Taxe de 3 % : pour qui ? Pour quoi ? Combien ?

Pour qui ? Les entités juridiques (personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables), françaises ou étrangères, qui possèdent, directement ou indirectement, des immeubles situés en France, doivent s’acquitter de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France.

Pour quoi ? Cette taxe est due au titre des immeubles et droits immobiliers possédés au 1er janvier de l’année d’imposition. En revanche, ne sont pas concernés les biens régulièrement inscrits dans les stocks des marchands de biens ou des promoteurs-constructeurs.

Combien ? Comme son nom l’indique, la taxe est égale à 3 % de la valeur vénale des biens et droits immobiliers possédés au 1er janvier de l’année d’imposition.

Taxe de 3 % : des exonérations

Des exonérations. De nombreuses entités sont exonérées de taxation.

Qui est concerné ? Sont concernés :

• les organisations internationales, les Etats souverains, leurs subdivisions politiques et territoriales, les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qu’ils contrôlent majoritairement ;
• les entités :
  • dont les actifs immobiliers situés en France représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou indirectement ;
  • ou dont les actions, parts et autres droits font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé, ainsi que les personnes morales dont ces entités détiennent directement ou indirectement la totalité du capital social ;
• les entités qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l’Union européenne (UE), dans un pays ou territoire qui a conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un Etat qui a conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France et :
  • qui détiennent une quote-part d’immeubles situés en France ou de droits réels portant sur ces biens qui est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale des biens ou droits en question ;
  • ou qui sont instituées en vue de gérer des régimes de retraite, ainsi que ceux qui sont reconnus d’utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, et dont l’activité ou le financement justifie la propriété des immeubles ou droits immobiliers ;
  • ou qui prennent la forme de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) ou de fonds de placement immobilier (FPI) qui ne sont pas constitués sous la forme d’organismes professionnels de placement collectif immobilier ;
  • ou qui communiquent ou prennent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, chaque année, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux ;
  • ou qui déclarent spontanément chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits dont elles ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux.

À noter. En cas de première omission déclarative, les sociétés peuvent souscrire cette déclaration, soit spontanément, soit en réponse à une mise en demeure de l'administration fiscale, sans avoir à s'acquitter de la taxe de 3 %.

Taxe de 3 % : une obligation déclarative

Une déclaration. Les personnes qui sont redevables de la taxe de 3 % doivent déclarer à l’administration fiscale, au plus tard le 15 mai de chaque année, la situation, la consistance et la valeur des immeubles et droits immobiliers qui leur appartiennent. Cette déclaration doit être accompagnée du paiement de la taxe.

Depuis le 1er janvier 2021, cette déclaration (formulaire n° 2746-SD – Cerfa 11109*09), doit être déposée par voie électronique. La téléprocédure a été mise en service le 1er avril 2021.

Une foire aux questions. L’administration fiscale a publié une foire aux questions sur sa mise en œuvre. Vous pouvez la consulter ici.

Une précision. Pour les entités exonérées de taxation parce qu’elles prennent l’engagement de communiquer certaines informations à l’administration fiscale, cet engagement est à déposer :

• au service des impôts du lieu du principal établissement, pour celles qui ont leur siège en France ou qui exercent leur activité en France dans un ou plusieurs établissements ;
• au service des impôts compétent pour les obligations déclaratives relatives aux impôts autres que les impôts locaux et taxes assimilés pour les autres entités ; notez qu’à défaut de telles obligations déclaratives, l’engagement devra être déposé auprès du service des impôts des entreprises étrangères de la direction des impôts des non-résidents.

Un paiement. Depuis le 1er janvier 2022, le paiement de cette taxe s’effectue par télérèglement.

Taxe d’aménagement : généralités

Une taxe unique. La taxe d’aménagement est une taxe unique composée de :

• 3 parts (communale ou intercommunale, départementale, et régionale) en Ile-de-France ;
• 2 parts (communale ou intercommunale et départementale) sur le reste du territoire.

Une délibération... Chaque part est instauré par délibération de l’autorité compétente (conseil municipal, conseil départemental, conseil régional d’Ile-de-France et Ville de Paris).

… valable 3 ans. Les délibérations qui instituent (ou renoncent à instituer) la taxe d’aménagement sont valables 3 ans. Elles doivent être prises avant le 30 novembre de l’année N pour une application au 1er janvier de l’année N+1.

Un transfert de compétence. Actuellement, ces délibérations doivent être transmises aux services de l’Etat chargés de l’urbanisme, au plus tard le 1er jour du 2e mois qui suit la date à laquelle elles ont été adoptées. A compter du 1er janvier 2023, elles devront être transmises aux services fiscaux.

Taxe d’aménagement : qui paie ?

Actuellement. Les personnes tenues au paiement de la taxe d’aménagement sont les bénéficiaires des autorisations de construire ou d’aménager, ainsi que les personnes responsables d’une construction illégale.

A l’avenir… A compter d’une date et selon des modalités fixées par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023, les personnes tenues au paiement seront les bénéficiaires des autorisations en question à la date d’exigibilité de la taxe. En cas de construction sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l'autorisation de construire ou d'aménager, les personnes concernées seront les responsables de la construction.

Des exonérations ? Il existe de nombreuses exonérations totales ou partielles, d’office ou facultatives, de taxe d’aménagement, qui dépendent de la nature de l’opération réalisée, de sa surface, etc., et qui peuvent s’appliquer à la part communale ou intercommunale, à la part départementale, à la part régionale, ou à 2 ou 3 de ces parts.

Exemple. Depuis le 1er janvier 2022, est exonérée de la taxe d'aménagement la reconstruction sur un même terrain :

• soit à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans ;
• soit de locaux sinistrés comprenant, à surface de plancher égale, des aménagements rendus nécessaires en application des dispositions d'urbanisme.

Exemple d’exonération facultative. Les organes délibérants des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale, le conseil de la métropole de Lyon, les conseils départementaux, l'Assemblée de Corse et le conseil régional de la région Ile-de-France peuvent, par voie de délibération, exonérer de tout ou partie de la taxe d'aménagement certaines catégories de construction ou d’aménagement : abris de jardin, pigeonniers et colombiers soumis à déclaration préalable, serres de jardin destinées à un usage non professionnel dont la surface est inférieure ou égale à 20 m².

Taxe d’aménagement : une déclaration ?

Actuellement. Les personnes tenues au paiement de la taxe d’aménagement doivent déclarer les éléments nécessaires au calcul de l’imposition au moment du dépôt du permis de construire, d’aménager ou de la déclaration préalable de travaux.

Depuis le 1er septembre 2022, les personnes soumises à taxation doivent déclarer les éléments nécessaires à l’établissement de la taxe d’aménagement, dans les 90 jours à compter de la date à laquelle elle devient exigible.

Taxe d’aménagement : un calcul

Un calcul différent. Le calcul de la taxe d’aménagement est différent selon qu’elle est due en Ile-de-France ou dans le reste du territoire.

En Ile-de-France. Le montant de la taxe est calculé de la façon suivante : (surface taxable x valeur forfaitaire x taux communal ou intercommunal) + (surface taxable x valeur forfaitaire x taux départemental) + (surface taxable x valeur forfaitaire x taux régional).

Dans le reste du territoire. Le montant de la taxe est calculé de la façon suivante : (surface taxable x valeur forfaitaire x taux communal ou intercommunal) + (surface taxable x valeur forfaitaire x taux départemental).

Pour les constructions. La surface taxable des constructions est égale au total des surfaces closes et couvertes, calculé à partir du nu intérieur des façades, déduction faite des surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80m et des trémies, escaliers et ascenseurs.

A noter. Les bâtiments non clos (les pergolas par exemple), ou les installations découvertes ne sont pas compris dans la surface taxable.

La valeur forfaitaire. La valeur forfaitaire est attribuée par m² de surface taxable et est fixée à :

• 1 004 € pour 2023 en Ile-de-France ;
• 886 € pour 2023 pour le reste du territoire.

Pour les aménagements et installations. Les aménagements et installations sont soumis à la taxe sur la base d’une assiette forfaitaire déterminée par emplacement. Pour plus de lisibilité, vous pouvez vous reporter au tableau ci-dessous :

Attention. Les panneaux solaires thermiques et les aires de stationnement destinées aux 2 roues ne sont pas taxés.

Taux d’imposition. Le taux d’imposition est variable :

• pour la part communale ou intercommunale : il se situe entre 1 % et 5 % ; par exception, il peut être porté à 20 %, sous réserve de l’adoption d’une délibération spécialement motivée ;
• pour la part départementale : le taux est fixé de manière uniforme sur tout le département et est plafonné à 2,5 % ;
• pour la part régionale : le taux fixé peut être différent d’un département à l’autre et est plafonné à 1 %.

Pour les délibérations prenant effet à compter du 1er janvier 2022, les communes ou établissements publics de coopération intercommunale peuvent fixer des taux différents dans une fourchette comprise entre 1 % et 5 %, selon les aménagements à réaliser, par secteurs de leur territoire.

Des secteurs ? Les secteurs sont définis et présentés par référence aux documents cadastraux à la date de la délibération les instituant, selon des modalités définies ici. A titre d’information, leur détermination figure, le cas échéant, dans une annexe au plan local d’urbanisme ou au plan d’occupation des sols.

Depuis le 1er janvier 2022, le taux de la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement peut être augmenté jusqu’à 20 % dans certains secteurs par une délibération motivée, si la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux, de restructuration ou de renouvellement urbain pour renforcer l’attractivité des zones concernées et réduire les incidences liées à l’accroissement local de la population ou la création d’équipements publics généraux sont rendues nécessaires en raison de l’importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs.

Les travaux et équipements en question visent notamment les travaux de recomposition et d’aménagement des espaces publics permettant d’améliorer la qualité du cadre de vie, de lutter contre les îlots de chaleur urbains, de renforcer la biodiversité ou de développer l’usage des transports collectifs et des mobilités actives.

Taxe d’aménagement : le paiement

Depuis le 1er janvier 2021, elle est exigible à la date d’achèvement des opérations imposables, entendue comme la date de réalisation définitive des opérations.

1 ou 2 titres de perception. Le recouvrement de la taxe fait l'objet de l'émission :

• de 2 titres de perception correspondant à deux fractions égales à la moitié de la somme totale à acquitter ;
• ou de l'émission d'un titre unique lorsque le montant n'excède pas 1 500 €.

Notez que le titre unique ou le 1er titre est émis à compter de 90 jours après la date d’exigibilité de la taxe, et le 2nd titre est émis 6 mois après la date d’émission du 1er titre.

Taxe pour création de bureaux : qui paie ?

Les propriétaires. Les propriétaires des locaux seront soumis au paiement de la taxe pour création de bureaux. Par propriétaire, il faut entendre également les indivisaires et les copropriétaires. De même, tout comme les propriétaires, les titulaires de droits réels (par exemple les usufruitiers, c’est-à-dire les personnes ayant conservé le droit de jouir du bien) seront soumis à la taxe.

Quand ? Seuls seront taxés les propriétaires et/ou les personnes titulaires d’un droit réel au jour :

• de la délivrance du permis de construire ;
• de la déclaration préalable ou des opérations engagées pour réaliser des travaux de changement d’usage du bâtiment ;
• du début des travaux ou du changement d’affectation entraînant des travaux, pour les opérations ne nécessitant plus d’autorisation d’urbanisme depuis le 1er janvier 2016 ;
• de l’achèvement de la construction ou des aménagements constaté par procès-verbal, pour les opérations nécessitant toujours une autorisation d’urbanisme depuis le 1er janvier 2016.

Date. Cette taxe pour création de bureaux est applicable aux constructions ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme (ou dont les travaux ont débuté) délivrée depuis le 1er janvier 2016. Pour les autorisations obtenues avant cette date, il faudra faire application de l’ancienne redevance pour création de bureaux en Ile-de-France.

     =>  Consultez notre fiche sur la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France

Les locataires ? Vous l’aurez compris, seuls les propriétaires ou les titulaires de droits réels sur un bien seront tenus au paiement de la taxe. Les locataires ne seront pas imposables.

À noter. Comme nous le verrons plus loin, au moment de sa demande d’autorisation de construire (ou spontanément pour les constructions non soumises à autorisation), la mairie devra déposer pour le compte du propriétaire une déclaration permettant de calculer la taxe. Suite à cela, un avis de paiement, invitant le propriétaire (ou le titulaire de droits réels) à régler la taxe sera émis au plus tard le 31 décembre de la 3ème année qui suit celle de la délivrance du permis de construire, de la déclaration préalable de travaux, etc.

Changement. Si l’immeuble construit est vendu avant l’émission de l’avis de paiement, l’ancien propriétaire (identifié comme tel sur les autorisations d’urbanisme), tenu au paiement de la taxe, pourra demander au nouveau propriétaire de le rembourser.

Taxe pour création de bureaux : quels sont les biens imposables ?

Géographiquement. La taxe est due pour les locaux situés dans le ressort de la région Ile-de-France, à savoir Paris et les départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val d’Oise et des Yvelines.

Une construction… La taxe est due sur les constructions de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux de stockage.

…mais pas seulement. Si la taxe est due sur les constructions, elle l’est également sur :

• les reconstructions, rénovations ou agrandissements de bureaux, locaux commerciaux ou locaux de stockage ;
• les transformations de locaux existants, affectés à un autre usage, en bureaux, locaux commerciaux ou locaux de stockage.

Bureaux. Par bureaux, il faut entendre les pièces utilisées à usage de bureaux par les entreprises, les associations, les collectivités territoriales, etc., ainsi que leurs dépendances immédiates et indispensables (salle de réunion, de photocopie, fumoir, couloirs, salle informatique, toilettes, vestiaires, etc.).

Locaux commerciaux. La notion de local commercial recouvre plusieurs situations :

• les locaux destinés à la vente de biens en gros ou à une activité de commerce de détail ;
• les locaux destinés à la réalisation de prestations de services de nature commerciale ou artisanale : cafés, restaurants, discothèques, salons de coiffure, casino, etc. ;
• les réserves et emplacements, couverts ou non, situés à proximité du local de vente ou du local où s’exécute la prestation de services.

Locaux de stockage. Sans surprise, il s’agit des locaux ou emplacements destinés au stockage de marchandises, de biens ou de produits. A ce titre, notez que, les centres de traitement de données numérique, aussi appelés « data center », ne peuvent pas être qualifiés de locaux de stockage.

Exonérations. Ne sont jamais soumis à la taxe les locaux suivants :

• les surfaces de stationnement et les espaces de circulation ;
• les locaux destinés à la recherche ;
• les locaux à caractère sanitaire ou social ;
• les locaux des associations reconnues d’utilité publique ;
• les locaux appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics (non industriels et commerciaux) utilisés dans le cadre d’une mission de service public ;
• les locaux situés en zone franche urbaine (ZFU-TE) ;
• les bureaux utilisés par les professions libérales, les officiers ministériels ou les associations relevant de la loi de 1901 ;
• les bureaux compris dans des locaux d’habitation ;
• les bureaux d’une surface inférieure à 1000 m² et qui dépendent d’un établissement industriel ;
• les locaux reconstruits par leur propriétaire suite à un sinistre ou à une expropriation pour cause d’utilité publique.

     =>  Pour plus de précisions sur la taxe annuelle, consultez notre fiche « Taxe sur les bureaux et les locaux en Ile-de-France : ce qu’il faut savoir… »

Taxe pour création de bureaux : comment est-elle calculée ?

Calcul. Le montant de la taxe est égal au résultat de la formule suivante : surface de construction en m² x tarif applicable au m².

Surface de construction. La surface de construction est égale à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes (calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment), ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, et après déduction des vides et des trémies. Pour information, une trémie est une partie du plancher permettant le passage d’un escalier, d’un ascenseur, etc.

Tarifs. Les tarifs applicables par m² sont fixés pour chaque catégorie de biens et pour chaque circonscription tarifaire. Pour 2024, les tarifs sont les suivants :

Circonscriptions tarifaires. Les circonscriptions tarifaires se décomposent de la manière suivante :

• 1^e circonscription : Paris et le département des Hauts-de-Seine ;
• 2^e circonscription : les communes de la métropole du Grand Paris, autres que Paris et les communes du département des Hauts-de-Seine ;
• 3^e circonscription : les communes de l’unité urbaine de Paris, autre que Paris, les communes du département des Hauts-de-Seine et les communes de la métropole du Grand Paris ;
• 4^e circonscription : Toutes les autres communes de la Région Ile-de-France.

Dérogations tarifaires. Notez que pour certaines communes classées dans la 1ère circonscription tarifaire, il existe des dérogations leur permettant d’appliquer, par exemple, les tarifs de la 2ème circonscription.

Plafonnement. Le montant de la taxe à régler ne pourra pas dépasser une somme équivalente à 30 % de la part du coût de l’opération correspondant à l’acquisition et à l’aménagement de la surface de construction.

Déclaration. C’est le service urbanisme de la mairie qui se chargera de transmettre à l’administration fiscale les déclarations nécessaires au calcul de la taxe pour création de bureaux.

Paiement. Une fois en possession de toutes les déclarations requises, les services fiscaux calculeront le montant de la taxe dû par le propriétaire et lui adresseront un avis de paiement qui sera émis au plus tard le 31 décembre de la 3^e année qui suit celle de la délivrance du permis de construire, de la déclaration préalable de travaux, du début des travaux en l’absence d’autorisation préalable, etc.

Un rescrit. Pour sécuriser au mieux les opérations d’aménagement et de construction, la Loi Essoc a créé 4 nouveaux rescrits en matière de taxes d’urbanisme, dont l’un concerne la taxe pour la création de bureaux ou de commerce en Ile-de-France.

Précisions. Ce rescrit (limité à 1 seul par projet) ne concerne que des projets d’une surface taxable supérieure à 50 000 m² et doit être déposé au moment du dépôt de la demande de permis de construire, de permis d’aménager ou de déclaration préalable, auprès de l'administration chargée de l'urbanisme dans le département.

Pour mémoire. L’administration chargée de l’urbanisme dans le département peut être :

• la direction départementale des territoires ou la direction départementale des territoires et de la mer ;
• la direction de l’environnement, de l’aménagement et du logement, dans les départements d’Outre-mer ;
• l’unité départementale de la direction régionale et interdépartementale de l’équipement et de l’aménagement, pour la région Ile-de-France.

Contenu du rescrit. Pour être recevable, ce rescrit doit comporter les informations suivantes :

• votre nom, ou la raison sociale de votre entreprise ;
• les références cadastrales de l’unité foncière objet de la demande ;
• les dispositions législatives, c’est-à-dire les règles de droit, dont vous souhaitez bénéficier ;
• une présentation précise et complète de la situation de fait objet de la demande, ainsi que toutes les informations et pièces nécessaires.

Un envoi. Vous pouvez envoyer votre rescrit par tout moyen lui conférant une date de réception certaine, le plus simple étant de le transmettre par lettre recommandée avec accusé de réception. A réception de votre courrier, l'administration dispose d’un délai de 3 mois pour répondre de manière motivée.

Une demande incomplète ? Si votre demande est incomplète, l’administration vous invitera à fournir les éléments complémentaires qui lui sont nécessaires. Dans ce cas, le délai de 3 mois court à compter de la réception par l’administration de vos éléments complémentaires.

À noter. La réponse de l’administration l’engage. Concrètement, une fois qu’elle a apporté une réponse à la question qui lui était posée (on dit qu’elle a pris formellement position sur la situation), elle ne pourra pas procéder à l’avenir à une rectification fiscale qu’elle fonderait sur une appréciation différente, sauf à ce qu’intervienne un changement dans la situation de fait ou un changement de législation.

Valeur locative des locaux commerciaux et professionnels : à quoi ça sert ?

Un élément de calcul… Les 4 principaux impôts locaux que sont la taxe d’habitation, la taxe foncière des propriétés bâties et celle qui concerne les propriétés non bâties et la cotisation foncière des entreprises sont (notamment) déterminés à partir de la valeur locative cadastrale. Comment est-elle calculée ?

… pour les impôts locaux. Cette valeur locative est censée représenter le loyer annuel que produiraient les propriétés bâties ou non bâties si elles étaient louées. Alors que des révisions périodiques générales doivent ou plutôt devraient être effectuées tous les 6 ans pour actualiser ces valeurs locatives, elles-mêmes complétées par des actualisations triennales, la dernière révision de grande ampleur date seulement des années 70, actualisée pour la dernière fois en 1980. Depuis, chaque année, des coefficients de majorations annuelles sont appliqués.

Manque de fiabilité ? Force est toutefois de constater que les valeurs locatives qui en résultent aujourd’hui ne correspondent plus nécessairement à la réalité. D’où l’ambition de réviser ces valeurs locatives, ce qui nécessite des obligations déclaratives à la charge du propriétaire et du locataire des locaux. A commencer par les locaux commerciaux et professionnels.

Conseil. La révision des valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels peut être l’occasion de faire le point sur le montant des impôts locaux payés par l’entreprise, en réalisant un audit.

Une réforme ? Jusqu'en 2017, la valeur locative était déterminée de manière différente selon que le local est à usage professionnel, commercial ou industriel. S’agissant des locaux professionnels et commerciaux, 3 méthodes d’évaluation étaient mises en place : soit à partir du montant du loyer (pour les locaux qui étaient loués en 1970), soit par comparaison avec un local de référence (méthode la plus utilisée), soit par voie d’appréciation directe (méthode utilisée par défaut).

Oui… La réforme a pour objet de ne plus calculer la valeur locative au moyen d’un local de référence, mais de retenir une méthode de calcul par référence au loyer moyen correspondant à la catégorie du local dans son secteur géographique.

Depuis 2017. Ces nouveaux paramétrages ont été pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2017. Il est, à cet égard, normalement prévu un mécanisme de lissage sur 10 ans pour tenir compte des éventuels écarts d’imposition résultant de cette révision des valeurs locatives : une diminution ou une augmentation des cotisations sera progressivement mise en place pour tenir compte de la différence entre la cotisation réelle et une cotisation théorique (qui aurait été appliquée en l’absence de révision), et ce dès le 1er euro (la diminution ou la majoration, selon les cas, est égale aux 9/10ème de la différence pour les impositions établies en 2017, puis réduite chaque année de 1/10ème de cette différence).

À noter. Parallèlement à ce dispositif de lissage des écarts d’imposition, il est aussi mis en place un mécanisme de limitation des variations des valeurs locatives pouvant résulter de la révision, et ce au titre des années 2017 à 2026. Selon que la valeur locative révisée est supérieure ou inférieure à la valeur locative non révisée, la valeur locative révisée est minorée ou majorée d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée et la valeur locative révisée.

Pour les locataires

Une nouvelle obligation. Depuis 2015, les entreprises locataires doivent porter à la connaissance de l’administration le montant annuel du loyer qu’elles acquittent dans le cadre de la location de leurs locaux professionnels ou commerciaux. Cette déclaration annuelle des loyers permettra à l’administration de mettre à jour les valeurs locatives qui servent de base de calcul à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises.

Comment faire ? Il suffit, en pratique, de déclarer le montant de ce loyer en annexe de la déclaration des résultats, sur le formulaire DECLOYER (ce formulaire ne concerne que les entreprises qui ont recours au mode de télédéclaration EDI). Cette déclaration est annexée à la déclaration de résultats qui doit être déposée au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai (pour les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu) et dans les 3 mois de la clôture de l’exercice pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai pour celles qui clôturent leur exercice le 31 décembre).

À noter. Pour télédéclarer les loyers via le formulaire DECLOYER, vous disposez d’un délai supplémentaire de 15 jours, comme pour la déclaration de résultats.

Sans oublier… En vue de calculer le montant de la cotisation foncière des entreprises, une entreprise nouvellement installée doit compléter une déclaration spéciale en matière de cotisation foncière des entreprises n° 1447-C (au plus tard le 31 décembre de l’année de sa création ou de ses changements de locaux). Puis, dès lors que des modifications sont faites dans les locaux qu’elle occupe (notamment en termes de consistance), elle doit les signaler à l’administration en complétant une déclaration n° 1447-M au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année qui suit celle du changement constaté.

Conseils. Pensez à signaler ces modifications qui, faute d’être prises en compte, conduisent à des montants de valeurs locatives erronés, et donc à des sur-impositions (toujours dommageables) ou des sous-impositions (qui pourraient être rectifiées par l’administration en cas de contrôle).

Pour les propriétaires

Une déclaration spéciale… Courant 2013, les propriétaires de locaux commerciaux et professionnels ont dû compléter une déclaration spéciale n° 6660-REV regroupant un certain nombre de renseignements utiles au paramétrage et au calcul de la valeur locative du local concerné.

Quels renseignements ? Ont été portés à la connaissance de l’administration les renseignements suivants :

• la destination du local : nature de l’occupation (local occupé par le propriétaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), identification des occupants, activité exercée, montant du loyer annuel hors charges et hors taxes ;
• la catégorie du local, à choisir parmi les 39 catégories proposées ;
• la consistance du local : surface totale réelle du local, utilisation et caractéristiques des différentes parties du local (parties principales, lieux de dépôts et de stockage, espaces de stationnement, etc.).

Tout ça pour quoi ? Toutes ces indications ont permis à l’administration de mettre en place le nouveau système d’évaluation. Les éléments de calcul de la valeur locative des locaux, qui sert de base d’imposition aux impôts directs locaux, sont déterminés de la manière suivante :

• en premier lieu, pour rester le plus proche possible des réalités économiques locales, des secteurs d’évaluation ont été créés afin de délimiter des zones homogènes du marché locatif ;
• en second lieu, chaque local est classé dans une catégorie et à chaque catégorie il est appliqué un tarif au m², déterminé en fonction du secteur d’évaluation.

Calculer la valeur locative. Le calcul de la valeur locative du local professionnel est simplifié : il est appliqué à la surface pondérée du local un tarif au m² correspondant à la catégorie du local (et établi en fonction de la grille tarifaire du secteur d’évaluation). Cette valeur locative est ensuite augmentée ou minorée par application d’un « coefficient de localisation » afin de tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle.

Déclarer le local professionnel ou commercial : qui ?

Les propriétaires… Sont concernés par cette obligation les personnes qui sont propriétaires d’un local à usage professionnel ou commercial : si vous avez cette qualité, vous devez donc compléter la déclaration n° 6660-REV. Les locataires ne sont pas concernés par cette déclaration.

… de locaux à usage professionnel ou commercial. Seuls les locaux à usage professionnel et commercial sont concernés par cette déclaration. Vous n’avez rien à compléter s’agissant de vos locaux d’habitation. Si vous êtes propriétaire d’un local à usage mixte, comprenant une partie habitation et une partie professionnelle, vous ne devez vous préoccuper que de cette deuxième catégorie : seule la partie professionnelle doit être décrite dans la déclaration.

Déclarer le local professionnel ou commercial : quel contenu ?

Plusieurs renseignements. Vous devez porter à la connaissance de l’administration un certain nombre de renseignements qui lui serviront à paramétrer et calculer la valeur locative de votre local qui constituera la base de calcul des impôts directs locaux (et notamment de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises).

Renseigner la destination de votre local. Vous devez indiquer la nature de l’occupation (local occupé par le propriétaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), l’identification des occupants, l’activité exercée, le montant du loyer annuel hors charges et hors taxes. Dans le cas d’un crédit-bail, vous devez préciser que le local est occupé par son propriétaire, sans renseigner la rubrique dédié au montant du loyer.

Renseigner la catégorie de votre local. Vous devez choisir, parmi les 39 catégories proposées, celle qui correspond à votre local. Par exemple, vous choisirez la catégorie MAG 1 si votre local est utilisé pour la vente, pour une activité commerciale ou de service et dispose d’une vitrine ou d’un accès sur la rue et dont la surface principale est inférieure à   400 m² ; vous choisirez BUR 1 si votre local, à usage de bureaux, est situé dans un immeuble de conception ancienne, sans équipements particuliers.

Renseigner la consistance de votre local. Vous devrez ici mentionner la surface totale réelle de votre local, quelle que soit la nature de l’occupation, en faisant une répartition en fonction de l’utilisation et des caractéristiques des différentes parties du local, et en distinguant également les surfaces louées. Ainsi, vous devrez distinguer :

• d’une part, la surface des parties principales, même situées à l’extérieur comme une terrasse pour un restaurant ou un espace de vente non couvert pour une jardinerie (P1), les parties secondaires couvertes (P2) et les parties secondaires non couvertes, correspondant notamment aux lieux de dépôts et de stockage (P3) ;
• d’autre part, les espaces de stationnement couverts (Pk 1) et non couverts (Pk 2) ;
• et, enfin, si une partie du local est louée, les surfaces louées en distinguant, là encore, les parties principales des parties secondaires et les emplacements de stationnement (rubriques P4, P5, P6, Pk 3 et Pk 4).

Tout ça pour quoi ? Toutes ces indications ont permis à l’administration de mettre en place le nouveau système d’évaluation. En quoi consiste-t-il ? Les éléments de calcul de la valeur locative des locaux, qui sert de base d’imposition aux impôts directs locaux, sont déterminés de la manière suivante :

• en premier lieu, pour rester le plus proche possible des réalités économiques locales, des secteurs d’évaluation ont été créés afin de délimiter des zones homogènes du marché locatif ;
• en second lieu, chaque local a été classé dans une catégorie et à chaque catégorie il est appliqué un tarif au m², déterminé en fonction du secteur d’évaluation.

Calculer la valeur locative. Le calcul de la valeur locative du local professionnel est simplifié : il est appliqué à la surface pondérée du local un tarif au m² correspondant à la catégorie du local (et établi en fonction de la grille tarifaire du secteur d’évaluation). Cette valeur locative est ensuite augmentée ou minorée par application d’un « coefficient de localisation » afin de tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle. À titre dérogatoire, les résultats de l’actualisation réalisée en 2022 sont pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2026.

Depuis 2017. Ces nouveaux paramétrages ont été pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2017. Il est, à cet égard, normalement prévu un mécanisme de lissage sur 10 ans pour tenir compte des éventuels écarts d’imposition résultant de cette révision des valeurs locatives : une diminution ou une augmentation des cotisations est progressivement mise en place pour tenir compte de la différence entre la cotisation réelle et une cotisation théorique (qui aurait été appliquée en l’absence de révision) , et ce dès le 1er euro (la diminution ou la majoration, selon les cas, est égale aux 9/10ème de la différence pour les impositions établies en 2017, puis réduite chaque année de 1/10ème de cette différence).

À noter. Parallèlement à ce dispositif de lissage des écarts d’imposition, il est aussi mis en place un mécanisme de limitation des variations des valeurs locatives pouvant résulter de la révision, et ce au titre des années 2017 à 2026. Selon que la valeur locative révisée est supérieure ou inférieure à la valeur locative non révisée, la valeur locative révisée est minorée ou majorée d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée et la valeur locative révisée.

Abandon de créances : qu’est-ce que c’est ?

Un principe. On considère qu’il y a abandon de créances dès lors que votre société, qui détient une créance sur une autre société, décide de renoncer à percevoir tout ou partie des sommes qui lui sont dues. En faisant cela, votre société accorde, en quelque sorte, une aide à l’autre société.

Un acte de gestion normal. Quoiqu’il arrive, et notamment pour des raisons fiscales, l’abandon doit résulter d’un acte de gestion normal de l’entreprise. En clair, votre société doit être en mesure de prouver que l’aide apportée (caractérisée par l’abandon de la créance) a été consentie dans l’intérêt de l’exploitation, et qu’elle trouve son origine dans l’existence d’une contrepartie réelle et suffisante.

Une preuve ? Cette preuve peut être apportée par tous moyens et repose sur une appréciation au cas par cas. Sachez qu’en cas de litige avec l’administration portant sur la détermination du caractère normal ou non de l’abandon consenti, vous aurez la possibilité de saisir la Commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires pour lui demander son avis.

2 éléments. Pour qu’il y ait abandon de créances, il faut nécessairement que les 2 éléments suivants soient réunis :

• un élément matériel : votre société doit avoir comptabilisé une créance et la société débitrice doit avoir comptabilisé en charge la somme qui correspond à cette créance. Dans l’hypothèse d’un abandon de cette créance, votre société devra comptabiliser une perte dont le montant correspond au montant de la créance abandonnée, et la société débitrice, quant à elle, devra comptabiliser un profit à hauteur de l’abandon qui lui est consenti ;
• un élément intentionnel : cet élément dépendra de l’examen des circonstances de fait ayant motivé l’abandon réalisé par votre société.

À noter. Les subventions accordées par votre société à une autre société sont assimilées à des abandons de créances. Tel n’est pas le cas, en revanche, des renonciations à recettes.

2 catégories. Il existe 2 catégories d’abandon de créances : les abandons de créances à caractère commercial et les abandons de créances à caractère financier.

Abandon de créances à caractère commercial. L’abandon de créances est à caractère commercial lorsqu’il trouve son origine dans les relations commerciales qui existent entre votre société et la société débitrice, et qu’il est consenti soit pour maintenir des débouchés, soit pour préserver des sources d’approvisionnement. Notez que la circonstance qu'une aide soit motivée par le développement d'une activité qui, à la date d'octroi de cette aide, n'a permis la réalisation d'aucun chiffre d'affaires n’empêche pas que l’aide soit qualifiée de commerciale lorsque les perspectives de développement de cette activité apparaissent, à cette même date, sérieuses.

Exemple. Dans le cadre d’un litige opposant l’administration à une société, le juge de l’impôt a considéré que les sommes versées à une société exploitant un commerce de vente au détail de vêtements par ses 2 fournisseurs, dans le but de conserver les débouchés assurés par l’activité de vente, étaient bien constitutives d’un abandon de créances à caractère commercial.

Abandon de créances à caractère financier. L’abandon de créances est à caractère financier lorsque les éléments suivants présentent un caractère strictement financier :

• nature de la créance (prêt, avances, etc.) ;
• liens existants entre votre société et la société débitrice (hors de toute relation commerciale) ;
• motivations de l’abandon.

Exemple. L’abandon de créances consenti par une société au profit d’une autre société dans le but de mettre un terme aux relations commerciales qu’elles entretenaient est un abandon de créances à caractère financier.

Comment les distinguer ? Dans certains cas, comme par exemple lorsque votre société et la société débitrice entretiennent à la fois des relations commerciales et financières, il peut être délicat de déterminer la nature précise de l’abandon consenti. A cet égard, l’administration précise qu’elle s’attachera principalement aux motivations qui vous ont conduit à abandonner la créance.

Globalement. Retenez que le caractère de chaque abandon résulte de l’examen global de l’ensemble des éléments (de fait ou de droit) relevés au moment où l’aide a été consentie. Il sera tenu compte, par exemple :

• de la nature et du montant de la créance abandonnée ou de la somme versée ;
• des relations qui existent ou qui ont existé entre votre entreprise et l’entreprise débitrice ;
• des motivations vous ayant réellement conduit à abandonner la créance ;
• etc.

Abandon de créance ou provision ? Dans le cadre d’un litige l’opposant à une société, l’administration fiscale lui a refusé la déduction d’une provision pour créance douteuse détenue sur l’une de ses filiales, considérant que dans sa situation, elle aurait dû consentir un abandon de créance, non déductible par nature s’agissant d’une aide financière. Une position non partagée par le juge : puisque l’administration fiscale ne prouve pas que le choix opéré par la société relève d’une gestion anormale, et parce que le risque de non-recouvrement de la créance est avéré au vu de la situation financière de la filiale, le redressement fiscal doit être annulé.

Abandon de créances : quelles conséquences (notamment fiscales) ?

Une charge déductible pour vous. Sous réserve du respect de certaines conditions, l’abandon de créances que vous consentez peut constituer une charge déductible de votre résultat imposable.

À noter. Si vous abandonnez totalement la créance, la charge sera, toutes conditions remplies, totalement déductible. En revanche, si vous consentez un abandon partiel, la charge sera partiellement déductible.

Conditions générales. L’abandon de créances ne sera déductible que si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• comme indiqué précédemment, l’abandon doit constituer un acte de gestion normal ;
• la créance qui est abandonnée ne doit pas constituer un élément du prix de revient des participations que vous détenez dans la société débitrice : cette condition ne sera pas remplie lorsqu’une société abandonne sa créance et reçoit dans le même temps, des titres de la société débitrice. Dans cette situation en effet, l’administration considère qu’il n’y a pas d’abandon de créances : la somme abandonnée ayant en réalité servi à acheter des titres dans la société débitrice.

Déductibilité des seuls abandons à caractère commercial. Si les 2 conditions mentionnées plus haut sont remplies, encore faut-il que l’abandon de créances consenti ait un caractère commercial. En effet, seuls les abandons de créances à caractère commercial sont déductibles. Les abandons de créances à caractère financier ne sont, quant à eux, pas déductibles. Un abandon de créance a, par exemple, été jugé commercial parce qu’il a été réalisé par une société au profit d’une filiale avec laquelle la société réalisait l’essentiel de son chiffre d’affaires et pour laquelle elle rendait des prestations de services. Inversement, le caractère commercial d’un abandon de créance a été refusé parce que la société qui a consenti l’abandon ne réalisait qu’un faible chiffre d’affaires avec l’entreprise qui bénéficié de cet abandon.

Intérêt de l’exploitation : une précision. Actuellement, les abandons de créance à caractère commercial accordés par une entreprise à une autre sont déductibles y compris lorsqu’ils ne sont pas accomplis dans l’intérêt de l’exploitation de l’entreprise qui le consent s’ils interviennent dans le cadre d’un plan de sauvegarde ou de redressement judiciaire, sans conditions ni limites ; corrélativement, un tel abandon est imposable au niveau de l’entreprise qui le reçoit.

Même chose… Le même régime fiscal s’applique aux abandons de créance consentis à compter du 1er janvier 2021 en application d’un accord constaté ou homologué par le juge dans le cadre d’une procédure de conciliation.

Exception. Comme pour tout principe, il existe une exception permettant la déduction des aides à caractère autre que commercial, dès lors qu’elles sont consenties :

• à une entreprise à l’occasion d’une procédure de conciliation résultant d’un accord constaté ou homologué par le Président du Tribunal de commerce ;
• ou à une entreprise à l’encontre de laquelle est ouverte une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire, de liquidation judiciaire ou toute autre procédure d’insolvabilité.

Une déduction encadrée. Dans cette hypothèse, la somme abandonnée sera déductible de votre résultat imposable à hauteur :

• du montant de la situation nette négative de la société bénéficiaire de l’abandon ;
• et pour le montant qui pourrait excéder cette situation nette négative, à proportion de la participation au capital de la société bénéficiaire qui est détenue par d’autres sociétés que la vôtre.

Un produit pour la société qui bénéficie de l’abandon. En consentant l’abandon de créances, vous constatez une charge déductible de votre résultat imposable. A l’inverse, la société qui bénéficie de l’abandon doit constater un profit correspondant au montant des sommes abandonnées, profit qui doit être pris en compte pour le calcul de son résultat imposable.

À noter. Il existe des règles particulières, non développées ici, qui viennent encadrer certains abandons de créances à caractère financier consentis par les sociétés mères à leurs filiales.

Vente d’un local professionnel ou d’un terrain à bâtir : une taxation à taux réduit ?

Une plus-value ? Une société qui décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, et qui réalise à cette occasion une plus-value (c’est-à-dire un gain), peut, toutes conditions remplies, bénéficier d’une taxation à taux réduit.

Une taxation… Par principe, les plus-values nettes réalisées par les sociétés à l’IS à l’occasion de la vente d’un élément d’actif (par exemple une machine) sont taxées à l’IS dans les conditions de droit commun, donc au taux de 28 % ou 15 %.

… à taux réduit ? Mais lorsque la société décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, destiné à être transformé en logements, la plus-value pourra être taxée à l’IS au taux réduit de 19 %.

À noter. Pour mémoire, la plus-value nette s’obtient en retranchant de la plus-value brute (donc du gain résultant de la vente) les éventuels déficits d’exploitation.

Une vente ? La taxation au taux réduit ne s’applique qu’aux plus-values qui résultent de la cession à titre onéreux de locaux professionnels ou de terrains à bâtir. Par « cessions à titre onéreux », il faut entendre les ventes ou les apports.

Un local professionnel…Pour bénéficier de l’avantage fiscal, la vente doit porter sur tout ou partie d’un local professionnel : local à usage de bureaux, local commercial ou, depuis le 1er janvier 2017, local industriel.

… ou un terrain à bâtir. Depuis le 1er janvier 2018, sont également éligibles au taux réduit d’imposition les ventes de terrains à bâtir.

Où ? Depuis le 1er janvier 2018 également, l’avantage fiscal est conditionné au respect d’une localisation géographique précise : seules les ventes de locaux ou de terrains situés dans des communes se trouvant dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements permettent de bénéficier du taux réduit d’imposition.

Concrètement. Le local ou le terrain cédé doit se trouver en zone A bis ou A du territoire.

     =>  Consultez la liste des communes situées en zone A bis et A du territoire

Vente d’un local professionnel ou d’un terrain à bâtir : des conditions à respecter ?

Des conditions. Comme pour tout avantage fiscal, le bénéfice du taux réduit d’IS est soumis au respect de conditions tenant à la personne du vendeur, à la personne de l’acheteur et au respect d’un engagement de construction.

Le vendeur. Pour le bénéfice de l’avantage fiscal, le vendeur doit être une société ou entreprise soumise à l’IS, de plein droit ou sur option, dans les conditions de droit commun.

Donc. Sont donc exclues les entreprises ou sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR), et les structures bénéficiant d’une exonération totale ou partielle d’IS.

L’acheteur. La vente peut bénéficier à toutes les personnes morales, quelle que soit leur qualité et quel que soit leur régime fiscal.

Un engagement de construction. Pour bénéficier du taux réduit d’IS sur la plus-value résultant de la vente d’un local ou d’un terrain, l’acheteur doit également prendre un « engagement de construction ».

Concrètement, en cas d’achat d’un local, il doit s’engager à le transformer en logements dans les 4 ans qui suivent la clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. De même, s’il achète un terrain à bâtir, l’acheteur doit s’engager à construire des logements dans le même délai. Pour les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2024, cette condition est réputée satisfaite dès lors que l’acheteuse s’engage à réaliser des locaux dont la surface habitable représente au moins 75 % de la surface totale mentionnée sur le permis de construire du programme immobilier ou sur la déclaration préalable de travaux. Dans ce cas, le taux de taxation de 19 % s’applique à la part de la plus-value qui est égale au produit de cette dernière par le rapport entre la surface habitable et la surface totale des locaux transformés. 

Exception. Le délai de 4 ans passe à 6 ans pour les opérations d’aménagement créant une emprise au sol supérieure ou égale à 20 000 m². 

À noter. Ce délai de 4 ans s’applique à toutes les opérations de cessions qui interviennent au cours d’exercice clos depuis le 31 décembre 2016.

Un engagement ? L’engagement de transformation ou de construction doit respecter un certain formalisme :

• il doit être pris par l’acheteur dans l’acte constatant la vente du terrain ou du local ;
• une copie de cet engagement doit être jointe aux déclarations de résultats du vendeur et de l’acheteur au titre de l’exercice au cours duquel intervient la cession.

Un logement ? Par logement, il faut entendre un local d’habitation destiné à constituer la résidence principale ou secondaire d’un particulier. Dès lors, si l’acheteur transforme un local commercial en hôtel, par exemple, l’avantage fiscal ne sera pas acquis.

Un délai ? La transformation en logements, ou la construction de logements doit intervenir avant le terme du délai de 4 ans. Rien n’empêche donc l’acquéreur de revendre les logements avant l’expiration de ce délai, à partir du moment où il a bien achevé les travaux dans le délai imparti.

Une prolongation. Depuis le 1er janvier 2021, sur demande de l’acquéreur formulée au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai initial, ce délai de 4 ans peut faire l’objet d’une prolongation annuelle renouvelable. Notez également que la demande de renouvellement de prolongation doit, quant à elle, être formulée au plus tard 3 mois avant l’expiration de la prolongation initiale. La demande de prolongation s’applique également au délai de 6 ans applicable aux opérations d’aménagement d’importance.

Un formalisme à respecter. La demande en question doit préciser :

• la consistance des travaux prévus dans l’engagement de transformation ou de construction ;
• les motifs pour lesquels ces travaux ne seront pas achevés dans le délai initial.

Qui ? La prolongation est accordée par l’autorité compétente de l’État du lieu de la situation des immeubles, à savoir le directeur départemental ou le directeur régional des finances publiques.

Une amende. L’amende pour non-respect de son engagement par l’acquéreur (réalisation des travaux de construction ou de transformation à l’issue du délai de 4 ans, éventuellement prorogé) est égale au montant de l’économie d’impôt réalisée par le cédant.

Exceptions. L’amende ne sera pas due si le non-respect de l’engagement de transformation ou de construction résulte :

• de la restructuration ultérieure de la société ayant acquis le terrain ou le local,
• ou de circonstances indépendantes de la volonté de l’acheteur : force majeure, catastrophe naturelle, etc.

En revanche. Il est important de préciser que la rupture de cet engagement ne vient pas remettre en cause le taux réduit d’IS dont a pu bénéficier le vendeur.

Jusqu’à quand ? Ce régime de faveur s’applique aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2026 et aux cessions à titre onéreux réalisées après le 31 décembre 2026, si une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a été conclue au plus tard à cette date et si la cession a été réalisée au plus tard 2 ans après la date de la promesse. 

Associations et fiscalité : principe

Le principe. La plupart du temps, les associations sont des organismes à but non lucratif, ce qui leur permet d’échapper aux impôts commerciaux : impôt sur les sociétés (IS), TVA, et contribution économique territoriale (CET).

Associations ? Le terme association recouvre un certain nombre d’organismes :

• associations dites « loi de 1901 » ;
• syndicats professionnels ;
• associations régies par le droit local alsacien ;
• associations cultuelles ;
• fondations d’utilités publiques et d’entreprises ;
• etc.

L’exception. Il peut arriver qu’en raison de leur activité, les associations s’apparentent à de véritables entreprises. On parle alors d’associations fiscalisées.

Attention. La fiscalisation ou non d’une association ne dépend pas de la forme du groupement créé. Ce n’est pas l’appellation « association » qui permet d’échapper aux impôts commerciaux, mais bel et bien son activité.

Non lucrativité ? Comme nous l’avons vu, les associations à but non lucratif échappent en principe aux impôts commerciaux, à condition de remplir les critères de non lucrativité qui sont au nombre de 3. Ces critères sont les suivants :

• la gestion désintéressée ;
• l'absence de concurrence avec les entreprises du secteur marchand ;
• l'absence de liens privilégiés avec les entreprises.

À noter. Il convient d’examiner ces critères l’un après l’autre pour déterminer si l’association est ou non à but non lucratif.

Exemple. Si l’association a une gestion intéressée, il ne sera pas nécessaire d’examiner les autres critères. Elle sera de fait soumise aux impôts commerciaux. En revanche, si elle a une gestion désintéressée, il faudra se poser la question de la concurrence éventuelle avec le secteur marchand, et ainsi de suite !

Associations et fiscalité : conditions

Gestion désintéressée

1^er critère. Pour avoir une gestion dite « désintéressée », une association doit remplir, cumulativement, les 3 conditions suivantes :

• elle ne doit procéder à aucune distribution directe ou indirecte de bénéfice, sous quelle que forme que ce soit: il a par exemple été considéré que le paiement du loyer de l’appartement de l’un des dirigeants de l’association équivalait à une distribution indirecte de bénéfice ;
• les membres de l’association (ainsi que leurs ayants-droits) ne peuvent pas être déclarés bénéficiaires d’une part de l’actif, sauf à reprendre leurs propres apports ;
• elle doit être gérée et administrée à titre bénévole par des personnes n’ayant aucun intérêt direct ou indirect dans les résultats de l’exploitation.

La rémunération du dirigeant. Pour autant, par tolérance, une association peut conserver son caractère « désintéressé » tout en rémunérant son ou ses dirigeants (de droit ou de fait).

Une tolérance. La rémunération brute mensuelle totale versée à chacun des dirigeants ne doit pas excéder les 3/4 du SMIC (soit 15902.25 € pour l’année 2024).

À noter. Il peut arriver que la rémunération versée soit supérieure à cette tolérance des 3/4 du SMIC (soit 15902.25 € pour l’année 2024). Dans cette hypothèse, le nombre de dirigeants pouvant être rémunérés par l’association sera limité. La limitation dépendra du montant et de la nature des ressources de l’association (et des organismes qui peuvent être liés) :

• si le montant des ressources de l’association est inférieur à 200 000 €, elle ne pourra pas rémunérer de dirigeant pour un montant supérieur au 3/4 du SMIC (soit 15902.25 € pour l’année 2024);
• si le montant des ressources est compris entre 200 000 € et 500 000 €, elle pourra rémunérer 1 dirigeant pour un montant supérieur au 3/4 du SMIC (soit 15902.25 € pour l’année 2024);
• si le montant des ressources est compris entre 500 000 € et 1 M€, elle pourra rémunérer 2 dirigeants pour un montant supérieur au 3/4 du SMIC (soit 15902.25 € pour l’année 2024);
• si le montant des ressources de l’association est supérieur à 1 M€, elle pourra rémunérer au maximum 3 dirigeants pour un montant supérieur au 3/4 du SMIC (soit 15902.25 € pour l’année 2024).

Les ressources. Le montant des ressources de l’association à retenir, pour connaître le nombre de dirigeants que l’association pourra ou non rémunérer pour un montant supérieur à la tolérance, est déterminé en tenant compte de l’ensemble des ressources financières qui lui sont versées, par des personnes physiques ou par des sociétés. Les sociétés contrôlées majoritairement par des acteurs publics ne sont pas à prendre en compte.

Les subventions. En principe, on ne doit donc pas tenir compte des subventions versées par l’État, l’Union européenne, etc. pour la détermination du montant des ressources de l’association.

La rémunération des salariés. À l’inverse des dirigeants, la rémunération des salariés de l’association ne fait, a priori, l’objet d’aucune limitation légale.

Attention. Pour éviter certaines dérives, l’administration est venue poser un cadre. Ainsi, elle précise que les salaires versés doivent correspondre à un travail effectif et que leur montant doit présenter un caractère normal.

Mode de rémunération. L’administration a également remis en cause la notion de « gestion désintéressée » au vu de certaines modalités de paiement des salaires. Ainsi, ont été refusées :

• les primes d’objectifs ;
• les modulations de salaire en fonction du chiffre d’affaires de l’association.

Les cadeaux. En principe, si l’association souhaite garder son caractère « non lucratif », les cadeaux sont à proscrire.

Une tolérance... Toutefois, par mesure de tolérance, l’administration fiscale admet que les associations à but non lucratif puissent offrir des cadeaux de faible valeur à leurs bénévoles ou à leurs donateurs, sans que cela ne les rende passibles des impôts commerciaux, et sans que cela ne prive ses donateurs du bénéfice de la réduction d’impôt pour dons (ou de la réduction mécénat).

… sous conditions. Pour cela, 2 conditions doivent être réunies :

• cotisation versée par le bénévole ou avec le montant du don consenti : concrètement, le prix du cadeau doit être inférieur au montant du don ou de la cotisation ;
• la valeur totale des cadeaux remis au bénévole ou au donateur doit être faible : cette valeur, normalement appréciée chaque année par l’administration, est fixée, depuis plusieurs années, à 65 € maximum.

Absence de concurrence

2^e critère. Si la gestion de votre association est bien désintéressée, il faudra s’intéresser au second critère, à savoir la concurrence avec les entreprises du secteur marchand.

À noter. Pour qu’il y ait réellement concurrence avec le secteur marchand, il faut qu’un même consommateur, pour un même produit ou un même service, ait le choix de s’adresser indifféremment à une entreprise commerciale ou à l’association.

Du cas par cas. L’appréciation du caractère concurrentiel ou non de l’activité de l’association va se faire au cas par cas par l’administration. À cet effet, l’administration a développé un outil lui permettant d’apprécier au mieux chaque situation : la règle des 4 P.

Règle des 4 P. Il s’agit d’un ensemble de critères que l’administration va examiner et qui sont regroupés en 4 sous-catégories :

• le produit ;
• le public visé;
• le prix ;
• la publicité.

Le produit. Ne se placera pas en situation de concurrence une association qui propose un produit pour satisfaire un besoin qui n’est pas ou très peu pris en compte par le marché.

Le public. N’exercera pas non plus une activité concurrentielle une association proposant un produit déjà très présent sur le marché, mais à destination d’un public différent de celui visé par les entreprises marchandes. C’est le cas par exemple d’une maternité qui est la seule sur son secteur à accepter de prendre en charge les bénéficiaires de l’aide sociale.

Le prix. Ne sera pas concurrentielle une association qui pratique des prix destinés à favoriser l’accès du public au produit qu’elle propose. Tel est le cas, par exemple, lorsque l’association module ses tarifs en fonction des situations propres à chacun de ses clients.

La publicité. En pratique qui dit publicité, dit opération commerciale… et donc lucrativité. Toutefois, toute communication n’est pas interdite : une association peut conserver son caractère non lucratif tout en organisant, par exemple, des campagnes de publicité destinées à récolter des fonds afin de financer la lutte contre le cancer.

Focus sur les centres de santé associatifs. Les centres de santé constitués sous forme associative ne peuvent pas recevoir de dons éligibles à la réduction d’impôt mécénat si leur activité s’inscrit dans un cadre concurrentiel, notamment avec des praticiens du secteur libéral, et si elle est exercée dans des conditions similaires.

Liens privilégiés

3^e critère. Si votre association a une gestion désintéressée et ne concurrence pas le secteur marchand, il convient d’examiner le 3^e critère : l’absence de liens privilégiés avec une ou plusieurs entreprises.

Le point de vue de l’administration sur la notion de « liens privilégiés ». L’administration considère (dans sa documentation) que les associations qui permettent de manière directe aux professionnels de réaliser une économie, un surcroît de recettes ou de bénéficier de meilleures conditions de fonctionnement, ont un caractère lucratif, quand bien même elles ne rechercheraient pas de profit pour elles-mêmes.

À noter. Une association dont l’objet exclusif est de promouvoir le développement de ses membres sera considérée comme lucrative. Tel fut le cas par exemple d’une association qui organisait chaque année un salon des antiquaires et dont l’activité visait à servir uniquement les intérêts des commerçants qui la composaient.

Associations et fiscalité : le point sur les activités lucratives accessoires

Rappel. Comme nous l’avons vu, les associations à but non lucratif échappent en principe aux impôts commerciaux, à condition de remplir les critères de non-lucrativité.

Une activité lucrative accessoire… Toutefois, certaines associations à but non lucratif peuvent, à côté de leur activité non lucrative, exercer une activité lucrative dite accessoire.

…qui échappe à l’impôt ? Dans cette hypothèse, l’association peut également échapper aux impôts commerciaux (IS, TVA et CET) à condition que les revenus tirés de l’activité lucrative accessoire n’excèdent pas une limite fixée à 78 596 € pour 2024 (76 679 € pour 2023). C’est ce que l’on appelle la « franchise des impôts commerciaux ».

Des conditions. Pour bénéficier de cette franchise, l’association doit remplir les 3 conditions suivantes :

• sa gestion doit être désintéressée ;
• son ou ses activités non lucratives doivent rester significativement prépondérantes ;
• le montant des recettes encaissées au cours de l’année civile provenant des activités lucratives accessoires ne doit pas dépasser 78 596 € hors TVA.

Une franchise automatique. Dès lors que les 3 conditions énumérées plus haut sont remplies, la franchise s’applique automatiquement : il n’est pas possible d’y renoncer.

Franchise en base et franchise des impôts commerciaux. Il est important de retenir qu’il n’est pas possible, pour une association, de cumuler la franchise en base de TVA et la franchise en matière d’impôts commerciaux prévue pour les activités lucratives accessoires.

Associations et fiscalité : le point sur la taxe des salaires

Des salariés. Si l’association emploie du personnel salarié et qu’elle n’est pas soumise à la TVA, ou à tout le moins ne l’est pas à hauteur d’au moins 90 % de ses recettes, elle sera très certainement soumise à la taxe sur les salaires.

Une taxe. La base de calcul de cette taxe correspond aux rémunérations versées, incluant les avantages en nature, les indemnités pour frais professionnels, les primes, etc.

À noter. Il faut toutefois savoir que certaines rémunérations échappent à la taxe sur les salaires, comme par exemple, les salaires des apprentis (qui sont exonérés en totalité lorsque l'entreprise emploie moins de 11 salariés ou exonérés à hauteur de 11 % du SMIC pour les autres entreprises) ou encore les salaires des bénéficiaires d'un contrat d'accompagnement dans l'emploi.

Un taux. Il n'existe pas un taux, mais des taux de taxe sur les salaires :

• le taux normal de la taxe est fixé à 4,25 % ;
• ce taux est porté à 8,50 % pour la fraction des rémunérations brutes individuelles annuelles comprises entre 8 573 € et 17 114 € (seuil applicable aux rémunérations versées en 2023) ;
• ce taux est porté à 13,60 % pour la fraction des rémunérations brutes individuelles annuelles excédant 17 114 € (seuil applicable aux rémunérations versées en 2023) ;
• le taux est uniformément fixé à 2,95 % dans les départements d'outre-mer et à 2,55 % en Guyane et à Mayotte.

Un abattement. Certains organismes sans but lucratif limitativement énumérés par la loi, les centres de lutte contre le cancer, bénéficient, effectivement, d’un abattement annuel de taxe sur les salaires d’un montant de 23 616 € : concrètement, ils ne paient la taxe sur les salaires que pour la partie du montant qui dépasse 23 616 €.

Suramortissement : pour qui ? Pour quoi ?

Une aide exceptionnelle. Cette aide prend la forme d’une déduction fiscale appelée suramortissement égale à 40 % de la valeur d’origine de l’investissement (hors frais financiers).

Pour quelles entreprises ? Ce dispositif est réservé aux auto-écoles et aux associations agréées exerçant leur activité dans le champ de l’insertion ou de la réinsertion sociale ou professionnelle, qui font le choix d’investir dans des simulateurs d’apprentissage de la conduite dotés d’un poste de conduite, et qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR) selon un régime réel d’imposition.

Donc. Les entreprises imposées au titre des régimes micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et micro-BNC (bénéfices non commerciaux) ne peuvent donc pas en bénéficier.

Pour l’entreprise. Cette mesure profite à l’entreprise qui achète l’engin en question. Si l’investissement fait l'objet d'un contrat de crédit-bail ou d'un contrat de location avec option d'achat, l’aide fiscale profite à l’entreprise crédit-preneur ou locataire (le bailleur ne peut pas en bénéficier).

Pour quoi ? Cette aide vise les biens achetés neufs ou pris en location (dans le cadre d’un contrat de crédit-bail ou de location avec option d’achat) entre le 9 mai 2019 et le 8 mai 2021. Elle est répartie de façon linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien

Suramortissement : comment faire ?

Une déduction fiscale de 40 %. L’aide prend la forme d’une déduction fiscale supplémentaire de 40 % de la valeur de l’investissement éligible (hors frais financiers), répartie de manière linéaire sur la durée d’utilisation du bien en question.

« Extra-comptable ». Même si cette déduction s’apparente à un amortissement, elle n’apparaît pas en comptabilité : elle est déduite de manière extracomptable du bénéfice imposable (elle apparaît sur le tableau de détermination du résultat fiscal sur la ligne « déductions diverses »).

Fin de la déduction. La déduction cesse :

• en cas d’achat du simulateur, au moment où le bien sort de l’actif avant le terme de la période d’amortissement : dans cette hypothèse, vous conserverez le bénéfice de la déduction déjà pratiquée ;
• en cas de location du simulateur, au moment de la cessation du contrat de crédit-bail ou du contrat de LOA : dans cette hypothèse, vous conserverez également la déduction déjà pratiquée ; en revanche, le nouveau locataire du simulateur ne pourra pas en bénéficier.

À noter. Dans le cas d’une location si, pendant le contrat de crédit-bail ou de LOA, vous décidez finalement d’acheter le simulateur qui était loué, vous pourrez continuer à pratiquer la déduction exceptionnelle de 40 %.

Suramortissement : pour qui ? pour quoi ?

Une aide exceptionnelle. Cette aide prend la forme d’une déduction fiscale appelée suramortissement égale à 40 % de la valeur d’origine de l’investissement (hors frais financiers).

Pour quelles entreprises ? Ce dispositif est réservé aux entreprises, soumises à l’impôt sur le revenu (suivant un régime réel d’imposition) ou à l’impôt sur les sociétés, qui font le choix d’investir dans des biens d'équipement de réfrigération et de traitement de l'air utilisant des fluides réfrigérants qu’elles affectent à leur activité.

Pour l’entreprise. Cette mesure profite à l’entreprise qui achète un équipement de réfrigération et de traitement de l’air utilisant des fluides réfrigérants. Si l’investissement fait l'objet d'un contrat de crédit-bail ou d'un contrat de location avec option d'achat, l’aide fiscale profite à l’entreprise crédit-preneur ou locataire (le bailleur ne peut pas en bénéficier).

Pour quoi ? Cette aide vise les biens neufs achetés, ou pris en location (dans le cadre d’un contrat de crédit-bail ou de location avec option d’achat) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

Suramortissement : comment faire ?

Une déduction fiscale de 40 %. L’aide prend la forme d’une déduction fiscale supplémentaire de 40 % de la valeur de l’investissement éligible (hors frais financiers), répartie de manière linéaire sur la durée d’utilisation du bien en question.

« Extra-comptable ». Même si cette déduction s’apparente à un amortissement, elle n’apparaît pas en comptabilité : elle est déduite de manière extracomptable du bénéfice imposable (elle apparaît sur le tableau de détermination du résultat fiscal sur la ligne « déductions diverses »).