Proposition d’achat sous condition : et si l’indivision prend fin ?

Deux sociétés propriétaires d’un immeuble en indivision décident de le mettre en vente.

Un acheteur fait une offre d’achat à l’une des deux, qui l’accepte, sous réserve de l’accord de l’autre société. Parallèlement, une date butoir est arrêtée pour formaliser la signature d’une promesse de vente.

Toutefois, l’offre faite par l’acheteur ne convainc pas l’autre société, qui refuse de vendre. Le bien est donc remis en vente et une nouvelle offre d’achat est rapidement émise par le même acheteur.

Ce qui ne convainc toujours pas la 2^de société, qui refuse toujours de vendre. La 1^re informe alors le candidat à l’acquisition qu’à défaut d’accord entre elles, et au regard du calendrier qui avait été fixé, toutes ses offres sont désormais caduques.

Quelque temps plus tard, la société ayant accepté l’offre initiale rachète les parts de sa partenaire et, de fait, devient seule propriétaire du bien immobilier.

Ce qui ne manque pas de faire réagir l’acheteur, qui considère alors que la vente est parfaite depuis sa toute 1^re offre ! La société qui bloquait la transaction ne faisant plus partie de l’équation, la situation devrait pouvoir se débloquer, pense-t-il…

Qu’en pense le juge ?

Il rappelle qu’en présence d’un partage d’indivision (ici, un rachat des parts de la 2^de société par la 1^re), le nouveau propriétaire « unique » détient l’ensemble des actes valablement accomplis sur le bien depuis son entrée dans l’indivision.

Or, l’acceptation d’une offre sous condition, qui n’est finalement pas validée définitivement dans le délai fixé par les parties, n’est pas créatrice « d’acte valable sur le bien ».

Dans ces conditions, l’acceptation que la 1^re société, désormais unique propriétaire du bien, avait émise à l’époque ne peut donc pas « revivre », celle-ci n’ayant pas été entérinée définitivement dans les délais et conditions requis !

Expert-comptable en liquidation judiciaire ? Privilégiez la communication avec l’administration fiscale !

Les échéances de dépôt des déclarations fiscales n’attendent pas les retardataires, quand bien même ce retard ne serait pas imputable au chef d’entreprise !

C’est le constat fait par une députée : dans certaines situations, en raison de la procédure de liquidation judiciaire qui le frappe, l’expert-comptable n’a pas envoyé à l'administration fiscale ou aux organismes concernés, les pièces comptables de son client.

Conséquence : l’entrepreneur est en retard dans ses déclarations. Un retard qu’il peut avoir du mal à résoudre puisqu’il peut lui être difficile de récupérer ses documents auprès de l’expert-comptable.

Or il n’est pas possible pour un entrepreneur de faire des déclarations sur la base d’approximations, de moyennes des années précédentes ou de projections.

Comment résoudre cette problématique ?

Le Gouvernement rappelle qu’il n’existe pas de règle particulière dans ce cas. Il est conseillé au chef d’entreprise de contacter l’administration fiscale et les organismes sociaux pour expliquer la situation et demander des mesures de tolérance et de bienveillance…

Réduction d’impôt pour dons : pas d’impôt ? Pas d’avantage fiscal !

La cause d’une association vous tient à cœur et vous avez décidé de la soutenir en faisant un don ?

À ce titre, vous avez potentiellement droit à une réduction d’impôt sur le revenu (IR) !

Pour rappel, et toutes conditions par ailleurs remplies, les dons au profit d’œuvres, organismes d’intérêt général, associations ou fondations consentis par les particuliers ouvrent droit à une réduction d’IR égale à 66 % du montant du don, dans la limite de 20 % du revenu imposable.

Et si votre don dépasse ce plafond ? Dans ce cas, l’excédent pourra être reporté sur les 5 années suivantes.

Notez que le taux de la réduction est porté à 75 % pour les dons versés aux organismes d’aide aux personnes en difficulté (fourniture de repas, de soins ou d’aides pour accéder à un logement), dans la limite de 1 000 € pour l’année 2023.

Vous l’aurez noté, il est ici question d’une « réduction d’impôt », c’est-à-dire d’un avantage fiscal qui ne profite qu’aux personnes ayant un impôt à réduire.

Concrètement, une personne qui consent un don à une association mais qui ne paie pas d’impôt ne bénéficiera d’aucun avantage.

Une situation injuste, selon une députée, qui propose une alternative : transformer la réduction d’impôt en crédit d’impôt. Pourquoi ? Pour permettre aux personnes non imposables de bénéficier d’un avantage fiscal qui prendrait alors la forme d’un remboursement versé par l’administration fiscale.

Une proposition que refuse le Gouvernement, en raison du coût fiscal que représenterait un tel projet.

Quand déclaration de créance = mise en demeure

Un particulier confie la réalisation de travaux à une société (entrepreneur principal), laquelle en sous-traite une partie à une entreprise.

L’entrepreneur principal est par la suite placé en liquidation judiciaire. L’entreprise sous-traitante n’étant pas payée, elle décide d’initier une procédure à son encontre. Pour ce faire, elle commence par mettre en demeure la société de lui payer le solde du marché… en vain.

« Peu importe ! », se dit l’entreprise… Justifiant d’une mise en demeure préalable n’ayant pas abouti, elle peut désormais aller directement demander le paiement du solde des travaux au particulier, maître de l’ouvrage.

« Impossible ! », selon ce dernier. Il indique, entre autres choses, qu’il n’a pas agréé le sous-traitant et qu’il n’a pas eu copie de la mise en demeure envoyée… Ce qui est pourtant indispensable avant de venir lui demander le paiement, selon lui…

Qu’en pense le juge ? Il condamne l’entreprise et donne raison au particulier, mais pour un tout autre motif.

Il rappelle les éléments suivants :

• le sous-traitant a bien une action directe contre le maître de l'ouvrage si l'entrepreneur principal ne paie pas les sommes qui sont dues en vertu du contrat de sous-traitance, un mois après en avoir été mis en demeure (une copie de cette mise en demeure doit par ailleurs être adressée au maître de l'ouvrage) ;
• en cas d’état de liquidation des biens, de règlement judiciaire ou de suspension provisoire des poursuites, l’action directe est toujours possible…

… Mais à certaines conditions. Au cas présent, le sous-traitant aurait dû adresser une mise en demeure à l’entrepreneur principal avant sa mise en liquidation judiciaire.

Si la liquidation judiciaire est déjà en place au moment du début des poursuites, et pour pouvoir exercer ensuite l'action directe contre le maître de l'ouvrage, explique le juge, le sous-traitant doit déclarer sa créance au passif de cette liquidation…

Dans cette configuration, cette déclaration de créance vaut mise en demeure !

Ici, la mise en demeure adressée par le sous-traitant à l'entrepreneur principal qui était alors déjà dessaisi de la gestion de ses biens à compter du prononcé de la liquidation judiciaire est inefficace. L'action directe exercée par le sous-traitant contre le maître de l'ouvrage est donc irrecevable.

Retenue de garantie et consignation : une dépendance nécessaire

Une société civile immobilière (SCI) entreprend la construction de logements. Pour cela, elle fait notamment appel à une entreprise chargée de réaliser les travaux d’électricité.

Une fois les travaux réceptionnés avec quelques réserves, cette entreprise demande le paiement du solde de ses travaux… Ce qu’elle ne parvient pas à obtenir… totalement.

La SCI, maître de l’ouvrage, explique que comme les réserves n’ont pas toutes été levées, elle est en droit de retenir une partie des sommes dues à titre de garantie.

« Non ! », tranche le juge, qui donne raison à l’entrepreneur : la loi réglemente strictement les retenues de garantie en matière de travaux.

Il rappelle, en effet, que même à défaut de levée des réserves, l'entreprise est fondée à obtenir le paiement de la somme retenue quand le maître de l'ouvrage n'a pas respecté la procédure posée par la loi, à savoir : soit le cautionnement, soit la consignation de toute retenue de garantie.

Ici, la retenue de garantie n’ayant pas été consignée, l’entreprise est fondée à obtenir le paiement des sommes manquantes.

Exonérations de cotisations sociales : attention à la date de dépôt de l’accord de participation !

Un accord de participation est mis en place dans une société, un 1^er octobre, avec effet rétroactif au 1^er août de l’année précédente.

Cet accord est ensuite déposé auprès de l’administration… près de 2 ans après son adoption !

Entre-temps, la société a versé aux salariés certaines sommes au titre de la participation.

À l’occasion d’un contrôle, l’Urssaf constate que la société n’a pas respecté les règles relatives au dépôt de l’accord de participation et refuse donc de lui accorder le bénéfice de l’exonération de cotisations sociales sur les sommes versées au titre de la participation entre la date de conclusion de l’accord et la date de son dépôt.

Ce que confirme le juge : l'exonération de cotisations sociales ne s'applique qu'à compter de la date du dépôt de l'accord de participation. Les sommes attribuées aux salariés en exécution de cet accord, antérieurement à son dépôt, ne peuvent donc pas en bénéficier.

Remise en cause des aides Covid par l’Urssaf : les experts-comptables vous accompagnent !

De nombreux dirigeants sont confrontés à une remise en cause, par l’Urssaf, des aides Covid dont ils ont pu bénéficier pendant la crise (exonération de cotisations sociales et / ou aide au paiement).

Ils sont alertés par une notification d’inéligibilité envoyée sur leurs comptes de cotisants.

Pour justifier ces remises en cause, l’Urssaf se base sur le code APE / NAF de l’entreprise et ce, en dehors de la procédure de contrôle contradictoire. Concrètement, elle invoque le fait que l’activité réellement exercée par l’entreprise :

• est différente de l’activité correspondant au code NAF ;
• n’est pas éligible aux mesures Covid.

Notez que l’Ordre des experts-comptables a mis en place un argumentaire diffusé auprès de tous ses membres pour leur permettre d’aider les entrepreneurs à contester la décision de l’Urssaf.

Location meublée et TVA : la loi française va (peut-être) devoir s’adapter !

Par principe les locations de logements loués meublés sont exonérées de TVA.

Toutefois, lorsque la location proposée est assortie de 3 prestations para-hôtelières (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle) rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les hôteliers professionnels, le propriétaire sera soumis à la TVA sur les loyers encaissés.

Corrélativement, il pourra récupérer (c’est-à-dire « déduire ») la TVA facturée par ses fournisseurs.

Dans le cadre d’un litige opposant l’administration fiscale française à un loueur de logements meublés, le juge a eu à se prononcer sur cette règle des 3 prestations para-hôtelières.

Plus précisément, il lui a été demandé si le fait de subordonner l’absence d’exonération de TVA à la réalisation d’au moins 3 prestations para-hôtelières était conforme à la réglementation européenne.

Sa réponse est très claire…

Pour lui, la législation française a pour effet d’exonérer de TVA les locations de logements meublés qui ne sont pas accompagnées d’au moins 3 des 4 services que constituent la fourniture de petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.

Concrètement un loueur qui propose seulement 2 de ces 4 prestations peut donc bénéficier de l’exonération alors même que, selon le contexte, il pourrait d’ores et déjà venir concurrencer le secteur de l’hôtellerie professionnelle.

En cela, la loi française n’est pas, pour le juge, conforme avec les objectifs poursuivis par la réglementation européenne.

Il invite donc l’administration fiscale à apprécier chaque situation au cas par cas, pour déterminer si oui ou non, le loueur se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, au regard, notamment, des circonstances dans lesquelles cette prestation est offerte (durée du séjour, nature des prestations supplémentaires, etc.).

Transports de chevaux à titre accessoire : le « disque » n’est pas obligatoire !

Pour mémoire, la réglementation européenne oblige les conducteurs routiers à s’équiper d’un chronotachygraphe (ce que l’on appelle communément « un disque ») afin que puissent être contrôlés leurs temps de conduite et de repos. Toutefois, dans certaines situations, des dérogations sont admises.

C’est précisément au sujet de ces exceptions que le Gouvernement vient d’être interrogé.

Il lui a été soumis le cas d’un agriculteur exerçant, à titre accessoire, une activité d'éleveur équin et possédant un petit élevage de chevaux trotteurs, ainsi qu'un centre d'entraînement aux courses et conduisant, sur le réseau autoroutier, un attelage composé d'un poids lourd de 3,5 tonnes et d'un van où sont transportés des chevaux. Ce professionnel doit-il s’équiper d’un chronotachygraphe ?

« Non ! », répond le Gouvernement, sous réserve du respect de certaines conditions.

Il rappelle tout d’abord le principe : la réglementation européenne relative aux temps de conduite et de repos des conducteurs routiers s'applique à tout transport sur le réseau routier ouvert au public au moyen d'un véhicule ou d'un ensemble de véhicules dont la masse maximale dépasse 3,5 tonnes. Ces véhicules doivent donc être équipés d’un chronotachygraphe.

Le Gouvernement précise ensuite qu’il existe des dérogations aux règles de temps de conduite et de repos et, par conséquent, à l'obligation, pour les véhicules, d'être équipés d'un tachygraphe. Parmi celles-ci, trois peuvent répondre à la situation présentée :

• la 1^re s’applique lors des transports effectués au moyen d'un véhicule ou d'un ensemble de véhicules dont la masse maximale ne dépasse pas 7,5 tonnes, utilisés pour le transport de marchandises à des fins non commerciales. Il s’agit ici des transports qui ne produisent aucun revenu direct ou indirect et qui ne présentent aucun lien avec une activité professionnelle ou commerciale (comme le transport effectué pour son propre compte dans le cadre d'une activité de loisir) ;
• la 2^e s’applique dans le cas des transports effectués au moyen d'un véhicule ou d'un ensemble de véhicules dont le poids maximal ne dépasse pas 7,5 tonnes et qui sont utilisés par des entreprises d'agriculture ou d'élevage dans le cadre de leur activité professionnelle, dans un rayon maximal de 50 kilomètres autour du lieu d'établissement de l'entreprise ;
• la 3^e exonère enfin les transports effectués par des véhicules ou combinaisons de véhicules d'une masse maximale inférieure à 7,5 tonnes et qui sont utilisés pour le transport de matériel requis ou utilisé pour l'exercice de l'activité professionnelle du conducteur et qui n’est pas destiné à être transportés simplement en vue de sa livraison, uniquement dans un rayon de 100 kilomètres autour du lieu d'établissement de l'entreprise de transport :
  • à condition que la conduite du véhicule ne constitue pas l'activité principale du conducteur ;
  • et à condition que le transport ne soit pas effectué pour le compte d’un tiers.

Ainsi, dans le cadre d’un transport de chevaux, l’exemption peut être acquise si les chevaux sont utilisés dans le cadre de l'exercice des activités du conducteur, comme pour aller les entraîner à la pratique sportive.

Collecteur de déchets = responsable de la défaillance d’un centre de tri ?

Une société est autorisée à exploiter un centre de tri et de transit de déchets issus de chantiers de construction ou de démolition. Mais à la suite de sa mauvaise exploitation et du non-respect des règles applicables, la société perd son autorisation, avant d’être finalement placée en liquidation judiciaire.

Face à cette situation, l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) intervient pour sécuriser le site et évacuer les déchets, ce qui l’oblige à avancer les fonds nécessaires, à savoir plusieurs millions d’euros.

Les pouvoirs publics se retournent alors contre une société de collecte et de transport de déchets issus de chantiers intervenant pour le compte d’entreprises tierces. Parce que cette société a participé au dépôt des déchets dans ce centre de tri, elle est, estiment les pouvoirs publics, responsable d’une partie des déchets abandonnés.

Par conséquent, elle doit participer financièrement à leur traitement. En effet, la loi prévoit bien que le producteur ou le détenteur de déchets en est responsable, ce qui implique qu’il doit s’assurer de les déposer auprès d’une personne autorisée à les traiter…

« Injuste ! », se défend la société de transport, qui souligne que si elle a bien déposé des déchets dans ce centre de tri, elle n’a pas poursuivi ses dépôts une fois que la suspension de l’autorisation d’exploitation du centre de tri a été publiée.

« Vrai ! » tranche le juge en faveur de la société de transport : cette dernière n’est ni productrice ni détentrice de déchets. Son activité consiste simplement à collecter et transporter des déchets pour le compte de tiers jusqu’à un centre de tri. Par conséquent, la société n’a pas commis de négligence et n’a pas à participer aux frais de nettoyage.