Location meublée = BIC, même si la propriété est démembrée

D’une manière générale, les revenus que vous tirez de la location meublée d’un appartement ou d’une maison sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La question s’est posée de savoir s’il en va de même lorsque la propriété du bien est démembrée, c’est-à-dire lorsqu’une personne en détient la nue-propriété, tandis qu’une autre personne en détient l’usufruit (le droit de jouir du bien).

La réponse vient de nous être apportée : dans cette situation, c’est l’usufruitier qui est imposé, puisque c’est lui qui perçoit les loyers, dans la catégorie des BIC.

Notez que l’usufruitier, contrairement à un propriétaire lambda, ne peut pas pratiquer d’amortissement à raison de ce logement.

Pour mémoire, l’amortissement est une technique comptable qui permet de tenir compte de la perte de valeur d’un bien et qui conduit, fiscalement, à déduire de votre impôt une partie du coût d’acquisition de l’appartement.

Source : Réponse ministérielle Frassa du 14 décembre 2017, Sénat, n°1405

Location meublée : quelle imposition pour les loyers ? © Copyright WebLex - 2018

Location : un particulier peut être un « professionnel de l’immobilier » !

Un médecin investit dans un appartement destiné à être loué. Il finance alors cette acquisition au moyen d’un prêt immobilier. Mais quelques années plus tard, il n’arrive plus à rembourser les sommes dues. Après plusieurs relances infructueuses, la banque décide de saisir le juge afin d’être remboursée des sommes encore dues.

« Trop tard », estime le médecin : il rappelle que l’action en justice d’un « professionnel » (ici la banque) est prescrite au bout de 2 ans lorsque l’action est engagée contre un « particulier ». Or, c’est ce qu’il est : médecin, il ne peut en aucun cas être considéré comme un « professionnel de l’immobilier ». La banque ayant ici attendu plus de 2 ans pour agir en justice, l’action est irrecevable.

« Faux » conteste la banque : pour elle, son action en justice est valable puisqu’elle considère avoir 5 ans pour le faire. Délai de 5 ans qui s’explique par le fait qu’elle estime que le médecin est un « professionnel de l’immobilier ».

Elle rappelle, pour prouver ses prétentions, que le médecin est inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel. En outre, le médecin et sa femme ont procédé à 9 autres investissements similaires avec le concours de diverses banques. Dès lors, le médecin peut être considéré comme un « professionnel de l’immobilier », ce qui rend son action en justice à son encontre recevable…

… à raison, pour le juge, qui confirme que le prêt litigieux est bien destiné à financer une activité « professionnelle », même si elle est accessoire. L’action en justice de la banque n’est donc pas tardive.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 6 décembre 2017, n° 16-10341

Location : professionnel… sans le savoir ? © Copyright WebLex - 2018

Une exonération de cotisations d’allocations familiales ?

Depuis le 1er janvier 2018, le taux maximal de cotisation d’allocations familiales a été réduit de 5,25 % à 3,10%.

Le taux applicable dépend de vos revenus :

• si votre revenu est inférieur ou égal à 110 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS), soit 43 705,20 € pour 2018, vous n’aurez pas à payer cette cotisation ;
• si votre revenu est supérieur à 140 % du PASS, soit 55 624,80 € pour 2018, votre cotisation d’allocations familiales sera fixée au taux de 3,10 % ;
• si votre revenu se situe entre 110 % du PASS et 140 % du PASS, soit entre 43 705,20 € et 55 624,80 € pour 2018, le taux évoluera progressivement selon la formule suivante :

Taux = [(T1) / (0,3 × PASS)] × (r - 1,1 × PASS)

T1 = 3,10 %

PASS = 39 732 € en 2018

r = revenu d'activité

Une réduction de votre cotisation d’assurance maladie ?

• Pour les travailleurs indépendants (à l’exception des professionnels libéraux et avocats) :

Depuis le 1er janvier 2018, le taux de la cotisation d’assurance maladie-maternité est, par principe, fixé à 7,20 % pour les travailleurs indépendants : cette cotisation intègre la cotisation indemnités journalières dont ils étaient redevables.

• ○ Si vos revenus sont inférieurs à 40% du PASS, soit 15 892,80 € pour 2018 :

Vous serez redevable d’une cotisation d’assurance maladie, qui ne pourra pas être inférieure à 0,85 %, calculée selon la formule suivante :

Taux = [(T1 - T2) / (1,1 × PASS)] × r + [(T2 - T3) / (0,4 × PASS) × r] + T3

T1 = 7,20 %

T2 = 2,2 %

T3 = 0,85 %

PASS = 39 732 € en 2018

r = revenu d'activité

• ○ Si vos revenus sont compris entre 40 % et 110 % du PASS, soit entre 15 892,80 € et 43 705,20 € pour 2018 :

Vous serez redevable d’une cotisation d’assurance maladie dont le taux sera calculé selon la formule suivante :

Taux = [(T1 - T2) / (1,1 × PASS)] × r + T2

T1 = 7,20 %

T2 = 2,2 %

PASS = 39 732 € pour 2018

r = revenu d'activité

• ○ Si vos revenus sont supérieurs à 110 % du PASS, soit 43 705,20 € pour 2018 :

Vous serez redevable d’une cotisation d’assurance maladie de 7,20 %, exceptée pour la fraction qui excède 5 PASS (soit 198 660 € pour 2018) qui sera, quant à elle, soumise à un taux de 6,50 %.

• Pour les professionnels libéraux et avocats :

Depuis le 1er janvier 2018, le taux de la cotisation d’assurance maladie-maternité du professionnel libéral ou de l’avocat est, par principe, fixé à 6,50 %. Néanmoins, si ses revenus sont inférieurs à 110 % du PASS, soit 43 705,20 € pour 2018, il bénéficiera d’une réduction de cotisations d’assurance maladie selon la formule suivante :

Taux = [(T1-T2) / (1,1 × PSS)] × r + T2

T1 = 6,50 %

T2 = 1,5 %

PASS = 39 732 € pour 2018

r = revenu d'activité

• Pour les conjoints collaborateurs :

Les conjoints collaborateurs cotisent au titre des indemnités journalières sur la base de 40 % du PASS, soit 15 892,80 € pour 2018, au taux de 0,85 %.

Cette cotisation est admise en totalité dans les charges déductibles pour la détermination du bénéfice net professionnel soumis à l'impôt sur le revenu ou, lorsqu'elles n'entrent pas en compte pour l'évaluation des revenus professionnels, dans les charges déductibles pour la détermination du revenu net global servant de base audit impôt.

• Pour les micro-entrepreneurs :

Les cotisations des micro-entrepreneurs se calculent sur leur chiffre d’affaires. Leur taux est, globalement, abaissé pour 2018 :

• ○ pour les activités de vente de marchandises et de fourniture de logement, le taux est fixé à 12,80 % (contre 13,10 % auparavant) ;
• ○ pour les prestataires de services, les artisans et les activités libérales (relevant du régime social des indépendants – RSI) ainsi que pour les professionnels libéraux affiliés à la CIPAV, le taux est fixé à 22 % (contre 22,50 % auparavant) ;
• pour les loueurs de meublés de tourisme, le taux reste fixé à 6 %.

Source : Décret n° 2017-1894 du 30 décembre 2017 relatif aux modalités de calcul et aux dispositifs d'exonération des cotisations de sécurité sociale des travailleurs indépendants, articles 4 et 5

L’allègement de vos cotisations sociales, c’est maintenant ? © Copyright WebLex - 2018

Plus-value immobilière : des travaux supportés par le vendeur !

Un couple achète une maison qu’il revend 7 ans plus tard, après avoir fait réaliser d’importants travaux.

Parce qu’il réalise à cette occasion un gain substantiel, le couple doit payer de l’impôt. Et pour calculer le montant de la plus-value imposable, il a retranché du prix de vente le prix d’achat qu’il a majoré du montant des travaux.

Notez que l’un des moyens permettant d’optimiser la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier consiste, en effet, à diminuer le prix de vente et / ou à augmenter le prix d’achat.

Ainsi, le prix de vente pourra être diminué de certains frais tels que :

• le coût des certificats et diagnostics obligatoires,
• les frais de mainlevée d’hypothèque,
• les honoraires d’architectes,
• les éventuelles commissions de vente,
• les éventuelles indemnités d’éviction versées au locataire,
• le coût de la TVA.

A l’inverse, le prix d’achat pourra être augmenté de différents frais et charges, et notamment :

• des frais d’acquisition : frais d’actes, de déclaration, droits d’enregistrement payés lors de l’achat (ou droits de donation ou de succession), honoraires du notaire, commissions d’intermédiaire ;
• sur justificatifs (des factures notamment), des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration qui ont été réalisés par une entreprise sur le bien vendu, à la condition que ces travaux, qui ne doivent pas correspondre à des dépenses locatives, n’aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu (pour le bénéfice d’une réduction ou d’un crédit d’impôt par exemple).

Dans cette histoire, l’administration a remis en cause, partiellement, la majoration du prix d’achat. Elle rappelle en effet que, pour venir majorer le prix d’achat, les travaux doivent avoir été acquittés par le vendeur. Or, tel n’est pas le cas ici, puisque c’est une société, dont le couple est associé, qui a assumé la charge financière desdits travaux.

Le couple conteste, rappelant que les factures de travaux ont bien été établies à leur nom, et que si le montant desdits travaux a été débité sur le compte bancaire de la société, il a ensuite été porté au débit de leurs comptes courants. En conséquence de quoi, l’intégralité du montant des travaux, qu’ils ont donc supporté, peut venir majorer le prix d’achat de la maison.

Mais pas pour le juge qui, face à l’insuffisance des preuves apportées par le couple, confirme la position de l’administration et maintient le redressement fiscal.

Retenez qu’il existe 2 astuces vous permettant de ne pas avoir à justifier du montant des travaux réalisés ou du montant des frais engagés.

Si vous avez acheté le bien que vous vendez, vous pouvez majorer le prix d’achat d’un forfait de 7,5 % au titre des frais d’acquisition, s’il s’avère plus intéressant que les frais réels (ce forfait ne s’applique pas si vous avez obtenu le bien vendu par succession ou donation).

De même, si vous détenez depuis au moins 5 ans le bien vendu, vous pouvez tenir compte d’un forfait travaux de 15 % ; et, cerise sur le gâteau, vous n’êtes pas obligé de prouver que vous avez réalisé ces travaux : vous pouvez donc tenir compte de ce forfait de 15 % même en l’absence de travaux !

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux du 15 janvier 2018, n°17BX03843

Plus-value immobilière : qui doit payer les travaux ? © Copyright WebLex - 2018

Assurance-vie : des dispositions inchangées depuis 1991 !

En principe, seules les primes versées après le 70ème anniversaire de l’assuré sont soumises aux droits de succession (droits d’enregistrement), pour la fraction qui excède le seuil de 30 500 €.

Les droits d’enregistrement sont ensuite calculés suivant les règles applicables en cas de succession, c’est-à-dire en appliquant aux sommes imposables un tarif qui varie selon le lien de parenté existant entre l’assuré défunt et le bénéficiaire du contrat.

Prenons un exemple : Mr X, âgé de 76 ans, souscrit en 2014 un contrat à prime unique de 33 000 € au profit de Mme Y, sa fille.

Mr X décède en 2017 et Mme Y perçoit un capital de 38 000 €. Les 5 000 € (38 000 € - 33 000 €) correspondant aux produits attachés au contrat sont exonérés de droits de succession car couverts par l’abattement de 100 000 € dont bénéficie chacun des enfants du défunt dans le cadre du calcul des droits de succession.

En revanche, Mme Y devra soumettre aux droits d’enregistrement la somme de 2 500 € (33 000 € - 30 500 €) au titre des primes versées par son père après son 70ème anniversaire.

Cette limite d’âge de 70 ans, ainsi que le seuil de 30 500 €, ont été établis en 1991. Depuis cette date, ils n’ont pas varié.

Il vient d’être demandé au Gouvernement s’il envisageait de modifier l’âge limite pour le porter à 75 ans et le seuil de 30 500 € pour le porter à 50 000 €, afin de tenir compte à la fois de l’augmentation de l’espérance de vie et de l’inflation.

La réponse est claire : c’est non ! Le Gouvernement rappelle en effet que si ces limites ont été instituées, c’est pour éviter que les assurances-vie ne soient utilisées pour échapper aux règles régissant les successions. Il considère pour le moment qu’il n’y a pas lieu de les augmenter, quand bien même l’espérance de vie tend à s’allonger.

Source : Réponse Ministérielle Marlin du 20 février 2018, Assemblée Nationale, n°2045

Assurance-vie : quand l’inertie fait Loi ! © Copyright WebLex - 2018

Le maître d’ouvrage n’est pas nécessairement l’emprunteur !

Un couple crée une SCI en vue d’acquérir 2 terrains et d’y construire 2 villas pour les louer. Ces villas sont construites dans le cadre d’un « contrat de construction de maison individuelle » (CCMI) avec fourniture de plan.

Une banque octroie alors un prêt au couple, destiné au financement du capital social de la SCI, pour que la société puisse financer les 2 constructions.

Mais à la suite de désordres relevés dans les villas, un litige voit le jour entre le couple et le constructeur. Les travaux ne sont finalement jamais terminés.

Le couple estime alors que la banque a commis une faute à son égard qui engage sa responsabilité : il rappelle que la Loi met à la charge de la banque, dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan, une obligation de vérification plus importante, afin de protéger le « maître d’ouvrage ».

Cette obligation impose notamment de vérifier que le CCMI comporte les mentions obligatoires prévues par la Loi et que l’attestation de garantie remise par le constructeur couvre effectivement les travaux financés.

Or, ces 2 vérifications n’ont pas ici été faites par la banque. Si elles avaient été faites, la banque se serait rendu compte qu’il existait des anomalies et aurait pu prévenir le couple. Cette erreur engage la responsabilité de la banque à son égard, estime le couple.

La banque rétorque alors qu’elle n’a commis aucun manquement vis-à-vis du couple puisque l’obligation de vérification dont il se prévaut concerne le « maître d’ouvrage ».

Or, le couple, qui a souscrit un emprunt afin de financer le capital social de la SCI, n’est pas ici le « maître d’ouvrage » : c’est la SCI.

« Cela ne change rien », répond le couple : la banque savait parfaitement que la somme empruntée était destinée au financement de 2 CCMI, par le biais d’un apport au capital social de la SCI.

Mais c’est peine perdue : le juge donne raison à la banque. Le prêt octroyé par la banque au couple était destiné au financement du capital social de la SCI et non à cette dernière, en sa qualité de « maître d’ouvrage ». Les obligations de vérifications imposées par la Loi ne s’appliquaient donc pas ici.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 janvier 2018, n° 16-24698

Erreur de la banque en votre faveur ? © Copyright WebLex - 2018

Flat Tax appliquée aux salaires ? C’est un grand NON !

Si le PFU a été mis en place dans le but d’unifier les règles de taxation de la plupart des revenus du capital, il n’est nullement question de l’étendre aux revenus du travail (salaires, pensions de retraites, etc.).

C’est ce que vient de nous rappeler le Gouvernement qui précise à cette occasion qu’il n’est pas aujourd’hui envisageable de remettre en cause le principe de la progressivité de l’impôt sur le revenu.

Source : Réponse ministérielle Peltier du 6 mars 2018, Assemblée Nationale, n°4351

Prélèvement forfaitaire unique (PFU) : pour les salaires ? © Copyright WebLex - 2018