’a pu honorer ses engagements, le gérant est appelé en garantie par la banque qui lui réclame donc les sommes encore dues.

Mais le gérant va relever ce qui lui apparaît constituer un vice de forme dans l’acte de cautionnement. Pour rappel, un acte de cautionnement contient, en général, une mention pré-imprimée reprenant les termes d’une mention légale. Cette formule pré-imprimée doit être obligatoirement reproduite par la personne qui s’engage en qualité de caution, laquelle doit apposer sa signature à la suite de cette mention manuscrite.

Le gérant constate que la reproduction manuscrite de cette mention a été interrompue par un texte pré-imprimé, empêchant ainsi une rédaction en continu, puis reprise sous ce texte pour se terminer en bas de page. De ce fait, sa signature a été apposée, non pas après cette mention, mais au milieu de celle-ci. Rappelant que la mention manuscrite doit impérativement précéder sa signature dans sa globalité, il réclame la nullité de l’acte de cautionnement.

Circonstance que le juge estime sans conséquences : au contraire, décide-t-il, compte tenu des conditions matérielles de rédaction de la mention manuscrite, le gérant n’a pu, faute de place, apposer sa signature que dans le seul espace restant. Ce qui n’est pas, pour le juge qui assouplit sa jurisprudence rigoriste sur ce point, de nature à rendre nul l’acte de cautionnement, dont la validité est alors confirmée.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 28 juin 2016, n° 13-27245

Signer un acte de cautionnement : où ? © Copyright WebLex - 2016