Loueur en meublé non professionnel : nouvelles règles, nouvelles précisions
LMNP : une réforme précisée
La loi de finances pour 2025 a profondément modifié le régime d’imposition des plus-values immobilières réalisées par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Jusqu’alors, un avantage majeur du statut LMNP résidait dans le fait que les amortissements déduits pendant la période de location n’étaient pas pris en compte lors de la revente du bien pour le calcul de la plus-value. Autrement dit, ces amortissements permettaient de réduire l’imposition des loyers sans augmenter la fiscalité à la sortie.
Ce mécanisme a été remis en cause par la loi de finances pour 2025 : pour le calcul de la plus-value immobilière, les amortissements pratiqués doivent désormais être réintégrés.
Une seule exception subsiste visant les amortissements correspondant à des dépenses déjà prises en compte pour l’impôt sur le revenu, telles que les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration amortis.
Concrètement, cette réforme entraîne une augmentation mécanique de la plus-value imposable. En effet, celle-ci est désormais déterminée en comparant le prix de cession non plus au prix d’acquisition, mais à la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire après déduction des amortissements pratiqués. Plus les amortissements ont été importants, plus la base de la plus-value sera élevée.
Une fois cette plus-value brute déterminée, elle reste toutefois soumise aux abattements pour durée de détention, applicables à partir de la 6e année, selon des modalités distinctes pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
La question de l’application dans le temps de cette mesure a rapidement suscité des interrogations, notamment pour les biens déjà exploités en LMNP avant 2025. Fallait-il limiter la réforme aux nouveaux investissements ou uniquement aux amortissements futurs ?
Sur ce point, le gouvernement a apporté une réponse claire : la réforme s’applique à toutes les cessions intervenant à compter du 15 février 2025, date d’entrée en vigueur de la loi, sans distinction selon la date de mise en location du bien. Ainsi, même les biens acquis et exploités en LMNP avant 2025 sont concernés.
En pratique, cela signifie que l’ensemble des amortissements déduits depuis l’origine de la location devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession.
Une confirmation de cette précision par l’administration fiscale reste toutefois attendue.
Il convient de souligner que cette règle ne concerne, en pratique, que les loueurs relevant du régime réel d’imposition, seuls à pouvoir déduire des amortissements.
Enfin, des précisions techniques figurent d’ores et déjà dans le formulaire 2048-IMM applicable pour l’imposition des revenus 2025. Celui-ci indique que les amortissements doivent être retranchés après la prise en compte des majorations du prix d’acquisition, notamment au titre des frais d’acquisition (pour leur montant réel ou selon le forfait de 5 %) et des travaux non déjà déduits fiscalement (pour leur montant réel ou selon le forfait de 15 % lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans).
En définitive, cette réforme peut réduire l’intérêt fiscal du statut LMNP à la revente, en réintroduisant une forme de « reprise » des amortissements, et impose aux investisseurs de revoir leurs stratégies patrimoniales.
Les lecteurs ont également consulté…
C’est l’histoire d’un bailleur qui réclame le paiement des charges locatives à son locataire…
Dans le cadre d’un bail commercial, un bailleur réclame à son locataire le paiement d’un solde de charges. Alors que le locataire lui réclame la justification des charges locatives, le bailleur détaille par courrier les charges en question et la part à la charge du locataire…
Ce qui ne suffit pas au locataire, qui demande que lui soient communiqués les justificatifs de ces charges… Ce à quoi le bailleur lui rappelle que, dans son courrier, il liste poste par poste les dépenses de l'ensemble immobilier, calcule la part à la charge du locataire au prorata de la surface qu’il occupe et tient à sa disposition les différentes factures établissant les dépenses dont le remboursement est demandé… Ce qui ne suffit pas, pour le locataire, pour qui le bailleur doit lui transmettre ces justificatifs…
Ce que confirme le juge : dans le cadre d’un bail commercial, il incombe au bailleur d'adresser au locataire qui lui en fait la demande les justificatifs des charges dont il réclame le remboursement.
Les lecteurs ont également consulté…
C’est l’histoire d’un distributeur privé de distribution…
Les lecteurs ont également consulté…
Louer occasionnellement une dépendance de sa maison : quelle fiscalité ?
Location occasionnelle de dépendances : déclaration et imposition
Face à l’essor des plateformes en ligne permettant aux particuliers de louer ponctuellement divers biens tels qu’une place de stationnement, un jardin, une chambre ou encore une piscine, un député a récemment interrogé le Gouvernement sur le régime fiscal applicable aux revenus issus de ces pratiques.
La réponse apportée est sans ambiguïté…
Depuis le 1er janvier 2023, les plateformes numériques mettant en relation des utilisateurs en vue de la vente de biens, de la fourniture de services, de la location de moyens de transport ou encore de biens immobiliers, sont soumises à une obligation déclarative. Elles doivent ainsi transmettre à l’administration fiscale un récapitulatif des opérations réalisées par les utilisateurs par leur intermédiaire.
En parallèle, ces plateformes sont tenues de communiquer à leurs utilisateurs, au plus tard le 31 janvier de chaque année, un relevé annuel mentionnant le nombre d’opérations effectuées, ainsi que le montant brut des sommes perçues au titre de l’année précédente.
Les informations ainsi transmises à l’administration sont ensuite intégrées, à titre indicatif, dans le parcours de déclaration en ligne des revenus sur le site impots.gouv.fr. Il appartient toutefois aux contribuables de vérifier ces données et de déclarer les montants effectivement imposables dans les catégories appropriées.
Sur le plan fiscal, les revenus tirés de la location de biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non, relèvent en principe de la catégorie des revenus fonciers, dès lors qu’ils ne s’inscrivent pas dans le cadre d’une activité professionnelle de nature industrielle, commerciale ou artisanale.
Toutefois, lorsque la location porte sur des locaux équipés du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation, elle est susceptible de revêtir un caractère commercial. Dans ce cas, les revenus correspondants sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
De manière générale, la location nue d’un immeuble relève des revenus fonciers. En revanche, dès lors que la location s’accompagne de prestations de services, d’équipements ou d’une ouverture au public moyennant rémunération, elle est requalifiée en activité commerciale et imposée comme telle au titre des BIC.
Ainsi, les revenus issus de la location occasionnelle de dépendances de la résidence principale telles que les garages, caves, emplacements de stationnement, jardins, piscines ou terrains de loisirs sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, à condition qu’aucune prestation annexe ne soit fournie. À défaut, ils relèvent des BIC non professionnels.
Enfin, il convient de rappeler qu’une exonération d’impôt sur le revenu est prévue lorsque des pièces de la résidence principale sont louées de manière occasionnelle à des personnes n’y établissant pas leur domicile, à condition que les recettes annuelles n’excèdent pas 760 €.
Les lecteurs ont également consulté…
C’est l’histoire d’un ex-époux qui aime les additions simples…
En procédure de divorce, un couple, marié sous le régime de la séparation de biens, estime la valeur de leur patrimoine pour se le répartir. L’époux, ayant payé seul des travaux dans leur maison commune, calcule l’indemnité que lui doit sa femme… qui n’est pas d’accord avec le résultat…
… ou, plus précisément, avec la méthode utilisée. Une méthode, et donc un résultat, pourtant incontestables, selon l’époux, qui a additionné, factures à l’appui, le coût des travaux réalisés dans la maison au fil des années. Sauf que, conteste l’épouse, ce n’est pas le total des factures qu’il faut prendre en compte, mais la plus-value dégagée appliquée à la valeur de cette maison grâce aux travaux… Ce qui diminue par conséquent l’indemnité à laquelle l’époux peut prétendre…
Un raisonnement qu’approuve le juge : il rappelle qu’en indivision, celui qui a payé des travaux peut réclamer une indemnité. Mais la somme doit être calculée par rapport au profit subsistant au jour du partage des travaux réalisés…
Les lecteurs ont également consulté…
Logiciels de caisse auto-certifiés : validés ?
Un commerçant est équipé d’un logiciel de caisse pour lequel il justifiait, jusqu’à présent, de sa conformité via une attestation individuelle de l’éditeur.
Alors qu'il a engagé les démarches pour obtenir une certification auprès d'un organisme certificateur accrédité pour justifier de la conformité de son logiciel de caisse, son voisin, également commerçant, l'informe qu'il n'est désormais plus nécessaire d'obtenir ce certificat, l'attestation individuelle de l'éditeur étant de nouveau suffisante.
Est-ce vrai ?
La bonne réponse est... Oui
Si la loi de finances pour 2025 a supprimé la possibilité d’attester de la conformité des logiciels de caisse par la fourniture d’une attestation individuelle, pour autant cette mesure ne devait entrer en vigueur qu’à compter du 1er septembre 2026. Toutefois, la loi de finances pour 2026 a rétabli la possibilité pour les éditeurs de logiciels de justifier eux-mêmes de la conformité de leur solution via une attestation individuelle.
C’est l’histoire d’une SCI qui se met au régime (fiscal)…
Suite à un contrôle fiscal, une SCI, soumise à l’impôt sur le revenu, se voit réclamer des cotisations d’impôt sur les sociétés (IS), l’administration considérant qu’elle exerce une activité commerciale soumise, de facto, à l’IS…
Mais c’est sans compter l’existence d’un régime de faveur qui permet aux SCI d’échapper à l’IS si leurs recettes commerciales sont inférieures à 10 % de leurs recettes totales, rappelle la SCI. Une condition remplie pour l’exercice concerné par le redressement fiscal, selon elle… Sauf que ce seuil de 10 % a été franchi au cours de l’exercice précédent, constate l’administration, ce qui a entrainé son assujettissement à l’IS, et la prive ainsi du régime de faveur pour l’exercice en cause…
Mais le juge tranche toutefois en faveur de la SCI : si le dépassement du seuil au titre d’un exercice conduit à la perte temporaire du régime de faveur, pour autant il n’empêche pas d’en bénéficier à nouveau pour un exercice ultérieur dès lors que les conditions sont réunies.
Les lecteurs ont également consulté…
C’est l’histoire d’un employeur pour qui l’inaptitude ne se décide pas, mais se constate…
Un salarié en arrêt de travail passe une 1re visite médicale à sa demande, sans qu’une inaptitude soit retenue. 2 jours plus tard, le médecin du travail organise de lui-même une 2de visite et le déclare finalement inapte. Ce qui conduit à son licenciement par l’employeur…
« Impossible ! », conteste le salarié : selon lui, seule une visite qu’il a lui-même initiée est de nature à conduire au prononcé de son inaptitude, qui ne peut pas être constatée à l’occasion d’un examen ponctuel décidé par le médecin… « Si ! », rétorque l’employeur qui rappelle que le médecin du travail peut constater l’inaptitude d’un salarié dès lors qu’il a réalisé un examen du salarié, qu’il a échangé avec l’employeur et qu’il a réalisé une étude de poste. Ce qui était le cas ici…
Ce que confirme le juge, qui donne raison à l’employeur : un médecin du travail peut tout à fait constater une inaptitude à l’occasion d’une visite médicale ponctuelle qu’il a lui-même initiée. Le licenciement est donc validé ici !
Les lecteurs ont également consulté…
C’est l’histoire d’un distributeur privé de distribution…
Une société conclut avec une autre entreprise un contrat de distribution et une licence d’exploitation de sa marque. Quelques temps après, la société vend son fonds de commerce. Mais l’acheteur du fonds refuse d’exécuter les contrats avec le distributeur, qui réclame donc un dédommagement…
Selon le distributeur, parce que le fonds de commerce inclut les marques, l’acheteur a récupéré les licences et les contrats de distribution qu’il doit donc exécuter. Ce que conteste l’acheteur qui rappelle qu’un contrat de distribution n’est transmis avec le fonds de commerce que si la vente le prévoit, ce qui n’est pas le cas ici… De plus, parce que la licence était indivisible avec le contrat de distribution, elle n’a pas, non plus, été transmise à l’acheteur…
Ce que confirme le juge : si les marques sont, en effet, transmises avec le fonds de commerce, cela n’est pas le cas du contrat de distribution et de la licence indivisible, sauf clause contraire. L’acheteur ne doit donc rien au distributeur…
Les lecteurs ont également consulté…
Obligation d’emploi des travailleurs handicapés : gare aux fraudes !
OETH : l’Urssaf appelle les employeurs à la plus grande vigilance
À l’approche de la déclaration liée à l’obligation d’emploi des travailleurs handicapés (DOETH), l’Urssaf appelle les employeurs à la vigilance face aux sollicitations promettant de réduire le montant de leur contribution.
En ligne de mire : des offres payantes présentées comme des solutions miracle qui relèvent parfois du démarchage abusif, voire de la fraude.
En effet, en cette période déclarative, certaines entreprises peuvent être contactées par des structures affirmant pouvoir les aider à satisfaire à leur obligation d’emploi de travailleurs handicapés, notamment par l’achat de biens ou de services ouvrant droit, selon elles, à une déduction de contribution.
L’Urssaf invite clairement les employeurs à la prudence face à ces démarches.
Rappelons que les informations utiles à la déclaration OETH sont transmises directement aux employeurs et que la contribution annuelle, lorsqu’elle est due, doit être déclarée via la DSN d’avril 2026, exigible les 5 ou 15 mai 2026.
En clair : avant de souscrire une offre présentée comme un moyen de diminuer la contribution OETH, mieux vaut vérifier sa fiabilité et éviter de confondre accompagnement commercial et information officielle.
