Améliorez la performance énergétique du bâtiment !

Tout d’abord, sachez que l’obligation d’améliorer la performance énergétique vaut pour les bâtiments à usage de bureaux, d'hôtels, de commerces regroupant des locaux d'une surface supérieure ou égale à 2 000 m² de surface utile. Sont également concernés les bâtiments publics. Il est également impératif que le bâtiment appartienne à un propriétaire unique.

L’obligation d’amélioration de la performance énergétique doit permettre de diminuer la consommation énergétique totale du bâtiment, jusqu'à un niveau de consommation, à atteindre au 1er janvier 2020, exprimé en kWh/ m²/ an en énergie primaire dont les seuils seront précisés dans un arrêté non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Concrètement, 2 mesures doivent être prises pour respecter cette nouvelle obligation :

• des actions de sensibilisation doivent être menées auprès des salariés ;
• des plans d’action doivent être élaborés afin de réduire la consommation énergétique des bâtiments concernés ; ces plans peuvent notamment prévoir des travaux.

Le propriétaire ou le locataire d’un bâtiment à usage tertiaire doit, dans le respect des responsabilités et des obligations de chacun, transmettre les copies des documents suivants à l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) :

• avant le 1er juillet 2017, le rapport d'études énergétiques, le plan d'actions et, le cas échéant, le nouveau plan d'actions et le nouvel objectif de consommation énergétique ;
• avant le 1er juillet de chaque année civile à compter de l'année 2018, et une fois par an, les consommations énergétiques de l'année civile précédente par type d'énergie exprimées en kWh et en kWh/ m² ;
• avant le 1er juillet 2020, un bilan complet sur les travaux menés et les économies d'énergie réalisées.

Toutefois, l’arrêté devant préciser l’application de cette nouvelle obligation n’est pas publié à l’heure où nous rédigeons cet article. Ce qui implique qu’il est, pour l’instant, difficile de remettre les documents demandés avant le 1er juillet 2017…

Source : Décret n° 2017-918 du 9 mai 2017 relatif aux obligations d'amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire

Bâtiments à usage tertiaire : une (nouvelle) obligation à connaître ! © Copyright WebLex - 2017

C’est au transporteur d’indemniser un passager !

Une personne, qui souhaite voyager vers l’étranger, achète un billet d’avion via le site Internet d’une agence de voyage. Quelques jours avant le départ, l’agence le prévient que le vol est annulé. Ayant été prévenu moins de 2 semaines avant son départ, le passager demande au transporteur aérien de l’indemniser, comme le prévoit la Loi.

Ce que ce dernier refuse : le transporteur explique, en effet, qu’il a prévenu l’agence de voyage que le vol était annulé, plus d’un mois avant le départ prévu. Dès lors, il estime avoir rempli son obligation d’information puisque c’était désormais à l’agence de voyage de transmettre l’information au passager. Il considère ne pas être responsable des manquements de l’agence…

… à tort selon le juge ! L’obligation d’informer un passager que son vol est annulé vaut non seulement lorsque le contrat a été conclu directement entre le passager et le transporteur mais également lorsqu’il a été conclu par l’entremise d’une agence de voyage. Dès lors, seul le transporteur est redevable de l’indemnisation des passagers, lorsque l’information a été portée à la connaissance moins de 2 semaines avant la date de départ prévue.

Le transporteur aérien devra alors se retourner contre l’agence de voyage avec laquelle il a conclu un contrat, s’il souhaite être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi par la faute de cette dernière.

Source : Arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne, du 11 mai 2017, n° C-302/16

Annulation d’un vol : qui paie ? © Copyright WebLex - 2017

Adjoindre une nouvelle activité : jamais sans le bailleur !

Le dirigeant d’une société qui exploite une activité de commerce de vins et restaurant dans un local loué sollicite un renouvellement de bail auprès du bailleur. Ce dernier donne sa réponse rapidement : non seulement il refuse le renouvellement du bail, mais en plus, il résilie le contrat aux torts du locataire. Mécontent, le locataire saisit alors la justice…

Pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, le bailleur explique que le contrat prévoyait une activité de commerce de vins et restaurant, à l’exclusion de toute autre activité. Or, il apparaît que le locataire a organisé régulièrement des concerts dans les lieux loués (l’établissement est répertorié dans les lieux et salles de concert de la ville et le site Internet du locataire fait mention de cette activité de salle de concert), activité qui n’était pas autorisé par le bail.

Mais le locataire estime qu’il peut tout à fait organiser des concerts sans autorisation du bailleur, cette activité étant accessoire à son activité principale de commerce de vins et restaurant…

… à tort selon le juge ! L’organisation de concerts est une activité différente de celle de commerce de vins et restaurant. Dès lors, le locataire ne pouvait adjoindre cette nouvelle activité librement. Par conséquent, le bail est résilié à ses torts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 15-26208

Bail commercial : adjoindre une nouvelle activité… librement ? © Copyright WebLex - 2017

L’assemblée générale des copropriétaires a-t-elle son mot à dire ?

Lorsqu’un copropriétaire souhaite changer la destination d’un lot de copropriété, il doit consulter le règlement de copropriété et respecter les règles posées par ce document. En outre, il peut arriver que des règles supplémentaires soient à respecter selon la commune dans laquelle est située la copropriété (comme à Paris, par exemple).

Au-delà des règles posées par le règlement de copropriété et/ou par la Mairie, aucun texte n’impose de demander systématiquement, au préalable, une autorisation de changement d’affectation en assemblée générale (AG). Ainsi, une autorisation de l’assemblée générale n’est pas forcément nécessaire lorsque la nouvelle affectation n’est pas contraire à la destination de l'immeuble ou qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Toutefois, rien n’empêche de soumettre à l’autorisation préalable de l’AG le changement d’affectation, même si rien n’y oblige le copropriétaire. Cependant, cela n’est pas sans risques.

C’est ce dont s’est rendu compte récemment un établissement public de santé qui a sollicité en AG l’autorisation de changer l’affectation de ses lots de commerces en hôpital de jour. La demande a été rejetée par l’AG. Comme rien ne l’obligeait à requérir l’autorisation de l’AG, l’établissement public de santé a quand même procédé au changement d’affectation. Ce que lui a reproché la copropriété qui lui a demandé de cesser son activité d’hôpital de jour...

… à raison selon le juge ! Parce que l’AG a refusé le changement d’affectation sollicité par l’établissement public de santé, ce dernier, qui n’avait pas contesté la décision dans le délai de 2 mois prévu par la Loi, était tenu de respecter la décision de l’AG.

C’est pourquoi si vous voulez changer d’affectation un lot de copropriété, il est recommandé de prendre contact avec votre conseil (avocat, notaire, expert-comptable, etc.) qui saura apprécier au mieux votre situation.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 16-16566

Changement d’affectation d’un lot de copropriété : des règles à respecter ? © Copyright WebLex - 2017

Rupture d’un bail commercial : il faut être de bonne foi

Un bailleur et une société signent un bail commercial qui comporte une clause de révision triennale du loyer par indexation sur l’indice du coût de la construction. Quelques années plus tard, comme le prévoit le contrat, le bailleur se prévoit de la variation de l’indice pour augmenter le loyer. Le locataire ne versant pas le nouveau loyer réclamé, le bailleur lui délivre un commandement de payer. Puis, le contrat a été rompu…

… un peu trop rapidement au goût du locataire. Ce dernier relève que le bailleur l’a informé du nouveau loyer un 26 novembre. Le 9 janvier suivant, il a envoyé un courrier au bailleur par lequel il contestait, non pas l’augmentation du loyer, mais les modalités de calcul retenues. Or, dès le 17 janvier, le bailleur lui a délivré un commandement de payer. Le bref délai et l’attitude du bailleur témoigne selon le locataire d’une particulière mauvaise foi. Parce qu’il s’estime évincé des locaux loués, il réclame des dommages-intérêts.

Indemnisations que refuse de payer le bailleur : il rappelle qu’une fois le commandement de payer délivré, le locataire avait 1 mois pour payer le loyer dû. C’est au terme de ce délai d’1 mois que le bail commercial a pris fin. Pour lui, il s’agit d’un délai suffisant pour le locataire…

… à tort pour le juge ! Au vu des délais, le bailleur a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi. Par conséquent, le bailleur doit indemniser le locataire pour le préjudice subi.

Notez que dans cette affaire, l’indice sur lequel était indexé le loyer était l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC). Or, cet indice ne peut plus être utilisé pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Pour les contrats conclus avant cette date utilisant l’ICC comme indice de référence et non encore renouvelés, il est encore fait application de cet indice.

Pour mémoire, le loyer d’un bail commercial peut être désormais indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 13-25439

Rupture d’un bail commercial : « vite fait, mal fait ? » © Copyright WebLex - 2017

Cookies : la Cnil distingue 2 situations !

Pour mémoire, pour activer des « cookies » (il s’agit d’une sorte de traceur qui permet de collecter des données sur l’internaute), il est impératif de recueillir, au préalable, le consentement de l’internaute. Or, il peut arriver que des tiers déposent des « cookies » sur un site Internet. Dans ce cas, qui est tenu de recueillir le consentement de l’internaute ?

Pour la Cnil, il existe 2 situations :

• soit le tiers collecte les informations tracées grâce aux « cookies » pour le compte de l’éditeur du site et ne les exploite pas ; dans ce cas, c’est l’éditeur qui est chargé de recueillir le consentement de l’internaute ;
• soit le tiers collecte les informations pour son propre compte ; dans ce cas, c’est lui qui est tenu de recueillir le consentement de l’internaute.

Source : Communiqué de la Cnil du 23 mai 2017)

Cookies : quelques précisions apportées par la Cnil… © Copyright WebLex - 2017

Connaissez-vous la plateforme « BRIS » ?

Pour mémoire, une directive européenne datant de 2012 a posé les bases du projet « BRIS », visant à l’interconnexion des registres de commerce européens par le biais d’une plateforme unique.

Ce projet vient d’aboutir : depuis le 8 juin 2017, la plateforme unique « BRIS » est, en effet, disponible. Grâce à cette plateforme, il est désormais possible d’accéder simplement aux informations relatives aux entreprises enregistrées dans les registres de commerce des autres Etats de l’Union européenne. Les différents registres nationaux pourront également s’échanger des informations sur les succursales et les fusions transfrontalières entre sociétés européennes.

En France, c’est « Infogreffe » qui a été désigné comme opérateur chargé de gérer cette plateforme.

Source : Communiqué de presse d’Infogreffe du 21 juin 2017

Un registre de commerce… européen ? © Copyright WebLex - 2017

Cautionnement « authentique » : aucun formalisme n’est requis !

Une dirigeante se porte caution de la dette que son entreprise a contracté auprès d’un de ses fournisseurs, ce dernier n’acceptant de la livrer qu’à cette condition. L’entreprise ne réglant finalement pas sa dette, le fournisseur réclame les sommes restant dues à la dirigeante en sa qualité de caution. Sommes que cette dernière refuse de payer…

La dirigeante rappelle qu’un engagement de caution suppose le respect d’un formalisme strict imposant notamment la reproduction d’une mention imposée par la réglementation dont les termes doivent être intégralement reproduits par écrit de la main de la personne qui se porte caution. Or, cette mention fait défaut dans l’acte de cautionnement qu’elle a signé. Dès lors, son engagement de caution est, selon elle, nul.

Non, estime le fournisseur : l’engagement de caution a ici été homologué par un juge ce qui en fait un engagement consenti par « acte authentique ». Or, lorsqu’un cautionnement est consenti par « acte authentique » aucun formalisme obligatoire n’est requis. Dès lors, il n’est pas nécessaire que la mention manuscrite soit reproduite dans l’acte pour que l’engagement de caution soit valable…

… à raison selon le juge ! Parce que l’engagement de caution a été consenti par « acte authentique », il n’a pas à reproduire la mention manuscrite imposée par la réglementation pour être valable. La dirigeante doit donc rembourser les sommes réclamées.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 juin 2017, n° 12-11644

Caution : pas de formalisme respecté, pas d’engagement valable ? © Copyright WebLex - 2017

Discrimination, haine, violence, etc. : 1 500 € d’amende !

La provocation à la discrimination, à la haine ou à la violence, ou encore la diffamation ou l’injure non publiques peuvent être sanctionnées par une amende maximale de 1 500 € lorsqu’elles sont dirigées contre :

• une personne ou un groupe de personnes à raison de leur origine ou de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion déterminée ;
• une personne ou un groupe de personnes à raison de leur sexe, de leur orientation sexuelle ou identité de genre, ou de leur handicap.

L’infraction de provocation consiste à inciter un ou des individus à ressentir de la haine ou de la violence à l’égard d’une personne ou d’un groupe de personnes.

La diffamation est le fait, par ses propos, de porter atteinte à l’honneur et/ou à la considération d’une ou plusieurs personnes.

Quant à l’injure, elle vise à blesser directement la ou les personnes visées par les propos.

Ces peines s’appliquent lorsque les infractions sont commises « non publiquement », c’est-à-dire qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une diffusion. Concrètement, ces infractions auront un caractère « non public » si elles sont commises sur un réseau social « privé » (un nombre restreint de personnes pouvant y accéder), ou à l’occasion d’une réunion ou d’une discussion, par exemple.

En revanche, lorsque ces infractions sont commises publiquement, c’est-à-dire lorsqu’elles font l’objet d’une diffusion large (auprès de personnes sans lien entre elles), voire médiatique, elles sont passibles de sanctions bien plus lourdes pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.

Source : Décret n° 2017-1230 du 3 août 2017 relatif aux provocations, diffamations et injures non publiques présentant un caractère raciste ou discriminatoire

Quand les mots dépassent (trahissent ?) la pensée : risque de sanctions… © Copyright WebLex - 2017

Démarchage abusif : « quelle conduite tenir » ?

Le démarchage abusif présente plusieurs caractéristiques que vous devez impérativement identifier pour ne pas vous faire avoir.

Tout d’abord, le message reçu (par courrier, par fax, par mail ou par téléphone) est anxiogène : généralement, il contient un rappel sommaire des obligations et détaille des sanctions administratives et pénales encourues si l’établissement ne respecte pas ses obligations légales en matière d’accessibilité.

Ensuite, le message fixe arbitrairement une date limite à respecter. Notez que la forme du message que vous pouvez recevoir a souvent pour but de vous faire croire que vous avez à faire à l’administration : il contiendra souvent, en effet, un logo aux couleurs bleu, blanc et rouge, une Marianne, des mots clés comme « légal », « contrôle », « agence française » ou même « Préfecture », ainsi que des éléments d’identification comme un numéro de dossier.

Pour éviter les sanctions administratives et pénales évoquées dans le message anxiogène, l’escroc va vous proposer différentes solutions à suivre. Pour cela, il va très souvent vous inviter à le joindre à un numéro de téléphone.

Attention : s’il arrive que vous appeliez ce numéro, vous risquez par la suite d’être harcelé. Notez qu’outre un numéro de téléphone, l’escroc vous proposera souvent de réaliser pour votre compte des prestations de mise en conformité aux normes d’accessibilité à des prix exorbitants. Prestations qui se révèleront souvent inexistantes, voire inutiles…

Voici quelques réflexes à avoir :

• ne pas répondre aux sollicitations du démarcheur ;
• ne jamais communiquer vos coordonnées bancaires.

Malheureusement, il peut arriver que vous vous rendiez compte trop tard que vous avez été victime d’un démarchage abusif. Dans ce cas, dans un premier temps, réclamez un remboursement au démarcheur abusif (certains le font). Dans un second temps, signalez à la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) le démarchage abusif dont vous avez été victime. A cette occasion, dénoncez les faits de démarchage abusif, détaillez ce qui s’est produit et, surtout, joignez les pièces relatives au démarchage dénoncé. La DDPP se chargera ensuite, d’engager des poursuites et, le cas échéant, de saisir le juge.

Source : www.ecologique-solidaire.gouv.fr

Comment identifier et réagir face à un démarchage abusif ? © Copyright WebLex - 2017