Permis de construire : quelles constructions sont concernées ?

4 questions. Lorsque vous souhaitez obtenir un permis de construire, il faut vous poser 4 questions : quand devez le demander ? Avez-vous le droit de le demander ? Comment devez-vous le demander ? Une fois le permis obtenu, que devez-vous faire ?

Quand devez-vous le demander ? Tout d’abord, vous devez savoir que, par principe, toutes les constructions, même celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Mais ce n’est pas tout…

Mais aussi… Un permis de construire est également nécessaire dans d’autres cas et notamment :

• pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m² ;
• pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m², sauf exceptions, dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ;
• pour les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (habitation, commerce, agricole, etc.) ;
• pour les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière ;
• etc.

Exceptions. Certains travaux, par exception, ne nécessitent pas l’obtention d’un permis de construire. C’est, par exemple, le cas des travaux de faible importance, les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 m, les clôtures, les terrasses de plain-pied, etc.

Changement de destination. Si les travaux occasionnent un changement de destination (transformation d’un local professionnel en local d’habitation ou inversement par exemple), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas).

Permis de construire : quelle est la procédure ?

Pouvez-vous le demander ? La personne qui peut demander à bénéficier d’un permis de construire est le propriétaire du terrain ou son mandataire. Si vous n’en n’êtes qu’au stade de la signature du compromis de vente, vous pouvez néanmoins demander un permis de construire, avec l’accord du propriétaire : vous êtes alors considéré comme bénéficiant d’un mandat de la part du propriétaire.

À qui le demander ? Le permis de construire est obtenu en mairie et plus précisément dans celle du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment le demander ? La demande doit être faite en lettre recommandée avec AR. Le dossier de doit être déposé en 4 exemplaires. Il comporte, entre autres, l’identité du demandeur, le lieu où doivent s’effectuer les travaux ainsi que la nature de ces derniers.

Une instruction dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Cette téléprocédure permet : 

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ;
• etc.

Notez également que cette téléprocédure doit permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 40 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Décision. La mairie va s’assurer que les travaux projetés sont conformes aux règles applicables en matière d’utilisation des sols et qu’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. Elle a 2 mois pour rendre sa décision lorsque le permis concerne une maison individuelle. Le délai est de 3 mois dans les autres cas. La décision vous sera notifiée par lettre recommandée avec AR ou par mail. En cas de silence, la mairie est considérée comme ayant donné son accord au projet de construction.

Attention. Suivant la situation du bien, le délai peut être plus important. Il est, par exemple, de 4 mois pour les travaux concernant les biens situés dans le périmètre de protection d’un monument historique, de 5 mois pour un immeuble classé ou pour un établissement recevant du public (ERP). Veillez à répercuter ces délais dans les conditions suspensives liées à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, prévues à l’avant-contrat le cas échéant.

En cas de refus. Si la mairie refuse de vous octroyer un permis de construire, sachez qu’il existe des voies de recours. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Travaux irréguliers. Lorsque des travaux ont été réalisés sans obtention d’une autorisation administrative, la mairie peut « oublier » l’irrégularité au bout de 10 ans, sauf lorsque les travaux relèvent d’un permis de construire, même s’ils étaient de faible importance.

Régularisation des travaux. Lorsque des travaux ont été effectués irrégulièrement et que vous souhaitez réaliser de nouveaux travaux nécessitant un permis de construire, il est possible de déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur les travaux irréguliers et sur les travaux envisagés. L’obtention du permis de construire permet alors de régulariser les premiers travaux.

Permis de construire : après son obtention

Une fois le permis obtenu. Une fois le permis de construire octroyé, vous devez alors l’afficher sur le lieu des travaux, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, vous encourez la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (le permis n’est pas annulé pour autant). La mairie aussi est tenue d’afficher le permis de construire, dans les 8 jours qui suivent sa délivrance, et pendant 2 mois.

Recours des tiers. L’affichage du permis sur le terrain est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de construire. Il faut rappeler que le permis est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage sur le terrain ne fait donc pas courir le délai de recours. Voilà pourquoi il est conseillé à votre client de faire constater l’affichage par commissaire de justice…

Contenu du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage du permis de construire doit indiquer le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire du permis, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance et le numéro d'affichage en mairie du permis, la nature du projet et la superficie du terrain, ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

• si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
• si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
• si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
• si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ;
• le nom de l'architecte. 

Dimension du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage doit être obligatoirement d’une surface supérieure à 80 centimètres. Si cette dimension n’est pas respectée, le délai de 2 mois de recours des tiers n’a pas couru.

À noter. Une personne qui entend contester un permis de construire doit avoir, justificatifs à l’appui, un intérêt à agir contre le permis et le projet. Le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier, voisin direct de la parcelle sur laquelle sera construit le bâtiment litigieux est insuffisant à justifier d’un intérêt à agir.

Notification du recours. Le recours contre un permis de construire doit être notifié à son titulaire. Pour être valable cette notification doit être envoyée à l’adresse mentionnée sur le permis de construire. Toutefois, lorsque le titulaire est une société, elle peut également être envoyée à l’adresse de son siège social.

Attention. Une fois le permis obtenu, vous avez 3 ans pour débuter les travaux. À défaut, le permis de construire est périmé. Le permis sera également périmé si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Début des travaux. Lorsque les travaux commencent, vous devez faire une déclaration d’ouverture de chantier en mairie (en 3 exemplaires).

Prolongation du délai. Vous pouvez tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : vous disposerez donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Vente du terrain. Si vous souhaitez vendre votre terrain sans que les travaux ne soient terminés, vous pouvez tout à fait transférer le permis de construire au nouveau propriétaire. Ce dernier n’aura alors pas besoin de déposer un nouveau permis de construire.

Fin des travaux. Dans les 90 jours suivant la fin des travaux, vous devez faire une déclaration d’achèvement des travaux en mairie (toujours en 3 exemplaires). Notez qu’en présence d’un permis de construire initial et d’un permis de construire modificatif, une seule déclaration d’achèvement des travaux est nécessaire.

Permis d’aménager : des règles strictes à respecter

Pour quels travaux ? Certains travaux ne nécessitent pas de permis de construire mais un permis d’aménager. C’est notamment le cas :

• des lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement (les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur) ;
• des lotissements qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement ;
• des campings qui créent ou agrandissent un terrain permettant l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 hébergements de loisirs constitués de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs ou d'habitations légères de loisirs ; etc.

     =>  Consultez la liste des travaux nécessitant un permis d’aménager

Quelle procédure ? La procédure est la même que celle des permis de construire à une exception près : le délai offert à la mairie pour prendre sa décision est 3 mois.

Retrait d'un des demandeurs au permis. La loi permet à plusieurs propriétaires de solliciter un permis d’aménager. Mais il peut arriver que l’un d’eux, en cours d’instruction de la demande, se retire. Dans ce cas, il convient de joindre des pièces modificatives à la demande en cours, ou, si l’économie générale du projet est modifiée, de réaliser une nouvelle demande.

Permis refusé. En cas de refus, il existe ici aussi des voies de recours pour lesquelles le recours à un juriste est conseillé (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Permis obtenu. Une fois que vous avez obtenu votre permis d’aménager, les mêmes règles que celles relatives aux permis de construire s’appliquent : affichage, voies de recours des tiers, etc.

Travaux irréguliers et régularisation. Notez que la régularisation partielle de certaines infractions aux règles d’urbanisme, constatés par procès-verbal, même avant l’achèvement des travaux, ne fait pas disparaître le délit. Une amende peut donc être prononcée à l’encontre du propriétaire qui a commis le délit.

Déclaration préalable : quand faut-il y recourir ?

Un principe à connaître… Certains travaux sont dispensés du permis de construire. Ils sont alors soumis à une simple déclaration de travaux. Il s’agit principalement des travaux d’importance secondaire ne mettant pas en cause les règles et prescriptions d’urbanisme.

Quels travaux ? Plusieurs sortes de travaux relèvent de la déclaration préalable. Par exemple, les travaux exécutés sur des constructions existantes non soumis à un permis de construire doivent être précédés d’une déclaration préalable (à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, etc.). Doivent également être précédés d’une déclaration préalable, les constructions nouvelles « légères » qui en raison de leur taille ou de leur nature, ne nécessitent pas de permis de construire.

=> Consultez la liste des constructions nécessitant une déclaration préalable ;

=> Consultez la liste des travaux et changement de destination soumis à déclaration préalable ;

=> Consultez la liste des travaux, installations et aménagements soumis à déclaration préalable.

Attention. Selon que le terrain ou le bien est situé ou non dans un secteur protégé, les règles peuvent changer. En cas de doute, n’hésitez pas à contacter votre mairie.

Attention (bis). Si les travaux occasionnent un changement de destination (transformation d’un local professionnel en local d’habitation ou inversement par exemple), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas).

Déclaration préalable : une procédure stricte

À qui s’adresser ? La déclaration préalable doit être déposée à la mairie du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment effectuer une demande ? Le dossier déposé doit l’être en 2 exemplaires, par lettre recommandée avec AR.

Une procédure dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Cette téléprocédure doit permettre :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ;
• etc.

Notez également que cette téléprocédure doit permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 10 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Après une phase expérimentale, le Gouvernement a mis en ligne la version définitive de l’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU), consultable à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&typeCompte=particulier.

L’ADAU offre la possibilité de constituer en ligne un dossier en vue d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, etc.) en suivant 5 étapes :

• étape 1 : description du projet ;
• étape 2 : sélection des informations qu’il faut renseigner ;
• étape 3 : indication de la liste des pièces qu’il faut joindre au dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces ;
• étape 4 : visualisation et téléchargement du formulaire en ligne finalisé ;
• étape 5 : si la commune a adhéré au réseau ADAU, télétransmission du dossier.

Attention ! L’ADAU ne fonctionne pas sous Internet Explorer 11.

Contenu du dossier. Sachez que la déclaration préalable doit préciser, entre autres :

• votre identité, qui comprend le numéro SIRET de votre entreprise, le cas échéant et votre date de naissance lorsque vous agissez pour votre compte personnel ;
• la localisation et la superficie du ou des terrains ;
• la nature des travaux ou du changement de destination.

Délai. La mairie a 1 mois à compter du dépôt pour rendre sa décision.

En cas de refus. Des recours sont possibles si la mairie refuse de vous octroyer la déclaration préalable. Les procédures pouvant être parfois complexes, il est recommandé de se faire accompagner par juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Une fois la déclaration obtenue. Une fois la déclaration préalable obtenue, vous devez l’afficher sur le lieu des travaux, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, vous encourez la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (la déclaration n’est pas annulée pour autant).

Recours des tiers. L’affichage est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre la déclaration préalable. Il faut rappeler qu’elle est délivrée sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi de la déclaration préalable (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage ne fait donc pas courir le délai de recours. Il est conseillé de faire constater l’affichage par commissaire de justice pour anticiper toute contestation éventuelle.

Attention. Une fois la déclaration obtenue, vous avez 3 ans pour débuter les travaux. À défaut, la déclaration est périmée. Elle sera également périmée si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Début des travaux. Lorsque les travaux commencent, vous devez faire une déclaration d’ouverture de chantier en mairie (en 3 exemplaires).

Prolongation du délai. Vous pouvez tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : vous disposerez donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Vente du terrain. Si vous souhaitez vendre votre bien sans que les travaux ne soient terminés, vous pouvez tout à fait transférer la déclaration préalable au nouveau propriétaire. Ce dernier n’aura alors pas besoin de déposer une nouvelle demande.

Fin des travaux. Dans les 90 jours suivant la fin des travaux, vous devez faire une déclaration d’achèvement des travaux en mairie (toujours en 3 exemplaires).

Travaux : le cas des malfaçons

Le cas de figure. A l’occasion de travaux de construction, de travaux de rénovation ou des travaux de réparation, il peut arriver que des malfaçons apparaissent.

La solution. Si cela vous arrive, vous pouvez demander à l’entrepreneur qu’il reprenne les travaux à ses frais. Vous pouvez également lui demander de remplacement les équipements défectueux. Pour cela, 3 garanties vous viennent en aide, à savoir :

• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie biennale ;
• la garantie décennale.

     =>  Pour en savoir plus, consultez nos fiches dédiées à ces garanties :

- Travaux immobiliers : le point sur la garantie de parfait achèvement ;

- Travaux immobiliers : le point sur la garantie biennale ;

- Travaux immobiliers : le point sur la garantie décennale

Ce que vous pouvez faire pour vous protéger en amont. Voici quelques conseils à noter :

• si vous souscrivez un contrat de construction, vous devez souscrire une assurance dommage-ouvrage (qui peut d’ailleurs être incluse dans votre contrat multirisque habitation) : grâce à cette assurance, en cas de malfaçon, vous pourrez demander une indemnisation à l’assureur si le professionnel du bâtiment responsable ne veut pas se soumettre à ses obligations ;
• toujours dans le cadre d’un contrat de construction, vous pouvez prévoir de retenir 5 % du prix au titre de la garantie de parfait achèvement : selon les termes du contrat, cette retenue peut courir jusqu’à la signature du procès-verbal de réception en cas de satisfaction, ou jusqu’à l’achèvement du délai d’un an.

Vos démarches. Si l’entrepreneur qui a réalisé les travaux est responsable, vous devez lui adresser un courrier en RAR pour lui exposer les problèmes et lui demander de réparer le défaut (ou lui demander un dédommagement). S’il ne répond pas, il vous faudra alors lui adresser une mise en demeure, en exigeant une intervention dans un délai imparti sous peine de saisir la justice à son encontre. Pensez à faire établir un constat d’huissier, pour constituer un dossier et vous ménager une preuve. Si malheureusement l’entrepreneur ne réagit toujours pas, il faut alors saisir la justice et vous faire assister d’un avocat pour défendre vos droits. Et si votre assurance dommage-ouvrage peut être mise en jeu, vous devez bien sûr prévenir votre assureur pour pouvoir être indemnisé sans avoir à attendre un jugement.

Travaux : le cas des dégâts occasionnés par les travaux

Le cas de figure. A l’occasion de travaux de construction, de travaux de rénovation ou des travaux de réparation, il peut arriver que des dégâts soient occasionnés (dans votre logement ou chez le voisin, par exemple) et que l’entrepreneur refuse de vous indemniser.

La solution. L’entrepreneur est tenu responsable des dégâts occasionnés pendant les travaux, qu’ils soient de son fait ou de l’un de ses employés. Cette responsabilité découle du contrat que vous avez signé avec lui. Ici, 2 solutions se présentent à vous :

• soit l’artisan répare les dégâts ;
• soit vous faites réparer les dégâts par une autre entreprise, aux frais de l’artisan.

Travaux : le cas de l’abandon de chantier

Le cas de figure. L’entrepreneur est tenu de terminer les travaux qu’il a commencés (juridiquement, c’est une « obligation de résultat »). S’il quitte un chantier, il doit pouvoir le justifier. Différentes solutions s’offrent à vous, si vous estimez que l’abandon est injustifié. Vous devez d’abord commencer par mettre en demeure l’entrepreneur de reprendre le chantier. S’il ne le fait pas, vous devrez alors saisir la justice.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Abandon de chantier : comment réagir ? »

Travaux : le cas du retard dans l’exécution des travaux

Le cas de figure. Il peut arriver que les travaux ne soient pas terminés au jour de leur réception et que l’entrepreneur refuse de vous indemniser pour ce retard. Dans ce cas, que pouvez-vous faire ?

La solution. En principe, le devis que vous avez signé avec l’entrepreneur doit prévoir une date limite de fin des travaux (cette précision est même obligatoire lorsque le devis porte sur une prestation supérieure à 500 €). En vous prévalant du devis, vous pourrez demander des dommages-intérêts si la date de fin des travaux prévues est dépassée. Encore faut-il que le retard vous cause un préjudice.

Absence de date limite de fin des travaux. Si le devis ne prévoit pas de date limite de fin des travaux ou que vous n’avez pas signé de devis, il vous sera plus difficile de prouver le retard allégué Le retard doit être alors anormalement long et est évalué en fonction des circonstances propres à chaque cas.

A noter. L’entrepreneur a normalement souscrit une assurance de protection contre les retards de livraison. Vous devez alors vous rapprocher de cet organisme d’assurance qui négociera avec l’entrepreneur un achèvement dans les meilleurs délais. Et surtout, en cas de retard supérieur à 30 jours, cette assurance vous versera des indemnités forfaitaires de retard. Si l’établissement financier garant est en situation de faillite, vous avez la possibilité d’actionner le fonds de garantie des cautions obligatoires. Et n’oubliez pas que le Juge des Référés est là pour vous aider an cas de situation urgente !

A noter (bis). L’entrepreneur ne peut pas être tenu pour responsable du fait d’intempéries importantes, telles que des inondations rendant impossible la poursuite du chantier, pour des raisons humaines et/ou techniques. Dans un cas de force majeure avéré, l’entrepreneur ne devra aucune indemnité au maître de l’ouvrage (vous). Par contre, la défaillance d’un sous-traitant auquel l’entrepreneur a fait appel ne constitue pas un cas de force majeure pouvant justifier un retard dans les travaux. Enfin, si vous avez confié la conduite du chantier à un architecte (maître d’œuvre), c’est ce dernier qui doit réagir pour remédier aux problèmes de retard ; s’il ne le fait pas, sachez qu’il est responsable vis-à-vis de vous et qu’il peut être condamné à ce titre à des dommages et intérêts.

Pénalités de retard. En cas de retard dans la livraison, vous pouvez demander le paiement de pénalités dont le montant ne peut pas être inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard. Notez que pour le calcul du montant des pénalités, la date du terme à prendre en compte est celle de la livraison et non celle de la levée des réserves.

Abandon de chantier : faites-le constater !

Abandon de chantier : de quoi s’agit-il ? Un abandon de chantier doit être différencié de l’arrêt temporaire de chantier. Une simple interruption de chantier est, en général, justifiée par un cas de force majeur, des intempéries, une période de congés, etc. À l’inverse, l’abandon de chantier se caractérise par une interruption injustifiée d’une durée anormalement longue.

Comment le déterminer ? Pour caractériser l’abandon de chantier, munissez-vous de preuves. Pour cela, réunissez par exemple des données météorologiques pour prouver que la météo n’est pas responsable de l’arrêt du chantier. N’hésitez pas, non plus à demander, par courrier recommandé avec AR pour vous ménager des preuves, des explications à votre entrepreneur sur les raisons de son absence.

Mettez en demeure ! Préalablement à toute action en justice, envoyez à l’entrepreneur une mise en demeure (par lettre recommandée avec AR ou par commissaire de justice) de reprendre les travaux dans un délai déterminé. Rappelez-lui la date de livraison qui a été prévue et l’application possible de pénalités de retard. Précisez-lui également que vous ne le payerez plus tant que les travaux n’auront pas repris et de votre volonté, à défaut de reprise des travaux, de faire constater l’abandon par un huissier de justice.

Faites appel à un commissaire de justice... À défaut de reprise du chantier par l’entrepreneur, faites constater par un commissaire de justice l’abandon de chantier et, le cas échéant, les éventuelles malfaçons dans les travaux réalisés. Le commissaire de justice établira alors un procès-verbal (PV) de constat d’abandon de chantier, détaillant les travaux déjà exécutés, les éventuelles malfaçons et les travaux qui ne sont pas terminés. Le PV devra rendre compte de l’absence des ouvriers.

… et à un expert-immobilier. Le commissaire de justice n’étant pas un professionnel de l’immobilier, faites-vous accompagner par un expert immobilier (architecte, cabinet d’études en bâtiment, etc.) pour constater l’avancée des travaux par rapport aux sommes que vous avez déjà versées.

Attention. N’oubliez pas de convoquer ou de faire convoquer l’entrepreneur sur le chantier afin de respecter le principe du contradictoire.

Abandon de chantier justifié. Une entreprise peut, le cas échéant, justifier son abandon de chantier par une conduite chaotique de ce dernier par le maître d’ouvrage. Dans cette situation, il est déjà arrivé que le juge n’accorde pas d’indemnité au maître d’ouvrage. Dans une autre affaire, un juge a également considéré que l’abandon de chantier était justifié par le non-paiement d’une facture.

Abandon de chantier : quels recours ?

Objectif : finir le chantier. Une fois le procès-verbal constatant l’abandon de chantier rédigé, plusieurs possibilités s’offrent à vous (pour davantage de sécurité, pensez à consulter un avocat sur ce point). Vous pouvez :

• demander l’exécution du contrat ou sa résiliation aux torts de l’entrepreneur défaillant ;
• demander l’exécution du contrat par une autre entreprise aux frais de l’entrepreneur défaillant.

1^er recours. Il s’agit de demander à l’entrepreneur de reprendre les travaux qu’il vous doit au titre de son obligation de faire, sous astreinte. En cas d’échec de votre demande de reprise des travaux, vous pouvez demander la résiliation du contrat ainsi que le versement de dommages-intérêts.

2^nd recours. Vous pouvez aussi demander à une autre entreprise de terminer les travaux aux frais de l’entreprise défaillante. Attention, si la défaillance de l’entreprise est due à son placement sous procédure collective, il existe quelques particularités. Un constat de commissaire de justice, idéalement accompagné d’un rapport d’expert immobilier, sera ici nécessaire pour évaluer les frais restant à engager pour finir le chantier.

Attention. Faire exécuter les travaux par une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante suppose, bien entendu, de faire constater par commissaire de justice la carence de cette dernière, mais aussi de désigner un expert afin de déterminer le point d’arrêt des travaux.

La particularité de la procédure collective. Si l’entrepreneur est en difficulté, vous devez envoyer votre mise en demeure à l’administrateur judiciaire qui représente la société et déclarer votre créance. L’administrateur aura 1 mois pour vous répondre. En l’absence de réponse dans ce délai d’un mois, son silence est considéré comme un refus de poursuivre le chantier et le contrat est résilié de plein droit.

Attention. Il ne faut pas s’en cacher, face à un entrepreneur en situation de redressement ou de liquidation judiciaire, les chances d’obtenir gain de cause sont minces. D’où l’importance de prévoir, dès le départ, les conditions et les modalités de règlement des travaux en fonction de l’avancée du chantier.

Vous avez emprunté ? Si vous avez contracté un emprunt dans le but de financer vos travaux, vous pouvez demander la suspension de l’exécution du contrat de prêt, au besoin en sollicitant l’intervention du juge. Vous pouvez également demander au juge un délai de grâce de 2 ans (au maximum) pour régler l’organisme prêteur.

Garantie décennale : un constructeur

Le principe. La garantie décennale est une garantie d’ordre public (donc obligatoire) qui a pour objet de garantir la réparation des dommages qui apparaissent suite à la réception des travaux sur une période de 10 ans. Sur qui pèse cette garantie décennale ?

Qui est responsable ? C’est, par principe, le constructeur qui est tenu de la garantie décennale. Mais par constructeur, il faut en réalité entendre :

• l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (ingénieur, technicien, bureau d’études), sous réserve que la mission de ces personnes intervienne effectivement dans le cadre d’une construction d’ouvrage (et non pas seulement dans le cadre de simples études préalables) ;
• toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit elle-même (la personne qu’on appelle « le castor ») ;
• tout prestataire « réputé constructeur » qui intervient à l’acte de construire, à savoir le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles, le lotisseur qui fait réaliser des travaux de VRD, l’aménageur de ZAC, etc.

A noter. Il a été jugé qu’un fournisseur en béton était « constructeur » et non un simple « fournisseur » : par son comportement, il avait activement participé à la réalisation d’une dalle de béton et était devenu, de fait, un constructeur (il avait délivré des indications techniques précises lors de la réalisation d’une dalle en béton).

Pluralité d’intervention. Notez que lorsque plusieurs entreprises interviennent, la présomption de responsabilité pèse sur chacune d’elles dans la limite des travaux qu’elles réalisent ou font réaliser. Mais si le désordre est susceptible d’être imputé à plusieurs entreprises, cette présomption de responsabilité pèsera globalement sur chacune d’elles.

Cette présomption de responsabilité est écartée en cas de force majeure (résultant d’un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur) ou en cas de négligences avérées du maître d’ouvrage. Inversement, le constructeur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait d’une personne qu’il garantit (comme un sous-traitant ou le fabricant de matériaux qui le fournit par exemple).

A noter. N’est pas concerné par la garantie décennale le sous-traitant qui ne s’oblige qu’envers l’entrepreneur principal, et non envers le maître d’ouvrage.

Et le fabricant ? Le fabricant est tenu par une garantie différente dite « de fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient réunies :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Garantie décennale : un bénéficiaire

Maître d’ouvrage. Par principe, c’est le maître d’ouvrage ou l’acheteur de l’ouvrage qui bénéficie de la garantie décennale.

Transmission du bénéfice de la garantie décennale. Mais cette garantie est aussi transmise aux ayants cause successifs du maître d'ouvrage, et notamment les acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage.

Et le locataire ? A l’inverse, le locataire de l’ouvrage (dans l’hypothèse où le bien est loué) ne bénéficie pas de la garantie décennale, même s'il a commandé des travaux pour son compte (notez cependant que s'il a reçu un mandat du bailleur, dans le cadre du contrat de location, en vue de satisfaire à l'obligation d'entretien et de conservation des lieux, il a, dans ce cas, qualité pour agir en garantie décennale pour le compte du bailleur).

Ventes aux enchères judiciaires : c’est quoi ?

Techniquement, la vente aux enchères judiciaires est une « adjudication » : cela signifie que le bien immobilier fait l’objet d’offres d’achat dont le montant est croissant. Pour qu’il vous soit attribué, il faut donc que vous fassiez l’offre la plus élevée.

A ne pas confondre ! L’adjudication « judiciaire » ne doit pas être confondue avec l’adjudication « volontaire » d’un bien :

• la première consiste en la vente « forcée » d’un bien sur décision du juge ;
• la seconde est une vente aux enchères organisée à l’initiative du propriétaire du bien : elle ne résulte donc que de sa seule volonté et non d’une décision judiciaire.

A ne pas confondre (bis) ! Il ne faut pas non plus confondre l’adjudication de biens :

• immobiliers, qui porte sur des biens immobiliers, comme des maisons, des terrains, des appartements, etc. ;
• mobiliers, qui vise des biens meubles de types véhicules, mobiliers anciens, etc.

Pourquoi un bien immobilier est vendu aux enchères ? Le plus souvent, la vente aux enchères judiciaire d’un bien immobilier est ordonnée par le juge dans le cadre d’une procédure de « saisie immobilière ».

En pratique, cette situation vise le cas du propriétaire qui n’est pas en mesure de régler ses créanciers, ce qui les pousse à réclamer la saisie de l’immeuble qu’il possède en vue de sa vente.

La vente aux enchères : la fin d’une procédure judiciaire. La vente aux enchères du bien immobilier constitue donc la dernière étape de la saisie immobilière : elle est ordonnée par le juge, en vue de permettre aux créanciers de recouvrir, grâce au fruit de la vente, le montant de leurs dettes.

Ventes aux enchères judiciaires : pour qui ?

Une vente « publique ». Une vente aux enchères judiciaires est une vente « publique », ce qui signifie que (presque) tout le monde a le droit d’y participer.

Qui ne peut pas participer ? Le droit de participer aux enchères relatives à la vente d’un bien immobilier est interdit à certaines personnes. Il s’agit principalement :

• des personnes participant, de par leur fonction, à la mise en vente du bien (comme les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie) ;
• de la personne dont le bien est saisi en vue de sa vente.

Ventes aux enchères judiciaires : des formalités préalables

Vente aux enchères = règles procédurales ! La vente aux enchères judiciaires étant l’aboutissement d’une procédure judiciaire, sa mise en œuvre suppose le respect de strictes règles procédurales. Lesquelles ?

Faire de la publicité. La première formalité est la publicité de la procédure afin qu’il y ait un nombre d’enchérisseurs importants le jour de la vente aux enchères, ce qui augmente les chances de trouver un acquéreur. Cette publicité prend la forme de la publication de 2 avis :

• le premier est publié dans un journal d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement où se situe l’immeuble saisi ;
• le second (appelé « avis simplifié ») est apposé à l’entrée ou à défaut en limite de propriété de l’immeuble saisi et publié dans 2 éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale.

Contenu des avis. Ces avis doivent comporter un certain nombre d’informations et notamment :

• la désignation de l'immeuble saisi et son adresse ;
• le montant de la mise à prix de l’immeuble
• les jour, heure et lieu de la vente ;
• etc.

Information des enchérisseurs. La deuxième formalité préalable consiste à mettre à disposition des enchérisseurs un cahier des conditions de vente relatives à l’immeuble vendu. C’est ainsi que vous aurez connaissance :

• du jugement en vertu duquel la vente forcée est organisée ;
• de l’état descriptif de l’immeuble et des modalités de la vente ;
• du décompte des sommes qui sont dues au créancier qui a mis en œuvre la procédure de saisie immobilière.

Bon à savoir. A ce cahier des charges, est annexé l’ensemble des diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière (plomb, amiante, DPE, etc.).

Visite des lieux. Avant la vente aux enchères, vous allez pouvoir visiter le bien immobilier pour vous rendre compte de son état, aux jours et heures fixés par le juge.

Le déroulé de la vente aux enchères judiciaires

Pour pouvoir participer aux enchères, vous devez faire appel à un avocat inscrit au barreau du Tribunal judiciaire devant lequel la vente est organisée. Vous devez donc prendre contact avec un avocat avant le jour de la vente aux enchères.

Toujours pour pouvoir participer aux enchères, vous devez présenter des garanties de paiement. Concrètement, votre avocat va remettre en votre nom une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou du consignataire représentant 10 % du montant de la mise à prix du bien, avec un seuil de garantie minimale à 3 000 €.

Attestation sur l’honneur. Lorsque le bien immobilier saisi est à usage d’habitation, vous devez remettre à votre avocat une attestation sur l’honneur indiquant :

• si vous avez fait ou non l’objet de certaines condamnations (notamment celle interdisant aux personnes ayant été reconnues coupable d’infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine de se porter enchérisseur pour l’achat d’un immeuble à usage d’habitation) ;
• si le bien immobilier est destiné ou non à votre occupation personnelle.

Mise à prix. Les enchères débutent à la mise à prix fixée par le créancier qui demande la vente du bien immobilier ou, à défaut, par le juge.

Où se déroule la vente ? La vente aux enchères d’un bien immobilier a lieu au Tribunal judiciaire au sein duquel exerce le juge qui a ordonné la vente.

Comment enchérir ? Via votre avocat, vous portez des enchères pures et simples : cela signifie que vous ne pouvez pas les assortir d’une condition quelconque. En outre, vos enchères doivent être plus importantes que celles précédemment émises.

90 secondes ! Le jeu des enchères est arrêté lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière surenchère. Le décompte du temps imparti pour enchérir doit être porté à votre connaissance par tout moyen visuel ou sonore.

Jugement d’adjudication. A l’issue des enchères, un jugement d’adjudication est rendu par le juge. Celui-ci précise notamment les formalités de publicité de la vente, l’immeuble adjugé, votre identité et le prix d’adjudication. Il doit obligatoirement être notifié au vendeur (ici appelé « débiteur »), à ses créanciers et à vous.

Bon à savoir. Il faut savoir que vous ne bénéficiez :

• ni d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier : en d’autres termes, vous ne pouvez pas conditionner votre achat à l’obtention préalable d’un prêt bancaire ;
• ni du délai de rétractation de 10 jours qui est en principe octroyé à toute personne non-professionnelle qui décide d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation.

Après la vente aux enchères judiciaires

Méfiez-vous de la « surenchère » ! Dans les 10 jours qui suivent l’adjudication, toute personne peut décider de faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. Cette surenchère doit impérativement être déposée par un avocat au greffe du juge ayant ordonné la vente. Elle doit être portée à votre connaissance, à celle du créancier et à celle du débiteur.

Des formalités à respecter. La surenchère doit impérativement rappeler des dispositions légales et être accompagnée par une attestation de garantie de paiement. A défaut, elle est irrecevable.

Pourquoi se méfier de la surenchère ? Elle donne lieu à l’organisation d’une audience de « surenchère ». Celle-ci s’ouvre donc sur la base du montant de la mise à prix modifié par la surenchère, à l’issue de laquelle vous ne serez peut-être finalement plus l’adjudicataire.

Les effets de l’adjudication. L’adjudication du bien équivaut à sa vente : vous devenez donc le propriétaire du bien immobilier.

Paiement du prix. Vous avez 2 mois, à compter de la date de vente définitive, pour consigner le montant de celle-ci sur un compte séquestre ou auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Vous devez également vous acquitter du paiement des frais liés à la vente.

Et à défaut ? Si vous ne payez pas le prix dans le délai imparti, le bien immobilier est remis en vente. On parle alors de mécanisme de « réitération des enchères ».

Publicité du titre de vente. Le titre de vente (qui consiste dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtu de la « formule exécutoire », permettant sa mise à exécution, suivi de la transcription du jugement d’adjudication) doit impérativement être publié au service de la publicité foncière.

Visite d’un bien immobilier : ce qu’il faut préalablement vérifier

Etablir correctement son budget. Avant tout projet immobilier, il convient tout naturellement de valider son budget. Pour cela, il faut prendre contact avec des banques ou des courtiers.

Pourquoi ? Visiter des biens dont le prix est au-dessus de ses capacités financières fait perdre du temps à tout le monde, et a un effet déceptif lorsqu’il s’agit de revenir à la réalité.

Visite d’un bien immobilier : ce qu’il faut vérifier pendant la visite

Des éléments à vérifier ou réclamer ! Durant la visite, un certain nombre d’éléments doivent être vérifiés et réclamés si le vendeur ne vous les fournit pas de lui-même.

La surface. Seuls les immeubles en copropriété doivent fournir un certificat relevant de la Loi Carrez, indiquant la surface du bien. Mais il peut être intéressant d’avoir une surface aussi pour les maisons. Il est ainsi possible d’avoir un prix au mètre carré, toujours utile pour comparer le prix de vente indiqué avec les prix d’autres ventes du voisinage.

Le prix. Concernant le prix, le vendeur qui passe « en direct » (sans intermédiaire) cherchera légitimement à obtenir le plus haut possible et une négociation à la baisse est sans doute possible. Si au contraire il y a l’intervention d’un agent immobilier ou un notaire, celui-ci aura validé le prix demandé de façon généralement plus précise.

Savoir si le bien est en copropriété. C’est souvent évident pour un appartement, mais sachez qu’une maison peut, elle aussi, être régie par le statut des copropriétés lorsqu’elle partage des éléments d’équipements avec d’autres propriétés. Sachez qu’en plus de la gestion collective du bien, la copropriété fait naître des charges pour l’entretien quotidien, ainsi que des travaux sur l’immeuble (réfection de la toiture ou du gros œuvre).

Bon à savoir. Ces informations sont indiquées dans les procès-verbaux des dernières assemblées générales.

Bon à savoir bis. N’hésitez pas à faire un tour dans la résidence, à observer l’état et l’entretien général, voire même, si possible, à discuter avec des occupants.

Savoir à qui appartient le bien. Au moment de l’achat du bien, vous aurez une personne en face de vous, éventuellement une agence immobilière. Pensez à demander si cette personne est seule propriétaire, ou si une indivision (le plus souvent successorale) est en place avec plusieurs autres personnes (ce qui peut être source de retard voire même de blocage en cas de mésentente entre les différents copropriétaires).

En campagne. Renseignez-vous et demandez des informations concernant l’environnement du bien : actuellement, les litiges concernant les projets d’éoliennes ou les centres de traitement de déchets sont légion. De façon générale, connaître l’évolution du quartier ou du secteur géographique est essentiel pour s’assurer que votre investissement est fait au prix le plus juste.

Observez l’état du bien. L’objectif est d’éviter les surprises après l’achat. Notez que certains points font l’objet de diagnostics obligatoires : la présence ou non d’amiante, l’état de l’installation électrique, le raccordement règlementaire au tout à l’égout pour une maison, etc. D’autres points, comme le mauvais état de la toiture ou la présence importante d’humidité doivent vous alerter.

Conseil. N’hésitez pas à organiser des visites avec des professionnels du bâtiment pour avoir plusieurs avis techniques. Même une maison en mauvais état peut être un bon investissement, si le coût des travaux a été anticipé et entre dans votre budget.

Pollution. La présence de pollution des sols peut être extrêmement dommageable, notamment au regard des coûts engendrés par une procédure de dépollution. En cas de construction sur des terrains anciennement industriels, des stations-services ou des zones de stockage, l’acquéreur peut se retrouver avec de sérieuses difficultés et des frais très importants pouvant, parfois, être supérieurs au prix de vente du bien.

Construction. Si l’achat d’un immeuble à construire peut sembler plus simple, ce n’est pas toujours le cas. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est très encadrée par la Loi, la construction devant être faite comme prévue au contrat sans craindre de difficultés. En revanche, il est possible que la livraison ait du retard ou que les finitions ne soient pas parfaites du premier coup. Certains promoteurs mettent un point d’honneur au « zéro réserves », c'est-à-dire que l’acquéreur accepte l’immeuble sans relever la moindre malfaçon. Mais des mauvaises surprises peuvent toujours arriver lors de la livraison…

Une garantie. Dans les 10 ans qui suivent l’achèvement de l’immeuble, le promoteur doit garantir les vices cachés et les vices de construction. Même si l’achat d’un immeuble récent semble sécurisant, il est important d’envisager la souscription d’une assurance dommage ouvrage qui vous sera personnelle et qui, pour rappel, est en principe obligatoire pour toute construction neuve. De même, dans les dernières années de garantie, il est important de relever tous les éléments qui pourraient poser problème à l’avenir.

Bon à savoir. Autre élément à sonder : les raisons qui ont poussées le vendeur à vouloir vendre. La plupart des départs sont liées à des raisons d’ordre personnel indiscutables, comme un divorce, une naissance ou un décès. En revanche, une vente rapide peut aussi cacher un défaut de l’immeuble que le vendeur ne souhaite pas ébruiter : des voisins épouvantables, des nuisances liées à la présence d’un commerce, des malfaçons importantes, etc. A voir donc si ces inconvénients sont rédhibitoires pour vous.

Pour la petite histoire. Il a été jugé qu’un vendeur qui n’avertit pas l’acheteur de sa longère des nuisances liées à la proximité d’un élevage de poules engage sa responsabilité en lui cachant une information essentielle, déterminante de son achat.

Si vous achetez un usufruit viager…

Un démembrement de propriété ? Le droit de propriété se compose de la nue-propriété (qui constitue votre droit à disposer du bien comme un propriétaire) et de l’usufruit (qui constitue votre droit d’utiliser le bien en question et de percevoir les revenus qu’il peut produire, comme les revenus fonciers pour un bien immobilier mis en location par exemple).

Des droits d’enregistrement à payer ? Si vous achetez uniquement l’usufruit d’un immeuble, vous serez tenu au paiement des droits d’enregistrement comme si vous achetiez la pleine propriété de cet immeuble.

Un calcul à adapter. Pour autant, le calcul des droits est à adapter puisque concrètement, vous n’achetez pas la pleine propriété du bien.

Usufruit viager ou temporaire ? Le calcul des droits d’enregistrement à devoir varie selon que l’usufruit acheté est viager (c’est-à-dire sans durée déterminée) ou temporaire (c’est-à-dire avec une durée fixe).

Un usufruit viager ? L’usufruit viager est celui qui ne s’éteint que par la mort du ou des bénéficiaires.

Une base de calcul. Si vous faites l’acquisition de ce type d’usufruit, les droits d’enregistrement ne seront pas calculés sur la valeur totale de l’immeuble. Ils seront calculés sur la seule valeur de l’usufruit, elle-même retenue dans la limite d’une fraction de la valeur totale du bien. Cette fraction, qui dépend de l’âge de l’usufruitier (donc de votre âge au jour de l’achat), est déterminée suivant application du barème ci-dessous :

Exemple. Vous avez 45 ans et vous achetez l’usufruit d’un immeuble dont la valeur en pleine propriété est estimée à 100 000 €. Les droits d’enregistrement dus seront calculés sur une quote-part de cette valeur en pleine propriété fixée à 60 000 € (100 000 € x 60 % [valeur applicable puisque vous avez moins de 51 ans révolus]).

Et si la vente de l’usufruit a lieu entre 2 sociétés ? Le barème légal n’opère aucune distinction selon la qualité de l’usufruitier (particulier ou société) ou selon la qualité du vendeur. A partir du moment où l’usufruit acheté est un usufruit viager, il convient, pour le calcul des droits d’enregistrement, de faire application de ce barème.

Un taux. Pour connaître le montant total des droits d’enregistrement dont vous devez vous acquitter, une fois la base de calcul déterminée, il convient de lui appliquer un taux, qui peut être de droit commun ou réduit.

     =>  Pour connaître le taux applicable, consultez notre barème « Taux des droits d’enregistrement en matière de vente immobilière – année 2021»

Un barème obligatoire ? L’application de ce barème est obligatoire lorsqu’il est question de calculer les droits d’enregistrement qui sont dus à l’administration fiscale. Toutefois, lorsque vous envisagez de réaliser d’autres opérations, comme par exemple la vente de votre usufruit, vous pouvez vous détacher de cette règle de calcul pour faire application d’un « barème économique ».

« Un barème économique » ? Ce barème économique, qui n’est pas strictement encadré par la Loi, sert en réalité à actualiser la valeur de votre usufruit. Plus simplement, il s’agit, pour déterminer la valeur de votre droit, de tenir compte non seulement de votre âge, mais aussi de la rentabilité du bien sur lequel vous détenez cet usufruit.

A noter. Il n’existe pas de règle de calcul consacrée pour évaluer cet « usufruit actualisé ». N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseil habituel pour qu’il vous aide, le cas échéant, à calculer cette « valeur économique ».

…ou un usufruit à durée fixe

Un usufruit à durée fixe ? Par opposition à l’usufruit viager, l’usufruit à durée fixe a, comme son nom l’indique, une durée prédéterminée dès l’achat.

Une base de calcul. Si vous faites l’acquisition de ce type d’usufruit, les droits d’enregistrement ne seront pas, là encore, calculés sur la valeur totale de l’immeuble. Ils seront calculés sur la seule valeur de l’usufruit fixée à 23 % de la valeur totale du bien (en pleine-propriété) pour chaque période de 10 ans. Donc s’il est prévu que l’usufruit dure 20 ans, les droits d’enregistrement seront calculés sur une base correspondant à 46 % de la valeur totale de l’immeuble.

Pas de condition d’âge. Vous l’aurez donc compris, il n’est pas ici tenu compte de votre âge pour déterminer la valeur de votre usufruit taxable.

Un taux. Comme pour l’usufruit viager, pour connaître le montant total des droits d’enregistrement dont vous devez vous acquitter, une fois la base de calcul déterminée, il convient de lui appliquer un taux, qui peut être de droit commun ou réduit.

     =>  Pour connaître le taux applicable, consultez notre barème « Taux des droits d’enregistrement en matière de vente immobilière – année 2021»

Attention. Ce calcul ne doit jamais conduire à ce que l’usufruit temporaire ait une valeur supérieure à celui de l’usufruit viager.

A noter. Si c’est une société qui achète l’usufruit (plus généralement si c’est une « personne morale »), ce dernier ne pourra pas avoir une durée supérieure à 30 ans. Dans cette hypothèse, l’usufruit aura donc une valeur maximale de 69 % de la valeur totale du bien.

Promesse unilatérale d’achat : de quoi s’agit-il ?

La promesse unilatérale d’achat : un « avant-contrat ». La vente d’un bien immobilier nécessite que soit signé un contrat de vente. En pratique, il est généralement signé un pré-contrat, appelé « avant-contrat » qui formalise les conditions de la vente. Cet avant-contrat peut prendre la forme d’un « compromis », d’une « promesse de vente » ou d’une « promesse d’achat ». Dans cette fiche, il ne sera évoqué que « la promesse unilatérale d’achat ».

Qu’est-ce que la promesse unilatérale d’achat ? « Un promettant » (l’acquéreur) s’engage de façon définitive envers un « bénéficiaire » (le vendeur) à lui acheter un bien immobilier à un prix et à des conditions déterminées, si le vendeur le souhaite, dans un délai déterminé (souvent 3 mois, mais il est possible de négocier le délai).

Conditions suspensives. La promesse d’achat, à l’instar d’un compromis de vente, contient les conditions suspensives habituelles comme, par exemple, celles d’obtention de prêt immobilier et de non exercice d’un droit de préemption.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vente immobilière : rappels utiles sur le compromis de vente »

La promesse unilatérale d’achat : utile ? La promesse unilatérale d’achat est moins courante que la promesse de vente, mais elle peut tout de même être utile dans certains cas particuliers. Par exemple, on peut retrouver une promesse unilatérale d’achat à la suite d’un bail, quand le locataire souhaite devenir propriétaire du logement loué.

Promesse unilatérale d’achat : comment cela fonctionne ?

Promesse d’achat = acquéreur. Dans une promesse unilatérale d’achat, l’acquéreur s’engage à acheter un bien. Le contrat est formé en ce sens que les clauses ne pourront plus être modifiées. L’objet du contrat, le prix et les conditions particulières sont fixés définitivement.

Promesse d’achat = vendeur. La finalisation de la vente est suspendue au choix du vendeur d’y donner suite ou non.

Le vendeur et l’option. Le vendeur a une alternative qui s’offre à lui, appelée « option » :

• soit il lève l’option ; la vente est alors formée et doit être finalisée par un acte de vente rédigé par un notaire ;
• soit il ne lève pas l’option et la vente n’est pas formée.

Conditions de la levée de l’option. Les conditions de la levée de l’option sont généralement inscrites dans la promesse d’achat signée. Généralement, il est prévu que le vendeur envoie un courrier en LRAR à l’acquéreur ou au notaire. Mais il est également possible de recourir à un commissaire de justice, par exemple.

Attention ! Pour être valable, la levée de l’option ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves. En outre, une fois l’option levée, le vendeur ne peut pas se rétracter (sous réserve de la réglementation propre au droit de rétractation).

Droit de rétractation. La promesse qui porte sur un bien immobilier peut être soumise au droit de rétractation de l’acquéreur non professionnel. Pendant les 10 jours durant lesquels l’acquéreur peut se rétracter, le contrat est suspendu : le vendeur n’est pas encore engagé et l’acquéreur peut faire marche arrière.

     =>  Pour en savoir plus consultez notre fiche : « Vendre votre logement : le point sur le droit de rétractation (délai SRU) »

Autres clauses. Bien sûr, toutes les autres clauses habituelles des avant-contrats immobiliers sont présentes dans la promesse d’achat. On trouvera de la même façon les conditions suspensives d’obtention de prêt, ou de non exercice d’un droit de préemption.

Dossier de vente. Lorsque les agents immobiliers ou les notaires réclament des documents administratifs en Mairie, celle-ci peut leur facturer des frais correspondants au coût de reproduction et, le cas échéant, d’envoi de celui-ci. En revanche, les charges de personnel résultant du temps consacré à la recherche, à la reproduction et à l’envoi du document ne sont pas facturables.