Crédit immobilier : résilier le contrat d’assurance au bout d’1 an est possible !

Toute personne qui a souscrit un emprunt immobilier, depuis le 23 février 2017, accompagné d’un contrat d’assurance possède désormais un droit de résiliation annuel de ce contrat d’assurance. L’objectif est de permettre à l’emprunteur de changer plus facilement d’assureur et de diminuer le coût de ces contrats.

Pour résilier son contrat, il faut respecter un certain formalisme : l’emprunteur doit envoyer une lettre recommandée avec AR à son assureur au moins 2 mois avant la date d’échéance du contrat d’assurance.

L’emprunteur devra également par la suite, notifier à son ancien assureur par lettre recommandée avec AR, la décision du nouvel organisme d’assurance qu’il aura choisi et la date de prise d’effet du nouveau contrat d’assurance.

Enfin, sachez que le droit de résiliation annuel bénéficiera à tous les contrats d’assurance souscrits avant le 23 février 2017, à compter du 1er janvier 2018.

Déclarez votre DSI via votre smartphone ?

Tous les ans, les travailleurs indépendants (entrepreneurs individuels, gérants de société, etc.) doivent déclarer leurs revenus de l’année passée pour déterminer le montant de leurs cotisations sociales dues et les régularisations qu’il est nécessaire d’effectuer au vu des acomptes versés en cours d’année. Cette obligation prend la forme d’une déclaration sociale des indépendants à compléter en mai de chaque année (nous sommes encore en attente des dates précises pour l’année 2017 à l’heure où nous rédigeons cet article).

Cette déclaration, par définition remplie sur support papier, est toutefois obligatoirement faite par voie dématérialisée (directement en ligne sur le site Internet net-entreprises.fr) pour les professionnels dont les revenus de l’année 2016 ont dépassé 7 845 €.

Le service net-entreprises.fr évolue puisqu’il propose désormais une version mobile disponible sur smartphone et tablette qui permet, uniquement pour les mono-déclarants, de :

• consulter la dernière déclaration saisie,
• saisir et rectifier votre nouvelle déclaration,
• envoyer votre déclaration au RSI,
• profiter des dernières nouveautés de l’application en consultant la simulation des cotisations,
• recevoir par mail un justificatif au format html.

Cette application est disponible sur net-entreprises.fr en cliquant sur les liens suivants :

• pour Android
• pour Apple

Faire des travaux seul, cela peut coûter… très cher !

Ayant des doutes sur la solidité de la charpente de la maison qu’il vient d’acheter, un couple fait appel à un expert. Ce dernier lui remet un rapport préconisant des travaux. Le couple effectue les travaux et se retourne contre le vendeur, estimant que ce dernier est responsable, au titre de la garantie décennale, de la mauvaise solidité de la charpente.

Le couple rappelle que le vendeur a lui-même modifié la charpente de la maison afin de créer une mezzanine. Or, c’est la création de cette mezzanine et la modification de la charpente qui ont nécessité la réalisation de travaux en urgence : suite aux travaux effectués par le vendeur, le poteau de la cuisine supportait une surcharge concentrée de trente tonnes ! Surcharge pour laquelle le poteau de la cuisine n’avait pas été conçu…

Le vendeur va contester devoir indemniser le couple. Il explique que la surcharge est un « simple risque » de désordres futurs purement hypothétiques. Les désordres n’étant pas encore apparus, il estime qu’il n’a pas à indemniser le couple des travaux effectués pour éviter l’apparition des désordres.

A tort pour le juge ! Ce dernier relève que le vendeur a « mutilé » la charpente, compromettant ainsi la solidité de la maison. Dès lors, les travaux de construction de la mezzanine relevant de la garantie décennale, il est responsable des désordres futurs au titre de la garantie décennale. Il doit donc indemniser le couple pour les travaux effectués afin d’éviter les désordres.

Cette histoire permet de rappeler qu’il est plus qu’opportun, en cas de gros travaux, de faire appel à un artisan du bâtiment qualifié. Le vendeur aurait ainsi pu ne pas « mutiler » la charpente de la maison et il n’aurait pas eu à indemniser le couple…

Montant de l’aide financière : 200 € maximum !

Depuis le 19 février 2017, afin de favoriser l’économie « verte », il existe une aide financière pour l’acquisition de vélos électriques qui n’utilisent pas de batterie au plomb. Cette aide prendra fin le 31 janvier 2018. Le montant de l’aide est de 20 % du coût du vélo. Toutefois, le montant maximal est limité à 200 €.

Pour en bénéficier, il faut acheter un vélo électrique neuf, qui n’est pas équipé de batterie en plomb et qui possède un moteur auxiliaire électrique dont l’alimentation est réduite progressivement et interrompue lorsque vous atteignez la vitesse de 25 km/h. En outre, le vélo ne doit pas être vendu dans l’année qui suit son achat.

Sachez que l’aide peut être directement imputée sur le prix de vente du vélo : dans ce cas, vous n’avez rien à faire. Si tel n’est pas le cas, vous devrez contacter l’Agence de services et de paiement pour être remboursé via le site Internet de l’Agence.

Cette aide peut profiter aussi bien à une entreprise qu’à un particulier. Notez qu’un particulier ne peut en profiter qu’une seule fois, ce qui n’est pas le cas d’une entreprise. De plus, il n’est pas possible de cumuler cette aide avec une autre aide allouée par une collectivité publique ayant le même objet.

Source :

• Décret n° 2017-196 du 16 février 2017 relatif aux aides à l'achat ou à la location des véhicules peu polluants
• Arrêté du 16 février 2017 modifiant l'arrêté du 30 décembre 2014 relatif aux modalités de gestion de l'aide à l'acquisition et à la location des véhicules peu polluants

Une aide financière pour acheter… un vélo électrique ! © Copyright WebLex - 2016

Un complément de prix imposable : quand ?

Dans le cadre de la vente des titres d’une société, il est convenu que le vendeur devait percevoir, outre un prix de vente fixe, un complément de prix versé en 2 fois, constitué d’un montant garanti augmenté, le cas échéant, d’une part variable indexée sur les résultats de l’entreprise.

A l’occasion d’u contrôle fiscal, la question s’est posée de savoir à quelle année devait être rattachée l’imposition de la plus-value correspondant à ce complément de prix : l’année de la vente des titres ou l’année de la perception du complément de prix.

Le juge a rappelé ici que le complément de prix était, en réalité, constitué de 2 composantes : l'une déterminée dès la conclusion du contrat et l'autre indéterminée en raison de son caractère aléatoire. Il en a alors déduit la conclusion suivante :

• la partie garantie du complément de prix doit être imposée l’année de la cession des titres ;
• la partie indéterminée de ce complément de prix ne doit être imposée que l’année de sa perception.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 19 janvier 2017, n° 15NT02188

Vente de titres de sociétés : en cas de complément de prix… © Copyright WebLex - 2016

Défaut d’information = faute du vendeur !

Le propriétaire d’un fonds de commerce de bar-pub-brasserie vend son fonds. Peu après, l’acquéreur apprend qu’il existe un litige entre les copropriétaires habitant dans l’immeuble où se trouve le local professionnel et l’ancien propriétaire. Concrètement, les copropriétaires estiment que l’activité de bar-pub-brasserie produit trop de nuisances sonores. Ils ont donc demandé un rapport d’expertise judiciaire qui a été réalisé 2 mois avant l’achat du fonds par l’acquéreur.

Et ce rapport révèle que le local ne respecte pas les normes d’insonorisation ! L’acquéreur demande alors des dommages-intérêts au vendeur, estimant que ce dernier a sciemment omis de l’informer de l’existence du rapport.

Ce que conteste le vendeur : ce dernier explique que s’il n’a pas jugé utile d’informer l’acquéreur de l’existence du litige avec les copropriétaires et de l’existence du rapport, c’est parce qu’il a effectué des travaux pour rendre le local conforme aux normes d’insonorisation. En outre, il rappelle qu’au contrat de vente, est annexée une étude d’impact sonore réalisée 2 ans plus tôt. Dès lors, il estime qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

A tort pour le juge qui relève que les travaux réalisés par le vendeur sont totalement inefficaces. Parce que le vendeur a sciemment omis de révéler l’existence du rapport et le litige avec les copropriétaires, il a manqué à son devoir d’information. Il doit donc indemniser l’acquéreur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 1er mars 2017, n° 15-22866

Vente d’un fonds de commerce : faut-il tout dire à l’acquéreur ? © Copyright WebLex - 2016

Une hausse de loyer postérieure à la vente est possible !

Un propriétaire souhaite vendre une maison qu’il a mise en location au prix de 320 000 €. A cette occasion, il délivre un congé pour vente à son locataire. Ce dernier fait une contreproposition à 305 000 € que le propriétaire accepte. Un acte de vente est ensuite signé. 6 mois plus tard, le propriétaire reprend contact avec son ancien locataire et lui demande de lui verser 12 000 € au titre de la révision des loyers.

Ce que refuse son ancien locataire. Il rappelle que la demande est intervenue après la date d’effet du congé mettant fin au bail, après la signature de l’acte de vente et que la somme demandée est étonnamment proche de la baisse de prix de vente consentie par le propriétaire. Pour lui, son ancien propriétaire ne peut pas, sous prétexte d’une indexation rétroactive, retrouver le montant de la réduction du prix de vente acceptée.

Mais le juge donne raison à l’ancien propriétaire. La clause d’indexation du loyer avait été librement négociée lors de la conclusion du bail d’habitation. Dès lors, l’ancien propriétaire présentant sa demande de paiement au titre de la révision des loyers durant le délai légal (en l’occurrence, c’est la prescription quinquennale qui s’applique), il doit être fait application de la clause d’indexation. L’ancien locataire doit donc verser 12 000 € à son ancien propriétaire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 16-10600

Vendre une maison à son locataire… puis appliquer une hausse de loyer rétroactive ? © Copyright WebLex - 2016

Imposition des loyers : revenus fonciers, BIC ou BNC ?

Selon le type de location et le type de logement loué, les loyers perçus en contrepartie ne sont pas imposés de la même manière, comme vient de le rappeler l’administration.

C’est ainsi que :

• les loyers perçus dans le cadre d’une location d’un logement non meublé sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
• les loyers perçus dans le cadre d’une location d’un logement meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ;
• les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location d’un logement non meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux ;
• les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location d’un logement meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Source : Réponse ministérielle Frassa, Sénat, du 9 mars 2017, n° 23432

Comment sont imposés les loyers ? © Copyright WebLex - 2016

Acte de cautionnement souscrit par une société : il faut l’accord des associés !

Une société se porte caution solidaire d’engagements financiers pris par une autre société qui est placée en liquidation judiciaire quelques années plus tard. La banque demande alors à la société qui s’est portée caution solidaire de rembourser les sommes encore dues.

Ce que refuse cette dernière ! La société rappelle que les associés doivent autoriser le cautionnement… ce qui n’est pas le cas ici. Dès lors, faute d’autorisation des associés, le dirigeant n’avait pas le pouvoir de souscrire un engagement de caution, ce qui rend nul l’acte de caution.

A tort pour la banque. Cette dernière considère que l’absence d’autorisation des associés n’est pas un problème en soi puisque :

• le dirigeant de la société a souscrit l’acte de cautionnement au nom de la société ;
• l’acte de cautionnement n’est pas contraire à l’objet social de la société ;
• il était de l’intérêt de la société de souscrire l’engagement de caution.

Peine perdue pour la banque... Le juge confirme que l’autorisation des associés est une condition de validité du cautionnement. A défaut, l’acte de cautionnement est nul, peu importe que l’acte soit conforme à l’objet social de la société et que cette dernière ait eu intérêt à le souscrire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 8 mars 2017, n° 15-19787

Caution : un engagement sous surveillance ? © Copyright WebLex - 2016

Condition d’exercice d’une fonction de direction : qui doit la remplir ?

Sous réserve de prendre des engagements de conservation des parts ou actions de la société, vous pouvez envisager de transmettre (par donation ou, le cas échéant, par succession) les titres de votre société tout en bénéficiant d’une exonération de droits de mutation à concurrence des ¾ de leur valeur.

Pour en bénéficier, vous devez, avec d’autres associés, prendre un engagement de conservation des titres de la société d’une durée minimale de deux ans, en cours au jour de la transmission. Cet engagement doit porter sur au moins 34 % du capital de la société.

Cet engagement collectif est toutefois « réputé acquis » si vous détenez le nombre de titres requis depuis au moins 2 ans (seul ou avec votre conjoint ou partenaire de PACS) et que vous exercez dans la société, depuis plus de 2 ans au moins, votre activité professionnelle principale ou, si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), une fonction de direction (gérant d’une SARL, associé d’une société de personnes, président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire d’une société par actions).

De leur côté, chacun des donataires (ou héritiers, ou légataires) doit prendre l’engagement de conserver les parts ou actions transmises pendant une durée de 4 ans (délai qui court à compter de l’expiration de l’engagement collectif que vous avez vous-même pris ou de la date de l’acte qui constate cet engagement individuel lorsque l’engagement collectif est réputé acquis).

Et l’un des héritiers, ou l’un des associés ayant souscrit l’engagement collectif de conservation des parts ou actions, doit exercer dans la société, pendant la durée de l’engagement collectif et pendant les 3 années qui suivent la transmission son activité principale (s’il s’agit d’une société de personnes) ou une des fonctions de direction (s’il s’agit d’une société soumise à l’IS).

Mais l’administration vient d’apporter une précision importante : dans l’hypothèse d’un engagement collectif « réputé acquis », l’exonération partielle ne sera pas admise si c’est vous-même, en qualité de donateur, qui exercez la fonction de direction postérieurement à la donation des titres.

Source : Réponse ministérielle Moreau, Assemblée Nationale, du 7 mars 2017, n° 99759

Transmettre une entreprise : optimisez les droits de donation… sous conditions ! © Copyright WebLex - 2016