Médiation entre les entreprises et les administrations : une expérimentation

Il existe un médiateur des entreprises, nommé par le ministre de l’économie, chargé de les aider à résoudre leurs différends entre elles et/ou avec les administrations dans le cadre d’une commande publique. Son intervention est gratuite et se veut rapide (moins de 3 mois).

Depuis le 29 octobre 2018, le rôle de ce médiateur a été étendu, à titre expérimental et pour une durée de 3 ans, à tous les différends pouvant opposer les entreprises du secteur de la construction, du secteur de l’industrie manufacturière ou du secteur de l’information et de la communication aux :

• administrations et établissements publics de l'Etat ;
• collectivités locales ;
• organismes de sécurité sociale.

Par souci de commodité, nous appellerons tous ces possibles « opposants » : « l’administration ».

Mais attention, seules certaines régions sont concernées par cette expérimentation :

• Centre-Val de Loire ;
• Grand Est ;
• Normandie ;
• Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le médiateur des entreprises est saisi, ou par l’entreprise, ou par l’administration qui l’oppose via le formulaire accessible sur son site internet : www.mieist.bercy.gouv.fr. Elle comprend :

• l'identité et l'adresse de la personne présentant la demande ;
• l'administration et, le cas échéant, le service compétent au sein de celle-ci, ou l'entreprise avec laquelle cette personne a un différend ;
• l'objet du différend ;
• l'engagement de confidentialité ;
• le cas échéant, tout élément utile à la résolution du différend.

A moins qu’il estime que la demande de médiation est manifestement infondée ou inappropriée, le médiateur des entreprises informe, par tout moyen, l’autre partie de l’existence de cette demande et sollicite sa participation à la médiation.

Si cette autre partie ne répond pas dans un délai de 2 mois suivant son information, elle est réputée rejeter la demande de médiation.

Notez qu’à partir du moment où les parties en désaccord conviennent par écrit de recourir à la médiation ou, à défaut d’écrit, à partir du jour de la 1ère réunion de médiation, les délais de recours contentieux sont interrompus. Ils ne recommencent à courir qu’à compter de la date à laquelle la médiation est déclarée terminée (par l'une des parties, les 2 ou le médiateur).

Les délais de prescription, qui ont eux aussi été interrompus, recommencent alors à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à 6 mois.

En avril 2021, le médiateur dressera un rapport d’évaluation qu’il remettra au Parlement afin d’apprécier notamment le nombre d’entreprises et d’administrations qui auront recouru à ce dispositif.

Source :

• Décret n° 2018-919 du 26 octobre 2018 relatif à l’expérimentation d’un dispositif de médiation en cas de différend entre les entreprises et les administrations
• Loi n° 2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d'une société de confiance, article 36

Désaccord avec l’administration : pensez à la médiation ! © Copyright WebLex - 2018

Demande d’autorisation d’urbanisme : l'obligation de dépôt dématérialisé est reportée !

Normalement, à compter le 8 novembre 2018, tous les dépôts de demandes d’autorisation d’urbanisme devaient être dématérialisés. Cependant, l’entrée en vigueur de cette obligation a été reportée au 1er janvier 2022.

Notez que la Loi dite « Elan », qui doit être publiée dans les prochains jours, précise que les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 devront disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme.

Cette obligation sera applicable pour les autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022. Ce qui explique le report de l’obligation de dématérialisation des dépôts d’autorisation d’urbanisme…

Source :

• Décret n° 2018-954 du 5 novembre 2018 modifiant le décret n° 2016-1491 du 4 novembre 2016 relatif aux exceptions à l'application du droit des usagers de saisir l'administration par voie électronique concernant les démarches effectuées auprès des collectivités territoriales, de leurs établissements publics ou des établissements publics de coopération intercommunale
• Décret n° 2016-1491 du 4 novembre 2016 relatif aux exceptions à l'application du droit des usagers de saisir l'administration par voie électronique concernant les démarches effectuées auprès des collectivités territoriales, de leurs établissements publics ou des établissements publics de coopération intercommunal

Autorisation d’urbanisme : une procédure dématérialisée ? © Copyright WebLex - 2018

Refus de renouvellement du bail commercial : à justifier ?

Une commune met en location un local lui appartenant, au profit d’un locataire qui y exerce une activité hôtelière. Des années plus tard, la commune notifie au locataire, via un huissier de justice, qu’elle refuse de renouveler le bail et lui donne congé au terme du bail en cours.

Cette notification ne comporte aucune indication de motif justifiant le refus de renouvellement, ni offre d’indemnité d’éviction.

Par courrier séparé, la commune va proposer au locataire une offre d’indemnité d’éviction de 40 000 €, proposition qui reste sans réponse.

Le locataire conteste toutefois la validité du congé en justice, constatant que la commune ne fait état d’aucun motif justifiant le refus de renouvellement du bail.

Le juge rappelle cependant qu’un bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail, pour autant qu’il s’acquitte d’une indemnité d’éviction. Il ajoute, en outre, que le congé n’a pas à être spécialement motivé.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 octobre 2018, n° 17-20713

Un bailleur peut-il (toujours ?) refuser de renouveler un bail commercial ? © Copyright WebLex - 2018

Une nouvelle lettre recommandée électronique au 1er janvier 2019 ?

La Loi donne à la lettre recommandée électronique la même valeur qu’une lettre recommandée traditionnelle dès lors que le prestataire de lettre recommandée électronique :

• procède à la vérification initiale de l’identité de l’expéditeur et du destinataire ;
• délivre à l'expéditeur une preuve du dépôt électronique de l'envoi, comportant :

• ○ les nom et prénom ou la raison sociale de l'expéditeur, ainsi que son adresse électronique,
• ○ les nom et prénom ou la raison sociale du destinataire ainsi que son adresse électronique,
• ○ un numéro d'identification unique de l'envoi attribué par le prestataire,
• ○ la date et l'heure du dépôt électronique de l'envoi indiquées par un horodatage électronique qualifié,
• ○ la signature électronique avancée ou le cachet électronique avancé, utilisé(e) par le prestataire de services qualifié lors de l'envoi ;

• conserve cette preuve de dépôt pendant au moins un an ;
• informe le destinataire, par voie électronique, qu'une lettre recommandée électronique lui est destinée et qu'il a la possibilité, pendant un délai de 15 jours à compter du lendemain de l'envoi de cette information, d'accepter ou non sa réception ;
• ne précise pas l’identité de l’expéditeur tant que le destinataire n’a pas accepté la réception de la lettre recommandée électronique (LRE).

Si le destinataire de la LRE en accepte la réception, le prestataire procède à sa transmission et conserve une preuve de la réception des données transmises et du moment de la réception, pendant au moins 1 an. Cette preuve précise la date et l'heure de la réception telles qu'indiquées par un horodatage électronique qualifié, et fait mention des mêmes informations que la preuve de dépôt.

Si, au contraire, le destinataire refuse la LRE ou s’il ne la réclame pas, le prestataire met à disposition de l'expéditeur, au plus tard le lendemain de l'expiration du délai de 15 jours, une preuve de ce refus ou de cette non-réclamation. Cette preuve précise la date et l'heure du refus telles qu'indiquées par un horodatage électronique qualifié, et fait mention des mêmes informations que la preuve de dépôt.

L'expéditeur a accès aux informations concernant la réception, le refus ou la non-réclamation de la lettre pendant un an.

Le prestataire de lettre recommandée électronique engage sa responsabilité en cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données.

Rien ne restreint désormais l’usage de la LRE à la conclusion et à l’exécution d’un contrat, ce qui était le cas jusqu’en 2016. Cela signifie qu’il serait possible d’y recourir pour rompre un contrat, et notamment un contrat de travail. Cependant, les juges pourront continuer d’appliquer cette restriction. Nous attendrons donc les premières décisions de justice pour confirmer cette position.

Source : Décret n° 2018-347 du 9 mai 2018 relatif à la lettre recommandée électronique

Lettre recommandée électronique : pourquoi la choisir ? © Copyright WebLex - 2018

Fin du bail dérogatoire = bail commercial ?

Un tatoueur signe un « bail dérogatoire » à la réglementation des baux commerciaux pour exercer son activité professionnelle. A la fin du bail, le tatoueur reste dans les locaux. 3 ans plus tard, le bailleur lui demande de quitter le local loué.

Mais le tatoueur refuse et saisit la justice pour que le juge constate qu’il bénéficie d’un bail commercial. Il rappelle qu’à l’issue d’un bail dérogatoire, si le locataire et le bailleur ne font rien et dès la fin d’un délai d’un mois après l’expiration du bail dérogatoire, un bail d’une durée de 9 ans débute, soumis au statut des baux commerciaux.

« Ce n’est pas suffisant » répond le bailleur : pour lui, pour qu’un bail dérogatoire se transforme en bail commercial, il faut que l’activité du locataire soit inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS). Or, le tatoueur ne l’a pas fait...

« Peu importe », rétorque le juge : l’inscription au RCS n’est pas nécessaire pour que le bail dérogatoire se transforme en bail commercial. Dès lors, s’il veut que le tatoueur quitte le local loué, le bailleur doit respecter les règles protectrices des baux commerciaux (délai de préavis, paiement d’une indemnité d’éviction, etc.).

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 octobre 2018, n° 17-26126

Bail commercial ou bail dérogatoire ? Telle est la question ! © Copyright WebLex - 2018

RGPD : la Cnil publie une liste d’opérations de traitement soumises à étude d’impact !

Pour qu’une entreprise soit conforme au Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD), il est nécessaire qu’elle réalise une cartographie des données à caractère personnel qu’elle est susceptible de collecter.

Cette étape nécessite de réaliser un inventaire de ses traitements, de les classifier, de déterminer les objectifs poursuivis et d’identifier les acteurs qui traitent ces données.

Selon les résultats de cette cartographie, il peut être opportun de réaliser une étude d’impact, voire obligatoire dans certaines situations.

D’ailleurs, la Cnil vient de publier une liste (non exhaustive) de 14 opérations de traitement pour lesquelles il est obligatoire de réaliser une étude d’impact. Il s’agit :

• des traitements de données de santé mis en œuvre par les établissements de santé ou les établissements médicosociaux pour la prise en charge des personnes ;
• des traitements portant sur des données génétiques de personnes dites « vulnérables » (patients, employés, enfants, etc.) ;
• des traitements établissant des profils de personnes physiques à des fins de gestion des ressources humaines ;
• des traitements ayant pour finalité de surveiller de manière constante l’activité des employés concernés ;
• des traitements ayant pour finalité la gestion des alertes et des signalements en matière sociale et sanitaire ;
• des traitements ayant pour finalité la gestion des alertes et des signalements en matière professionnelle ;
• des traitements des données de santé nécessaires à la constitution d’un entrepôt de données ou d’un registre (il s’agit de bases de données conçues pour effectuer des analyses de données qui ne font pas l’objet de mises à jour, également appelées « data warehouse ») ;
• des traitements impliquant le profilage des personnes pouvant aboutir à leur exclusion du bénéfice d’un contrat ou à la suspension, voire à la rupture de celui-ci ;
• des traitements mutualisés de manquements contractuels constatés, susceptibles d’aboutir à une décision d’exclusion ou de suspension du bénéfice d’un contrat ;
• des traitements de profilage faisant appel à des données provenant de sources externes ;
• des traitements de données biométriques aux fins de reconnaissance des personnes parmi lesquelles figurent des personnes dites « vulnérables » (élèves, personnes âgées, patients, demandeurs d’asile, etc.) ;
• des instructions des demandes et gestion des logements sociaux ;
• des traitements ayant pour finalité l’accompagnement social ou médico-social des personnes ;
• des traitements de données de localisation à large échelle.

Source : www.cnil.fr

RGPD : une étude d’impact obligatoire ? © Copyright WebLex - 2018

Loi Elan : focus sur le plan d’occupation des sols (POS)

La Loi « Alur » prévoit que les plans d’occupation des sols (POS) sont, par principe, caducs.

Par dérogation, si un plan local d’urbanisme (PLU) ou une carte communale est déclaré(e) nul ou illégal(e) après l’échéance de la caducité des POS (fixée au 31 décembre 2015), le POS immédiatement antérieur au document invalidé est de nouveau applicable, afin d’éviter l’absence de tout document local de planification de l’urbanisme. Le contenu du POS remis en vigueur peut alors faire l’objet d’évolutions réglementaires.

Or, la remise en vigueur des POS et la possibilité offerte de faire évoluer leurs contenus ont un effet désincitatif sur l’élaboration de nouveaux PLU.

C’est pourquoi la Loi Elan prévoit que le contenu des POS remis en vigueur ne peut plus faire l’objet d’évolutions réglementaires. En outre, les POS sont dorénavant seulement remis en vigueur pendant 2 ans. À défaut de PLU ou de carte communale applicable à l’issue de ce délai, ce sera le règlement national d’urbanisme qui s’appliquera.

Loi Elan : focus sur la carte communale

La Loi encadre le contenu de la carte communale : elle peut notamment délimiter les secteurs constructibles des secteurs non constructibles. En outre, elle peut prévoir, à l’intérieur du périmètre de certains secteurs non constructibles, des dérogations pour permettre la réalisation de certains travaux.

Parmi ces travaux dérogatoires, il y a les constructions et installations nécessaires, d’une part, à l’exploitation agricole ou forestière et, d’autre part, à la mise en valeur des ressources naturelles.

La Loi « Agriculture » de 2010 a modifié la disposition encadrant les travaux autorisés dans les secteurs non constructibles.

Cette modification est source d’insécurité juridique puisque, malencontreusement, elle ne semble plus autoriser les constructions et installations précitées. Il s’agit là d’une conséquence juridique non recherchée par le législateur de l’époque qui, en réécrivant la Loi, voulait seulement restreindre la constructibilité des équipements collectifs.

Pour remédier à cela, la Loi Elan réécrit la Loi de manière à ce que la construction des équipements nécessaires à l’exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles soit de nouveau clairement autorisée.

Loi Elan : focus sur le plan local d’urbanisme (PLU)

En ce qui concerne les STECAL

Afin de permettre aux communes de densifier certains hameaux ou petits groupements de bâtiments qui ne sont pas considérés comme urbanisés et qui sont situés en zone agricole, naturelle ou forestière, les plans locaux d’urbanisme (PLU) peuvent délimiter des secteurs de taille et de capacité limitée (STECAL).

Ce dispositif permet au Maire d’autoriser certaines constructions, aires d’accueil de gens du voyage ou résidences démontables, sous conditions de gabarit, de densité d’implantation et d’insertion dans le paysage.

Toutefois, la Loi « Alur » a apporté une restriction significative au dispositif des STECAL, en indiquant qu’il devait s’agir d’autorisations délivrées « à titre exceptionnel ».

Si, dans la plupart des régions, le caractère « exceptionnel » de la délimitation des STECAL ne pose pas de problème, cela n’est pas le cas en Bretagne et en Normandie. Dans ces 2 régions, l’habitat est, en effet, traditionnellement dispersé, si bien que de nombreux hameaux sont situés au cœur de zones agricoles ou naturelles. Par ailleurs, la Loi « Littoral » s’y applique fréquemment.

L’addition de ces 2 dispositifs empêche l’extension des hameaux existants dans ces territoires.

Pour favoriser l’extension des hameaux existants dans ces régions, la Loi Elan précise que le caractère « exceptionnel » s’apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d’urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs.

En ce qui concerne le principe d’inconstructibilité dans les zones agricoles, naturelles et forestières

Par principe, il est interdit de construire dans les zones agricoles, naturelles et forestières des communes couvertes par un PLU ou par le règlement national d’urbanisme, sauf exceptions.

Ces exceptions n’envisagent pas la construction de bâtiments de transformation et de commercialisation des produits agricoles, ni la construction de bâtiments d'accueil touristique complémentaires à l'activité agricole.

La Loi Elan prévoit qu’il est désormais possible de réaliser ces constructions dans les zones agricoles et forestières (mais pas dans les zones naturelles ; en outre, les constructions ne doivent pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages).

Sachez également que l’autorisation d’urbanisme permettant de réaliser ces constructions est soumise, pour avis, à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.

L’objectif de cette disposition est de faciliter la valorisation de l’activité agricole et son ouverture au public, en permettant, par exemple, la création de gîtes ou de sites d’agrotourisme.

En ce qui concerne le plan local d’urbanisme intercommunal H (PLUi-H)

Lorsqu’une commune transfère son pouvoir en matière de PLU à l’intercommunalité, celui-ci est appelé « PLUi ».

En parallèle, il existe un document appelé programme local de l’habitat (PLH) : c’est un document stratégique de planification foncière et de planification de l’offre de logement. Depuis 2009, le PLUi peut valoir PLH. Dans cette situation, le document est dit « PLUi-H ».

La Loi « Egalité et citoyenneté » a instauré de nouvelles obligations relatives au contenu du PLH, à savoir :

• l’obligation, pour la partie diagnostic du PLH, de comporter une analyse des marchés fonciers, de l’offre foncière et de son utilisation, de la mutabilité des terrains et de leur capacité à accueillir des logements ;
• l’obligation de définir les conditions de mise en place de dispositifs d’observation de l’habitat et du foncier sur son territoire ;
• l’obligation de préciser les actions à mener en matière de politique foncière permettant la réalisation du PLH.

Cette Loi prévoit que ces nouvelles obligations doivent être inclues dans les PLUi-H, sans périodes transitoires.

Or, l’insertion de ces nouvelles obligations impose la réalisation d’un diagnostic précis et le recensement des gisements fonciers, particulièrement complexes, ce qui retarde, en pratique, la procédure d’élaboration des PLUi-H.

Ainsi, dans certaines intercommunalités, des PLUi-H, déjà en cours d’élaboration ou de révision avant l’entrée en vigueur de la Loi « Egalité et citoyenneté, n’ont pas pu insérer le volet foncier, pourtant exigible, au sein du document d’urbanisme.

La Loi Elan entend remédier à ce problème : les PLUi-H arrêtés ou approuvés avant le 31 mars 2018 n’ont plus l’obligation d’intégrer le nouveau contenu prévu par la Loi « Egalité et citoyenneté ». De plus, ces PLUi-H ne pourront pas faire l’objet de recours contentieux parce qu’ils n’ont pas intégré ce nouveau contenu.

Notez que la Loi Elan précise que les PLUi-H doivent être adaptés pour intégrer les dispositions précitées dans un délai de 2 ans après avoir été rendus exécutoires ou de 3 ans si cette mise en compatibilité implique une révision du PLUi-H.

Loi Elan : focus sur la « Loi Littoral »

A propos de la notion de « hameau nouveau intégré »

La Loi « Littoral » constitue le fondement des règles d’urbanisme applicables dans les communes situées en bordure d’étendues d’eau, d’estuaires et de deltas.

Parmi les règles d’urbanisme propres à ces communes, il existe la notion de « hameau nouveau intégré à l’environnement ». Concrètement, la Loi « Littoral » prévoit que « l'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement ».

Cette disposition vise à éviter le mitage des zones non urbanisées du littoral. Ainsi, toute construction ou toute installation nouvelle doit se faire en continuité des zones urbanisées déjà existantes.

Mais la notion de « hameau nouveau intégré à l’environnement » est juridiquement imprécise, ce qui décourage, en pratique, son utilisation.

C’est pour cela que la Loi Elan supprime cette notion. A la place, la Loi vise les « secteurs déjà urbanisés » : il s’agit de constructions et installations qui n’étendent pas le bâti existant, ni ne modifient de manière significative ses caractéristiques. Elles sont situées en dehors de la bande littorale des 100 mètres, dans des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau.

Ces « secteurs déjà urbanisés » seront définis par le Schéma de cohérence territoriale (SCoT) et/ou le PLU (voire, le cas échéant, par le plan d’aménagement et de développement durable de la Corse).

Les documents d’urbanisme ont jusqu’au 1er janvier 2022 pour se mettre en conformité avec la nouvelle réglementation. Toutefois, jusqu’au 31 décembre 2021, en attendant cette mise en conformité, les constructions et installations précitées pourront tout de même être autorisées, avec l’accord du Préfet, après avis de la commission départementale de la nature des paysages et des sites.

A propos de la constructibilité des espaces littoraux en discontinuité de l’urbanisation

Par dérogation, certaines constructions ou installations peuvent être autorisées dans des zones situées dans des espaces non urbanisés. Pour cela, il faut :

• qu’elles soient liées à des activités agricoles ou forestières et soient incompatibles avec le voisinage des zones habitées (il s’agit d’une condition cumulative) ;
• qu’elles soient situées en dehors des espaces proches du rivage ;
• qu’elles ne portent pas atteinte à l'environnement ou aux paysages ;
• qu’elles obtiennent l'accord du Préfet, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

La Loi Elan modifie cette dérogation :

• les constructions et installations peuvent être autorisées dans des zones situées dans des espaces non urbanisés mêmes si elles sont compatibles avec le voisinage des zones habitées ;
• les constructions et installations autorisées ne peuvent pas faire l’objet d’un changement de destination (Il s’agit d’éviter, par exemple, qu’un permis de construire soit délivré pour un atelier de conchyliculture, qui soit peu de temps après transformé en résidence secondaire) ;
• la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers doit également donner son avis.

A propos des règles particulières relatives aux éoliennes

En France métropolitaine, certains territoires sont dits « interconnectés » au réseau électrique : il s’agit très souvent des îles dont l’approvisionnement en énergie électrique repose sur des groupes électrogènes qui fonctionnent avec du pétrole.

Ces territoires ont des difficultés pour développer leur production d’énergie renouvelable, la Loi leur interdisant la construction des ouvrages nécessaires, notamment des éoliennes de taille modeste.

Pour faciliter leurs démarches, la Loi Elan instaure un dispositif permettant que dans ces territoires les ouvrages nécessaires à la production d’électricité à partir d’énergies renouvelables puissent être autorisés, après accord du Préfet.

Cette dérogation ne vaut que pour les territoires dont la largeur est inférieure à 10 km au maximum.

A propos des aménagements légers dans les espaces remarquables du littoral

La Loi « Littoral » prévoit que certains espaces remarquables doivent être préservés, comme par exemple, les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques.

Toutefois, des aménagements légers peuvent être implantés dans ces espaces et milieux lorsqu'ils sont nécessaires à leur gestion, à leur mise en valeur notamment économique ou, le cas échéant, à leur ouverture au public.

Ces aménagements légers peuvent prendre la forme, par exemple, de chemins piétons, cyclables et équestres, de panneaux d’informations, de sanitaires, de postes de secours, d’aires de stationnement indispensables et non-bitumées. Ces aménagements doivent être conçus de manière à permettre un retour du site à l’état naturel.

La Loi Elan apporte une restriction à l’implantation de ces aménagements légers : désormais, il faut qu’ils participent directement au caractère remarquable du site.

Entre outre, avant de pouvoir implanter ces aménagements, il faut recueillir l’avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

Loi Elan : focus sur l’articulation entre documents d’urbanisme

Actuellement, les normes d’urbanisme sont nombreuses, élaborées à différents niveaux (SCoT, PLU, règlement national d’urbanisme, etc.) et leur portée diffère. L’articulation, complexe entre ces différents documents, peut se faire selon 3 modalités, via :

• le rapport de conformité, qui exige la retranscription à l’identique de la règle et le respect de toutes ses prescriptions, sans adaptation ; il s’établit, par exemple, entre le règlement national d’urbanisme et le PLU ;
• le rapport de compatibilité, qui suppose de ne pas faire obstacle aux orientations ou aux principes fondamentaux de la règle d’urbanisme et de contribuer à leur réalisation sans que la retranscription à l’identique entre 2 documents d’urbanisme ne soit exigée ; il s’établit, par exemple, entre le SCoT et le PLU ;
• la prise en compte, qui consiste à ne pas s’écarter des orientations fondamentales, sauf lorsque l’intérêt de l’opération le justifie, et sous le contrôle du juge ; il s’établit, par exemple, entre le schéma régional de cohérence écologique (SRCE) et le SCoT.

La Loi Elan habilite le Gouvernement à prendre une Ordonnance, dans un délai de 18 mois à compter de la promulgation de la Loi, pour limiter et simplifier, à compter du 1er avril 2021, les obligations de compatibilité et de prise en compte des documents d’urbanisme. Ainsi, par exemple, les documents opposables aux SCoT, PLU et cartes communales seront réduits.

Loi Elan : focus sur les lotissements

A propos de la caducité automatique de certaines clauses du cahier des charges

La Loi « Alur » a instauré un dispositif de caducité automatique de certaines clauses des cahiers des charges des lotissements, au 24 mars 2019, sauf si, avant cette date, la majorité qualifiée des colotis a décidé de les maintenir en procédant à la publication du cahier des charges au service de la publicité foncière.

Il s’agit de clauses qui ont notamment pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire.

La Loi « Elan » supprime ce dispositif qui porte atteinte, selon le Gouvernement, au principe de la liberté contractuelle.

A propos de la modification des documents du lotissement

La Loi « Alur » a créé un dispositif prévoyant que la Mairie peut modifier des documents du lotissement (notamment le règlement ou le cahier des charges) :

• lorsque la moitié des propriétaires détenant au moins les 2/3 de la superficie d’un lotissement le demande ou l’accepte ;
• ou lorsque les 2/3 des propriétaires détenant au moins la moitié de la superficie d’un lotissement le demandent ou l’acceptent.

Toutefois, cette procédure de modification à la majorité qualifiée ne concerne pas l’affectation des parties communes du lotissement. Ainsi, par exemple, pour changer l’affectation d’un espace vert afin de l’urbaniser, l’accord unanime des colotis doit être recueilli.

La Loi Elan supprime cette différence de majorité de voix : désormais, l’affectation des parties communes du lotissement pourra être décidée à la majorité qualifiée et non plus à l’unanimité des colotis.

A propos de la cristallisation des règles d’urbanisme

Dans les lotissements, les règles d'urbanisme existantes au moment de la délivrance de la décision sont « cristallisées », c’est-à-dire garanties, pendant 5 ans.

Mais une erreur de rédaction de la Loi fait que les permis d’aménager ne bénéficient de ce dispositif qu’à compter du dépôt de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT) en Mairie et non à compter de leur délivrance.

Or, entre la date de délivrance du permis d'aménager et celle du dépôt en Mairie de la DAACT, une ou plusieurs années peut/peuvent s'écouler selon l’importance de l’opération. Et pendant cette période, les règles d’urbanisme peuvent évoluer, parfois dans un sens défavorable par rapport à celles en vigueur au moment de l’autorisation.

La Loi Elan corrige cela : les permis d’aménager bénéficient du dispositif de cristallisation à compter de leur délivrance. Notez qu’un Décret non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application du dispositif de cristallisation.

Loi Elan : focus sur le schéma d’aménagement régional (SAR)

Le schéma d’aménagement régional (SAR) est un document adopté par les conseils régionaux de Guadeloupe, de Guyane, de Martinique, de Mayotte et de la Réunion. Il fixe les orientations fondamentales à moyen-terme notamment en matière :

• de développement durable,
• d’économie d’énergie,
• d’infrastructures et de transport,
• de mise en valeur du territoire et de protection de l’environnement.

Dans ces territoires, le SAR est l’équivalent du :

• schéma régional du climat, de l’air et de l’énergie (SRCAE),
• schéma régional de cohérence écologique (SRCE),
• schéma de mise en valeur de la mer (SMVM) précisant son application aux zones littorales.

Le SAR est important car les SCoT, les PLU et les cartes communales doivent être compatibles avec ce document. Sauf que le processus de modification des SAR est long et complexe, ce qui pose des difficultés pour mettre à jour les SCoT, les PLU et les cartes communales.

Pour remédier à cela, la Loi Elan habilite le Gouvernement à prendre une Ordonnance, dans un délai de 12 mois à compter du 24 novembre 2018, pour actualiser et simplifier la réglementation des SAR. Les dispositions de cette Ordonnance entreront en vigueur le 1er mars 2020.

Loi Elan : focus sur les projets d’urbanisme soumis à avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF)

Avant la Loi Elan

Dans les périmètres des sites patrimoniaux remarquables et des monuments historiques, tout projet d’urbanisme est soumis à autorisation préalable. Ces périmètres sont créés par le Préfet, sur proposition de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) :

• après enquête publique ;
• après consultation du propriétaire du monument historique et, le cas échéant, de la ou des commune(s) concernée(s) ;
• après accord de l'autorité compétente en matière d’urbanisme (la commune ou l’intercommunalité, le cas échéant).

L’autorisation d’urbanisme délivrée dans ce périmètre doit recueillir l’avis conforme de l’ABF , qui peut être assorti de prescriptions particulières. En cas de silence de l’ABF, ce dernier est réputé avoir donné son accord. Le Maire est alors lié par cet avis.

S’il souhaite contester l’avis de l’ABF, le Maire peut adresser, sous un délai de 7 jours, un recours au Préfet. Dans les 2 mois qui suivent, celui-ci consulte la Commission régionale du patrimoine et de l’architecture (CRPA), puis rend sa décision en validant ou rejetant le projet d’autorisation. Le recours est considéré comme rejeté si le Préfet reste silencieux au terme du délai de 2 mois.

Après la Loi Elan

Les périmètres peuvent désormais aussi être proposés par la commune (ou l’intercommunalité). Notez que :

• lorsque la proposition émane de l’ABF, elle est soumise à l’accord de la commune (ou de l’intercommunalité) ;
• lorsque la proposition émane de la commune (ou de l’intercommunalité), elle est soumise à l’accord de l’ABF.

Le Gouvernement a également souhaité améliorer le dialogue entre les ABF et les communes (ou intercommunalités). Désormais, celle(s)-ci peut (peuvent) proposer un projet de décision à l’ABF. Suite à la réception de ce projet, l’ABF émet un avis consultatif et peut proposer des modifications.

En outre, dans une volonté de recours plus important à la médiation, il est désormais prévu qu’en cas de recours du demandeur, à l’occasion d’une décision défavorable à la réalisation de travaux, celui-ci puisse faire appel à un médiateur.

Ce médiateur est désigné par le président de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture parmi les membres de cette commission titulaires d’un mandat électif. En cas de saisine du médiateur, la Préfecture rend sa décision après avoir reçu l’avis de ce médiateur.

Enfin, alors que la plupart des autorisations nécessitent l’accord de l’ABF, celui-ci pourra désormais seulement donner un avis (qui ne lie pas la Mairie ou l’intercommunalité) pour les autorisations portant sur :

• des antennes relais de radiotéléphonie mobile ou de diffusion du très haut débit par voie hertzienne et leurs systèmes d’accroche ainsi, que leurs locaux et installations techniques ;
• des opérations relatives sur des immeubles insalubres ou impropres à la destination ;
• des mesures prescrites pour les immeubles à usage d’habitation déclarés insalubres à titre irrémédiable ;
• des mesures prescrites pour des immeubles à usage d’habitation en ruine ayant fait l’objet d’un arrêté de péril et assortis d’une ordonnance de démolition ou d’interdiction définitive d’habiter.

Loi Elan : focus sur les documents d’urbanisme exigibles

Pour obtenir une autorisation d’urbanisme, le demandeur doit monter un dossier qui comporte de nombreuses pièces justificatives. La liste de ces pièces est prévue par la réglementation.

Toutefois, en pratique, de nombreux particuliers et professionnels de la construction se voient demander diverses pièces additionnelles qui ne sont pas explicitement prévues par la réglementation. Le législateur a noté que ces demandes :

• contribuent à allonger les délais d’instruction et génèrent des coûts additionnels ;
• ne garantissent pas l’égalité de traitement des demandeurs.

C’est pourquoi la Loi Elan a consacré au niveau législatif le caractère limitatif des pièces justificatives exigibles. L’objectif de cette mesure est qu’il soit plus difficile d’ajouter de nouveaux documents à la liste de ceux exigibles.

Loi Elan : focus sur la nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme

Il peut arriver qu’une personne, qui a obtenu une autorisation d’urbanisme, soit amenée à en réclamer une nouvelle, en raison d’un changement de circonstances ou d’une évolution du projet.

Les juges ont traditionnellement considéré que la délivrance d’une 2nde autorisation visant un terrain pour lequel une autorisation avait déjà été délivrée au même titulaire emportait implicitement le retrait de la 1ère autorisation. Lorsque le titulaire de la 1ère autorisation n’est pas le titulaire de la 2nde autorisation, les juges considéraient que la 1ère autorisation n’avait pas été retirée.

La Loi « Alur » semblait avoir mis fin à cette conséquence juridique différente et prévoir que, quoiqu’il arrive, la 1ère autorisation n’était pas retirée.

Mais une décision des juges est venue contredire cela et a maintenu que la délivrance d’un nouveau permis peut parfois avoir pour effet d’emporter implicitement le retrait de l’autorisation initiale.

En outre, dans la pratique, les Mairies (ou intercommunalités) exigent souvent que le titulaire initial d’une autorisation visant un terrain retire celle-ci, avant de délivrer une nouvelle autorisation, y compris lorsque celle-ci est sollicitée par un nouveau porteur de projet. Une situation qui est problématique à double titre car :

• elle n’est pas de nature à faciliter l’évolution des projets, puisque les tiers sont contraints de retirer la 1ère autorisation acquise, alors même qu’ils ne disposent pas de garantie que la nouvelle demande soit acceptée ;
• en cas d’annulation ou de déclaration d’illégalité de la 2nde autorisation, le tiers ne pouvait se prévaloir de la 1ère autorisation accordée (de plus, si les documents d’urbanisme ont évolué depuis la date de délivrance de la 1ère autorisation, le projet initialement prévu peut être bloqué).

Pour mettre fin à cela, la Loi Elan prévoit expressément que le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation ne nécessite pas d’obtenir le retrait de la 1ère autorisation et n’emporte pas son retrait implicite.

Loi Elan : focus sur le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme (CU) est un acte administratif qui précise, entre autres, si un « sursis à statuer » serait éventuellement opposable à une demande d’autorisation d’urbanisme visant un terrain. Le « sursis à statuer » permet à la Mairie (ou l’intercommunalité, le cas échéant) de suspendre sa décision, pour une durée maximale de 2 ans, lorsque le projet est notamment susceptible de mettre en péril des opérations d’aménagement déjà prévues par la collectivité.

La Loi Elan précise que le Maire doit motiver expressément dans le CU les raisons qui rendent possibles le recours du sursis à statuer.

Loi Elan : en matière d’autorisation environnementale

La Loi prévoit que la délivrance d’un permis de construire soit différée, dans l’attente de la délivrance de l’autorisation environnementale ou de la décision d’acceptation de la déclaration, le cas échéant.

Toutefois, une erreur de rédaction rend inapplicable ce dispositif pour les installations, ouvrages, travaux et activités (IOTA) soumises à déclaration : ainsi, un Maire peut délivrer un permis de construire sans attendre que la déclaration ait été acceptée par le Préfet. Si ce dernier refuse d’accepter la déclaration, l’exploitant de la IOTA se retrouve dans l’impossibilité d’exercer son activité, malgré l’obtention de l’autorisation d’urbanisme.

La Loi Elan corrige cette erreur de rédaction.

Loi Elan : focus sur la dématérialisation des autorisations d’urbanisme

La Loi Elan précise que les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 devront disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Cette obligation sera applicable pour les autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022.

Un arrêté non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article définira les modalités de mise en œuvre de cette téléprocédure.

La Loi Elan prévoit aussi que ces communes pourront confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme à des prestataires privés. Il reviendra toujours à la commune de signer l’autorisation d’urbanisme.

Ces prestataires privés ne pourront pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l’exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

En outre, les missions confiées aux prestataires ne devront entraîner aucune charge financière pour les demandeurs. Les modalités d’application de cette disposition seront précisées par un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 34, 39 à 50, 54, 56 à 60 et 62)

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Loi Elan : focus sur la notion de « Grande Opération d’Urbanisme » (GOU)

De quoi s’agit-il ?

La Loi Elan crée la notion de « Grande Opération d’Urbanisme » (GOU).

Cette qualification est donnée à une opération d’aménagement lorsqu’elle est prévue par un contrat de projet partenarial d’aménagement, conclu entre l’Etat et des établissements publics ou des collectivités territoriales.

Il s’agit d’opérations d’aménagement dont les dimensions ou les caractéristiques nécessitent un engagement conjoint de l’Etat et d’une commune ou d’une intercommunalité.

Qui décide que l’opération envisagée est une GOU ?

La qualification de GOU est décidée par la commune ou l’intercommunalité, après avis conforme de toutes les communes dont le territoire est inclus en tout ou partie dans le périmètre de l’opération envisagée et avec l’accord du ou des Préfets concernés.

Quelles sont les conséquences de la qualification de GOU ?

Il est intéressant pour les professionnels de la construction de savoir si les opérations d’aménagement auxquelles ils contribuent sont qualifiés ou non de GOU car, à l’intérieur du périmètre d’une GOU, il peut être dérogé aux règles d’urbanisme.

Loi Elan : focus sur les opérations d’intérêt national (OIN)

Dans les zones à enjeux nationaux particulièrement forts, les opérations d’aménagement d’ampleur peuvent nécessiter la mobilisation de moyens fonciers et financiers importants et l’engagement de l’État.

C’est pour cela que les opérations d’intérêt national (OIN) ont été créées. Dans le périmètre d’une OIN, les compétences en matière d’urbanisme sont transférées au Préfet et il est possible de déroger aux règles d’urbanisme.

A l’avenir, il sera possible de moduler le transfert de compétence selon des secteurs préalablement identifiés. Concrètement, si, dans un secteur donné, l’intervention de l’Etat n’est pas justifiée, les compétences en matière d’urbanisme ne lui seront pas transférées.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de ce dispositif.

Loi Elan : focus sur les zones d’aménagements différés (ZAD)

Une zone d’aménagement différé (ZAD) peut être créée de 2 manières, à savoir :

• par décision du Préfet, sur proposition ou après avis de la commune ou de l’intercommunalité (en cas d’avis défavorable de la commune ou de l’intercommunalité, elle ne peut être créée que par Décret) ;
• par décision de l’intercommunalité, sur avis des communes concernées (en cas d’avis défavorable des communes, seul un arrêté du préfet de département peut créer la ZAD).

La Loi Elan prévoit que lorsque la ZAD se trouve à l’intérieur du périmètre d’une grande opération d’urbanisme GOU ou d’une opération d’intérêt national (OIN), le droit de préemption est d’une durée de 10 ans, renouvelable une fois (contre 6 ans auparavant).

Une autre disposition de la Loi Elan précise les modalités de renouvellement du droit de préemption dans les ZAD. Auparavant, la Loi prévoyait que ce renouvellement se faisait selon la même procédure qui avait donné naissance à la création de la ZAD. Ainsi, par exemple, si une ZAD avait été créée par Décret, il fallait que le droit de préemption soit renouvelé par Décret.

Désormais, dans une telle hypothèse, le renouvellement pourra résulter d’une décision du Préfet, sur proposition ou après avis de la commune ou de l’intercommunalité, sans qu’il soit nécessaire de recourir à un Décret.

Loi Elan : focus sur le « permis d’innover »

Une Loi datant de 2016, dite « Loi LCAP », a créé un « permis d’innover » permettant de déroger aux règles de construction, dès lors que les résultats atteints sont conformes aux objectifs visés par la réglementation en matière de construction.

La Loi Elan précise que les constructions réalisées dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme GOU ou d’une opération d’intérêt national (OIN) peuvent bénéficier du « permis d’innover ».

En outre, alors que le « permis d’innover » devait prendre fin en 2023, la Loi Elan prolonge le dispositif jusqu’en 2025.

Enfin, la Loi Elan précise également que les projets bénéficiant du « permis d’innover » ne peuvent pas profiter du « permis de faire ». Pour mémoire, le « permis de faire » permet de déroger aux règles de sécurité incendie et d'accessibilité, sous réserve d'atteindre des résultats similaires, pour les équipements publics et les logements sociaux.

Loi Elan : focus sur la zone d’aménagement concerté (ZAC)

Une modalité particulière des zones d’aménagement concerté (ZAC) tient à la possibilité de mettre à la charge du constructeur une partie des coûts d’équipement de la zone supportés par l’aménageur. Sa participation peut être perçue selon 2 modalités, à savoir :

• pour les terrains vendus ou loués par l’aménageur, le coût supporté par ce dernier peut être inclus dans le prix de vente du terrain au titre de la charge foncière ; le constructeur achetant le terrain participe ainsi aux frais de réalisation des équipements publics ;
• dans le cas où les terrains aménagés ne sont pas vendus (en ZAC dite « à maîtrise foncière partielle »), les modalités de participation financière du constructeur sont déterminées par une convention de participation financière conclue entre le constructeur et la commune ou l’intercommunalité ; la collectivité publique perçoit alors la participation, qu’elle reverse ensuite à l’aménageur.

La Loi Elan prévoit que l’aménageur puisse désormais signer la convention de participation financière au coût des équipements publics de ZAC, ce qui permettra au constructeur de verser directement à l’aménageur la partie des coûts d’équipement qui lui reviennent.

Loi Elan : focus sur le projet urbain de partenariat

Le projet urbain partenarial (PUP) est une modalité de contractualisation du préfinancement des équipements publics nécessaires à une opération privée qui présente un intérêt communal.

Aux termes du contrat de PUP, les aménageurs, constructeurs ou propriétaires fonciers s’engagent avec la commune ou l’intercommunalité, à prévoir les modalités de participation à ces coûts. Ils peuvent prévoir un échelonnement particulier.

En pratique, il arrive fréquemment que la personne publique signataire du contrat ne soit pas maître d’ouvrage des équipements publics concernés.

Par exemple, une commune peut diriger la construction d’une école, alors que l’intercommunalité à laquelle elle appartient est signataire de la convention de PUP. La contribution financière des propriétaires, aménageurs ou constructeurs est alors versée à l’intercommunalité qui la reverse ensuite à la commune.

La Loi Elan simplifie les modalités de versement de la contribution financière : les aménageurs, constructeurs ou propriétaires fonciers pourront désormais directement verser la contribution financière dont ils sont redevables au maître d’ouvrage effectif (pour reprendre l’exemple précité, la contribution financière sera directement versée à la commune).

Loi Elan : focus sur les opérations de lotissement

Jusqu’à présent, la demande de permis d'aménager concernant un lotissement ne pouvait être instruite que si un lotisseur faisait appel à un professionnel ayant des compétences spécifiques en matière d'architecture, d'urbanisme et de paysage pour établir le projet architectural, paysager et environnemental (PAPE). Il peut s’agir, par exemple, d’un architecte, d’un paysagiste ou d’un géomètre-expert.

En outre, pour les projets de lotissement de grande ampleur, le recours à un architecte est obligatoire.

Désormais, pour les projets de lotissement de grande ampleur, il devra obligatoirement être fait appel, soit à un architecte, soit à un paysagiste-concepteur. Il sera également possible de faire appel cumulativement à ces 2 professionnels.

Loi Elan : focus sur la concertation préalable

Certains projets de travaux d’aménagements nécessitent la réalisation d’une 1ère concertation préalable au titre de la réglementation de l’urbanisme et d’une 2nde concertation préalable au titre de la réglementation de l’environnement.

Cette obligation de double concertation a une conséquence négative : elle fait retarder le début des travaux.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que lorsqu’il y a eu une concertation au titre de la réglementation de l’urbanisme, il n’y a plus besoin d’en faire une au titre de la réglementation de l’environnement (mais seulement si la concertation a été réalisée au titre des 2 réglementations).

Loi Elan : focus sur le mandat d’aménagement

Les maîtres d’ouvrage publics peuvent confier à des entreprises privées la réalisation d’études, de travaux, d’actions foncières ou immobilières dans le cadre d’un mandat d’aménagement. Ce mandat permet à la collectivité de se décharger de certaines des missions liées à la maîtrise d’ouvrage, tout en conservant le portage du risque économique.

Aux termes de la Loi, les maîtres d’ouvrage publics peuvent confier « le soin de faire procéder en leur nom et pour leur compte :

• soit à la réalisation d'études, notamment d'études préalables nécessaires à une opération d'aménagement ;
• soit à la réalisation de travaux et à la construction d'ouvrages ou de bâtiments de toute nature ;
• soit à l'achat et à la revente de biens fonciers ou immobiliers ».

Cette formulation est source de confusion, puisqu’elle peut laisser penser que seule une de ces 3 missions peut être confiée, de manière exclusive, au mandataire.

La Loi Elan met fin à cette confusion et mentionne désormais clairement que ces 3 missions peuvent être confiées cumulativement.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 1 à 3, 5, 7, 9, 14, 15 et 17)

Loi Elan : focus sur les grandes opérations d’aménagement © Copyright WebLex - 2018

Loi Elan : focus sur la rénovation énergétique des bâtiments à usage tertiaire

Pour mémoire, la réglementation relative à l’amélioration énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire prévoyait que le propriétaire ou le locataire devait engager des travaux afin d’améliorer la performance énergétique de ses locaux avant le 1er janvier 2020.

Toutefois, certaines associations représentant les entreprises ont saisi le Conseil d’Etat afin qu’il suspende cette nouvelle réglementation, jugeant qu’elle avait été adoptée précipitamment et que son contenu était trop flou.

Le Conseil d’Etat a alors décidé d’annuler cette réglementation au motif qu’il était impossible, pour les entreprises concernées, d’atteindre les objectifs fixés au 1er janvier 2020, au regard des capacités techniques actuelles.

Concrètement, le juge a constaté que l’élaboration des documents obligatoires (études énergétiques, plans d’action et nouvel objectif de consommation énergétique) nécessitait un accompagnement de prestataires spécialisés, actuellement trop peu nombreux.

Il n’a donc pu que constater que le temps d’élaborer ces documents repousserait d’autant le délai durant lequel les entreprises pouvaient réaliser les travaux nécessaires.

Au regard des difficultés rencontrées sur le plan juridique, des retours d’expérience et des réunions de concertation, le Gouvernement a revu le dispositif via la Loi Elan.

Il est désormais prévu d’obliger les propriétaires ou les locataires de certains bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire à mettre en œuvre des actions de réduction de la consommation d’énergie pour arriver à une réduction des consommations d’énergie de l’ensemble de ces bâtiments d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à 2010.

Chaque bâtiment soumis à cette obligation doit atteindre :

• soit un niveau de consommation d’énergie finale réduit, respectivement, de 40 %, 50 % et 60 % par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010 ;
• soit un niveau de consommation d’énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie.

Les objectifs précités peuvent être modulés en fonction :

• de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales relatives aux bâtiments concernés ;
• d’un changement de l’activité exercée dans ces bâtiments ou du volume de cette activité ;
• de coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus en termes de consommation d’énergie finale.

Sachez que la chaleur fatale autoconsommée par les bâtiments peut être déduite de la consommation, contribuant ainsi à atteindre les objectifs. Pour mémoire, la chaleur fatale est la chaleur émise par un bâtiment important (un site industriel, un hôpital, etc.) : récupérer cette chaleur permet de faire des économies d’énergie.

Sachez aussi que la consommation d’énergie liée à la recharge d’un véhicule électrique et hybride rechargeable est déduite de la consommation énergétique du bâtiment et ne rentre pas dans la consommation de référence.

L’obligation de réduction de la consommation d’énergie pèse aussi sur les locataires. Ils doivent définir, avec leurs bailleurs, les moyens de respecter cette obligation. Ils doivent transmettre conjointement les consommations d’énergie de leur bâtiments ou parties de bâtiment aux fins d’assurer le suivi du respect de son obligation.

L’évaluation du respect de l’obligation de réduction de la consommation d’énergie est annexée, à titre d’information :

• en cas de vente, à la promesse ou au compromis de vente et, à défaut, à l’acte authentique de vente ;
• en cas de location, au contrat de bail.

Sachez qu’un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de cette nouvelle obligation de réduction de la consommation d’énergie. Cette obligation entrera en vigueur à compter de la date publication du Décret ou, au plus tard, le 24 novembre 2019.

Loi Elan : focus sur les colonnes montantes électriques

Les colonnes montantes d’électricité sont des ouvrages en basse tension qui acheminent l’électricité depuis le pied d’un immeuble en copropriété jusqu’aux compteurs des consommateurs.

Il existe actuellement un débat juridique sur l’appartenance ou non des colonnes montantes électriques au réseau public de distribution :

• si elles appartiennent au réseau public de distribution, le coût de leur entretien n’est pas à la charge des immeubles situés en copropriétés dans lesquels elles se trouvent ;
• si elles n’appartiennent pas au réseau public de distribution, le coût de leur entretien est à la charge des immeubles situés en copropriétés.

La Loi Elan prévoit expressément que les colonnes montantes mises en service après le 24 novembre 2018 appartiennent au réseau public de distribution d’électricité.

S’agissant des colonnes montantes mises en service avant le 24 novembre 2018, elles appartiennent également au réseau public de distribution d’électricité. Mais les copropriétés qui sont actuellement propriétaires de leur colonne montante et qui souhaitent le rester pourront le signaler dans un délai de 2 ans.

Loi Elan : focus sur les règles générales de construction

La Loi Elan précise que les règles générales de construction doivent désormais tenir compte des performances environnementales, de la qualité sanitaire et du confort d’usage du logement.

L’objectif est de mieux prendre en compte les enjeux de sécurité dans les prochaines réglementations thermiques dans le cadre de la transition énergétique, en associant les enjeux de l’environnement et de la santé à ceux de la maîtrise de l’énergie.

Loi Elan : focus sur la construction et la rénovation de bâtiments publics

Les acheteurs publics sont incités, dans le cadre de la commande publique, à prendre en compte la performance environnementale des produits utilisés par les entreprises qui candidatent à un marché public. Il faut notamment tenir compte du caractère biosourcé de ces produits.

La Loi Elan précise que dans le domaine de la construction ou de la rénovation de bâtiments publics, il faut également prendre en compte les exigences de lutte contre les émissions de gaz à effet de serre et de stockage du carbone et veiller au recours à des matériaux issus des ressources renouvelables.

Loi Elan : focus sur la construction de bâtiments

La réglementation relative à la construction de bâtiments neufs prévoit que pour déterminer leur performance énergétique, il faut prendre en considération leur niveau d'émissions de gaz à effet de serre.

A compter de 2020, ce critère est remplacé par le niveau d'empreinte carbone évalué sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment en intégrant la capacité de stockage du carbone dans les matériaux.

En outre, un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article devra déterminer :

• les exigences en matière de qualité de l’air intérieur des bâtiments ;
• les exigences en matière de recours à des matériaux renouvelables d'origine biosourcée ou d'incorporation de matériaux issus du recyclage.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 175 à 178, 180 et 181)

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Loi Elan : focus sur l’accessibilité des logements aux personnes en situation de handicap

Les immeubles neufs n’ont plus à être 100 % accessibles aux personnes en situation de handicap : il est désormais prévu que seuls 20 % des logements intégrés dans un ensemble immobilier répondent aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap.

Les autres logements doivent être « évolutifs », c’est-à-dire qu’ils doivent pouvoir être transformés facilement en logements accessibles aux personnes handicapées. Plus précisément, sont « évolutifs » les logements qui répondent aux caractéristiques suivantes :

• une personne en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement accessible dans le séjour et le cabinet d’aisance, dont les aménagements et les équipements doivent être accessibles, et en ressortir ;
• la mise en accessibilité des pièces composant l’unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples.

Autre mesure à connaître : lorsqu’un locataire souhaite réaliser des travaux pour adapter son logement à sa situation de handicap, il doit en demander l’autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception à son bailleur. Ce dernier a désormais 2 mois pour lui répondre (contre 4 mois auparavant).

Loi Elan : focus sur le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI)

En matière de contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la Loi Elan étend les pouvoirs des agents de la DGCCRF : vérification du non-versement de sommes versées à la signature du contrat, vérification de la conformité du contrat signé à la Loi et vérification des informations relatives au droit de rétractation.

En outre, la Loi Elan rehausse le montant de l’amende encourue en cas d’infraction à l’obligation de conclure un CCMI en la faisant passer de 37 500 € à 300 000 €.

Enfin, la Loi Elan habilite le Gouvernement à prendre une Ordonnance, dans un délai de 6 mois à compter du 24 novembre 2018, pour modifier la réglementation applicable en matière de contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) préfabriquée avec fourniture de plan.

A ce stade, le Gouvernement souhaite notamment préciser la définition d’une maison individuelle préfabriquée et revoir le contenu du contrat qui lie le maître d’ouvrage et le constructeur-préfabricant.

Loi Elan : focus sur la préfabrication

La préfabrication représente aujourd’hui 3 à 4 % des parts de marché du secteur de la construction. 3 filières se partagent ce marché, dans des parts équivalentes : le bois, le béton, et le métal.

Jusqu’à présent, il n’existait aucune définition légale de la préfabrication. Pourtant, la construction en préfabrication se développe en raison de certains avantages qu’elle apporte comme, par exemple, des coûts moins élevés.

Pour remédier à cela, la Loi crée une définition de la préfabrication : elle consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d’éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier.

Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l’isolation et les réserves pour les réseaux divers.

Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier.

Loi Elan : focus sur l’étude géotechnique

Les sinistres liés à la sécheresse continuent à croître avec l’évolution du climat. Ils représentent environ 38 % des coûts du dispositif d’indemnisation des catastrophes naturelles et sont le premier poste d’indemnisation au titre de l’assurance dommage-ouvrage, pour les sinistres touchant les maisons individuelles.

Ils peuvent notamment être causés par le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux, qui affecte l’intégrité des bâtiments, suite à des épisodes de sécheresse suivis d’épisodes pluvieux. Ce problème touche plus particulièrement les maisons individuelles, qui disposent souvent de fondations plus légères que les bâtiments collectifs, et dont les maîtres d’ouvrages sont souvent des particuliers et non des professionnels de la construction.

La Loi Elan prévoit qu’en cas de vente d’un terrain constructible dans ces zones, le vendeur devra fournir une étude géotechnique à l’acquéreur (le Gouvernement estime que la réalisation de cette étude coûtera environ 500 € au vendeur).

Ces zones seront définies dans un arrêté ministériel non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Cette étude doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Notez qu’il n’y a pas besoin de réaliser d’étude géotechnique pour la vente de terrains qui ne permettent pas la construction de maisons individuelles, en raison des règles locales d’urbanisme.

A l’occasion d’une opération de construction, un maître d’ouvrage doit fournir l’étude géotechnique aux professionnels de la construction (artisan, promoteur, architecte) qui interviendront pour y construire un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage mixte (professionnel et habitation) ne comportant pas plus de 2 logements (le Gouvernement estime que la réalisation de cette étude coûtera entre 1 000 € et 3 000 €).

Si cette étude n’est pas annexée au titre de propriété, il appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente à celle normalement annexée au titre de propriété.

Le contrat de construction doit préciser que les constructeurs ont effectivement reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage. Le cas échéant, le contrat doit mentionner que les travaux que les constructeurs s’engagent à réaliser intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

En outre, les constructeurs sont tenus :

• soit de suivre les recommandations de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage ou qu’il fait réaliser en accord avec le maître d’ouvrage, qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment ;
• soit de respecter des techniques particulières de construction (si l’étude géotechnique indique l’absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur n’est pas tenu par cette obligation).

Lorsqu’elles ont été réalisées, l’étude géotechnique préalable et l’étude géotechnique réalisée sur demande du constructeur sont annexées au titre de propriété. En cas de vente de l’ouvrage, elles sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Un Décret non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de l’obligation de fournir une étude géotechnique.

Loi Elan : focus sur les marchés public de conception-réalisation

Les acheteurs publics ne peuvent recourir à un marché public de conception-réalisation, quel qu'en soit le montant, que si des motifs d'ordre technique ou un engagement contractuel sur un niveau d'amélioration de l'efficacité énergétique rendent nécessaire l'association du constructeur aux études de conception l'ouvrage.

Néanmoins, depuis 2009, ces limites ne sont pas applicables aux marchés publics de conception-réalisation conclus par les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) relatifs à la réalisation de logements locatifs aidés par l'État financés avec le concours d’aides publiques.

Cette dérogation, qui doit normalement prendre fin le 31 décembre 2018, est prolongée jusqu’au 31 décembre 2021.

En outre, la Loi Elan précise que les acheteurs publics ne pourront recourir à un marché public de conception-réalisation, dans les conditions précitées, que s’il est passé selon une procédure formalisée.

Loi Elan : focus sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Selon un rapport remis au Gouvernement, la VEFA a représenté 47 % du volume total des ventes de logements neufs en 2016.

Clarification de la réglementation

La réglementation de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est clarifiée par la Loi Elan :

• la garantie financière ne peut être mise en œuvre par l’acquéreur qu’en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc par un juge ; l’administrateur dispose alors des pouvoirs du maître d’ouvrage pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant de l’achèvement de l’immeuble est le seul qui soit fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective.

Plus de liberté accordée à l’acquéreur

De plus en plus d’acquéreurs souhaitent pouvoir se réserver la réalisation de travaux.

C’est pourquoi la Loi Elan prévoit expressément que, parmi les clauses obligatoires d’un contrat de VEFA, il doit y avoir désormais une clause relative à la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.

Le contrat préliminaire doit prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même.

Il doit aussi contenir une clause en caractères très apparents prévoyant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble.

En outre le contrat préliminaire doit préciser :

• le prix de vente, décomposé de la manière suivante :

• ○ le prix de vente convenu ;
• ○ le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
• ○ le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés ci-dessus ;

• le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux.

Si l’acquéreur revient sur sa décision, le vendeur est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Un Décret non encore rédigé à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de ces nouvelles dispositions, notamment la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution.

Loi Elan : focus sur le contrôle de conformité des constructions

La Préfecture, la Mairie et les agents de l’Etat bénéficient d’un droit de visite des constructions et d’un droit de communication des documents techniques se rapportant à celles-ci pour vérifier la conformité des constructions vis-à-vis de la réglementation. Ces droits leur permettent d’accéder aux constructions en cours de réalisation pendant un délai de 3 ans suivant leur achèvement.

Le fait de faire obstacle au droit de visite est sanctionné par une amende de 3 750 € et 1 mois d’emprisonnement.

Le droit de visite doit être coordonné avec les règles relatives au respect de la vie privée et du domicile, règles qui sont prévues par la Convention européenne des Droits de l’Homme (CEDH). Cette coordination implique, par exemple, que le domicile ne peut pas être visité sans l’accord préalable de son occupant.

La Loi Elan précise et modifie quelques points de la réglementation :

• le droit de visite existe entre 6 heures et 21 heures et, en dehors de ces heures, lorsque ces lieux sont ouverts au public ;
• lorsque l’accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d’habitation est refusé ou que l’occupant ne peut pas être informé de la visite, celle-ci peut être autorisée par le juge du Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel sont situés les lieux ou les locaux à visiter ;
• le droit de visite peut désormais s’exercer jusqu’à 6 ans après l’achèvement des travaux ;
• un obstacle au droit de visite est sanctionné par 7 500 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement.

Ces nouvelles dispositions sont également applicables aux visites effectuées dans le cadre du récolement des travaux (il s’agit d’une opération consistant, en fin de chantier, à comparer les plans du projet aux ouvrages réalisés).

Loi Elan : focus sur le droit de rétraction

Depuis la Loi Macron (soit depuis le 8 août 2015 exactement), le délai de rétractation en matière de vente immobilière est de 10 jours (contre 7 jours auparavant). Ce délai court à compter du lendemain de sa notification à l’acquéreur.

Toutefois, s’agissant des ventes de lots d’un lotissement soumis à un permis d’aménager, le délai de rétractation est toujours de 7 jours.

La Loi Elan met fin à cette spécificité : le délai de rétractation passe également à 10 jours pour les ventes de lots d’un lotissement soumis à un permis d’aménager.

Loi Elan : focus sur la dispense de recours à un architecte pour les exploitants agricoles

Par dérogation, les exploitants agricoles ne sont pas tenus de faire appel à un architecte pour des travaux de construction d’une surface de plancher et d’une emprise au sol qui n’excèdent pas 800 m².

Les coopératives d’utilisation de matériel agricole (CUMA) ne bénéficient pas de cette dérogation. La Loi Elan remédie à cela : désormais, les CUMA n’ont plus l’obligation de recourir à un architecte pour les constructions de faible surface (d’une surface de plancher et d’une emprise au sol qui n’excèdent pas 800 m²).

Loi Elan : focus sur l’individualisation des frais de chauffage

La Loi Elan prévoit qu’il sera désormais possible, dans le cadre de la gestion et répartition des charges dans un immeuble collectif résidentiel, de déroger à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage et des frais résultant de la fourniture de froid en raison d'une impossibilité technique ou d’un coût excessif au regard des économies attendues.

En outre, la Loi Elan précise que lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur de chaque radiateur.

S’il n’est pas possible de recourir à des répartiteurs des frais de chauffage individuels (une nouvelle fois pour des questions de rentabilité ou d’impossibilité technique), le recours à d’autres méthodes doit être envisagé, dès lors qu’elles sont rentables. Un Décret non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article précisera la nature de ces méthodes.

Loi Elan : focus sur la lutte contre la pollution de l’atmosphère

Afin de mieux lutter contre la pollution atmosphérique, il existe des plans de protection de l’atmosphère.

La Loi Elan prévoit que, dans le périmètre déterminé par ces plans, le Préfet puisse interdire l’utilisation des appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques.

L’objectif est de mieux lutter contre l’utilisation de systèmes de chauffage à bois, qui crée des situations de pollution atmosphérique particulièrement préoccupantes, comme c’est le cas notamment dans la vallée de l’Arve, en Haute-Savoie.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 63, 64, 65, 67, 68, 69, 74, 75, 78 et 79)

Loi Elan : focus sur la simplification des normes de construction © Copyright WebLex - 2018