Loyer commercial = valeur locative ?

Au moment du renouvellement d’un bail commercial, le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord entre le bailleur et le locataire, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local loué.

Ces caractéristiques s’apprécient notamment d’après l’importance des surfaces affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux et de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée.

C’est sur ces considérations qu’un locataire commercial qui exploite un restaurant a contesté le montant du loyer fixé par son bailleur : parce qu’il a réalisé des travaux qui ont eu pour effet de diminuer la surface de vente, le loyer doit être adapté en conséquence.

Plus exactement, il a posé des cloisons pour créer des pièces de bureau, la réserve sèche et la cuisine, diminuant la surface de vente prévue par le bail. Ce qui a entraîné une diminution des surfaces affectées à la réception du public et à l’exploitation.

Mais le bailleur refuse de prendre en compte cette demande : le calcul de la valeur locative doit être fixé au regard de la surface de vente définie par le contrat de bail, quand bien-même il aurait autorisé les travaux réalisés par le preneur.

Sauf que le contrat de bail ne définit pas spécifiquement une surface de vente, constate la juge, de sorte que le loyer peut effectivement être déterminé en se fondant sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement et en prenant en considération l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l'exploitation suite à ces travaux.
 

Sensibilisation du CSE contre les discriminations, le racisme et l’antisémitisme;

Parmi l’ensemble des saisines reçues en 2023 par le Défenseur des droits pour discrimination à raison de l’origine, l’emploi est le 1^er domaine invoqué avec 33% des saisines relevant de l’emploi privé et 15% de l’emploi public.

Dans ce contexte, le ministère du Travail, de la Santé et des Solidarités publie un guide de sensibilisation sur ces sujets d’une quinzaine de page, à destination du CSE.

Rappelons que dans le cadre de ses attributions, le CSE doit notamment promouvoir la santé, la sécurité et les bonnes conditions de travail des salariés dans l’entreprise.

À ce titre, les membres de la délégation du personnel du CSE sont les interlocuteurs de toutes les parties prenantes de l’entreprise.

Ce guide gratuit d’une quinzaine de pages, librement téléchargeable sur le site du ministère, vise à informer les membres du CSE sur :

• leurs attributions en matière de lutte contre les discriminations ;
• l’ensemble des outils et ressources mis à leur disposition pour ce faire.

L’enquête interne est-elle obligatoire en cas de dénonciation d’harcèlement moral ?

Une ex-DRH, licenciée par son employeur pour faute grave, demande des dommages-intérêts au titre du manquement de son employeur à son obligation de sécurité.

Plus précisément, elle lui reproche de ne pas avoir ordonné d’enquête interne après qu’elle ait porté à sa connaissance des faits susceptible de relever d’un harcèlement moral de la part d’une de ses collègues, du même niveau hiérarchique.

Ce dont se défend l’employeur : même s’il n’a pas ordonné d’enquête interne, il a réagi rapidement après la dénonciation de ces agissements par cette ex-salariée.

À ce titre, il rappelle qu’il avait pris position au sujet des différends qui l’opposait à la collègue visée et avait répondu promptement à ces différentes demandes d’éclaircissement sur son positionnement dans la nouvelle organisation.

L’employeur rappelle aussi que le contrat de la salariée responsable du harcèlement était suspendu depuis septembre 2019 et il n’avait été informé par la salariée que le 14 août 2019 du « malaise grandissant » que causait le comportement de sa collègue.

En d’autres termes, malgré la dénonciation tardive des faits, l’employeur a répondu aussi vite que possible. L’absence d’enquête ne saurait pas lui être reproché !

Ce que confirme le juge, tranchant en faveur de l’employeur : en cas de dénonciation de faits susceptibles de relever d’un harcèlement moral, l’employeur est tenu d’agir, mais pas nécessairement d’enquêter, sans que cela ne constitue un manquement à son obligation de sécurité.

Revitalisation : les listes des communes ont été mises à jour

Afin d’encourager l’installation d’entreprises sur certains territoires, les pouvoirs publics ont délimité diverses zones sur le territoire pour lesquelles sont appliquées des incitations fiscales.

Sont alors proposés aux entrepreneurs une imposition avantageuse pendant plusieurs années et / ou des aménagements en matière de charges sociales.

Pour en profiter, il faut remplir les conditions d’éligibilité et notamment la principale : installer son activité dans une zone donnant droit à ces avantages.

Ces zones sont déterminées par les pouvoirs publics sur la base de critères notamment économiques et démographiques.

Le Gouvernement a sorti 2 nouvelles listes :

• la 1^re indique les communes éligibles au dispositif « zones de revitalisation rurale » (ZRR) ;
• la 2^de concerne les communes du dispositif « France ruralités revitalisation » (FRR).

Notez que le dispositif ZRR prend fin le 1^er juillet 2024 pour laisser place au dispositif FRR. Néanmoins, il continuera de produire ses effets pour les entreprises ayant encore des avantages fiscaux en cours.

Réunion de 2 locaux : l’usage de l’un ne fait pas perdre l’usage de l’autre

Propriétaire de deux lots au sein d’un immeuble à Paris, un propriétaire décide de les réunir pour louer l’ensemble, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

Sauf que l’un des lots est affecté à usage d’habitation et que le fait de le louer de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable, rappelle la Ville de Paris.

À ce titre, la ville réclame alors au propriétaire le paiement de l’amende civile prévue dans une telle situation.

Mais si l’un des lots est affecté à usage d’habitation, ce n’est pas le cas du 2^nd : en réunissant les 2 lots, le 1^er perd son usage d’habitation, estime le propriétaire.

Dans ce cadre, il n’est pas être tenu de demander une autorisation de changement d’usage, et donc de payer l’amende civile prononcée à son égard.

« À tort », insiste la Ville de Paris : un local affecté à un usage d'habitation ne perd pas cet usage lorsqu'il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l'usage de ce dernier.

Ce que confirme le juge : le local est, pour partie, composé d'un local affecté à l'usage d'habitation, de sorte que sa location pour de courtes durées constitue un changement d'usage et est soumise à autorisation pour le lot concerné. L’amende civile est bel et bien due ici !