Rappels utiles sur le marché à forfait

Une distinction à connaître. Un marché à forfait est un contrat par lequel un entrepreneur s'engage à réaliser des travaux pour la construction d’un bâtiment pour un prix fixe. Un marché à forfait implique que l'entrepreneur ne pourra pas modifier les conditions tarifaires sans obtenir l'accord de son client (le maître de l’ouvrage). Cela suppose donc que, tant l’entrepreneur que son client, accepte un aléa : pour l’un, ce sera de supporter un coût réel supérieur à ce qu’il avait estimé ; pour l’autre, ce sera de payé un prix supérieur au coût réel des travaux. Mais il faut distinguer le forfait légal du forfait imparfait…

Le forfait légal. Le forfait légal répond aux 5 critères suivants :

• un contrat signé avec le maître de l’ouvrage ;
• un maître de l’ouvrage effectivement propriétaire du terrain sur lequel est édifié le bâtiment ;
• la construction d’un bâtiment ;
• une description précise, d’après un plan arrêté et convenu expressément avec le maître de l’ouvrage, des travaux nécessaires à la réalisation de l’ouvrage. Dès lors, les travaux complémentaires sont exclus du forfait et doivent faire l’objet d’un règlement spécifique ;
• le prix correspondant à ces travaux doit être fixé globalement, de façon ferme et définitive.

Le forfait imparfait. Par nature contractuel, le forfait imparfait est un marché forfaitaire aux termes duquel les parties ont ajouté des clauses qui en modifient le caractère et les effets. Concrètement, le client (maître de l’ouvrage) a la possibilité de modifier les plans et les devis, d’augmenter ou de réduire le volume des travaux ou l’importance des natures d’ouvrage. En contrepartie, l’entrepreneur a le droit de demander un supplément de prix pour les travaux complémentaires réalisés.

Marché à forfait et travaux supplémentaires : attention au formalisme

Un principe. En matière de marché à forfait portant sur la construction d’un bâtiment, les travaux supplémentaires doivent être autorisés par écrit et le prix convenu avec le client. A défaut de cet accord exprès, ces travaux ne pourront donner lieu à aucune augmentation de prix.

Une application. Le principe veut donc que les travaux ne peuvent pas être payés en l’absence d’une acceptation expresse du maître de l’ouvrage, et ce, même s’ils résultent d’un aléa imprévisible, même s’ils sont imposés par la réglementation en vigueur et même s’ils sont jugés indispensables par un expert.

Un impératif. L’acceptation du maître de l’ouvrage doit résulter soit d’un accord écrit préalable, soit d’une ratification donnée de manière expresse et non équivoque après la réalisation des travaux, la preuve étant ici à la charge de l’entrepreneur. En l’absence d’un tel écrit, et bien que les travaux aient été payés et réceptionnés sans réserve, le juge pourra malgré tout considérer que l’entreprise n’a pas le droit au paiement de ces travaux supplémentaires réalisés par elle.

Attention aux contradictions ! Une procédure contractuelle de clôture des comptes mise en place par les parties ne peut prévaloir sur la qualification donnée au contrat : ainsi en est-il de l’application de la norme NF P 03-001, prévoyant l'établissement d’un décompte définitif et qu'à défaut de toute réponse du maître de l'ouvrage dans le délai de trente jours dont il dispose pour accepter ou refuser les observations de l'entreprise, celui-ci est réputé avoir accepté le solde du prix des travaux chiffré par cette dernière.

Marché à forfait et travaux supplémentaires : des solutions existent, le cas échéant

La ratification. Le juge peut admettre que, si les travaux n’ont pas fait l’objet d’un ordre préalable écrit par le client, ils peuvent toutefois être pris en compte en cas de ratification tacite desdits travaux par ce dernier. Une ratification tacite suppose la démonstration d’une acceptation non équivoque du maître de l’ouvrage et ne peut résulter de la seule connaissance par ce dernier de la réalisation de travaux supplémentaires et de son silence gardé pendant leur exécution, ni de la prise de possession des lieux, ni de la réception sans réserve de l’ouvrage.

Attention ! Un paiement sans réserve empêche de remettre en cause, lors du décompte général définitif, la valorisation des travaux supplémentaires.

Les « sujétions imprévues ». Il s’agit d’une théorie qui se définit comme des difficultés matérielles d’exécution des travaux pouvant résulter de l’état du sol, ou encore d’aléas climatiques, ces difficultés devant être extérieures aux parties, présenter un caractère exceptionnel, être imprévisibles et donc rendre plus onéreuse l’exécution des travaux. La charge de la preuve incombe à l’entrepreneur qui se prévaut d’une sujétion imprévue.

Dans ce cas… Comme l’a précisé le juge, il est possible à l’entrepreneur de demander le dédommagement des sujétions imprévues issues du déroulement du chantier. En clair, les travaux supplémentaires résultant de ces sujétions imprévues pourront être payés par le client.

Pour éviter toutes difficultés… Il peut être utile pour l’entrepreneur, voire impératif, de stipuler dans le contrat que les circonstances aggravant ses contraintes pendant l’exécution du marché donneront lieu à majoration du prix. La clause permettra alors de transférer l’aléa du forfait au maître de l’ouvrage, lorsqu’un évènement se produira, sans être constitutif de force majeure.

Le « bouleversement de l’économie du contrat ». Si les conditions réelles d’exécution s’avèrent notablement différentes de celles envisagées par les parties par suite de circonstances indépendantes de l’entreprise, ou du fait du maître de l’ouvrage, il ne peut qu’en résulter des surcoûts pouvant justifier l’application de la théorie du bouleversement de l’économie du contrat.

Concrètement. Les travaux supplémentaires ou modificatifs à l’origine du bouleversement de l’économie du contrat pourront alors être pris en charge par le client. Mais ils doivent impérativement résulter d’une autorisation de la part de ce dernier : il n’est pas nécessaire que cette autorisation soit préalable à l’exécution des travaux ; elle peut être donnée a posteriori (ratification). Dans tous les cas, il faut une acceptation expresse et non équivoque du maître de l’ouvrage.

Illustration. Il a été jugé qu’un constructeur ayant réalisé un surplus de travaux à la demande de ses clients, sans pour autant leur avoir fait signer un avenant au CCMI en ce sens, n’était pas fondé à leur réclamer un complément de prix.

En pratique. Celui qui invoque le bouleversement du contrat doit démontrer :

• l’existence d’un accord écrit du maître de l’ouvrage, préalable à l’exécution des travaux supplémentaires ou modificatifs ;
• ou d’un accord exprès et non équivoque donné par le maître de l’ouvrage après leur exécution ;
• à défaut d’un tel accord, que les travaux supplémentaires exécutés ont été de nature à entraîner le bouleversement de l’économie du contrat.

Pour la petite histoire. Un artisan candidate à un marché à forfait : il doit intervenir en qualité de sous-traitant. L’entrepreneur principal lui indique que le mode opératoire qu’il propose pour réaliser les travaux est refusé. Néanmoins, l’artisan signe un contrat et travaille sur le chantier. Il réalise les travaux en recourant à un autre mode opératoire. Mais ce dernier coûte plus cher que ce qui est prévu dans le marché à forfait. L’artisan demande une rémunération pour ces coûts supplémentaires, estimant qu’il y a une un bouleversement l’économie du contrat. A tort, selon le juge : l’artisan aurait dû chiffrer avant la signature du contrat, le surcoût généré par le changement de mode opératoire. Dès lors, tenu par les montants indiqués dans le marché à forfait, il n’y a pas de bouleversement de l’économie du contrat.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : dans quels cas ?

Une garantie... La garantie de parfait achèvement s’impose à l’entreprise qui réalise des travaux : elle a pour objet la réparation des désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

… pour quels désordres exactement ? Sont donc visés par cette garantie les désordres apparus après la réception, quels qu’ils soient, mais aussi les vices apparents ou les malfaçons ayant fait l’objet de réserves inscrites au procès-verbal de réception des travaux. Inversement, ne sont pas concernés :

• les désordres signalés après la réception des travaux, s’ils n’ont fait l’objet d’aucune réserve lors de cette réception alors qu’ils étaient apparents ;
• les défauts de conformité de la chose livrée par rapport aux stipulations du contrat passé avec les constructeurs : la responsabilité en matière de défaut de conformité est en effet de 30 ans.

À noter. Si les désordres apparents compromettent la solidité de l’immeuble, ou le rendent impropre à sa destination en raison de malfaçons, c’est la présomption de responsabilité décennale qui doit être recherchée.

Attention ! Pour déterminer si l’ampleur des désordres apparents étaient connus ou non lors de la réception des travaux, il faut consulter le procès-verbal (PV) rédigé à cette occasion. C’est ainsi qu’un juge a décidé que des désordres relevaient de la garantie de parfait achèvement et non de la garantie décennale parce que l’importance des fissures compromettant la solidité d’une maison, à l’origine des désordres, avait été dûment mentionnée dans le PV.

… pour quelle durée ? Par principe, cette garantie de parfait achèvement peut être mise en jeu pendant une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux.

Et l’assurance ? Par principe, vous êtes obligatoirement assuré afin de pouvoir garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages constatés lors de la réception. En cas de désordres, votre assureur dispose d’un délai maximal de 60 jours, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour vous notifier sa décision concernant la mise en jeu des garanties prévues au contrat d’assurance de dommages aux ouvrages. Et si cet assureur ne réagit pas pendant ce délai, sachez qu’il ne peut plus contester la mise en jeu de la garantie.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : comment ?

Qui est responsable ? La garantie de parfait achèvement dont bénéficie le client est due par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux. Vos sous-traitants éventuels ne sont pas concernés, mais vous pouvez naturellement vous retourner contre celui de ces sous-traitants qui est à l’origine du désordre constaté.

Comment ? La mise en jeu de la garantie doit être faite par lettre recommandée, mais ce n’est parfois pas suffisant. Rappelons, en effet, que, pour mettre en jeu cette garantie, le preneur des travaux doit vous assigner en justice dans le délai d’un an à compter de la date de réception des travaux ou dans le délai d’un mois après la prise de possession postérieure à la réception (selon la procédure dite « du référé », en urgence). Ainsi, le délai maximal pour agir est de 13 mois.

À noter. L’expiration du délai de parfait achèvement d’une année ne prive pas le maître de l’ouvrage du droit d’obtenir réparation du dommage qu’il subit : en effet, elle laisse subsister la responsabilité contractuelle de droit commun, et celle-ci peut être mise en œuvre après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement.

Attention. On trouve parfois dans les contrats de vente une clause limitant la garantie des vices apparents à un mois après la prise de possession, même si l’immeuble est encore en cours de construction, et si la réception n’a pas pu avoir lieu de ce fait. Il s’agit là d’une clause de renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie, illégale et donc réputée non écrite.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : des désordres à réparer…

Le cas échéant... Si la garantie de parfait achèvement doit être mise en jeu, cela signifie que des travaux de reprise doivent être réalisés. Sous quel délai ?

Principe. Le délai d’exécution des travaux de réparation peut être fixé d’un commun accord entre vous et le preneur des travaux. Il peut se prolonger au-delà d’un délai d’un an suivant la date de la réception.

Mais… L’usage veut cependant que le temps imparti soit de :

• 90 jours pour réaliser les travaux indispensables à la levée des réserves faites lors de la réception ;
• 60 jours après la notification pour les travaux destinés à remédier aux désordres apparus après la réception.

À noter. Le marché de travaux peut prévoir les délais de réalisation des travaux de reprise. Mais attention : dans le cas de non-exécution des travaux de réparation dans le délai convenu, ceux-ci peuvent être réalisés par l’acquéreur aux frais et aux risques de l’entrepreneur, après une mise en demeure restée infructueuse ; l’acquéreur devra alors faire l’avance des frais et se retourner contre vous, le cas échéant, pour en obtenir le remboursement.

Carte professionnelle BTP : pour qui ?

Un objectif précis. La carte professionnelle a pour but de lutter contre le travail illégal et la concurrence sociale déloyale. Elle permet aux entreprises de justifier de l’emploi de ses salariés en cas de contrôle sur les chantiers. Mais tous les professionnels du BTP sont-ils concernés ?

Qui est concerné ? Sont concernés par la carte professionnelle BTP les « employeurs établis en France dont les salariés accomplissent, dirigent ou organisent, même à titre occasionnel, accessoire ou secondaire, dans les secteurs du bâtiment et des travaux publics, des travaux d'excavation, de terrassement, d'assainissement, de construction, de montage et démontage d'éléments préfabriqués, d'aménagements ou équipements intérieurs ou extérieurs, de réhabilitation ou de rénovation, de démolition ou de transformation, de curage, de maintenance ou d'entretien des ouvrages, de réfection ou de réparation ainsi que de peinture et de nettoyage afférents à ces travaux et de toutes opérations annexes qui y sont directement liées ».

Qui est exempté ? Les professions suivantes n’ont pas besoin de demander la carte professionnelle BTP, même lorsqu'elles travaillent sur un chantier : architectes, diagnostiqueurs immobilier, métreurs, coordinateurs en matière de sécurité et de protection de la santé, chauffeurs et livreurs, les géomètres-topographes et les géomètres-experts.

Validité. La carte est valable :

• le temps du contrat de travail (en cas de succession de contrats, la durée totale est celle de ces contrats) pour les salariés d’entreprises établies en France ;
• 5 ans pour les salariés intérimaires employés par une entreprise de travail temporaire établie en France ;
• la durée du détachement pour les salariés détachés.

Vous êtes contrôlé ? Les salariés concernés sont tenus de présenter leur carte sur demande des agents de contrôle. Ils doivent également la présenter sur demande d’un maître d’ouvrage ou d’un donneur d’ordre intervenant sur le chantier. En outre, tout donneur d’ordre ou tout maître d’ouvrage pourra vérifier auprès de l’Union des caisses de BTP que les salariés d’un cocontractant ou d’un sous-traitant sont effectivement déclarés et titulaires de cette carte.

Sanctions. En cas de manquement à cette réglementation liée à la carte d’identification professionnelle BTP, vous pouvez être condamné à payer une amende dont le montant maximal est de 4 000 € par salarié et de 8 000 € en cas de récidive dans un délai de 2 ans à compter du jour de la notification de la première amende. Notez que le montant total de l'amende ne peut toutefois pas être supérieur à 500 000 €.

Recours à la sous-traitance. En cas de sous-traitance, vous devez vérifier que les salariés de vos cocontractants sont bien déclarés et porteurs d’une carte BTP valide.

Rescrit « bâtiment ». Vous pouvez désormais poser à l’administration une question précise, nouvelle et présentant un caractère sérieux relative à la déclaration et à la carte d'identification professionnelle des salariés du bâtiment et des travaux publics. Votre demande doit être accompagnée d’une description détaillée des travaux ou opérations devant être accomplis par le ou les salarié(s) concerné(s). Elle est adressée au directeur de la Direccte par tout moyen permettant d’attester de la date de réception. Celui-ci a 3 mois pour se prononcer.

Conséquence du rescrit « bâtiment ». La décision de l’administration est opposable pour l'avenir à l'ensemble de ses agents, ainsi qu'aux agents de contrôle du travail illégal (police, douane, Urssaf, etc.), tant que la situation exposée dans la demande ou la législation au regard de laquelle la situation a été appréciée n'ont pas été modifiées, ou jusqu'à ce que l’administration notifie à l’employeur une modification de son appréciation.

Attention ! Cette demande de rescrit n'est pas recevable dès lors qu'un agent de contrôle de l'inspection du travail a d’ores et déjà engagé un contrôle sur le respect de délivrance de la carte BTP.

Carte professionnelle BTP : comment l’obtenir ?

À qui la demander ? La carte professionnelle BTP est une carte individuelle sécurisée, délivrée par l'association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France ». Mais que faut-il faire pour l’obtenir ?

Quelles informations faut-il fournir ? Pour obtenir la carte professionnelle BTP, il faut transmettre, via le site www.cartebtp.fr, diverses informations sur vous et le salarié, consultables ici.

Une carte payante. L’attribution de cette carte est payante, l’employeur étant tenu de verser une redevance d'un montant de 9,80 €. Attention : en cas de perte, de vol, de destruction, la carte est invalidée ce qui impose de refaire une nouvelle carte (payante à nouveau).

Attestation. Une fois la demande de carte professionnelle effectuée, en attendant sa réception (comptez environ 10 jours), vous pourrez télécharger une attestation provisoire.

Que contient la carte ? La carte BTP comporte, les informations suivantes :

• les nom, prénoms, date de naissance et sexe du salarié ;
• la photo du salarié ;
• la raison sociale de votre entreprise ou votre nom (sauf pour les salariés intérimaires) ;
• le cas échéant, le logo de l’entreprise ;
• le numéro de la carte et sa date de délivrance ; ce numéro permet notamment de vérifier la validité de la carte ;
• la mention « salarié intérimaire » pour les salariés d’une entreprise de travail temporaire établie en France ;
• la mention « salarié détaché » ou « salarié intérimaire détaché » pour les travailleurs détachés en France, par une entreprise établie à l’étranger ou une entreprise de travail temporaire établie à l’étranger.

Conseil. N’hésitez pas à vous rendre sur le site internet www.cartebtp.fr pour plus d’informations.

Entreprises établies hors de France. L’employeur établi à l’étranger, qui détache des salariés en France pour effectuer des travaux du bâtiment ou des travaux publics, et toutes opérations annexes qui y sont directement liées, doit effectuer avant le détachement en France, une déclaration auprès de l’association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France », via un site internet dédié (cartebtp.fr).

Que contient leur déclaration ? En complément des informations déjà contenues dans la déclaration de détachement, la déclaration préalable en vue d’obtenir la carte professionnelle BTP doit être accompagnée de la photographie d'identité de chaque salarié détaché et le cas échéant du numéro de l'autorisation de travail ou de la carte de séjour valant autorisant de travail.

En retour. L’association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France » adresse à l’employeur, ou à l’entreprise utilisatrice d’un intérimaire détaché, la carte d'identification professionnelle, par tout moyen lui conférant date certaine. Elle lui communique, en outre, l'adresse du site internet du ministère chargé du travail relatif au détachement (https://travail-emploi.gouv.fr/droit-du-travail/detachement-des-salaries/), afin que l’employeur ou l’entreprise utilisatrice la transmette, à son tour, à salarié concerné.

Permis de démolir : pour quoi faire ?

Principe. Il peut arriver que le projet de votre client nécessite l’obtention d’un permis de démolir. Mais dans quel cas ce permis est-il nécessaire ?

Quels travaux ? Il est nécessaire d’obtenir un permis de démolir pour les travaux qui ont pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction. Le permis de démolir est également obligatoire lorsque la construction est située dans un lieu faisant l’objet d’une protection particulière comme les secteurs sauvegardés.

Exceptions. Dans certains cas, le permis de démolir ne sera pas nécessaire. C’est notamment le cas des :

• démolitions effectuées en application d'une décision de justice devenue définitive ;
• bâtiments insalubres ;
• démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d'alignement ;
• démolitions couvertes par le secret de la défense nationale ;
• etc

Démolir pour reconstruire. Si votre client souhaite reconstruire sur le bâtiment qu’il souhaite démolir, il peut solliciter tout simplement un permis d’aménager ou de construire : le permis délivré vaudra permis de démolir.

Permis de démolir : quelle est la procédure ?

Qui délivre le permis de démolir ? C’est la Mairie qui délivre les permis de démolir. Encore faut-il que son conseil municipal oblige à recourir au permis de démolir (ce qui est le cas dans la plupart des situations) et que la commune soit dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment déposer sa demande ? Le dossier déposé doit l’être en 2 exemplaires, par lettre recommandée avec AR.

Une procédure dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme.

Des précisions ! Cette téléprocédure doit permettre :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ;
• etc.

Notez également que cette téléprocédure devra permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 10 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Après une phase expérimentale, le Gouvernement a mis en ligne la version définitive de l’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU), consultable à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&typeCompte=particulier.

L’ADAU offre la possibilité de constituer en ligne un dossier en vue d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, etc.) en suivant 5 étapes :

• étape 1 : description du projet ;
• étape 2 : sélection des informations qu’il faut renseigner ;
• étape 3 : indication de la liste des pièces qu’il faut joindre au dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces ;
• étape 4 : visualisation et téléchargement du formulaire en ligne finalisé ;
• étape 5 : si la commune a adhéré au réseau ADAU, télétransmission du dossier.

Attention ! L’ADAU ne fonctionne pas sous Internet Explorer 11.

Quels documents ? Le dossier comporte plusieurs documents et notamment :

• un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
• un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ;
• un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants.

Décision. Dans le cadre du permis de démolir, la Mairie a 2 mois pour rendre sa décision. Dans certains cas, le délai peut être plus important. C’est notamment le cas lorsque le bien est situé dans un secteur protégé.

Refus. En cas de refus, des voies de recours sont possibles. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Une fois le permis obtenu. Une fois le permis obtenu, votre client doit l’afficher sur le lieu des travaux de démolition, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (le permis n’est pas annulé pour autant).

Attention ! Une fois le permis obtenu, votre client doit attendre un délai de 15 jours pour pouvoir commencer à démolir. Votre client doit également savoir que le permis de démolir est valable 3 ans.

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux de démolition.

Recours des tiers. L’affichage est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de démolir. Il faut rappeler qu’il est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis de démolir (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage ne fait donc pas courir le délai de recours. Pour cette raison, il est conseillé à votre client de faire constater l’affichage par commissaire de justice.

À noter. Une personne qui entend contester un permis de construire doit avoir, justificatifs à l’appui, un intérêt à agir contre le permis et le projet. Le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier, voisin direct de la parcelle sur laquelle sera construit le bâtiment litigieux est insuffisant à justifier d’un intérêt à agir.

Permis de construire : quelles constructions sont concernées ?

4 questions. Lorsque votre client souhaite obtenir un permis de construire, il faut qu’il se pose 4 questions : quand doit-il le demander ? A-t-il le droit de le demander ? Comment doit-il le demander ? Une fois le permis obtenu, que doit-il faire ?

Quand doit-il être demandé ? Tout d’abord, votre client doit savoir que, par principe, toutes les constructions, même celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Mais ce n’est pas tout…

Mais aussi… Un permis de construire est également nécessaire dans d’autres cas et notamment :

• pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m² ;
• pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m², sauf exceptions, dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ;
• pour les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (habitation, commerce, agricole, etc.) ;
• pour les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière ; etc.

Exceptions. Certains travaux, par exception, ne nécessitent pas l’obtention d’un permis de construire. C’est, par exemple, le cas des travaux de faible importance, les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 m, les clôtures, les terrasses de plain-pied, etc.

Changement de destination. Si les travaux occasionnent un changement de destination (transformation d’un local professionnel en local d’habitation ou inversement par exemple), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas).

Travaux irréguliers. Lorsque des travaux ont été réalisés sans obtention d’une autorisation administrative, la mairie peut « oublier » l’irrégularité au bout de 10 ans, sauf lorsque les travaux relèvent d’un permis de construire, même s’ils étaient de faible importance.

Régularisation des travaux. Lorsque des travaux ont été effectués irrégulièrement et que vous souhaitez réaliser de nouveaux travaux nécessitant un permis de construire, il est possible de déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur les travaux irréguliers et sur les travaux envisagés. L’obtention du permis de construire permet alors de régulariser les premiers travaux.

Permis de construire : quelle est la procédure ?

Qui peut le demander ? La personne qui peut demander à bénéficier d’un permis de construire est le propriétaire du terrain ou son mandataire. Si votre client n’en n’est qu’au stade de la signature du compromis de vente, il peut néanmoins demander un permis de construire, avec l’accord du propriétaire : il est alors considéré comme bénéficiant d’un mandat de la part du propriétaire.

À qui le demander ? Le permis de construire est obtenu en mairie et plus précisément dans celle du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment le demander ? La demande doit être faite en lettre recommandée avec AR. Le dossier de votre client doit être déposé en 4 exemplaires. Il comporte, entre autres, l’identité de votre client, le lieu où doivent s’effectuer les travaux ainsi que la nature de ces derniers.

Une instruction dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme.

Cette procédure permet :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ; etc.

Notez également que cette téléprocédure doit permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 40 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Après une phase expérimentale, le Gouvernement a mis en ligne la version définitive de l’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU), consultable à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&typeCompte=particulier.

L’ADAU offre la possibilité de constituer en ligne un dossier en vue d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, etc.) en suivant 5 étapes :

• étape 1 : description du projet ;
• étape 2 : sélection des informations qu’il faut renseigner ;
• étape 3 : indication de la liste des pièces qu’il faut joindre au dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces ;
• étape 4 : visualisation et téléchargement du formulaire en ligne finalisé ;
• étape 5 : si la commune a adhéré au réseau ADAU, télétransmission du dossier.

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Décision. La mairie va s’assurer que les travaux projetés sont conformes aux règles applicables en matière d’utilisation des sols et qu’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. Elle a 2 mois pour rendre sa décision lorsque le permis concerne une maison individuelle. Le délai est de 3 mois dans les autres cas. La décision sera notifiée à votre client par lettre recommandée avec AR ou par mail. En cas de silence, la mairie est considérée comme ayant donné son accord au projet de construction.

Prescriptions. La mairie peut valider le permis de construire en l’assortissant de prescriptions, à condition que celles-ci soient prévues par loi. 

Attention. Suivant la situation du bien, le délai peut être plus important. Il est, par exemple, de 4 mois pour les travaux concernant les biens situés dans le périmètre de protection d’un monument historique, de 5 mois pour un immeuble classé ou pour un établissement recevant du public (ERP). Veillez à répercuter ces délais dans les conditions suspensives liées à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, prévues à l’avant-contrat le cas échéant.

En cas de refus. Si la mairie refuse d’octroyer un permis de construire à votre client, sachez qu’il existe des voies de recours. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Permis de construire : après son obtention

Une fois le permis obtenu. Une fois le permis de construire octroyé, votre client doit alors l’afficher sur le lieu des travaux, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (le permis n’est pas annulé pour autant). La mairie aussi est tenue d’afficher le permis de construire, dans les 8 jours qui suivent sa délivrance, et pendant 2 mois.

Recours des tiers. L’affichage du permis sur le terrain est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de construire. Il faut rappeler que le permis est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage sur le terrain ne fait donc pas courir le délai de recours. Voilà pourquoi il est conseillé à votre client de faire constater l’affichage par commissaire de justice…

Contenu du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage du permis de construire doit indiquer le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire du permis, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance et le numéro d'affichage en mairie du permis, la nature du projet et la superficie du terrain, ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

• si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
• si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
• si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
• si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ;
• le nom de l'architecte. 

Dimension du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage doit être obligatoirement d’une surface supérieure à 80 centimètres. Si cette dimension n’est pas respectée, le délai de 2 mois de recours des tiers n’a pas couru.

À noter. Une personne qui entend contester un permis de construire doit avoir, justificatifs à l’appui, un intérêt à agir contre le permis et le projet. Le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier, voisin direct de la parcelle sur laquelle sera construit le bâtiment litigieux est insuffisant à justifier d’un intérêt à agir.

Notification du recours. Le recours contre un permis de construire doit être notifié à son titulaire. Pour être valable cette notification doit être envoyée à l’adresse mentionnée sur le permis de construire. Toutefois, lorsque le titulaire est une société, elle peut également être envoyée à l’adresse de son siège social.

Attention. Une fois le permis obtenu, votre client a 3 ans pour débuter les travaux. À défaut, le permis de construire est périmé. Le permis sera également périmé si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Début des travaux. Lorsque les travaux commencent, votre client doit faire une déclaration d’ouverture de chantier en mairie (en 3 exemplaires).

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Vente du terrain. Si votre client souhaite vendre son terrain sans que les travaux ne soient terminés, il peut tout à fait transférer le permis de construire au nouveau propriétaire. Ce dernier n’aura alors pas besoin de déposer un nouveau permis de construire.

Fin des travaux. Dans les 90 jours suivant la fin des travaux, votre client doit faire une déclaration d’achèvement des travaux en mairie (toujours en 3 exemplaires). Notez qu’en présence d’un permis de construire initial et d’un permis de construire modificatif, une seule déclaration d’achèvement des travaux est nécessaire.

Modification du permis de construire en présence de cotitulaires. Une demande de permis modificatif doit être déposée par l'ensemble des cotitulaires du permis.

La procédure de retrait du permis de construire

Pour des questions de sécurité juridique, il existe une procédure exceptionnelle permettant aux autorités compétentes (commune, intercommunalité, etc.) de retirer un permis de construire dans un délai de 3 mois après la date de sa délivrance.

Une procédure contradictoire. Ce retrait ne peut être fait qu’après que le titulaire du permis de construire ait été mis à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, des observations orales.

Attention ! La procédure contradictoire ne suspend pas le délai de 3 mois : l’autorité compétente qui entend retirer un permis de construire doit donc agir rapidement pour laisser le temps au titulaire du permis de faire valoir ses observations ! À défaut, un juge pourrait considérer que la décision de retrait est illégale…

Bon à savoir. Une fois le délai de 3 mois expiré, l’autorité compétente ne dispose pas d’autre prérogative pour retirer un permis de construire, même illégal. Seul un permis obtenu frauduleusement peut être retiré sans délai sous réserve, là encore, du respect d’une procédure contradictoire.

Permis d’aménager : des règles strictes à respecter

Pour quels travaux ? Certains travaux ne nécessitent pas de permis de construire, mais un permis d’aménager. C’est notamment le cas :

• des lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement (les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur) ;
• des lotissements qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement ;
• des campings qui créent ou agrandissent un terrain permettant l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 hébergements de loisirs constitués de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs ou d'habitations légères de loisirs ; etc.

     => Consultez la liste des travaux nécessitant un permis d’aménager

Quelle procédure ? La procédure est la même que celle des permis de construire à une exception près : le délai offert à la mairie pour prendre sa décision est 3 mois.

Retrait d'un des demandeurs au permis. La loi permet à plusieurs propriétaires de solliciter un permis d’aménager. Mais il peut arriver que l’un d’eux, en cours d’instruction de la demande, se retire. Dans ce cas, il convient de joindre des pièces modificatives à la demande en cours, ou, si l’économie générale du projet est modifiée, de réaliser une nouvelle demande.

Permis refusé. En cas de refus, il existe ici aussi des voies de recours pour lesquelles le recours à un juriste est conseillé (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Permis obtenu. Une fois que votre client a obtenu son permis d’aménager, les mêmes règles que celles relatives aux permis de construire s’appliquent : affichage, voies de recours des tiers, etc.

Travaux irréguliers et régularisation. Notez que la régularisation partielle de certaines infractions aux règles d’urbanisme, constatés par procès-verbal, même avant l’achèvement des travaux, ne fait pas disparaître le délit. Une amende peut donc être prononcée à l’encontre du propriétaire qui a commis le délit.

Déclaration préalable : quand faut-il y recourir ?

Un principe à connaître… Certains travaux sont dispensés du permis de construire. Ils sont alors soumis à une simple déclaration de travaux. Il s’agit principalement des travaux d’importance secondaire ne mettant pas en cause les règles et prescriptions d’urbanisme.

Quels travaux ? Plusieurs sortes de travaux relèvent de la déclaration préalable. Par exemple, les travaux exécutés sur des constructions existantes non soumis à un permis de construire doivent être précédés d’une déclaration préalable (à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, etc.). Doivent également être précédés d’une déclaration préalable, les constructions nouvelles « légères » qui en raison de leur taille ou de leur nature, ne nécessitent pas de permis de construire.

     => Consultez la liste des constructions nécessitant une déclaration préalable ;

     => Consultez la liste des travaux et changement de destination soumis à déclaration préalable ;

     => Consultez la liste des travaux, installations et aménagements soumis à déclaration préalable.

Attention. Selon que le terrain ou le bien est situé ou non dans un secteur protégé, les règles peuvent changer. En cas de doute, votre client ne doit pas hésiter à contacter sa mairie.

Attention (bis). Si les travaux occasionnent un changement de destination (transformation d’un local professionnel en local d’habitation ou inversement par exemple), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas).

Déclaration préalable : une procédure stricte

À qui s’adresser ? La déclaration préalable doit être déposée à la mairie du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment effectuer une demande ? Le dossier déposé doit l’être en 2 exemplaires, par lettre recommandée avec AR.

Une procédure dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Cette téléprocédure doit permettre :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ;
• etc.

Notez également que cette téléprocédure doit permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 10 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Après une phase expérimentale, le Gouvernement a mis en ligne la version définitive de l’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU), consultable à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&typeCompte=particulier.

L’ADAU offre la possibilité de constituer en ligne un dossier en vue d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, etc.) en suivant 5 étapes :

• étape 1 : description du projet ;
• étape 2 : sélection des informations qu’il faut renseigner ;
• étape 3 : indication de la liste des pièces qu’il faut joindre au dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces ;
• étape 4 : visualisation et téléchargement du formulaire en ligne finalisé ;
• étape 5 : si la commune a adhéré au réseau ADAU, télétransmission du dossier.

Attention ! L’ADAU ne fonctionne pas sous Internet Explorer 11.

Contenu du dossier. Sachez que la déclaration préalable doit préciser, entre autres :

• l'identité de votre client, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une entreprise et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ;
• la localisation et la superficie du ou des terrains ;
• la nature des travaux ou du changement de destination.

Délai. La mairie a 1 mois à compter du dépôt pour rendre sa décision.

En cas de refus. Des recours sont possibles si la Mairie refuse d’octroyer la déclaration préalable à votre client. Les procédures pouvant être parfois complexes, il est recommandé de se faire accompagner par juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Une fois la déclaration obtenue. Une fois la déclaration préalable obtenue, votre client doit l’afficher sur le lieu des travaux, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (la déclaration n’est pas annulée pour autant).

Recours des tiers. L’affichage est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre la déclaration préalable. Il faut rappeler qu’elle est délivrée sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi de la déclaration préalable (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage ne fait donc pas courir le délai de recours. Il est conseillé de faire constater l’affichage par commissaire de justice pour anticiper toute contestation éventuelle.

Attention. Une fois la déclaration obtenue, votre client a 3 ans pour débuter les travaux. À défaut, la déclaration est périmée. Elle sera également périmée si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Début des travaux. Lorsque les travaux commencent, votre client doit faire une déclaration d’ouverture de chantier en mairie (en 3 exemplaires).

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Vente du terrain. Si votre client souhaite vendre son bien sans que les travaux ne soient terminés, il peut tout à fait transférer la déclaration préalable au nouveau propriétaire. Ce dernier n’aura alors pas besoin de déposer une nouvelle demande.

Fin des travaux. Dans les 90 jours suivant la fin des travaux, votre client doit faire une déclaration d’achèvement des travaux en Mairie (toujours en 3 exemplaires).

Dépannage à domicile : avant d’intervenir chez le client…

Quelles sont les activités concernées ? Sont concernées les activités artisanales de prestations d’entretien, de dépannage et de réparation effectuées chez un client (particulier).

Concrètement. Il s’agit notamment de l’activité de maçonnerie, de ramonage, d’isolation, de menuiserie, de serrurerie, de plomberie, d’entretien et réparation des systèmes de contrôle de l’accès à la maison ou à la résidence, etc.

Des informations à communiquer. Avant de commencer votre prestation, vous devez fournir à votre client les informations suivantes :

• les taux horaires de main-d’œuvre toutes taxes comprises (TTC) ;
• les modalités de décompte du temps passé ;
• les prix TTC des différentes prestations forfaitaires proposées ;
• le cas échéant, les frais de déplacement ;
• le caractère payant ou gratuit du devis et, le cas échéant, le coût d’établissement du devis ; pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche « Devis : ce qu’il faut savoir » ;
• le cas échéant, toute autre condition de rémunération ;
• le cas échéant, le barème de vos prix relatifs à vos principales prestations doit être publié sur votre site Internet.

Attention. Si vous faites de la publicité pour communiquer sur vos prestations, il faut savoir que toute utilisation de dessins, coordonnées, références ou autres signes distinctifs relatifs à un service public est soumise à l'autorisation préalable du service concerné.

Pourquoi ? Il a été constaté de nombreuses dérives, notamment dans l’utilisation du logo « Marianne », du drapeau français, d’une liste de « numéros pratiques » soi-disant distribuée par la Mairie, etc.

Concrètement. Vous devez être préalablement autorisé par le service public concerné lorsque vous utilisez pour votre publicité des dessins, coordonnées, références ou tout autre signe distinctif relatif à ce service public. Cette autorisation :

• ne peut pas être délivrée sans présentation préalable d'un exemplaire du support destiné à la publication ;
• ne peut pas être valable pour une durée supérieure à 1 an (éventuellement renouvelable dans les mêmes formes) ;
• est motivée par l'intérêt général.

Sanctions. En cas de non-respect de cette réglementation, vous risquez d’être condamné à une amende de 100 000 €.

Dépannage à domicile : après votre intervention…

2 obligations. Après avoir effectué votre prestation, vous avez 2 obligations :

• en premier lieu, vous devez bien sûr facturer votre client ; pour être payé tôt, il est conseillé de facturer tôt (cela permet également de limiter les risques d’impayés) ;
• en second lieu, vous devez régler le sort des pièces remplacées.

Délivrez une facture ! Vous devez délivrer une facture à vos clients, établie au nom de votre entreprise. Cette facture doit contenir des mentions obligatoires (vos coordonnées, le prix de votre prestation, la présence d’éventuel rabais, etc.).

     =>  Consultez notre fiche « Que faut-il (obligatoirement) mentionner sur les factures ? »

Constat de réception des travaux. Une fois la prestation terminée, il est conseillé de rédiger un constat de réception des travaux avec votre client. Dans ce document, mentionnez notamment votre identité, celle de votre client, la date et le lieu où il est établi, les réserves éventuelles que ce dernier émet, la mention des garanties légales, etc.

Le sort des pièces remplacées. Les pièces que vous avez remplacées appartiennent à votre client. 2 possibilités s’offrent à lui :

• soit votre client fait le choix de les conserver ;
• soit il vous les remet et dans ce cas vous devez obligatoirement lui faire signer une lettre de décharge.

Attention. Attirez bien l’attention de votre client sur la nécessité de ne pas négliger le sort des pièces car elles constituent un élément de preuve pour attester de l’obligation que vous aviez de les remplacer.

Rappel utile : quel taux de TVA appliquer sur la facture ?

Un taux réduit à 10 %. Depuis le 1er janvier 2014, le taux réduit applicable aux travaux réalisés dans les logements d’habitation (achevés depuis plus de 2 ans) est de 10 %. Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont éligibles à ce taux réduit (les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement doivent être facturés au taux normal de TVA fixé à 20 %).

Pas pour tous les travaux. Certains travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements d’habitation (achevés depuis plus de 2 ans), ainsi que les travaux qui leur sont indissociablement liés, bénéficient d’un taux réduit à 5,5 %.

Travaux d’urgence. Par exception, les travaux effectués dans un logement d’habitation de moins de 2 ans dans l’urgence peuvent bénéficier du taux réduit. Il s’agit en général de problème de plomberie (fuite d’eau, réfection de la toiture suite à une tempête, etc.).

Nécessité d’une attestation. Votre client doit vous remettre une attestation aux termes de laquelle il est précisé que les travaux que vous avez effectués répondent aux conditions d’exigibilité du taux réduit. Cette attestation doit être conservée pendant au moins 5 ans à l’appui de votre comptabilité.

Garantie biennale : une définition encadrée

Le principe. La garantie biennale, également appelée « garantie de bon fonctionnement », a pour objet de garantir les éléments d’équipement d’un bien immobilier durant 2 ans suite à la réception des travaux (acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves).

Qui est le bénéficiaire de cette garantie ? Par principe, c’est le maître d’ouvrage ou l’acheteur de l’ouvrage qui bénéficie de la garantie biennale. Mais cette garantie est aussi transmise aux ayants cause successifs du maître d'ouvrage, et notamment les acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage.

Qui est responsable ? C’est, par principe, le constructeur qui est tenu de la garantie biennale. Mais par constructeur, il faut en réalité entendre :

• l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (ingénieur, technicien, bureau d’études), sous réserve que la mission de ces personnes intervienne effectivement dans le cadre d’une construction d’ouvrage (et non pas seulement dans le cadre de simples études préalables) ;
• toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit elle-même (la personne qu’on appelle « le castor ») ;
• tout prestataire « réputé constructeur » qui intervient à l’acte de construire, à savoir notamment le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles.

À noter. N’est pas concerné par la garantie biennale le sous-traitant qui ne s’oblige qu’envers l’entrepreneur principal, et non envers le maître d’ouvrage.

Et le fabricant ? Le fabricant, entendu comme celui qui fournit un grossiste ou un détaillant qui lui-même fournit l’entrepreneur, est soumis à la garantie biennale, solidairement avec l’entrepreneur. On parle, dans cette hypothèse, de « fabricant de composants » ou de « fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient réunies :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Pendant combien de temps ? Comme son nom l’indique, la garantie biennale s’applique seulement pendant 2 ans. Elle a pour point de départ la réception des travaux. Lorsque l’action est dirigée contre une personne qui a elle-même construit le bien immobilier (le « castor »), le point de départ de cette garantie correspond à l’achèvement des travaux.

Assurance. Le maître d’ouvrage doit conclure un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité. La durée du contrat d’assurance ne peut pas être inférieure à la durée d’engagement de responsabilité. Ainsi, pour la garantie biennale, le contrat doit être conclu pour une durée d’au moins 2 ans.

Garantie biennale : une application encadrée

Une information obligatoire. Le client qui envisage de mettre en jeu la garantie biennale doit, sans attendre, signaler tout désordre au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception. Mais, pour qu’elle soit effectivement mise en jeu, plusieurs conditions doivent être réunies.

L’objet de la garantie. Pour pouvoir mettre en œuvre la garantie biennale, les conditions suivantes doivent être réunies, à savoir :

• le dommage doit concerner un ouvrage immobilier impliquant des travaux ;
• le dommage doit toucher un équipement dissociable (c’est-à-dire un équipement qui peut être démonté ou remplacé sans que cela n’affecte le bâti, ni le détériore) ;
• le dommage doit affecter le bon fonctionnement de l’élément d’équipement dissociable (un équipement ne fonctionne pas, un matériau inerte ne remplit pas sa fonction etc.).

En outre… Le dommage doit être certain, évolutif (il va se développer) ou futur (il va inévitablement se produire dans un avenir plus ou moins proche).

D’une manière générale. Le désordre est caractérisé lorsqu’il est nécessaire d’effectuer des travaux pour rendre son usage normal à l’élément d’équipement défectueux. Relèvent notamment de la garantie biennale, les désordres affectants :

• les portes et fenêtres ;
• l’ensemble des robinets installés ;
• les canalisations ;
• les radiateurs ;
• les gaines ;
• les revêtements de sols et de murs ;
• les revêtements de terrasse.

Ne sont pas concernés. Certains équipements sont exclus de la garantie biennale. Ce sera le cas notamment d’un équipement adjoint à l’existant. Ne relève ainsi pas de la garantie biennale le désordre affectant les moquettes et tissus tendus. La garantie ne s’applique pas non plus pour les revêtements d’isolation par l’extérieur.

Présomption de responsabilité. Il y a une présomption de responsabilité à l’encontre de l’entreprise principale, ce qui signifie que le maître d’ouvrage n’a pas à prouver une faute de la part de l’entreprise. Cette présomption de responsabilité ne s’applique pas en cas de force majeure.

Faute du maître d’ouvrage. Inversement, la garantie biennale ne s’applique pas si le dommage provient d’une mauvaise utilisation de l’équipement ou si le dommage n’est pas consécutif au désordre.

Un désordre caché. Le désordre doit être caché lors de la réception des travaux. Pour déterminer si le désordre était ou non caché lors de la réception, la compétence personnelle du maître d’ouvrage est prise en compte, ce dernier étant considéré comme un profane : il est, en effet, impératif qu’il puisse lui-même déceler les désordres en cause. Notez que la compétence professionnelle du maître d’ouvrage peut avoir une influence.

Attention. Si le désordre était apparent lors de la réception et qu’il n’y a pas eu de réserve de la part du maître d’ouvrage, la responsabilité de l’entreprise ne peut pas être engagée sur le terrain de la garantie biennale. Mais la preuve pèse tout de même sur l’entreprise.

Concrètement. Si un vice se révèle après la réception et qu’il est dénoncé par le maître d’ouvrage, c’est au constructeur qui entend s’exonérer de sa garantie de démontrer que le maître d’ouvrage en connaissait l’existence lors de la réception des travaux (la preuve du caractère apparent du désordre incombe donc au constructeur). Mais attention : des désordres visibles à la réception sont susceptibles d’être considérés comme cachés si le maître d’ouvrage n’a pas pu en apprécier le degré de gravité et qu’il n’a pas émis de réserves (l’inaccessibilité d’un parking avec une grosse voiture n’est pas un vice apparent par exemple).

Pour information. Le remplacement de l'équipement doit se faire sans détériorer le logement.

Sous-traitance : la responsabilité du maître d’ouvrage

Un donneur d’ordres… Le maître d’ouvrage donne des ordres à l’entrepreneur principal et non au sous-traitant qui est un tiers à son égard. Il n’a donc pas de pouvoir de direction sur lui.

… passif ? Mais en pratique, le maître d’ouvrage va déléguer son pouvoir de direction au maître d’œuvre, professionnel de la construction, ce qui le rend passif, une fois que l’opération de construction est commencée. Sur le banc de touche une fois la construction de la maison commencée, le maître d’ouvrage a une responsabilité assez limitée à l’égard des intervenants sur le chantier.

Un comportement fautif. Si un dommage est causé par une faute qui lui est imputable en raison de son comportement, il engage sa responsabilité. Mais ce sont essentiellement les autres intervenants qui engagent leurs responsabilités à son égard.

Obligation de vigilance du maître d’ouvrage. Il est tenu d’une obligation de vigilance dans le cadre de la lutte contre le travail dissimulé et l’emploi de ressortissants étrangers sans titre de travail. À ce titre, il doit se faire remettre une attestation de vigilance par l’organisme de recouvrement dont dépend l’entrepreneur principal (pour tout contrat d’un montant minimum de 5 000 € HT).

Sous-traitance : la responsabilité de l’entrepreneur principal

Une responsabilité contractuelle… Lié par contrat d’entreprise avec le maître d’ouvrage, l’entrepreneur principal engage sa responsabilité s’il manque à ses obligations contractuelles. Il est également responsable à l’égard du maître d’ouvrage en cas de dommage causé par le sous-traitant (il peut se retourner contre ce dernier pour qu’il y ait un partage de responsabilité et des indemnités).

Pour la petite histoire. Il a été jugé que l’entrepreneur principal qui a confié des travaux de charpente à un sous-traitant est responsable des malfaçons commises par ce dernier à l’égard du maître de l'ouvrage, et ce même s’il n’avait pas lui-même commis de faute.

… et contractuelle. Il doit également respecter le contrat signé avec le sous-traitant. Il doit respecter les obligations que la loi lui impose en matière de contrat de sous-traitance : acceptation du sous-traitant par le maître d’ouvrage, agrément de ses conditions de paiement, etc.

Une relation indépendante. Comme le sous-traitant n’est pas son salarié et qu’ils sont dans un rapport d’indépendance, l’entrepreneur principal n’est pas responsable à l’égard des tiers des dommages causés par son sous-traitant.

Quelle prescription ? Suite à la réception des travaux, l’entrepreneur principal engage sa responsabilité au regard des garanties légales qui se prescrivent par 10 ans (la garantie décennale recouvrant les dommages touchant le gros œuvre ou qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination) et 2 ans (la garantie biennale recouvrant les dommages empêchant le bon fonctionnement de l’ouvrage). Ces garanties légales visent à protéger le maître d’ouvrage des désordres cachés qui apparaissent après la réception des travaux. Pour les dommages causés avant la réception des travaux, il engage sa responsabilité de droit commun (réglementation qui s’applique en l’absence de règles spécifiques) prescrite par 5 ans.

Sous-traitance : la responsabilité du sous-traitant

À l’égard de l’entrepreneur principal. Lié par contrat, le sous-traitant doit respecter les obligations qui s’imposent à lui en vertu de ce dernier. Il est tenu à une obligation de renseignement et est responsable en cas d’inexécution du contrat ou de retard dans la livraison.

Recours de l’entrepreneur contre le sous-traitant. Un entrepreneur a vu sa responsabilité engagée vis-à-vis du maître d’ouvrage et a dû effectuer des travaux de réparation. Mais les désordres réparés concernaient le ravalement de la construction, prestation effectuée par le sous-traitant. L’entrepreneur a donc pu se retourner en garantie contre le sous-traitant qui était tenu à son égard d’une obligation de « résultat ».

Exonération de responsabilité. Les seules possibilités d’exonération de responsabilité du sous-traitant sont le cas fortuit et la force majeure. Notez que si l'empêchement est temporaire, le contrat est simplement suspendu (sauf si le retard justifie la résolution du contrat). Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit. Toutefois, cette exonération est limitée parce que le sous-traitant doit à l’entrepreneur principal une obligation de résultat.

À l’égard du maître d’ouvrage. Ils sont des tiers dans leur rapport. Le sous-traitant engage donc sa responsabilité délictuelle. Il s’oblige donc à réparer le dommage causé à une personne avec laquelle il n’est pas lié contractuellement si des désordres constatés sur la maison construite proviennent de son fait. Ces désordres doivent avoir indissociablement concouru à la réalisation du dommage constaté.

Les droits du sous-traitant. Le sous-traitant possède un droit à l’action directe contre le maître d’ouvrage si la garantie apportée par l’entrepreneur principal n’est pas une caution. Il peut également rechercher la responsabilité du maître d’ouvrage s’il manque à ses obligations de diligence, notamment en ce qui concerne les garanties légales que l’entrepreneur principal doit lui apporter lors de la signature du contrat de sous-traitance (caution ou délégation de paiement).

Prescriptions. Il est tenu au délai des responsabilités légales évoquées ci-dessus. Attention : lorsque l’action concerne un dommage antérieur à la réception, le délai de prescription est de 5 ans. Le point de départ de la prescription est la date de réception des travaux par le maître d’ouvrage auprès de l’entrepreneur principal et non la fin des travaux du sous-traitant sur le chantier.

Les cas de responsabilités plus spécifiques

Autres entreprises sous-traitantes. À l’égard des autres constructeurs intervenant sur le chantier, le sous-traitant est un tiers. C’est donc sa responsabilité délictuelle qui est engagée en cas de dommages causés à un autre sous-traitant.

Prescription. Le délai de prescription de l’action en responsabilité est celui de droit commun, c’est-à-dire de 5 ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le maître d’œuvre. Il n’est pas lié par contrat avec les entreprises intervenant sur le chantier mais il doit bien sûr travailler en harmonie avec elles pour que la construction se déroule dans de bonnes conditions. Ils engagent leurs responsabilités délictuelles dans leurs rapports, lorsqu’un dommage survient et qu’il est imputable soit au sous-traitant, soit au maître d’œuvre. Le maître d’œuvre, en revanche, est responsable de ses obligations contractuelles au titre du contrat qui le lie avec le maître d’ouvrage.

Garantie décennale : la protection du constructeur

Pour le constructeur. Le constructeur doit justifier obligatoirement, à l’ouverture du chantier, de la souscription d’une assurance responsabilité civile décennale pour couvrir la garantie décennale qu’il doit au maître d’ouvrage.

Attention. Le maître d’ouvrage doit conclure un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité. La durée du contrat d’assurance ne peut pas être inférieure à la durée d’engagement de responsabilité. Ainsi, pour la garantie décennale, le contrat doit être conclu pour une durée d’au moins 10 ans.

=> Consulter les modèles d’attestation d’assurance en responsabilité décennale obligatoire à joindre aux devis et factures

A défaut d’assurance décennale. Lorsqu’une entreprise de construction n’est pas couverte par une assurance décennale, son dirigeant, en cas de non-souscription intentionnelle, commet une faute séparable de ses fonctions de dirigeant. Dès lors, il peut être poursuivi personnellement par un client mécontent.

Garantie décennale : la protection du maître d’ouvrage

Pour le maître d’ouvrage. De son côté, le maître d’ouvrage sera inspiré de souscrire une assurance « dommages-ouvrages » qui aura pour objet de préfinancer les éventuels dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre qu’une décision de justice soit intervenue pour statuer sur les responsabilités des uns et des autres.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que la réalisation de travaux structurels (comme des aménagements intérieurs et extérieurs d’envergure, des installations de sanitaires, d’équipements de chauffage et la réalisation d’une dalle porteuse de la surface totale du bâtiment) constitue bien un « ouvrage immobilier », ce qui oblige la société qui les réalise à souscrire une assurance couvrant la garantie décennale à laquelle elle est tenue.