« Immobilier commercial » : des nouveautés en faveur du locataire

Parce que le loyer d’un local commercial est une charge importante pour l’entreprise, la loi de simplification de la vie économique apporte plusieurs nouveautés en faveur du locataire afin de renforcer ses droits et de l’aider à protéger sa trésorerie.

Une définition précise du local commercial ou artisanal pour l’application du droit de préférence

Pour rappel, lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal souhaite vendre son bien, il doit respecter le droit de préférence qui profite au locataire.

Concrètement, il doit l’informer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, de son intention de vendre le local, ainsi que du prix et des conditions de la vente.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, qui peut alors l’accepter et acheter le local qu’il loue. Sauf que la réglementation ne définissait pas le terme de « local commercial » ou « artisanal » dans le cadre du droit de préférence du locataire.

C’est à présent chose faite.

Le local à usage commercial désigne tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial. Cela comprend les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.

Le local à usage artisanal désigne tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur cette liste, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l'exclusion des entrepôts.

Ces définitions permettront, concrètement, de sécuriser le droit de préférence du locataire. Elles s’appliqueront aux ventes intervenant à compter du 26 mai 2026.

La mensualisation des loyers

Le locataire a maintenant la possibilité de demander, et d’obtenir, la mensualisation des loyers dus. Cette modalité de paiement peut être un outil de gestion de la trésorerie pour l’entrepreneur.

Concrètement, le locataire a le droit de choisir la mensualisation, sauf en cas d’arriérés de loyers ou de charges non contestés, pour le local destiné à l’exercice :

• d'une activité de commerce de détail ou de gros ;
• de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

Sa demande prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.

Cette faculté est ouverte à tous les baux en cours d’exécution, y compris ceux qui ont été conclus avant la loi de simplification.

Notez qu’il n’est pas possible de priver le locataire de cette possibilité de mensualisation dans le contrat de bail : une telle clause sera réputée non écrite.

Les nouveautés concernant le dépôt de garantie

Les garanties pouvant être demandées par le bailleur font l’objet, à présent, d’un cadre plus strict.

Tout d’abord, lorsque le loyer est mensualisé, le montant de la garantie est plafonné au total d’un trimestre de loyers. Ce plafonnement s’applique également à l’ensemble des garanties (par exemple le nantissement ou le cautionnement) que peut demander le bailleur.

Notez que, dans cette hypothèse, ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. Il s’agit ici d’une exception au principe selon lequel les sommes payées en avance par le locataire dans le cadre d’une garantie et qui dépassent le total de 2 échéances de loyers produisent des intérêts au profit du locataire.

Ce plafonnement des garanties s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.

Ensuite, la loi apporte des nouveautés en cas de mutation du local, c’est-à-dire en cas de changement de propriétaire.

Dans cette hypothèse, l’ancien bailleur transmet au nouveau bailleur l’obligation de restitution au locataire des sommes payées au titre du dépôt de garantie.

Si des garanties autres avaient été consenties à l’ancien propriétaire, ces dernières prennent fin avec le changement de bailleur. L’ancien bailleur doit alors faire le nécessaire pour lever ces garanties et les restituer, le cas échéant, dans un délai maximum de 6 mois.

Ces nouveautés s’appliqueront aux changements de propriétaires (en cas de vente, de donation, etc.) intervenus à compter du 26 août 2026.

Enfin, le sort du dépôt de garantie et des autres garanties à la fin du bail fait, maintenant, l’objet d’un cadre précis afin de sécuriser les parties.

Concrètement, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un « délai raisonnable ». Ce délai est, toutefois, plafonné à 3 mois à compter de la remise des clés.

Notez que la remise des clés peut se faire en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Les éventuelles déductions faites par le bailleur sur le dépôt de garantie effectué en numéraire doivent être justifiées.

Pour les autres garanties, le cas échéant, le bailleur doit faire le nécessaire pour les lever et les restituer dans un délai de 6 mois, de la même manière que dans l’hypothèse du changement de propriétaire évoquée ci-dessus.

Ces modalités de restitution des garanties prévues par la loi seront applicables aux baux en cours d’exécution à la date du 26 mai 2026, à condition que la remise des clés du local intervienne à compter du 26 août 2026.

La clause d’indexation des loyers

La loi de simplification de la vie économique fait entrer dans la réglementation les clauses dites « tunnel ».

Ainsi, il est à présent possible, dans les baux de locaux à usage commercial, de prévoir une clause qui encadre, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer.

Les nouveautés propres à la clause résolutoire

Dans le cadre d’une demande de résiliation par le bailleur, qui souhaite se prévaloir de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers, le locataire a désormais la possibilité de demander au juge :

• des délais de paiement des loyers dus ;
• et la suspension des effets d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers.

Cependant, le locataire doit être en capacité de rembourser sa dette locative et de reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la 1^re audience.

Notez qu’il n’est cependant pas possible de suspendre les effets d’une clause résolutoire si la résiliation du bail a été définitivement constatée ou prononcée par une décision de justice définitive (c’est-à-dire qu’aucun recours n’est plus possible).

Cette nouvelle règle s’applique aux demandes des locataires formulées à compter du 28 mai 2026.

Simplification de la vie économique : des déclarations à la charge des entreprises supprimées

Plusieurs formalités et déclarations préalables ont été supprimées dans des secteurs différents.

S’agissant des ventes

La réglementation applicable à la vente en liquidation a été supprimée.

Jusqu’à présent, ce type de vente, qui a pour objectif, grâce à une réduction de prix, d’écouler en accéléré tout ou partie des marchandises dans le cadre d’une cessation, d’une suspension saisonnière ou d’un changement d'activité, ou de modifications substantielles des conditions d'exploitation, devait faire l’objet d’une déclaration préalable à la mairie.

Depuis le 28 mai 2026, cette formalité n’est plus requise. Il en va de même pour :

• la déclaration préalable à la mairie en cas de vente au déballage ;
• l’enregistrement d’un parc d’exposition et la déclaration préalable de son programme des manifestations commerciales accueillies durant l’année ;
• la déclaration préalable d’un salon professionnel, c’est-à-dire une manifestation commerciale pour promouvoir des activités professionnelles.

Les amendes qui sanctionnaient les manquements à ces obligations de déclarations ont été, par voie de conséquence, supprimées.

De même, l’interdiction de la publicité des liquidations, des ventes au déballage et des salons professionnels non déclarés est supprimée.

Notez que l’autorisation dérogatoire du préfet permettant, dans le cadre d’une foire, d’un salon ou d’une autre manifestation commerciale dans une zone frontalière, l'usage, sans traduction, de la langue du pays frontalier pour les documents commerciaux ou à destination du public relatifs à un produit ou à un service, a été supprimée.

S’agissant de la fabrication et de l’importation de boissons alcooliques

Actuellement, le fabricant ou l’importateur de boissons alcooliques doit faire une déclaration, en double exemplaire, à l’administration avant toute mise en vente ou offre gratuite.

Cette déclaration comporte les informations suivantes :

• le nom et l’adresse du professionnel ;
• le nom de la boisson ;
• sa composition ;
• son usage d’apéritif ou de digestif.

Cette formalité ne sera plus nécessaire à partir du 1^er juillet 2026. De même, à compter de cette date, les étiquettes seront allégées puisque la mention « digestif » ou « apéritif » ne sera plus exigée.

En outre, cette information n’aura plus à être reproduite sur :

• les factures et circulaires ;
• les tableaux apposés dans les débits pour annoncer le prix des consommations ;
• les affiches intérieures.

Simplification de la vie économique : des formalités à la charge des entreprises supprimées

Pour rappel, en cas d’opération de concentration de sociétés dépassant certains seuils de chiffres d’affaires, une notification doit être faite auprès de l’Autorité de la concurrence.

Les seuils étant relevés, les opérations de concentration échapperont, au 1^er septembre 2026, à cette formalité, sous réserve du respect des seuils suivants, revalorisés et applicables à compter du 1^er septembre 2026 :

• 250 M € (contre 150 M € jusqu’au 31 août 2026) pour le chiffre d’affaires mondial hors taxe réalisé par l’ensemble des entreprises, groupes, sociétés ou chefs d’entreprises parties à l’opération de concentration ;
• 80 M € (contre 50 M € jusqu’au 31 août 2026) pour le chiffre d’affaires total hors taxe réalisé en France par 2 au moins des personnes et structures concernées par l’opération de concentration.

Pour le cas du commerce de détail, une opération de concentration sera également soumise à cette règle de notification, dès lors que les seuils de chiffres d’affaires suivants, applicables à compter du 1^er septembre 2026, seront atteints :

• 100 M € (contre 75 M € jusqu’au 31 août 2026) pour le chiffre d'affaires total mondial hors taxes de l'ensemble des parties à la concentration ;
• 20 M € (contre 15 M € jusqu’au 31 août 2026) pour le chiffre d’affaires total hors taxe réalisé en France dans le secteur du commerce de détail par des personnes et structures concernées par l’opération de concentration.

Les agents chargés du contrôle Urssaf peuvent-il entrer dans l’entreprise sans l’accord de l’employeur ?

Rappelons que, dans le cadre de la lutte contre le travail illégal, les agents de l’Urssaf disposent de pouvoirs spécifiques. Ils peuvent notamment entrer dans les lieux professionnels sans avoir à obtenir, au préalable, l’autorisation de l’employeur ou de son représentant.

Dans une affaire récente, un contrôle Urssaf est organisé sur un chantier d’agrandissement situé sur un terrain privé appartenant à une société.

À la suite de ce contrôle, le gérant de fait et la société sont poursuivis, notamment pour travail dissimulé et emploi d’étrangers sans autorisation de travail.

La société conteste alors la régularité du contrôle : selon elle, l’inspecteur de l’Urssaf ne pouvait pas pénétrer sur un terrain privé, non accessible au public, sans son consentement.

La procédure doit donc être annulée, estime-t-elle, puisque l’Urssaf n’était pas autorisée à se rendre sur cette propriété privée sans l’accord de l’employeur.

« Faux ! », conteste l’Urssaf : en matière de recherche d’infractions de travail illégal, les agents chargés du contrôle disposent d’un droit d’entrée dans les lieux professionnels. Ce droit n’est pas subordonné à une autorisation préalable de l’employeur ou de son représentant.

Et ici, ajoute l’Urssaf, aucune opposition à l’entrée de l’agent n’a été manifestée au moment du contrôle.

Ce que confirme le juge, qui tranche en faveur de l’Urssaf : le contrôle Urssaf, ici opéré, est régulier.

Les agents de l’Urssaf qui interviennent dans le cadre de la recherche d’infractions de travail dissimulé peuvent entrer dans les lieux professionnels sans autorisation préalable de l’employeur ou de son représentant.

Attention toutefois : ce droit d’entrée suppose qu’aucune opposition ne soit manifestée par l’employeur ou son représentant. Or, dans cette affaire, aucune opposition n’était invoquée, ce qui rend le contrôle régulier !

Déclaration d'occupation : qui doit encore déclarer en 2026 ?

La suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales ne signifie pas pour autant la disparition de toute obligation déclarative pour les propriétaires de biens immobiliers.

En effet, certaines impositions demeurent applicables, notamment la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, la taxe sur les logements vacants ou encore la taxe d'habitation sur les logements vacants. Pour établir correctement ces impositions, l'administration fiscale doit connaître la situation d'occupation de chaque local à usage d'habitation.

C'est dans ce contexte qu'a été mise en place la déclaration d'occupation, accessible depuis le service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) de l'espace particulier ou professionnel sur le site des impôts.

Concrètement, les propriétaires doivent indiquer, pour chacun de leurs logements, s'ils l'occupent eux-mêmes ou, dans le cas contraire, préciser l'identité des occupants, ainsi que, le cas échéant, la période d'occupation ou le motif de vacance du logement.

Cette déclaration n'a toutefois pas à être renouvelée chaque année lorsque la situation du bien reste inchangée.

En revanche, une nouvelle déclaration doit être effectuée lorsqu'un changement d'occupation est intervenu entre le 2 janvier 2025 et le 1^er janvier 2026. Sont notamment concernés les achats, les ventes, les déménagements, les mises en location, les changements de locataires ou les périodes d'inoccupation.

Par ailleurs, les propriétaires qui n'ont jamais réalisé cette formalité depuis sa mise en place doivent également régulariser leur situation.

Dans ces deux hypothèses, la déclaration d'occupation doit être réalisée au plus tard le 1^er juillet 2026.

L'administration fiscale rappelle également qu'une nouvelle version du parcours déclaratif est accessible depuis mars 2026. Cette évolution vise notamment à prendre en compte certaines situations particulières, à limiter les erreurs de saisie et à améliorer l'expérience des utilisateurs.

Une nouvelle rubrique du bulletin officiel de la Sécurité sociale, opposable depuis le 18 mai 2026

Rappelons que les entreprises peuvent mettre en place, au bénéfice de leurs salariés, des régimes de retraite supplémentaire, parmi lesquels on retrouve les régimes à prestations définies.

Dans ce type de régime, l’employeur ne s’engage pas seulement à verser des cotisations. Il s’engage surtout sur un niveau de pension déterminé à l’avance.

Le plus souvent, cette pension est calculée en fonction du dernier salaire du salarié ou de la moyenne de ses dernières rémunérations.

Le BOSS consacre désormais une nouvelle rubrique à ces régimes de retraite à prestations définies.

L’objectif est de rassembler, dans un même support, les règles applicables à ces dispositifs. Cette nouvelle rubrique distingue 2 grandes catégories de régimes.

La 1^re catégorie concerne les anciens régimes dits « à droits aléatoires » : dans ces régimes, le salarié ne pouvait bénéficier de ses droits que s’il était encore présent dans l’entreprise au moment de son départ à la retraite.

Ainsi un salarié quittant l’entreprise avant cette date pouvait perdre le bénéfice du régime. Depuis le 5 juillet 2019, ces régimes ne peuvent plus être créés. Ceux qui existaient déjà peuvent toutefois continuer à produire certains effets, toutes conditions remplies.

La 2^nde catégorie concerne les régimes dits « à droits certains ». Ce sont désormais les seuls régimes à prestations définies qui peuvent être mis en place.

Leur logique est différente : les droits acquis par le bénéficiaire ne dépendent plus de sa présence dans l’entreprise au moment de son départ à la retraite.

Cette nouvelle rubrique du BOSS est opposable à l’administration depuis le 18 mai 2026. Ainsi, depuis cette date, les entreprises peuvent s’en prévaloir dans leurs relations avec l’administration.

Les anciennes instructions administratives dont le contenu est désormais repris dans le BOSS sont, en conséquence, abrogées.

Notez enfin que cette intégration dans le BOSS ne change pas les règles applicables. Elle vise surtout à les rendre plus accessibles, plus lisibles et plus sécurisées, en les regroupant dans un support officiel opposable.

Une revalorisation des minima conventionnels sur la paie de juin 2026

Les salaires minimums conventionnels de la branche des particuliers employeurs et de l’emploi à domicile sont revalorisés à compter du 1^er juin 2026.

Cette hausse fait suite à un nouvel accord conclu par les partenaires sociaux. Elle vise à soutenir le pouvoir d’achat des salariés du secteur et à renforcer l’attractivité des métiers de l’emploi à domicile.

Les nouveaux montants minimums sont fixés à :

• 12,61 € bruts de l’heure, soit 9,85 € nets, pour les premiers niveaux de classification des salariés à domicile ;
• 13,87 € bruts de l’heure, soit 10,82 € nets, lorsque les 10 % de congés payés sont inclus ;
• 12,89 € bruts de l’heure, soit 10,07 € nets, pour les assistants parentaux, c’est-à-dire les gardes d’enfants à domicile ;
• 4,20 € bruts de l’heure, soit 3,28 € nets, pour les assistants maternels.

Notez que l’indemnité d’entretien due aux assistants maternels est également revalorisée et s’élève désormais à 3,92 € par jour.

Les particuliers employeurs doivent donc vérifier la rémunération versée à leur salarié et tenir compte de ces nouveaux montants lors de l’établissement des prochaines déclarations et des bulletins de salaire.

Versement mobilité : de nouveaux taux à compter au 1^er juillet 2026 !

Pour mémoire, les employeurs privés (ou publics) sont redevables du versement mobilité dès qu’ils emploient 11 salariés au moins dans une zone où ce versement est instauré.

Elle sert à financer les transports en commun et les services de mobilité dans certaines zones : bus, tramways, navettes, transports à la demande, etc.

Les taux applicables à cette contribution peuvent évoluer au cours de l’année. Une nouvelle mise à jour est ainsi prévue à compter du 1^er juillet 2026.

Concrètement, 2 changements sont notamment à signaler :

• pour Guingamp-Paimpol Agglomération, le taux du versement mobilité passe à 0,60 % ;
• pour la communauté de communes Rives de Moselle, le versement mobilité est mis en place au taux de 0,55 %.

L’Urssaf apporte aussi plusieurs corrections dans ses tableaux de référence, notamment pour certaines communes rattachées à des intercommunalités déjà concernées par le versement mobilité.

En pratique, les employeurs doivent donc vérifier si leurs établissements sont situés dans une zone concernée par ces changements.

Si tel est le cas, ils sont invités à mettre à jour leurs logiciels de paie afin d’appliquer le bon taux à compter du 1^er juillet 2026.