Refus de crédits immobiliers : des dossiers analysés une seconde fois !

Récemment, les banques ont annoncé la mise en place d’un dispositif temporaire devant assurer une meilleure compréhension des refus de crédits immobiliers.

Ce dispositif, applicable jusqu’à fin décembre 2024, est ouvert aux personnes physiques clientes de la banque concernée, qui ont établi un dossier conforme permettant l’instruction complète de leur demande de prêt, et qui ne sont pas inscrites sur les fichiers d’incidents de paiements gérés par la Banque de France.

Il est mis en œuvre à la demande du client pour les dossiers portant sur le financement de la résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, qui rentrent dans les critères d’octroi du Haut conseil de stabilité financière (durée du crédit, taux d’effort calculé avec les conditions de crédit de la banque).

Notez également qu’il faut que le projet d’achat puisse encore être mené à terme pour que le dispositif soit activé.

Enfin, sachez que chaque établissement bancaire va déterminer lui-même les modalités d’organisation et d’information de ses clients sur la mise en œuvre de ce dispositif.

Responsables de traitement : combien coûte la conformité au RGPD ?

Adopté en 2016 et entré en application en 2018, le Règlement général sur la protection des données (RGPD) s’est imposé comme un texte majeur. Texte, à l’époque, le plus amendé par le Parlement européen, il a suscité beaucoup de discussions et d’inquiétudes.

De fait, il a mis en place un cadre imposant, précis et exigeant qui entraîne de nouvelles obligations pour les entités amenées à traiter des données à caractère personnel pour le bien de leur activité.

Un cadre qui a donc contraint de nombreux responsables de traitement à entreprendre un processus de mise en conformité.

5 ans après, la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL), autorité administrative de tutelle en la matière pour la France, a décidé de dresser un bilan des conséquences économiques de cette mise en conformité.

Une étude complète qui peut être consultée ici.

L’étude revient à la fois sur les conséquences économiques de la mise en place de la conformité et sur les conséquences commerciales des nouvelles manières de traiter la donnée.

Plus-value exonérée = résidence principale effectivement occupée

Un propriétaire achète un terrain et y fait construire une maison qu’il revend 2 ans plus tard. Parce qu’il s’agit de sa résidence principale, il demande à être exonéré d’impôt sur le gain réalisé (plus-value) à l’occasion de cette vente.

Ce que refuse l’administration fiscale, pour une raison très simple : cette maison n’est pas et n’a jamais été sa résidence principale, selon elle…

« Faux ! », conteste le propriétaire qui soutient qu’il a occupé la maison dès l’achèvement des travaux. Et pour preuve, il fournit des factures d’eau et d’électricité, une attestation d’assurance qui confirme que cette maison était bien assurée à titre de résidence principale, ainsi qu’un contrat de prêt immobilier qui mentionne que le crédit est bien dédié à la construction d’une résidence principale.

Des documents qui ne prouvent rien, répond l’administration, et pour cause :

• les factures fournies témoignent d’une consommation bien inférieure à celle normalement attendue d’une « résidence principale » ;
• les déclarations de revenus du propriétaire ne mentionnaient pas l’adresse de cette « soi-disant » résidence principale pour les années litigieuses, mais celles de logements appartenant à ses parents, de sorte qu’aucune taxe d’habitation à cette adresse n’a été établie à son nom ;
• aucun document n’atteste de la date d’achèvement des travaux de construction de la maison.

Ce qui confirme que rien n’indique que la maison vendue a été effectivement occupée à titre de résidence « principale » par le propriétaire, conclut le juge… qui lui refuse le bénéfice de l’exonération d’impôt !

Bail rural : comment calculer les fermages ?

Un bail à ferme est signé entre le propriétaire de parcelles agricoles et un exploitant. Ce bail prévoit que le bailleur sera rémunéré par « un fermage annuel égal à 1/5 de la récolte produite sur les parcelles louées ».

27 ans plus tard, par suite d’un désaccord sur le montant des fermages, le bailleur saisit le juge pour faire évaluer rétroactivement les montant des fermages sur les 5 dernières années.

Constatant un écart entre ce qu’il a perçu de son locataire et ce que représentait réellement 1/5 des récoltes, le bailleur demande à être indemnisé et à ce que le bail soit résilié.

Le locataire décide de contre-attaquer en faisant valoir que la clause initiale portant sur le calcul du fermage n’était pas légale. Pour lui, s’il est bien possible de faire fluctuer le montant du fermage en fonction des récoltes, il n’est pas possible d’utiliser simplement comme base du calcul une portion des récoltes.

Ce que confirme le juge, qui précise que pour faire fluctuer le montant des fermages, il faut néanmoins les encadrer dans des valeurs minimales et maximales qui sont déterminées par l’autorité administrative.

Ici, la clause ne prévoyant aucunes limites (haute ou basse), elle doit être considérée comme nulle.

Lutte contre la contrefaçon : de très bons résultats qui appellent à poursuivre les efforts

La contrefaçon est une pratique qui porte préjudice à de nombreuses personnes : d’une part les professionnels, qui voient leur propriété intellectuelle bafouée et leur image potentiellement abimée et d’autre part les consommateurs qui peuvent se voir trompés et se retrouvent avec des produits de mauvaise qualité.

En 2021, face à l’ampleur du phénomène, le Gouvernement avait mis en place un plan national de lutte contre les contrefaçons. Un plan qui avait porté ses fruits, le nombre de produits contrefaits saisis par les services des douanes ayant plus que doublé.

Malgré tout, il est nécessaire de poursuivre les efforts.

C’est pourquoi un nouveau plan national est détaillé par le Gouvernement afin d’améliorer les résultats sur la période 2024-2026.

L’objectif sera donc de se concentrer sur l’identification des différents réseaux afin de les démanteler. À cet effet, l’Observatoire national des contrefaçons voit son rôle renforcé en prenant une place plus centrale dans l’ensemble des opérations de renseignements.

La douane va également chercher à établir une cartographie des « points chauds » dans le monde par lesquels les réseaux de contrefaçons transitent.

Cette identification permettra de réaliser des opérations « coup de poing », en coopération avec la communauté internationale, afin de porter atteinte de façon significative à l’organisation des réseaux de contrefaçons.

Enfin, les services de la douane vont également tourner leur attention vers les espaces numériques. Sans le savoir, les plateformes de vente en ligne peuvent apporter des moyens logistiques aux contrefacteurs. Il est donc important de les aider à identifier les vendeurs peu scrupuleux et à limiter leur présence sur ces plateformes.

Prescription et forclusion : ressemblantes mais différentes !

Un homme achète un tracteur à une société. Quelque temps plus tard, le véhicule prend feu à cause, selon le propriétaire, de graves dysfonctionnements. Il se retourne donc contre la société et lui réclame une indemnisation au titre de la garantie des vices cachés.

« Trop tard ! », conteste la société : en matière de garantie des vices cachés, le délai pour agir est de 2 ans à partir de la découverte du défaut. Or le propriétaire a mis plus de 2 ans pour aller devant le juge…

« Dans les temps ! », se défend le propriétaire. Si plus de 2 ans se sont écoulés depuis l’incendie, ce n’est pas pour autant que le délai d’action est terminé. En effet, le propriétaire du tracteur a fait le nécessaire pour que le juge demande une expertise judiciaire. De cette manière, le délai de 2 ans a été suspendu…

Mais la société persiste à contester et oppose 2 notions juridiques : la forclusion et la prescription.

Pour rappel, la prescription est le délai durant lequel une action devant le juge doit être menée sous peine d’être irrecevable. Problème, la forclusion a le même effet : au bout d’un certain délai, il n’est plus possible de se prévaloir d’un droit.

Bien que très proches, il existe une différence très importante entre ces 2 notions : le délai de prescription peut être suspendu (c’est-à-dire qu’il peut arrêter de s’écouler pendant un certain temps) ou interrompu (c’est-à-dire repartir du début), ce qui n’est pas le cas avec le délai de forclusion.

Toute la question est donc de savoir si le délai de 2 ans applicable ici est un délai de prescription ou de forclusion…

« Prescription ! », tranche le juge en faveur du propriétaire du tracteur. Par conséquent, l’expertise judiciaire a bien suspendu le délai de 2 ans. La bataille judiciaire entre le vendeur et l’acquéreur du tracteur peut donc continuer !

Vente à un prix anormal = acte anormal de gestion = taxation personnelle de l’acheteur ?

Une SCI ayant une activité de construction-vente fait construire un ensemble immobilier comprenant 4 immeubles puis vend un appartement, un garage et une cave situés dans un de ces immeubles à l’associé d’une société tierce, elle-même associée de la SCI.

Une vente qui attire l’œil de l’administration fiscale selon qui le prix de vente est anormalement bas par rapport à la valeur vénale des biens immobiliers en cause.

Une opération constitutive d’un « acte anormal de gestion », ce qui lui permet de réévaluer le prix de vente et de rectifier l’impôt sur le revenu de l’associé : pour elle, en achetant ce bien à un prix inférieur à la valeur vénale réelle, l’associé a bénéficié d’un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices… Et doit donc être imposé en conséquence !

Pour mémoire, un « acte anormal de gestion » est un acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt ce qui, sur le plan fiscal, est sanctionnable.

Dans cette affaire, l’administration fiscale détermine la valeur vénale de l’appartement, de la cave et du garage en comparant leur vente à 3 autres ventes consenties par la SCI auprès de particuliers portant sur des appartements présentant une taille et des caractéristiques identiques, situés dans le même bâtiment.

Sauf que cette méthode par comparaison est contestable, rétorque l’associé qui constate que l’administration n’a pas tenu compte d’autres ventes que la SCI a réalisé dans le même ensemble immobilier au profit d’une société HLM.

Sauf qu’il faut comparer ce qui est comparable, ironise l’administration. Si la SCI a effectivement réalisé d’autres ventes dans le même ensemble immobilier, celles consenties à la société HLM concernent des logements sociaux, vendus en bloc, destinés à la location, et ne présentant pas les mêmes caractéristiques que l’appartement litigieux, et cela change tout…

Mais si « acte anormal de gestion » il y a, encore faut-il prouver l’existence d’une intention libérale au profit de l’acheteur, insiste l’associé, ce que l’administration n’a pas fait.

Et pourtant… Parce que l’acheteur n’est autre que l’associé d’une société, elle-même associée de la SCI, il est clairement établi que vendeur et acquéreur sont liés par une relation d’intérêts laquelle permet de présumer l’intention d’octroyer et de recevoir une libéralité, rappelle l’administration.

Ce que confirme le juge : puisque l’administration apporte la preuve que la SCI a vendu l’appartement, la cave et le garage à un prix inférieur à leur valeur vénale et que l’intention libérale était bel et bien présumée, tout est réuni pour qualifier l’opération d’« acte anormal de gestion ».

Le redressement fiscal est donc parfaitement justifié !

Résiliation du contrat de travail et manquement à l’obligation de sécurité : focus sur la charge de la preuve

Un salarié est victime d’un accident de travail à la suite duquel il sollicite du juge la résiliation judiciaire de son contrat de travail.

Il considère, en effet, que son contrat doit être résilié car son employeur a manqué à son obligation de sécurité, ce qui a conduit à son accident de travail.

Ce que réfute l’employeur ! Puisque le salarié ne produit pas les preuves des circonstances dans lesquelles il s’est blessé, il ne démontre pas en quoi l’employeur a manqué à son obligation de sécurité. Sa demande est donc irrecevable.

Mais le salarié insiste en rappelant que puisqu’il sollicite la résiliation de son contrat sur le fondement d’un manquement à l’obligation de sécurité, c’est à l’employeur d’apporter la preuve qu’il a correctement rempli son obligation de sécurité.

Et cet argument emporte la conviction du juge qui tranche en faveur du salarié : il revient toujours à l’employeur de démontrer qu’il a pris toute mesure de nature à honorer son obligation de sécurité.

Ainsi, lorsque la résiliation judiciaire du contrat repose sur un manquement à l’obligation de sécurité, la charge de la preuve repose sur l’employeur et non sur le salarié demandeur.

Catégories d’entreprise : micro, petite, moyenne ou grande entreprise ?

En janvier 2024, les seuils permettant d’établir l’appartenance d’une société à différentes catégories (micro, petite, moyenne ou grande entreprise) avaient été modifiés. Et il en allait de même pour les seuils concernant les groupes.

Ceux-ci sont à nouveau modifiés au 1^er mars 2024. Ces nouveautés s'appliquent aux comptes et rapports afférents aux exercices sociaux ouverts à compter du 1^er janvier 2024.

Si vous voulez savoir si vous gérez / dirigez une micro-entreprise, une petite entreprise, une moyenne entreprise ou une grande entreprise, reportez-vous au tableau suivant qui définit, sur le plan réglementaire, les catégories d’entreprises françaises :

Une nomenclature est également prévue pour les groupes français, selon le détail suivant :

Pour information :

• le montant net du chiffre d'affaires est égal au montant des ventes de produits et services liés à l'activité courante, diminué des réductions sur ventes, de la TVA et des taxes assimilées ;
• le total du bilan est égal à la somme des montants nets des éléments d'actif ;
• le nombre moyen de salariés est apprécié sur le dernier exercice comptable s’il ne correspond pas à l'année civile précédente.

De plus, les seuils permettant d’établir si une entreprise doit ou non nommer un commissaire aux comptes ont également été modifiés. Il est désormais nécessaire de faire appel à un commissaire aux comptes si au moins 2 des 3 seuils suivants sont atteints :

Pour finir, notez que les mandats de commissaires aux comptes en cours au 1^er mars 2024 se poursuivent jusqu’à leur date d’expiration.

Ajout de 4 professions agricoles à la liste des métiers en tension

Afin de faciliter les embauches dans le secteur agricole, le Gouvernement avait engagé, fin février 2024, une consultation en lien avec les partenaires sociaux visant à intégrer certaines professions agricoles à la liste des métiers en tension.

C’est désormais chose faite !

Concrètement 4 métiers relevant de la branche agricole sont concernés :

• agriculteurs salariés ;
• éleveurs salariés ;
• maraîchers, horticulteurs salariés ;
• viticulteurs, arboriculteurs salariés.

Cet ajout concerne l’ensemble des régions métropolitaines.

En pratique, cela permet d’accélérer la procédure de recrutement des candidats étrangers (hors ressortissants de l’Union Européenne ou de l’Espace économique européen).

Dans le même temps, le ministère du Travail en profite pour préciser que la consultation relative à l’actualisation, désormais annuelle, de la liste des métiers en tension pour l’ensemble des secteurs d’activité sera rapidement engagée.