Les grosses réparations incombent au bailleur !

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, il est expressément prévu que les dépenses relatives aux grosses réparations ne peuvent pas être imputées au locataire.

Mais s’agissant des baux conclus avant cette date et non encore renouvelés, la règle est différente : si les grosses réparations incombent, par principe, au bailleur, il est toutefois possible de les mettre à la charge du locataire. Cependant, cette clause doit être suffisamment précise dans sa rédaction afin d’éviter toute difficulté d’interprétation, source de litige. Ce que n’a manifestement pas fait un bailleur…

Pour la petite histoire, ce dernier a conclu un bail commercial avec un locataire en 2007. Souhaitant mettre à la charge du locataire les « grosses réparations », le contrat contenait une clause précisant que le locataire s’engageait à prendre les locaux en l’état de vétusté où ils se trouvaient sans pouvoir prétendre à aucune réparation au cours du bail.

Par la suite, il s’est révélé que le local loué était sujet à de nombreuses infiltrations d’eau ayant pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture et un défaut de perméabilité d’un mur pignon. Clairement, il s’agissait de « grosses réparations » aux termes de la Loi. Mais en vertu de la clause insérée dans le bail commercial, le bailleur refusait d’assumer les travaux de réparation…

… à tort pour le juge ! Ce dernier a considéré que la rédaction de la clause ne faisait pas obstacle à ce que les grosses réparations soient effectuées aux frais du bailleur. Dès lors, le bailleur a dû assumer les frais des travaux.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 15-22056

Défaut d’étanchéité de la toiture : à qui incombent les travaux ? © Copyright WebLex - 2016

Par principe, c’est le locataire qui est responsable de la chaudière !

Une chaudière installée dans un local commercial explose. De nombreux dégâts sont alors causés qui nécessitent d’être réparés (à hauteur de 1 100 000 €). Se pose alors la question de la responsabilité et donc de la prise en charge des réparations : est-ce au bailleur ou au locataire d’assumer les frais ?

Pour le locataire, c’est le bailleur qui est responsable du sinistre. Si le bail commercial indique qu’il doit veiller à l’entretien de la chaudière, le locataire rappelle que la Loi prévoit que c’est le bailleur qui en est responsable en cas de vétusté. Ce qui est le cas ici, selon lui. Le locataire estime prouver le caractère vétuste de la chaudière grâce à 2 arguments :

• la chaudière était vieille de 17 ans lorsqu’elle a explosé ;
• la chaudière présentait des difficultés de fonctionnement maintes fois signalées au bailleur.

Arguments toutefois insuffisants pour caractériser la vétusté de la chaudière, selon le bailleur, car :

• le locataire n’a pas souscrit de contrat d’entretien de la chaudière ;
• selon un rapport d’expertise, l’explosion est due à une fuite de gaz dont la cause n’est pas déterminée (vétusté, panne, manipulation malencontreuse, etc.) ;
• le locataire n’a pas exigé le remplacement de la chaudière ;
• les salariés de l’entreprise locataire ont redémarré la chaudière 15 jours avant son explosion de leur propre chef ; ils ont pu, à cette occasion, commettre une faute de manipulation.

Pour le juge, parce qu’il n’est pas établi que la vétusté de la chaudière soit à l’origine du sinistre et parce que le locataire n’a procédé ni à un entretien régulier, ni à une vérification régulière de l’état de la chaudière, c’est à ce dernier d’assumer les frais de réparation engendrés par l’explosion.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 15-29042

Bail commercial : qui doit payer les dégâts causés par l’explosion d’une chaudière ? © Copyright WebLex - 2016

Informations sur les délais de paiement : elles sont exprimées HT… ou TTC !

Jusqu’ici, la Loi indiquait que, pour les exercices ouverts à compter du 1er juillet 2016, les informations relatives aux délais de paiement, mentionnées dans le rapport de gestion certifié par un commissaire au compte, devaient obligatoirement être exprimées HT.

Désormais les entreprises ont (un peu) plus de liberté : ces informations relatives aux délais de paiement, mentionnées dans les exercices ouverts à compter du 1er juillet 2016, peuvent aussi bien être exprimées HT que TTC !

Source : Décret n° 2017-350 du 20 mars 2017 pris pour l'application de l'article L. 441-6-1 du code de commerce

Information sur les délais de paiement : HT ou TTC ? © Copyright WebLex - 2017

Vous avez 6 mois pour créer un registre public d’accessibilité !

A compter du 31 mars 2017, tous les établissements recevant du public (ERP), neufs et situés dans un cadre bâti existant, ont 6 mois pour mettre à disposition du public un registre public d’accessibilité.

Ce registre devra mentionner les dispositions prises pour permettre à tous, notamment aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap, de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement a été conçu. Concrètement, le registre doit contenir :

• une information complète sur les prestations fournies dans l'établissement ;
• la liste des pièces administratives et techniques relatives à l'accessibilité de l'établissement aux personnes handicapées ;
• la description des actions de formation des personnels chargés de l'accueil des personnes handicapées et leurs justificatifs.

Notez qu’un arrêté ministériel, non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article, précisera le contenu du registre public d'accessibilité, selon la catégorie et le type de l'établissement.

Source : Décret n° 2017-431 du 28 mars 2017 relatif au registre public d'accessibilité et modifiant diverses dispositions relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public

ERP : création d’un registre public d’accessibilité ! © Copyright WebLex - 2017

Une collecte des données numériques plus encadrée

Lorsque nous utilisons des services en ligne, notre activité est associée à des identifiants en ligne (adresses IP, cookies…). Ces données peuvent servir à créer des profils et à identifier les personnes…

Les carnets d’adresses et les échanges de correspondances entre personnes physiques ne sont pas des « données numériques » concernées par cette nouvelle règlementation. Ces données-là restent, en effet, personnelles mais surtout domestiques, sans lien avec une activité professionnelle ou commerciale.

Les principales informations à retenir de la nouvelle règlementation, applicable à partir du 25 mai 2018, concernent :

• le consentement des utilisateurs d’internet qui devra être donné de manière explicite, sachant que lorsqu’elles sont traitées à des fins de marketing direct, ils peuvent s’opposer simplement et sans frais au traitement de leurs données personnelles ;
• le principe de transparence des entreprises qui collectent et exploitent les données personnelles, qui doivent informer les utilisateurs, en termes clairs et compréhensibles, de cette collecte, de son but et de la durée de conservation des données ;
• le droit à l’oubli numérique des utilisateurs, qui leur permet d’effacer les données collectées ;
• le droit à la portabilité des données, qui permet à tout utilisateur de réclamer l’extraction de ses données personnelles sous forme réutilisable pour, éventuellement, les transmettre à un tiers ;
• un allègement des formalités déclaratives auprès de la CNIL puisque la collecte des données personnelles ne sera plus soumise à une déclaration préalable à la CNIL lorsqu’elle ne présentera aucun risque pour la vie privée des personnes ;
• l’obligation de désigner un délégué à la protection des données pour certaines entreprises ;
• des sanctions particulièrement sévères pour assurer le respect de cette nouvelle règlementation, pouvant atteindre 2 à 4 % de votre chiffre d’affaires annuel.

Mais ces dispositions ne s’appliquent pas seulement aux relations que vous pouvez entretenir avec des clients ou prospects, elles ont vocation à s’appliquer également au traitement RH des données concernant vos salariés.

Cette mise en conformité doit être anticipée car, bien souvent, elle nécessitera des développements informatiques.

Source : Règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données, et abrogeant la directive 95/46/CE (règlement général sur la protection des données)

Protection des données : une année pour tout changer ! © Copyright WebLex - 2017

Registre public d’accessibilité : le contenu est connu !

Pour mémoire, les établissements recevant du public (ERP) sont, quel que soit leur type, classés en catégories, d'après l'effectif du public et du personnel de la manière suivante :

• 1ère catégorie : au-dessus de 1 500 personnes,
• 2ème catégorie : de 701 à 1 500 personnes,
• 3ème catégorie : de 301 à 700 personnes,
• 4ème catégorie : 300 personnes et au-dessous, à l'exception des établissements compris dans la 5ème catégorie,
• 5ème catégorie : établissements dans lesquels l'effectif du public n'atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'exploitation.

C’est d’après la catégorie à laquelle vous appartenez que vous pouvez déterminer le contenu du registre public d’accessibilité que vous devez rédiger. Le registre public d'accessibilité contient les pièces suivantes ou une copie de celles-ci, pour tous les établissements recevant du public, y compris les établissements de 5ème catégorie :

• lorsque l'établissement est nouvellement construit, l'attestation de la prise en compte des règles concernant l'accessibilité du bâtiment ;
• lorsque l'établissement est conforme aux règles d'accessibilité au 31 décembre 2014, l'attestation d'accessibilité prévue ;
• lorsque l'établissement fait l'objet d'un agenda d'accessibilité programmée, le calendrier de la mise en accessibilité de l'établissement ;
• lorsque l'établissement fait l'objet d'un agenda d'accessibilité programmée comportant plus d'une période, le bilan des travaux et des autres actions de mise en accessibilité réalisés à la moitié de la durée de l'agenda ;
• lorsque l'établissement fait l'objet d'un agenda d'accessibilité programmée et à l'achèvement de celui-ci, l'attestation d'achèvement prévue ;
• le cas échéant, les arrêtés préfectoraux accordant les dérogations aux règles d'accessibilité ;
• lorsque l'établissement a fait l'objet d'une autorisation de construire, d'aménager ou de modifier un établissement recevant du public, la notice d'accessibilité prévue ;
• le document d'aide à l'accueil des personnes handicapées à destination du personnel en contact avec le public ;
• les modalités de maintenance des équipements d'accessibilité tels que les ascenseurs, élévateurs et rampes amovibles automatiques.

Pour les établissements recevant du public classé de la 1ère à la 4ème catégorie : en plus des éléments mentionnés ci-dessus, le registre public d'accessibilité doit contenir une attestation signée et mise à jour annuellement par l'employeur décrivant les actions de formation des personnels chargés de l'accueil des personnes handicapées et leurs justificatifs. Lorsque le personnel chargé de l'accueil des personnes handicapées est affecté à plusieurs établissements, cette attestation peut être réalisée pour l'ensemble des établissements concernés.

Attention : le registre public d'accessibilité doit être consultable par le public sur place au principal point d'accueil accessible de l'établissement, éventuellement sous forme dématérialisée. Mais à titre alternatif, il peut être mis en ligne sur votre site internet.

Source : Arrêté du 19 avril 2017 fixant le contenu et les modalités de diffusion et de mise à jour du registre public d'accessibilité

Quel est le contenu du registre public d’accessibilité ? © Copyright WebLex - 2017

Procédure abusive = amende de 10 000 € !

Depuis le 11 mai 2017, une personne qui engage une procédure en justice abusive peut être condamnée au paiement d’une amende ne pouvant excéder 10 000 €. Auparavant, cette amende ne pouvait pas excéder 3 000 €. L’augmentation de l’amende a donc clairement pour objectif de dissuader une personne d’engager une action en justice « pour le plaisir » afin de désengorger les tribunaux.

Ce changement du montant maximal de l’amende en cas d’action en justice a un autre impact important, pour les employeurs cette-fois. Pour mémoire, la réglementation oblige tout employeur à déclarer au créancier d’un salarié qui fait l’objet d’une saisie sur rémunération :

• que le lien qu’il possède avec son salarié est un contrat de salariat ;
• les cessions, saisies, avis à tiers détenteur ou paiement direct de créances d'aliments en cours d'exécution.

Or, jusqu’à présent, si l’employeur s’abstenait sans motif légitime de faire cette déclaration ou faisait une déclaration mensongère, il pouvait être condamné, outre à des dommages-intérêts, au paiement d'une amende ne pouvant excéder 3 000 €.

Depuis le 11 mai 2017, le montant maximum de cette amende est porté à 10 000 €, le même que celui qui peut être prononcé contre une personne qui a engagé une action judiciaire abusivement.

Source : Décret n° 2017-892 du 6 mai 2017 portant diverses mesures de modernisation et de simplification de la procédure civile (article 67)

Engager une procédure abusive : ça peut coûter cher ! © Copyright WebLex - 2017

C’est au transporteur d’indemniser un passager !

Une personne, qui souhaite voyager vers l’étranger, achète un billet d’avion via le site Internet d’une agence de voyage. Quelques jours avant le départ, l’agence le prévient que le vol est annulé. Ayant été prévenu moins de 2 semaines avant son départ, le passager demande au transporteur aérien de l’indemniser, comme le prévoit la Loi.

Ce que ce dernier refuse : le transporteur explique, en effet, qu’il a prévenu l’agence de voyage que le vol était annulé, plus d’un mois avant le départ prévu. Dès lors, il estime avoir rempli son obligation d’information puisque c’était désormais à l’agence de voyage de transmettre l’information au passager. Il considère ne pas être responsable des manquements de l’agence…

… à tort selon le juge ! L’obligation d’informer un passager que son vol est annulé vaut non seulement lorsque le contrat a été conclu directement entre le passager et le transporteur mais également lorsqu’il a été conclu par l’entremise d’une agence de voyage. Dès lors, seul le transporteur est redevable de l’indemnisation des passagers, lorsque l’information a été portée à la connaissance moins de 2 semaines avant la date de départ prévue.

Le transporteur aérien devra alors se retourner contre l’agence de voyage avec laquelle il a conclu un contrat, s’il souhaite être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi par la faute de cette dernière.

Source : Arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne, du 11 mai 2017, n° C-302/16

Annulation d’un vol : qui paie ? © Copyright WebLex - 2017

Adjoindre une nouvelle activité : jamais sans le bailleur !

Le dirigeant d’une société qui exploite une activité de commerce de vins et restaurant dans un local loué sollicite un renouvellement de bail auprès du bailleur. Ce dernier donne sa réponse rapidement : non seulement il refuse le renouvellement du bail, mais en plus, il résilie le contrat aux torts du locataire. Mécontent, le locataire saisit alors la justice…

Pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, le bailleur explique que le contrat prévoyait une activité de commerce de vins et restaurant, à l’exclusion de toute autre activité. Or, il apparaît que le locataire a organisé régulièrement des concerts dans les lieux loués (l’établissement est répertorié dans les lieux et salles de concert de la ville et le site Internet du locataire fait mention de cette activité de salle de concert), activité qui n’était pas autorisé par le bail.

Mais le locataire estime qu’il peut tout à fait organiser des concerts sans autorisation du bailleur, cette activité étant accessoire à son activité principale de commerce de vins et restaurant…

… à tort selon le juge ! L’organisation de concerts est une activité différente de celle de commerce de vins et restaurant. Dès lors, le locataire ne pouvait adjoindre cette nouvelle activité librement. Par conséquent, le bail est résilié à ses torts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 15-26208

Bail commercial : adjoindre une nouvelle activité… librement ? © Copyright WebLex - 2017

Cookies : la Cnil distingue 2 situations !

Pour mémoire, pour activer des « cookies » (il s’agit d’une sorte de traceur qui permet de collecter des données sur l’internaute), il est impératif de recueillir, au préalable, le consentement de l’internaute. Or, il peut arriver que des tiers déposent des « cookies » sur un site Internet. Dans ce cas, qui est tenu de recueillir le consentement de l’internaute ?

Pour la Cnil, il existe 2 situations :

• soit le tiers collecte les informations tracées grâce aux « cookies » pour le compte de l’éditeur du site et ne les exploite pas ; dans ce cas, c’est l’éditeur qui est chargé de recueillir le consentement de l’internaute ;
• soit le tiers collecte les informations pour son propre compte ; dans ce cas, c’est lui qui est tenu de recueillir le consentement de l’internaute.

Source : Communiqué de la Cnil du 23 mai 2017)

Cookies : quelques précisions apportées par la Cnil… © Copyright WebLex - 2017