L’assemblée générale des copropriétaires a-t-elle son mot à dire ?

Lorsqu’un copropriétaire souhaite changer la destination d’un lot de copropriété, il doit consulter le règlement de copropriété et respecter les règles posées par ce document. En outre, il peut arriver que des règles supplémentaires soient à respecter selon la commune dans laquelle est située la copropriété (comme à Paris, par exemple).

Au-delà des règles posées par le règlement de copropriété et/ou par la Mairie, aucun texte n’impose de demander systématiquement, au préalable, une autorisation de changement d’affectation en assemblée générale (AG). Ainsi, une autorisation de l’assemblée générale n’est pas forcément nécessaire lorsque la nouvelle affectation n’est pas contraire à la destination de l'immeuble ou qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Toutefois, rien n’empêche de soumettre à l’autorisation préalable de l’AG le changement d’affectation, même si rien n’y oblige le copropriétaire. Cependant, cela n’est pas sans risques.

C’est ce dont s’est rendu compte récemment un établissement public de santé qui a sollicité en AG l’autorisation de changer l’affectation de ses lots de commerces en hôpital de jour. La demande a été rejetée par l’AG. Comme rien ne l’obligeait à requérir l’autorisation de l’AG, l’établissement public de santé a quand même procédé au changement d’affectation. Ce que lui a reproché la copropriété qui lui a demandé de cesser son activité d’hôpital de jour...

… à raison selon le juge ! Parce que l’AG a refusé le changement d’affectation sollicité par l’établissement public de santé, ce dernier, qui n’avait pas contesté la décision dans le délai de 2 mois prévu par la Loi, était tenu de respecter la décision de l’AG.

C’est pourquoi si vous voulez changer d’affectation un lot de copropriété, il est recommandé de prendre contact avec votre conseil (avocat, notaire, expert-comptable, etc.) qui saura apprécier au mieux votre situation.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 16-16566

Changement d’affectation d’un lot de copropriété : des règles à respecter ? © Copyright WebLex - 2017

Rupture d’un bail commercial : il faut être de bonne foi

Un bailleur et une société signent un bail commercial qui comporte une clause de révision triennale du loyer par indexation sur l’indice du coût de la construction. Quelques années plus tard, comme le prévoit le contrat, le bailleur se prévoit de la variation de l’indice pour augmenter le loyer. Le locataire ne versant pas le nouveau loyer réclamé, le bailleur lui délivre un commandement de payer. Puis, le contrat a été rompu…

… un peu trop rapidement au goût du locataire. Ce dernier relève que le bailleur l’a informé du nouveau loyer un 26 novembre. Le 9 janvier suivant, il a envoyé un courrier au bailleur par lequel il contestait, non pas l’augmentation du loyer, mais les modalités de calcul retenues. Or, dès le 17 janvier, le bailleur lui a délivré un commandement de payer. Le bref délai et l’attitude du bailleur témoigne selon le locataire d’une particulière mauvaise foi. Parce qu’il s’estime évincé des locaux loués, il réclame des dommages-intérêts.

Indemnisations que refuse de payer le bailleur : il rappelle qu’une fois le commandement de payer délivré, le locataire avait 1 mois pour payer le loyer dû. C’est au terme de ce délai d’1 mois que le bail commercial a pris fin. Pour lui, il s’agit d’un délai suffisant pour le locataire…

… à tort pour le juge ! Au vu des délais, le bailleur a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi. Par conséquent, le bailleur doit indemniser le locataire pour le préjudice subi.

Notez que dans cette affaire, l’indice sur lequel était indexé le loyer était l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC). Or, cet indice ne peut plus être utilisé pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Pour les contrats conclus avant cette date utilisant l’ICC comme indice de référence et non encore renouvelés, il est encore fait application de cet indice.

Pour mémoire, le loyer d’un bail commercial peut être désormais indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 13-25439

Rupture d’un bail commercial : « vite fait, mal fait ? » © Copyright WebLex - 2017

Cookies : la Cnil distingue 2 situations !

Pour mémoire, pour activer des « cookies » (il s’agit d’une sorte de traceur qui permet de collecter des données sur l’internaute), il est impératif de recueillir, au préalable, le consentement de l’internaute. Or, il peut arriver que des tiers déposent des « cookies » sur un site Internet. Dans ce cas, qui est tenu de recueillir le consentement de l’internaute ?

Pour la Cnil, il existe 2 situations :

• soit le tiers collecte les informations tracées grâce aux « cookies » pour le compte de l’éditeur du site et ne les exploite pas ; dans ce cas, c’est l’éditeur qui est chargé de recueillir le consentement de l’internaute ;
• soit le tiers collecte les informations pour son propre compte ; dans ce cas, c’est lui qui est tenu de recueillir le consentement de l’internaute.

Source : Communiqué de la Cnil du 23 mai 2017)

Cookies : quelques précisions apportées par la Cnil… © Copyright WebLex - 2017

Connaissez-vous la plateforme « BRIS » ?

Pour mémoire, une directive européenne datant de 2012 a posé les bases du projet « BRIS », visant à l’interconnexion des registres de commerce européens par le biais d’une plateforme unique.

Ce projet vient d’aboutir : depuis le 8 juin 2017, la plateforme unique « BRIS » est, en effet, disponible. Grâce à cette plateforme, il est désormais possible d’accéder simplement aux informations relatives aux entreprises enregistrées dans les registres de commerce des autres Etats de l’Union européenne. Les différents registres nationaux pourront également s’échanger des informations sur les succursales et les fusions transfrontalières entre sociétés européennes.

En France, c’est « Infogreffe » qui a été désigné comme opérateur chargé de gérer cette plateforme.

Source : Communiqué de presse d’Infogreffe du 21 juin 2017

Un registre de commerce… européen ? © Copyright WebLex - 2017

Cautionnement « authentique » : aucun formalisme n’est requis !

Une dirigeante se porte caution de la dette que son entreprise a contracté auprès d’un de ses fournisseurs, ce dernier n’acceptant de la livrer qu’à cette condition. L’entreprise ne réglant finalement pas sa dette, le fournisseur réclame les sommes restant dues à la dirigeante en sa qualité de caution. Sommes que cette dernière refuse de payer…

La dirigeante rappelle qu’un engagement de caution suppose le respect d’un formalisme strict imposant notamment la reproduction d’une mention imposée par la réglementation dont les termes doivent être intégralement reproduits par écrit de la main de la personne qui se porte caution. Or, cette mention fait défaut dans l’acte de cautionnement qu’elle a signé. Dès lors, son engagement de caution est, selon elle, nul.

Non, estime le fournisseur : l’engagement de caution a ici été homologué par un juge ce qui en fait un engagement consenti par « acte authentique ». Or, lorsqu’un cautionnement est consenti par « acte authentique » aucun formalisme obligatoire n’est requis. Dès lors, il n’est pas nécessaire que la mention manuscrite soit reproduite dans l’acte pour que l’engagement de caution soit valable…

… à raison selon le juge ! Parce que l’engagement de caution a été consenti par « acte authentique », il n’a pas à reproduire la mention manuscrite imposée par la réglementation pour être valable. La dirigeante doit donc rembourser les sommes réclamées.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 juin 2017, n° 12-11644

Caution : pas de formalisme respecté, pas d’engagement valable ? © Copyright WebLex - 2017

Discrimination, haine, violence, etc. : 1 500 € d’amende !

La provocation à la discrimination, à la haine ou à la violence, ou encore la diffamation ou l’injure non publiques peuvent être sanctionnées par une amende maximale de 1 500 € lorsqu’elles sont dirigées contre :

• une personne ou un groupe de personnes à raison de leur origine ou de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion déterminée ;
• une personne ou un groupe de personnes à raison de leur sexe, de leur orientation sexuelle ou identité de genre, ou de leur handicap.

L’infraction de provocation consiste à inciter un ou des individus à ressentir de la haine ou de la violence à l’égard d’une personne ou d’un groupe de personnes.

La diffamation est le fait, par ses propos, de porter atteinte à l’honneur et/ou à la considération d’une ou plusieurs personnes.

Quant à l’injure, elle vise à blesser directement la ou les personnes visées par les propos.

Ces peines s’appliquent lorsque les infractions sont commises « non publiquement », c’est-à-dire qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une diffusion. Concrètement, ces infractions auront un caractère « non public » si elles sont commises sur un réseau social « privé » (un nombre restreint de personnes pouvant y accéder), ou à l’occasion d’une réunion ou d’une discussion, par exemple.

En revanche, lorsque ces infractions sont commises publiquement, c’est-à-dire lorsqu’elles font l’objet d’une diffusion large (auprès de personnes sans lien entre elles), voire médiatique, elles sont passibles de sanctions bien plus lourdes pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.

Source : Décret n° 2017-1230 du 3 août 2017 relatif aux provocations, diffamations et injures non publiques présentant un caractère raciste ou discriminatoire

Quand les mots dépassent (trahissent ?) la pensée : risque de sanctions… © Copyright WebLex - 2017

Démarchage abusif : « quelle conduite tenir » ?

Le démarchage abusif présente plusieurs caractéristiques que vous devez impérativement identifier pour ne pas vous faire avoir.

Tout d’abord, le message reçu (par courrier, par fax, par mail ou par téléphone) est anxiogène : généralement, il contient un rappel sommaire des obligations et détaille des sanctions administratives et pénales encourues si l’établissement ne respecte pas ses obligations légales en matière d’accessibilité.

Ensuite, le message fixe arbitrairement une date limite à respecter. Notez que la forme du message que vous pouvez recevoir a souvent pour but de vous faire croire que vous avez à faire à l’administration : il contiendra souvent, en effet, un logo aux couleurs bleu, blanc et rouge, une Marianne, des mots clés comme « légal », « contrôle », « agence française » ou même « Préfecture », ainsi que des éléments d’identification comme un numéro de dossier.

Pour éviter les sanctions administratives et pénales évoquées dans le message anxiogène, l’escroc va vous proposer différentes solutions à suivre. Pour cela, il va très souvent vous inviter à le joindre à un numéro de téléphone.

Attention : s’il arrive que vous appeliez ce numéro, vous risquez par la suite d’être harcelé. Notez qu’outre un numéro de téléphone, l’escroc vous proposera souvent de réaliser pour votre compte des prestations de mise en conformité aux normes d’accessibilité à des prix exorbitants. Prestations qui se révèleront souvent inexistantes, voire inutiles…

Voici quelques réflexes à avoir :

• ne pas répondre aux sollicitations du démarcheur ;
• ne jamais communiquer vos coordonnées bancaires.

Malheureusement, il peut arriver que vous vous rendiez compte trop tard que vous avez été victime d’un démarchage abusif. Dans ce cas, dans un premier temps, réclamez un remboursement au démarcheur abusif (certains le font). Dans un second temps, signalez à la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) le démarchage abusif dont vous avez été victime. A cette occasion, dénoncez les faits de démarchage abusif, détaillez ce qui s’est produit et, surtout, joignez les pièces relatives au démarchage dénoncé. La DDPP se chargera ensuite, d’engager des poursuites et, le cas échéant, de saisir le juge.

Source : www.ecologique-solidaire.gouv.fr

Comment identifier et réagir face à un démarchage abusif ? © Copyright WebLex - 2017

Un « rescrit commercial » à propos de la réglementation des prix

Tout vendeur de produit ou tout prestataire de services doit, quelle que soit son activité, informer son client sur les prix et les conditions particulières de la vente de ses produits et/ou de l'exécution de ses services. Cette information est transmise par voie de marquage, d'étiquetage, d'affichage ou par tout autre procédé approprié.

Le non-respect de cette réglementation est sanctionné par une amende d’un montant maximal de 3 000 € (15 000 € pour une société).

Pour éviter d’être sanctionné, à compter du 1er octobre 2017, vous pourrez demander à la DGCCRF si vous respectez ou non la réglementation relative à l’information préalable sur les prix et les conditions de vente.

Pour cela, vous devez télécharger un formulaire sur le site www.economie.gouv.fr/dgccrf et sur le site www.service-public.fr. Ce formulaire devra être envoyé à la DGCCRF, accompagné de tout document, notamment de photos, lui permettant de prendre formellement position sur votre situation.

La DGCCRF aura alors 2 mois pour vous répondre. Notez qu’en cas de silence de sa part à l’issue du délai de 2 mois, votre demande est considérée comme rejetée.

En cas de rejet ou de silence de la DGCCRF à l’issue du délai de 2 mois, cela signifie que votre activité n’est pas conforme à la réglementation relative à l’information sur les prix. Veillez donc à modifier vos procédures, afin d’éviter toute sanction pécuniaire.

Source : Arrêté du 9 août 2017 relatif à la prise de position formelle de l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation sur les modalités d'information du consommateur sur les prix

Après le rescrit fiscal et le rescrit social : le « rescrit commercial » ? © Copyright WebLex - 2017

Indemnités d’éviction : il faut obligatoirement un bail commercial !

Un bailleur délivre un 1er congé à son locataire avec offre de renouvellement du bail commercial, acceptée par le locataire. Toutefois, comme le lui permet la Loi, il use de son droit d’option et change d’avis 2 ans après. Il délivre alors un 2ème congé à son locataire en proposant une indemnité d’éviction. Finalement, le bailleur change encore d’avis et délivre, cette fois-ci, un mois après, un 3ème congé à son locataire, sans offrir d’indemnité d’éviction.

Pour se justifier, le bailleur explique alors à son locataire qu’il ne peut pas bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux, les conditions légales n’étant ici pas remplies : l’activité du locataire n’est, en effet, pas immatriculée. Juridiquement, cela s’appelle une « dénégation du statut des baux commerciaux ».

Mais le locataire estime que le bailleur ne peut pas lui dénier l’application du statut des baux commerciaux : le bailleur avait, en effet, 2 ans pour le faire, à compter de la date de prise d’effet du premier congé délivré. Or, le bailleur a ici engagé son action 2 ans et 4 mois après la date de prise d’effet du premier congé délivré. Son action est donc, selon le locataire, irrecevable car prescrite.

« Faux » répond le juge : ce dernier précise alors que le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction, après avoir exercé son droit d’option, peut dénier au locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut qu’aucune décision définitive n’ait été rendue sur la fixation du montant de cette indemnité d’éviction. Ce qui est le cas ici : le bailleur peut donc dénier l’application du statut des baux commerciaux et ne pas verser d’indemnité d’éviction à son locataire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 septembre 2017, n° 16-15012

Refus de renouvellement du bail commercial : avec ou sans indemnités d’éviction ? © Copyright WebLex - 2017

Sensibilisation aux « gestes qui sauvent » : votre savoir-faire est primordial !

Les « gestes qui sauvent » (GQS) ne sont pas forcément connus par la population et sont encore moins maîtrisés. C’est pourquoi le Gouvernement vient de lancer une sensibilisation au GQS : l’objectif est de permettre au plus grand nombre de citoyens de devenir le premier maillon de la chaîne des secours et ainsi de préserver l'intégrité physique d'une victime en attendant l’arrivée des secours.

Cette sensibilisation au GQS peut être dispensée par des associations agréées et des organismes habilités à la formation aux premiers secours. Mais pas seulement ! Les professionnels de santé sont, en effet, également autorisés à dispenser la formation à la population.

Pour cela, les professionnels de santé doivent respecter les recommandations techniques et pédagogiques mises en place par le Gouvernement, consultables sur le site www.interieur.gouv.fr (rubrique Accueil/A votre service/Ma sécurité/Les gestes qui sauvent).

Concrètement, cette sensibilisation, d’une durée maximale de 2 heures, a pour objectif l’acquisition par la population des connaissances nécessaires à :

• assurer la sécurité de soi-même, de la victime ou de toute autre personne et de transmettre au service de secours d’urgence, les informations nécessaires à son intervention ;
• réagir face à une hémorragie externe et installer la victime dans une position d’attente adaptée ;
• réagir face à une victime en arrêt cardiaque et utiliser un défibrillateur automatisé externe.