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Défiscalisation immobilière : attention à votre engagement de location !

Rédigé par l'équipe WebLex.

Vous avez acheté un appartement neuf pour lequel vous avez opté pour une opération de défiscalisation immobilière, du type « Scellier », « Duflot » ou « Pinel ». Comme vous le savez, cette option vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable (une réduction d’impôt en l’occurrence). Encore faut-il que votre logement soit mis en location…


Défiscalisation immobilière : des conditions à respecter

Une réduction d’impôt. Qu’il s’agisse du « Scellier », du « Duflot » ou du « Pinel », ces dispositifs de défiscalisation immobilière permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dont le montant est susceptible de varier selon la date à laquelle vous avez réalisé votre investissement. A titre d’exemple, un investissement « Scellier » réalisé en 2010 vous rapportera une réduction d‘impôt maximale de 75 000 €, répartie sur 9 ans.

Des conditions très précises à respecter...


Défiscalisation immobilière : un engagement de location

Un engagement sur une longue période ! La location doit être effective et continue pendant toute la durée de votre engagement. Cet engagement est de 9 ans minimum pour les investissements Scellier et Duflot et varie de 6 à 12 ans pour les investissements Pinel. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial. C’est à ce niveau que vous pouvez rencontrer quelques difficultés…

Vous avez un an pour trouver un locataire ! ...

J'ai entendu dire

POSEZ-NOUS VOS QUESTIONS

Que se passe-t-il en cas de divorce pendant la période couverte par l’engagement de location ?

Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période initiale d'engagement de location, il est admis que le nouveau contribuable (et notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif (s’il ne demande pas cette reprise, la réduction d’impôt fait l’objet d’une remise en cause). Il faut prendre un engagement de location qui sera limité à la fraction du délai de neuf ans restant à courir...



Pour calculer les 9 années de location, doit-on soustraire les périodes de vacance locative entre deux locataires ?

S'agissant de l'appréciation du délai de 9 ans, l'admission d'une période de vacances entre 2 locataires est une tolérance de l'administration qui, à notre sens, par définition, doit s'interpréter dans un sens favorable au bénéficiaire de l'avantage fiscal. A cet égard, aucune précision sur une prorogation du délai de 9 ans n'est mentionnée dans la doctrine administrative. Le délai de 9 ans doit donc s'interpréter stricto sensu, à partir de l'achat ou de l'achèvement des travaux du bien immobilier.

Attention: il ne faut pas perdre de vue que cette tolérance ne vaut que pour autant que la vacance locative n'excède pas 12 mois et que le propriétaire ait effectué (et prouvé!) toutes les démarches utiles en vue de relouer son bien dans les meilleurs délais.

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Sources

  • Article 199 septvicies du Code Général des Impôts
  • BOFiP-Impôts-BOI-IR-RICI-230-20 et 230-60
  • Réponse ministérielle Navarro, Sénat, du 28 juillet 2016, n° 12009 (rupture conventionnelle et remise en cause de l’avantage fiscal)
  • Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 24 mars 2016, n° 14NT02276 (rupture conventionnelle et remise en cause de l’avantage fiscal)
  • Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Douai du 1er mars 2016, n° 14DA01890 (décès d’un époux et reprise de l’engagement de location)
  • Arrêt du Conseil d’Etat du 20 octobre 2016, n° 390790 (affectation du logement à la résidence principale du locataire)
  • Arrêt du Conseil d’Etat du 25 janvier 2017, n° 387034 (départ du locataire et travaux de remise en état)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-23362 (investissement à Carcassonne-pas de location et impossibilité de profiter de l’avantage fiscal)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 décembre 2017, n° 16-24096 (investissement en Franche-Comté)
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