Erosion côtière : une expropriation contre indemnisation possible ?

Un immeuble a été construit, il y plusieurs décennies, à plus de 200 mètres de la côte. De nos jours, cet immeuble se trouve à peine à une vingtaine de mètres de la mer. Pour des raisons de sécurité publique, l’immeuble est désormais inhabitable.

Les propriétaires des appartements ont demandé à ce que la procédure d’expropriation pour exposition à risque prévisible soit enclenchée et qu’il leur soit versé des indemnités d’expropriation.

Ce que l’Etat a refusé : l’érosion naturelle, qui est la cause de l’inhabilité du logement, ne fait pas partie des motifs d’expropriation prévus par la Loi.

La Loi prévoit, en effet, que l’expropriation est possible pour « un risque prévisible de mouvements de terrain, ou d’affaissements de terrains dus à une cavité souterraine ou à une marnière, d’avalanches, de crues torrentielles ou à montée rapide ou de submersion marine ». Clairement, le risque d’érosion côtière est exclu par la Loi.

Les propriétaires expliquent alors que l’absence d’application de la procédure à un bien immobilier soumis à un risque d’érosion côtière est une atteinte au droit de propriété, protégé par la Constitution.

A tort, selon le Conseil constitutionnel. Si la Constitution prévoit un principe d’égalité entre les citoyens, il rappelle que rien ne s’oppose à ce que des situations différentes soient réglées différemment.

Source : Décision du Conseil constitutionnel, QPC du 6 avril 2018, n° 2018-698

Un appartement avec vue sur mer, c’est bien… Dans la mer, c’est moins bien… © Copyright WebLex - 2018

Départ en retraite et cession du fonds de commerce = interdiction des clauses d’agrément ?

Le gérant d’un bar décide de partir à la retraite. Souhaitant céder son droit au bail, il trouve un acquéreur. Il notifie alors son intention de céder son droit au bail au propriétaire du local commercial où il exerce son activité.

Dans cette notification, il est demandé au propriétaire s’il souhaite user de son droit de priorité de rachat, prévu par la Loi. Si tel n’est pas le cas, il est demandé au propriétaire d’agréer à la cession du droit au bail, comme le prévoit le bail.

Le propriétaire fait par la suite savoir qu’il use de son droit de priorité de rachat.

Mais la vente n’est pas finalisée entre le propriétaire et le gérant du bar. Ce dernier signe alors un acte de cession de son fonds de commerce au profit de l’acquéreur évincé, malgré l’absence d’agrément du propriétaire à cette cession.

Le propriétaire, apprenant que la cession du droit au bail a lieu sans son agrément réclame la nullité de la vente.

Un accord amiable intervient alors entre l’acquéreur et le propriétaire pour la vente du fonds de commerce au profit de ce dernier. Mais l’acquéreur réclame tout de même des dommages-intérêts pour le préjudice subi…

… à tort, pour le propriétaire. Pour lui, l’acquéreur n’a subi aucun préjudice puisque la vente a été conclue :

• en violation de sa priorité de rachat prévue par la Loi ;
• en violation de la clause d’agrément prévue au bail.

« Examinons justement cette clause » répond alors l’acquéreur. Ce dernier rappelle alors que la Loi prévoit, dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce concomitant à un départ en retraite du locataire, un droit de priorité de rachat au profit du propriétaire et seulement un droit prioritaire de rachat.

Dès lors, la clause imposant, en sus du droit de priorité de rachat, une clause d’agrément du bailleur, en cas de départ à la retraite du locataire est contraire aux dispositions d’ordre public de la cession de bail.

Ce que confirme le juge : et parce que cette clause d’agrément est contraire aux dispositions d’ordre public de la cession de bail et parce qu’elle a causé un préjudice à l’acquéreur, ce dernier a droit à des dommages-intérêts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 avril 2018, n° 17-14882

Départ en retraite et cession du fonds de commerce : avec l’agrément du bailleur ? © Copyright WebLex - 2018

Vente de Bitcoins : BNC ou pas BNC ?

Il est important de commencer par rappeler que le Bitcoin n’est que l’une des crypto monnaies existantes. Les crypto monnaies sont « des unités de compte virtuelles stockées sur un support électronique ». Plus simplement, il s’agit de monnaies virtuelles qui permettent à des personnes d’échanger entre elles des biens ou des services, sans se servir d’une monnaie ayant un cours légal.

En cas de revente de bitcoins, le gain réalisé (la plus-value) devra être soumis à l’impôt et ce, quelle que soit la nature des biens reçus en contrepartie de cette vente (euros, matériel électronique, etc.).

Jusqu’à présent, pour savoir comment était taxé le gain réalisé à l’issue de la vente de Bitcoin, il fallait déterminer si cette opération d’achat-revente était réalisée à titre habituel ou à titre occasionnel.

Ainsi :

• si l’opération d’achat-revente était réalisée à titre habituel, le gain était taxé à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en faisant application du barème progressif de l’IR et des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % ;
• si l’opération d’achat-revente était réalisée à titre occasionnel, le gain était taxé à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices non commerciaux (BNC), en faisant application du barème progressif de l’IR et des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Plusieurs particuliers ont saisi le juge, considérant que ce traitement fiscal, qu’il soit question d’opérations habituelles ou d’opérations occasionnelles, venait rompre le principe d’égalité devant la loi fiscale et devant les charges publiques.

Pour eux, il existe, juridiquement, 2 catégorie de biens : les biens meubles et les biens immeubles. Les bitcoins n’étant visiblement pas des immeubles, ils ne peuvent être que des biens meubles : en conséquence, le gain réalisé lors d’une opération d’achat-revente doit être traité fiscalement, comme une plus-value sur biens meubles.

En clair, la taxation doit se faire au taux forfaitaire de 19 %, et non pas suivant application du barème progressif, auquel s’ajoutent toujours les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Convaincu par l’argumentaire développé, le juge suprême a indiqué que, par principe, les gains résultant de la vente de Bitcoins devaient être imposés comme des plus-values sur biens meubles.

Il précise toutefois que lorsque l’opération de cession entre dans le champ d’une autre catégorie de revenus (BIC ou BNC), il sera fait application des règles régissant cette catégorie pour le calcul de l’impôt.

Prenons l’exemple des opérations d’achat-revente réalisées dans des conditions telles qu’elles caractérisent l’exercice d’une profession commerciale : dans cette hypothèse, le juge précise qu’il sera fait application des règles propres aux BIC et non des règles qui régissent les plus-values sur biens meubles.

Source : Arrêts du Conseil d’Etat du 26 avril 2018, n°417809, 418030, 418031, 418032, 418033

Vente de Bitcoins : quelle imposition ? © Copyright WebLex - 2018

Aidant familial : reversement de PCH = rémunération imposable.

Pour rappel, un aidant familial est une personne qui vient en aide, pour les activités de la vie quotidienne, à une personne de son entourage en situation de handicap.

La personne handicapée peut décider de rémunérer son aidant familial et, à ce titre, peut lui reverser une partie des aides sociales qu’elle touche, et notamment une partie de sa PCH (prestation de compensation du handicap).

Si cette prestation est exonérée d’impôt lorsqu’elle est perçue par la personne handicapée, qu’en est-il si elle est reversée à un aidant familial ?

La réponse à cette question est simple : quelle que soit la nature des fonds reversés à l’aidant, à partir du moment où il s’agit d’une rémunération, il y aura taxation au titre de l’impôt sur le revenu.

Pour savoir dans quelle catégorie déclarer ces sommes, l’aidant familial devra s’interroger sur son statut : est-il salarié ou non ?

S’il est salarié, la rémunération perçue devra être déclarée dans la catégorie des traitements et salaires. Ainsi, les sommes perçues seront imposées par application du barème progressif, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 9,7 %.

S’il n’est pas salarié, la rémunération perçue devra être déclarée dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) : l’impôt sera calculé suivant les règles applicables en matière de BNC, auquel il faut également ajouter les prélèvements sociaux au taux de 9,7 %.

Notez que si l’aidant n’est pas salarié et s’il perçoit moins de 70 000 € par an, il pourra bénéficier du régime micro-BNC : dans ce cas, le bénéfice imposable est calculé après application d’un abattement de 34 % dont le montant ne peut pas être inférieur à 305 €.

Source : Réponse ministérielle Vercamer du 10 avril 2018, Assemblée Nationale, n°2101

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Engagement de caution : qui la banque doit-elle mettre en garde ?

Une société achète un complexe immobilier d’hôtellerie-thalassothérapie via une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Elle finance cet achat par un emprunt bancaire, les 21 associés se portant caution de l’emprunt.

Mais la société ne parvient pas, par la suite, à honorer les échéances du prêt. La banque se retourne alors contre les 21 associés, en leur qualité de caution, pour obtenir le remboursement des échéances d’emprunt restant dues…

… à tort, selon ces derniers : ils rappellent alors que la banque est tenue d’un devoir de mise en garde envers l’emprunteur « profane ».

Or, selon les 21 associés, lorsque l’emprunteur est une société en nom collectif (SNC), au sein de laquelle chaque associé est solidairement tenu des dettes sociales, l’étendue du devoir de mise en garde de la banque s’apprécie en considération de chaque associé, assimilé à un coemprunteur.

Appréciation au cas par cas que n’a pas effectuée la banque, rappellent les associés, car elle a considéré que le caractère « profane » s’apprécie au regard du seul représentant légal de la société.

Et la banque a eu raison, selon le juge : le caractère « profane » ou « averti » de la société qui emprunte, s’apprécie en la personne de son représentant légal et non en celle de ses associés, même si ces derniers sont tenus solidairement des dettes sociales.

Or, le représentant doit être considéré comme « averti », constate le juge, en sa qualité « d’initiateur et de concepteur du projet, d’ancien banquier et de spécialiste en gestion de patrimoine et en optimisation fiscale ».

Les 21 associés doivent donc venir en garantie des dettes de leur société.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 11 avril 2018, n° 15-27133

Emprunt bancaire : focus sur la notion de « caution avertie »… © Copyright WebLex - 2018

Don aux associations et reçu fiscal : un formalisme à respecter !

Si vous faites un don à une association, vous aurez droit à une réduction d’impôt, directement imputable sur le montant de votre impôt sur le revenu, à condition que l’association choisie soit éligible à ce dispositif.

D’une manière générale, cette réduction d’impôt est égale à 66 % du montant du versement effectué, versement retenu dans la limite de 20 % de votre revenu imposable (si votre don excède cette limite, l’excédent sera reporté sur les 5 années suivantes au maximum et ouvrira droit à la réduction d’impôt dans les mêmes conditions).

Mais si votre don est effectué au profit d’une association sans but lucratif dont l’objet est de fournir des repas ou des soins ou de favoriser le logement au bénéfice de personnes en difficultés, la réduction d’impôt sera égale à 75 % du montant du versement, retenu dans la limite de :

• 531 € en 2017,
• 536 € en 2018.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez être obligatoirement en possession du reçu fiscal que vous aura remis l’association bénéficiaire en contrepartie de votre don.

Il est important de retenir que ce reçu doit correspondre au modèle établi par l’administration. Concrètement, il doit être fait mention :

• du nom (ou de la dénomination de l’association) ;
• de la nature de l’association (association reconnue d’utilité publique, organisme d’intérêt général, etc.) ;
• du nom et de l’adresse de la personne qui consent le don ;
• du montant du don ;
• de la date de versement ;
• de la forme et de la nature du don ;
• en cas de versement en numéraire, du mode de versement du don (chèque, espèce ou virement bancaire).

A défaut de respecter le modèle établi par l’administration, ou si les mentions portées dans le reçu se révèlent inexactes, l’administration fiscale vous refusera le bénéfice de la réduction d’impôt.

Un couple en a fait l’amère expérience…

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration a remis en cause la réduction d’impôt obtenue au titre de 3 dons que le couple a consentis à une association.

Pour justifier ce refus, elle met en avant le fait que les reçus fiscaux qui lui ont été transmis ne sont pas probants :

• ils ont tous été établis plus d’un an après la réalisation de chacun des dons ;
• les montants mentionnés sur les reçus sont différents de ceux déclarés par les époux ;
• les dates de versement ne sont pas mentionnées.

De plus, les époux qui indiquent avoir fait ces dons par chèques et virement bancaire ne fournissent ni relevés de comptes bancaires, ni photocopies de chèques établis au bénéfice de l’association.

Arguments plus que convaincants pour le juge, qui maintient le redressement fiscal.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Douai, n°16DA00273

Don aux associations et réduction d’impôt : reçu fiscal impératif ! © Copyright WebLex - 2018

Impôt sur la fortune immobilière : vous avez jusqu’au 15 juin 2018 !

Contrairement à l’ISF où les obligations en matière de déclaration et de paiement variaient selon le montant du patrimoine taxable, les obligations déclaratives en matière d’IFI sont allégées.

Ainsi, quel que soit le montant de votre patrimoine taxable (à partir du moment où il est supérieur à 1,3 M€), vous devrez le déclarer directement sur votre déclaration de revenus. A cet effet, vous recevrez une déclaration IFI en lieu et place de votre déclaration ISF, à annexer à votre déclaration de revenus.

Si vous télédéclarez vos revenus, une rubrique IFI apparaîtra directement sur votre déclaration de revenus.

En principe donc, les dates limites de souscription sont identiques à celles prévues pour la déclaration de revenus.

Pour les déclarations en ligne, y compris pour les résidents français à l’étranger, les dates limites de dépôt sont les suivantes :

• pour la zone 1 (départements n°01 à 19 et pour les non-résidents) : mardi 22 mai 2018 à minuit ;
• pour la zone 2 (départements n°20 à 49) : mardi 29 mai 2018 à minuit ;
• pour la zone 3 (départements n°50 à 974 / 976) : mardi 5 juin 2018 à minuit.

Pour les déclarations papier, la date limite de dépôt est fixée au jeudi 17 mai 2018 à minuit.

Toutefois, l’administration ayant pris du retard sur la publication de ses commentaires relatifs à l’IFI, elle a fixé une nouvelle date limite de dépôt de la déclaration au 15 juin 2018 inclus.

Cette prolongation est valable aussi bien pour la déclaration IR que pour l’IFI et s’applique quel que soit le mode de dépôt choisi : par voie électronique ou par déclaration papier.

Les personnes ayant d’ores et déjà déposé leur déclaration d’IFI pourront la rectifier, sans pénalité, dans le même délai.

A l’occasion de cette annonce, l’administration apporte une précision complémentaire : la case 9GI de la déclaration relative aux biens exonérés en raison de leur affectation à une activité professionnelle n’est pas obligatoire.

Source : Communiqué de presse du Ministère de l’action et des comptes publics du 16 mai 2018, n°280

Impôt sur la fortune immobilière : quand l’administration joue les prolongations… © Copyright WebLex - 2018

Indemnité transactionnelle : une exonération d’impôt sous condition

Un salarié ingénieur technico-commercial est licencié par son entreprise et, à ce titre, perçoit une indemnité de licenciement composée pour partie de l’indemnité prévue par la convention collective, et pour partie d’une indemnité transactionnelle.

Au moment de déclarer ses revenus, il demande à bénéficier d’une exonération d’impôt pour la partie transactionnelle de son indemnité de licenciement.

Refus de l’administration fiscale qui lui rappelle que les indemnités transactionnelles ne sont exonérées d’impôt que dans l’hypothèse où le salarié est en mesure d’apporter la preuve que la rupture de son contrat de travail est assimilable à un licenciement sans cause réelle et sérieuse.

« Mais c’est le cas ! » s’étonne le salarié, qui prétend avoir été licencié :

• parce qu’il était en désaccord sur les objectifs qui lui étaient assignés, objectifs qui, au vu du retournement du marché, étaient irréalistes ;
• et parce qu’il est âgé, et que l’entreprise a engagé une politique de rajeunissement des effectifs.

Eléments suffisants selon lui, pour qualifier son licenciement de « licenciement sans cause réelle et sérieuse ».

« Le problème, c’est qu’il n’apporte aucun commencement de preuve à l’appui de ses dires » constate le juge. Puisque la rupture de son contrat de travail n’est pas assimilable à un licenciement sans cause réelle et sérieuse, l’indemnité transactionnelle ne peut pas bénéficier de l’exonération d’impôt.

Le redressement fiscal est donc validé.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Versailles du 25 janvier 2018, n°15VE02453

Licenciement et indemnité transactionnelle : avec ou sans impôt ? © Copyright WebLex - 2018

Drones civils : une formation doit être (parfois) suivie !

L’utilisateur d’un drone civil, appelé « télépilote » se définit comme « la personne qui contrôle manuellement les évolutions d’un aéronef circulant sans personne à bord, ou, dans le cas d’un vol automatique, la personne qui est en mesure à tout moment d’intervenir sur sa trajectoire, ou dans le cas d’un vol autonome, la personne qui détermine directement la trajectoire ou les points de passage de cet aéronef ».

Ce télépilote doit avoir suivi une formation visant à permettre le contrôle de l’évolution du drone, en sécurité et dans le respect des règles et des conditions d’emploi relatives à la navigation aérienne.

Cette formation doit être suivie par les télépilotes de drones civils dont le poids est au minimum de 800 grammes. Elle est composée d’enseignements théoriques dispensés dans le cadre d’un cours en ligne (site web non encore accessible à l’heure où nous rédigeons cet article) mis à disposition par le ministère chargé de l’aviation civile. Elle porte sur :

• la réglementation relative à l'utilisation de l'espace aérien et aux conditions d'emploi des drones civils circulant sans personne à bord ;
• les règles de respect de la vie privée ;
• l'utilisation des drones civils circulant sans personne à bord et les dangers liés à cette utilisation ;
• la météorologie et ses effets sur la conduite du vol ;
• les sanctions encourues en cas de non-respect de la réglementation.

A la fin de la formation, le télépilote doit répondre à un questionnaire en ligne de vérification des connaissances théoriques. En cas de succès, une attestation de suivi de formation est établie et le télépilote est inscrit sur le registre des télépilotes.

Un arrêté ministériel non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article doit notamment préciser les conditions d'âge pour pouvoir être télépilote, le programme détaillé des connaissances théoriques à acquérir au cours de la formation, les modalités de la formation et de l'établissement de l'attestation de suivi de formation et la durée de validité de l'attestation de suivi de formation.

Sources :

• Décret n° 2018-375 du 18 mai 2018 relatif à la formation exigée des télépilotes d'aéronefs civils circulant sans personne à bord utilisés à des fins de loisir
• Décret n° 2018-374 du 18 mai 2018 relatif aux seuils de masse prévus par la loi n° 2016-1428 du 24 octobre 2016 relative au renforcement de la sécurité de l'usage des drones civils

Drones civils : un « permis de voler » ? © Copyright WebLex - 2018

Vente d’une société : cela peut coûter cher… au vendeur !

Le dirigeant d’une société vend l’intégralité de ses actions à une entreprise implantée dans plusieurs pays européens.

En plus de l’acte de cession, le dirigeant et l’entreprise signent un acte distinct aux termes duquel le dirigeant s’engage, sous diverses conditions, à prendre en charge une partie du coût du licenciement économique des salariés, si un tel évènement venait à se réaliser.

3 mois plus tard, l’acquéreur notifie à la Direction départementale du travail et de l’emploi un projet de licenciement collectif pour motif économique de l’intégralité des salariés, projet qui sera effectivement mis en œuvre par la suite.

Dans le même temps, il demande à l’ancien dirigeant de prendre en charge la moitié du coût de ce licenciement collectif, soit 344 000 € environ, comme le prévoit l’engagement pris au moment de la vente.

Mais le dirigeant refuse, estimant qu’il ne doit prendre en charge la moitié du coût du licenciement collectif que si le juge a constaté le caractère effectivement économique des licenciements. Ce qui n’est pas le cas ici, puisqu’il s’avère que le motif économique du licenciement est effectivement contestable (et d’ailleurs contesté avec succès par certains salariés)…

… à tort, selon le juge : à la lecture du contrat, aucune clause ne subordonne la mise en œuvre de l’engagement du dirigeant à prendre en charge la moitié des coûts d’un licenciement collectif à une décision judiciaire validant le motif économique de ces licenciements.

Et l’entreprise ayant notifié à la Direction départementale du travail et de l’emploi un licenciement collectif pour motif économique, le dirigeant doit honorer son engagement.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 16 mai 2018, n° 16-21607

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