Taxe sur les logements vacants : précisions sur les conditions d’exonération

Pour remédier à l’inoccupation de nombreux logements, certaines communes peuvent appliquer une taxe annuelle sur les logements vacants (TLV).

La taxe est due, en principe, pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1^er janvier de l’année d’imposition, à l’exception de ceux détenus par les organismes d’habitation à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources.

Actuellement, il est possible d’échapper à cette taxe en prouvant que la vacance du logement est indépendante de la volonté du propriétaire. Tel sera le cas, par exemple, d’un logement mis en vente qui ne trouve pas d’acquéreur, ou d’un logement mis en location qui ne trouve pas de locataire.

C’est sur ce fondement qu’une propriétaire a tenté d’échapper à la taxe sur les logements vacants. Parce qu’elle possède plusieurs logements inoccupés dans différents immeubles, une propriétaire se voit réclamer le paiement de la taxe sur les logements vacants, qu’elle refuse de payer.

Elle évoque une vacance de ces logements indépendante de sa volonté : les immeubles en cause sont squattés par des occupants sans titre qui ont dégradé et vandalisé les logements lui appartenant.

Cette insécurité et l’impossibilité de réaliser les travaux nécessaires pour permettre de louer lesdits appartements expliquent cette vacance qui, selon la propriétaire, est indépendante de sa volonté.

Sauf que, si le climat d'insécurité présent dans le quartier où se trouvent les logements est de nature à compliquer la location des logements qui y sont situés, pour autant, rien ne prouve que la propriétaire n’a pas été en mesure de donner en location une partie des nombreux biens qu'elle possède au sein de l'ensemble immobilier.

Par ailleurs, les courriers qui lui ont été adressés successivement par le syndic de la copropriété prouvent que la propriétaire est pour partie responsable, depuis plusieurs années, de la situation de vacance dans laquelle celle-ci a laissé plusieurs de ses appartements : il en ressort qu’elle n'a pas mis en œuvre les mesures utiles afin de faire procéder à l'expulsion des occupants indélicats et de condamner l'accès aux biens afin de permettre leur remise en état.

Ce que confirme le juge : rien ne prouve ici que la propriétaire a accompli les diligences pour chercher à louer ou céder les logements en cause au prix du marché.

La vacance des logements n’étant pas indépendante de sa volonté, la propriétaire est tenue au paiement de la taxe sur les logements vacants au titre de ces logements.

Registre des bénéficiaires effectifs : un accès plus sélectif !

Pour rappel, les informations relatives aux bénéficiaires effectifs étaient, jusqu'à présent, publiques.

Cependant, la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a rendu en 2022 une décision dans laquelle elle jugeait cet accès du grand public contraire au respect de la vie privée et familiale et à la protection des données à caractère personnel des bénéficiaires effectifs.

La loi d’adaptation met donc en concordance la règlementation française avec le droit de l’UE en restreignant l’accès aux informations du registre des bénéficiaires effectifs.

D’une part, ont désormais accès gratuitement à l'intégralité des informations relatives aux bénéficiaires effectifs les personnes concernées en 1^er lieu, à savoir :

• les sociétés ou entités pour leurs propres déclarations ;
• les particuliers ayant déclarés être bénéficiaires effectifs pour leurs propres informations.

D’autre part, les autorités ont, dans le cadre de leur mission, un accès intégral à ces informations, notamment les autorités judiciaires, l’administration fiscale, les douanes, la gendarmerie, la police, les agences de contrôle anti-corruption, de lutte contre le blanchiment, le financement du terrorisme ou de transparence, un certain nombre d’organes de l’Union européenne (UE), etc.

La liste complète de ces autorités est disponible ici.

Des personnes peuvent également avoir accès à certaines informations, sous réserve de justifier d'un intérêt légitime pour la prévention ou la lutte contre le blanchiment de capitaux, ses infractions sous-jacentes ou le financement du terrorisme.

Les informations qui sont dans ce cas mises à leur disposition sont celles relatives :

• à l’identité du bénéficiaire (nom, nom d'usage, pseudonyme, prénoms, mois et années de naissance) ;
• à son État de résidence ;
• à la chaîne de propriété et aux données historiques (ces 2 éléments seront applicables à la date fixée par un décret à venir ou, au plus tard, le 10 juillet 2026) ;
• à sa nationalité ;
• la nature et à l'étendue des intérêts effectifs qu'il détient dans la société ou l'entité.

Sont présumées justifier d’un intérêt légitime les personnes ayant un lien, même indirect, à la prévention ou la lutte contre le blanchiment de capitaux, ses infractions sous-jacentes ou le financement du terrorisme, à savoir notamment :

• les personnes agissant à des fins journalistiques, à des fins de signalement ou pour toute autre forme d'expression médiatique ;
• les organismes à but non lucratif ;
• les chercheurs universitaires ;
• les administrations de l'État, les collectivités territoriales, leurs établissements publics ;
• les personnes ayant des obligations de vigilance ; les parlementaires, etc.

La liste complète des personnes présumées avoir un intérêt légitime est disponible ici, ainsi que les limites à la diffusion des informations ainsi récoltées dans le cadre de leur travail.

Notez que les sociétés peuvent demander la liste des personnes ayant consulté leurs informations ou, lorsque l’identité de la personne est protégée par la loi (par exemple les journalistes), la catégorie à laquelle ladite personne appartient.

Hausse des droits de mutation à titre onéreux : 46 nouveaux départements concernés

À l’occasion de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur paie des frais de notaire, lesquels comprennent des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui reviennent aux collectivités territoriales.

Sauf dispositions particulières, le taux des DMTO est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %.

La loi de finances pour 2025 a relevé ce taux maximum pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028, passant de 4,50 % à 5 %.

27 départements français ont voté pour l’application du taux de 5 % pour les DMTO, applicable à partir du 1^er avril 2025. Depuis le 1er mai 2025, 46 nouveaux départements ont rejoint cette liste.

Ouverture de la plateforme SOLTéA aux employeurs dès le 26 mai 2025

Pour rappel, SOLTéA désigne la plateforme de répartition du solde de la taxe d’apprentissage qui permet aux employeurs :

• de désigner le ou les établissements éligibles qu’ils ont choisis ;
• de répartir le solde de la taxe d’apprentissage vers ces établissements ;
• d’effectuer le suivi des montants effectivement versés aux établissements.

Récemment, le gouvernement a publié les dates de chacune des grandes étapes de la campagne 2025.

Ainsi, la plateforme SOLTéA ouvrira ses portes aux employeurs à partir du 26 mai 2025.

La première période de répartition débutera donc à cette date pour se clôturer le 27 juin 2025, permettant ainsi le 1^er virement des fonds répartis par les employeurs aux établissements dès le 11 juillet 2025.

Notez qu’une 2^e période de répartition devrait débuter le 14 juillet 2025 pour s’achever le 24 octobre 2025.

Le second virement des fonds débutera donc le 7 novembre 2025.

Les fonds non répartis à l’issue de 2 périodes de répartition devraient, quant à eux, être versés le 27 novembre 2025.

Autorité de la chose jugée : le pénal l’emporte-t-il sur le fiscal ?

Soupçonné de fraude fiscale en raison d’informations détenues par l’administration fiscale laissant supposer qu’il est titulaire de comptes bancaires en Suisse, un couple finit finalement par être relaxé, dans le bénéfice du doute, par le tribunal correctionnel par un jugement devenu définitif.

Parallèlement, l'administration fiscale a adressé au couple une proposition de rectification au titre de l’impôt sur la fortune à raison des actifs détenus dans les comptes ouverts à l’étranger.

Un supplément d’impôt que le couple refuse de payer : il rappelle que la décision définitive de relaxe prononcée par le juge pénal bénéficie de l’autorité de la chose jugée à l’égard de tous, y compris lorsqu’elle est fondée sur le bénéfice du doute.

Partant de là, une condamnation par le juge de l’impôt au titre des mêmes faits est impossible, estime le couple.

Sauf que le doute portant sur la titularité des comptes bancaires étrangers n’a pas lieu d’être, conteste l’administration fiscale qui fournit les fichiers produits par la banque attestant que ces comptes appartenaient bel et bien au couple. Une preuve qui, selon elle, lui permet de rectifier l’impôt dû par le couple.

« À tort ! », tranche le juge qui rappelle que la procédure de redressement a pour origine des faits identiques à ceux ayant donné lieu à un jugement définitif de relaxe devenu irrévocable. Partant de là, le redressement fiscal ne peut pas être validé ici.

Notez que cette position du juge consacrant l’autorité de la chose jugée au pénal sur le contentieux fiscal s’oppose à celle du juge de l’impôt qui adopte une position inverse : une relaxe au pénal fondée sur le bénéfice du doute ne doit pas interdire l’administration fiscale d’apporter la preuve de l’inexistence de ce doute, lui permettant ainsi d’opérer un redressement fiscal.

Ce désaccord entre le juge pénal et le juge administratif crée une situation juridique complexe qui nécessiterait une future réforme… Affaire à suivre donc !