Crédit-bail et location avec option d’achat : des précisions sur le traitement de la TVA

Lorsqu’une entreprise conclut un contrat de crédit-bail ou de location avec option d’achat portant sur un bien, l’opération n’est pas considérée, en principe, comme une vente dès la remise du bien.

L’administration rappelle que le contrat est analysé comme une location, la TVA étant donc collectée progressivement au fur et à mesure du paiement des loyers.

Ce n’est qu’au moment où l’option d’achat est effectivement levée que le transfert de propriété intervient et que l’opération est traitée comme une livraison de biens soumise à la TVA.

Cette analyse vaut également lorsque l’option d’achat est exercée par une personne différente du locataire initial.

Des précisions sont également apportées sur le traitement applicable lorsque le bien est finalement vendu.

Pour un bien meuble, le crédit-bailleur est considéré comme cédant un bien usagé qu’il a utilisé dans le cadre de son activité.

Pour un immeuble, la vente est en principe soumise à la TVA. Toutefois, certaines ventes peuvent bénéficier d’une exonération, notamment lorsque l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans ou lorsqu’il s’agit d’un terrain non constructible, sauf option pour la taxation.

Enfin, lorsque le contrat porte sur un bien incorporel, comme un fonds de commerce, l’opération relève, non pas du régime des livraisons de biens, mais de celui des prestations de services.

Si l’administration confirme ici sa doctrine traditionnelle, cette position intervient dans un contexte particulier.

En effet, la Cour de justice de l’Union européenne a déjà considéré qu’un contrat de location avec option d’achat pouvait, dans certaines situations, être assimilé à une livraison de biens dès la remise du bien lorsque l’exercice de l’option constitue le seul choix économiquement rationnel pour le locataire.

Cette approche pourrait avoir des conséquences importantes, notamment sur la date d’exigibilité de la TVA.

La recodification prochaine des règles de TVA dans le code des impositions sur les biens et services (CIBS) reprend d’ailleurs ce critère dans ses nouvelles dispositions.

Reste donc à savoir si cette évolution modifiera effectivement le traitement des contrats de crédit-bail et de LOA ou si la doctrine administrative actuelle sera maintenue.

À ce stade, l’administration confirme en tout état de cause que les contrats de crédit-bail et de LOA continuent d’être traités comme des locations jusqu’à la levée de l’option d’achat.

Un modèle commun pour renforcer la transparence fiscale

Certaines grandes entreprises et certains groupes multinationaux dont le chiffre d'affaires consolidé dépasse 750 millions d'euros pendant 2 exercices consécutifs sont tenus de publier chaque année des informations sur les impôts acquittés dans les pays où ils exercent leurs activités.

Ce rapport, destiné à renforcer la transparence fiscale, présente notamment, pour chaque pays concerné, des informations relatives au chiffre d'affaires, aux bénéfices réalisés, aux effectifs et au montant de l'impôt sur les bénéfices acquitté.

Afin d'harmoniser la présentation de ces informations dans l'ensemble de l'Union européenne, ce rapport devra désormais respecter un modèle commun et un format électronique normalisé, facilitant ainsi sa consultation et sa comparaison.

Une période transitoire est toutefois prévue : pour les exercices ouverts entre le 1^er janvier 2025 et le 31 décembre 2026, les entreprises pourront encore établir leur rapport dans un format électronique libre. Le recours au format harmonisé deviendra ensuite la règle.

Le régime social de faveur du PSE est-il conditionné à son homologation ?

Pour mémoire, les indemnités versées à l’occasion de la rupture du contrat de travail peuvent, sous certaines conditions et dans certaines limites, être exclues de l’assiette des cotisations de Sécurité sociale.

C’est notamment le cas des indemnités de licenciement ou de départ volontaire versées dans le cadre d’un plan de sauvegarde de l’emploi (PSE).

Lorsque ce plan est établi par un document unilatéral de l’employeur, il doit toutefois être homologué par l’administration. Cette homologation conditionne notamment l’application du régime social favorable attaché aux indemnités versées dans le cadre du PSE.

Mais qu’advient-il lorsque cette homologation est ensuite annulée par le juge administratif ? 

Dans une récente affaire, à la suite d’un contrôle portant sur les années 2015 à 2017, l’Urssaf a rectifié le montant des cotisations sociales dues par une entreprise qui avait exclu de la base de calcul de ces cotisations les indemnités versées à ses salariés dans le cadre de son PSE.

Si ce dernier avait bien été homologué par l’administration, cette homologation avait ensuite été annulée par le juge administratif.

L’entreprise conteste alors le redressement. Selon elle, l’annulation de l’homologation résultait uniquement de l’absence de recherche d’un repreneur, et non de l’absence ou de l’insuffisance du PSE.

Cette annulation ne remettait donc en cause ni le plan lui-même, ni les licenciements prononcés, ni les indemnités définitivement acquises aux salariés. Celles-ci devaient, par conséquent, continuer à bénéficier de l’exonération de cotisations sociales.

« Faux ! », répond l’Urssaf. Pour bénéficier de cette exonération, les indemnités doivent avoir été versées dans le cadre d’un PSE régulièrement homologué.

Dès lors que l’homologation a été annulée, elles ne peuvent plus être considérées comme ayant été versées dans le cadre d’un PSE ouvrant droit au régime social de faveur.

Un raisonnement suivi par le juge, qui donne raison à l’Urssaf. Il rappelle que les exonérations de cotisations sociales applicables aux indemnités versées dans le cadre d’un PSE sont d’interprétation stricte.

Le bénéfice de ce régime favorable suppose donc l’existence d’un document unilatéral de l’employeur régulièrement homologué, peu importe le motif de l’annulation de cette homologation ou le fait que le plan ait déjà été exécuté.

Les indemnités versées doivent, en conséquence, être réintégrées dans le calcul des cotisations sociales.

Service de correction en ligne : pour qui, pour quoi ?

Le service de correction en ligne de la déclaration d’impôt sur le revenu sera accessible à compter du 29 juillet 2026 et s’adresse aux particuliers qui ont transmis leur déclaration :

• en ligne sur le site impots.gouv.fr ;
• via l'application mobile Impots.gouv ;
• ou ayant bénéficié de la déclaration automatique.

Les déclarations déposées sous format papier ne peuvent, en revanche, pas être corrigées par ce biais.

Les informations modifiables

Le service permet notamment de corriger :

• les revenus déclarés ;
• certaines charges déductibles ;
• les informations relatives aux réductions et crédits d'impôt ;
• les éléments pris en compte pour le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), le cas échéant.

En revanche, certaines données restent exclues de la correction en ligne, notamment les changements de situation familiale (mariage, divorce, PACS, décès), les informations d'état civil ou encore certaines données relatives à la résidence fiscale.

Une correction également possible depuis l'application mobile

Si vous avez utilisé l'application Impots.gouv, vous pourrez également effectuer certaines modifications directement depuis cette application.

Les corrections concernent notamment les personnes à charge, certains revenus, les pensions alimentaires, plusieurs réductions et crédits d'impôt, ainsi que les coordonnées bancaires.

Quelles conséquences après la correction ?

Une fois la déclaration rectificative validée, un courriel de confirmation vous est adressé. L'administration fiscale procède ensuite à l'examen des modifications, tout en pouvant, si nécessaire, demander des justificatifs complémentaires.

Si les corrections sont acceptées, un nouvel avis d'impôt est émis. Celui-ci peut conduire :

• à une diminution de l'impôt, avec remboursement des sommes versées en trop le cas échéant ;
• ou à un complément d'impôt, accompagné d'une nouvelle échéance de paiement.

Le taux du prélèvement à la source est également actualisé en fonction de la nouvelle situation.

Et après décembre 2026 ?

À la fermeture du service de correction en ligne, les demandes de modification devront être présentées sous la forme d'une réclamation auprès de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP), notamment via la messagerie sécurisée de l'espace particulier ou par courrier.

Si vous avez effectué une déclaration papier, vous devez utiliser directement cette procédure de réclamation, dans les délais prévus par la réglementation. Pour l'impôt sur les revenus de 2025 mis en recouvrement en 2026, la réclamation pourra être déposée jusqu'au 31 décembre 2028.

Cession de parts et prépondérance immobilière : des règles plus strictes

Pour rappel, si les cessions d’immeubles doivent obligatoirement être conclues devant un notaire, cette formalité n’est pas obligatoire pour la cession de parts sociales d’une société. Une telle cession doit, cependant, être constatée par écrit.

Or, certaines sociétés sont dites « à prépondérance immobilière », c’est-à-dire que leur actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué :

• d’immeubles ou de droits immobiliers (par exemple l’usufruit ou la nue-propriété) ;
• et / ou de parts sociales de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Par conséquent, il était possible de procéder à une cession de parts sans faire intervenir de professionnel du droit et du chiffre alors même que son actif était majoritairement de nature immobilière.

Afin d’assurer l’intervention d’un tiers de confiance, la loi de lutte contre les fraudes fiscales et sociales a durci le cadre applicable à ce type de cession afin qu’elle soit accompagnée par un professionnel.

Concrètement, une cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière doit être constatée :

• soit par un acte authentique, c’est-à-dire concrètement par un notaire ;
• soit par un acte contresigné par avocat ;
• soit par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable habilité en ce sens, dans le prolongement de sa mission d’expertise comptable.

L’acte ainsi rédigé devra, dans un délai d’un mois, être enregistré auprès de l’administration fiscale.

Les professionnels du droit et du chiffre concernés devront, dans le cadre de ces cessions, respecter leurs obligations en matière de vigilance, de déclaration et d’information en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Notez que le non-respect de cette règle sera sanctionné par la nullité de la cession. Autrement dit, elle sera considérée comme n’ayant jamais existé.

Une exception est toutefois aménagée : cette nouvelle règle ne concerne pas les cessions de parts de placements collectifs, en tant qu’instruments financiers.