Mariage : avec ou sans contrat ?

Le choix du régime matrimonial. Lorsque 2 personnes souhaitent se marier, elles vont devoir se poser la question du régime matrimonial et de la conclusion d’un éventuel contrat de mariage.

Pas de contrat : quelle conséquence ? Lorsqu’un couple ne souhaite pas signer de contrat de mariage, il opte alors pour le régime prévu par défaut par la loi : il s’agit du régime légal de la communauté réduite aux acquêts.

Mais, un couple peut décider d’opter pour un autre régime matrimonial. Pour cela il doit, préalablement à son mariage, signer un contrat chez un notaire.

Attention ! La signature du contrat avant le mariage est primordiale, car à défaut, c’est le régime légal qui s’applique.

Mariage : quel contrat ?

Le régime séparatiste. Après le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, c’est le régime matrimonial le plus utilisé. Sa particularité réside dans le fait que les patrimoines des époux restent séparés.

Le régime de communauté universelle. Dans ce régime matrimonial, tous les biens (y compris ceux possédés avant le mariage) sont des biens communs.

Le régime de participation aux acquêts. Pendant le mariage, ce régime fonctionne comme si les époux étaient mariés sous le régime de séparation de biens. Mais à la dissolution du mariage, le notaire va calculer l’enrichissement de chacun des époux pour ensuite partager le patrimoine de façon équitable. L’époux qui s’est le moins enrichi bénéficiera d’une « créance de participation ».

Décès d’un proche : les démarches à effectuer dans les 24h

La 1ère chose à faire, quand un proche décède, est d’obtenir un certificat médical de décès. Selon le lieu du décès, il s’obtient auprès de l’hôpital, de la maison de retraite ou d’un médecin (en cas de décès à domicile).

Notez que ce certificat est nécessairement rédigé par un médecin.

La 2e chose à faire est une déclaration à la mairie du lieu du décès. Pour effectuer cette déclaration, il faut être muni de sa pièce d’identité et si possible :

• du certificat de décès délivré par le médecin ;
• de tout document concernant l'identité du défunt (livret de famille, pièce d'identité, acte de naissance, etc.).

Pour décompter le délai de 24h, il n’est pas tenu compte du week-end et des jours fériés. En outre, l'officier d'état civil doit enregistrer la déclaration même si ce délai est dépassé.

Décès d’un proche : les démarches à effectuer dans les 48h

Dans les 48h suivant le décès, il faut vérifier si le défunt avait souscrit un contrat obsèques et, le cas échéant, prévenir l’organisme concerné.

Pompes funèbres. Il faut également choisir l’organisme de pompes funèbres. Il existe une liste en mairie et dans les établissements de santé pour vous aider. Un devis gratuit vous est obligatoirement remis.

Décès d’un proche : les démarches à effectuer dans les 6 jours

Dans les 6 jours suivant le décès, les obsèques du défunt doivent avoir lieu (crémation ou enterrement).

Si nécessaire, il faut se renseigner en mairie pour l’achat d’une concession dans un cimetière.

Pour décompter le délai de 6 jours, il n’est pas tenu compte du week-end et des jours fériés.

Décès d’un proche : les démarches à effectuer dans les 10 jours

Dans les 10 jours suivant le décès, il va falloir contacter plusieurs organismes, à savoir :

• l’employeur du défunt si ce dernier était salarié ou fonctionnaire ;
• Pôle Emploi, s’il était au chômage ;
• les Caisses de retraites, s’il était retraité ;
• l’Assurance maladie s’il touchait une pension d’invalidité ;
• la CAF, s’il percevait une aide au logement ou le RSA ;
• le département, s’il percevait des aides sociales (allocation personnalisée d’autonomie, par exemple).

Bon à savoir. Notez que lorsque vous prenez contact avec le notaire chargé de la succession du défunt, vous pouvez mandater ce dernier pour réaliser ces prestations.

Décès d’un proche : les démarches à effectuer après les 10 jours

Plus de 10 jours après le décès. Une fois les premières démarches administratives accomplies dans les 10 premiers jours qui suivent le décès, il en reste encore quelques-unes à effectuer :

• contacter la banque pour bloquer les comptes ;
• vérifier les contrats de prévoyance et déterminer s’il existe des assurances-décès ;
• contacter le notaire pour qu’il règle la succession ;
• contacter le centre des impôts pour réaliser la déclaration de succession : celle-ci doit être faite dans les 6 mois du décès et est généralement établie par le notaire ;
• contacter les caisses de retraite pour faire une demande de réversion pour le conjoint survivant ;
• contacter le bailleur ou le syndic pour résilier le bail ou régler les frais de copropriété, le cas échéant ;
• faire modifier la carte grise du véhicule du défunt, le cas échéant.

Enregistrement d’un bateau : pourquoi ?

Achat d’un bateau = enregistrement ? Si vous achetez un bateau, vous devez mettre en œuvre une procédure d’enregistrement du navire si certaines conditions sont réunies.

Enregistrement = plusieurs procédures ? La procédure de francisation va varier selon que le bateau est acheté en France, dans un pays membre de l’Union européenne (UE) ou dans le reste du monde. Seule la procédure d’enregistrement d’un achat de bateau en France est évoquée dans cette fiche.

C’est quoi l’enregistrement d’un navire ? Cette procédure permet à un bateau de naviguer sous pavillon français.

Bon à savoir. Le certificat d’enregistrement d’un bateau constitue en quelque sorte sa carte d’identité.

Enregistrement d’un bateau : qui est concerné ?

Quels sont les navires concernés ? Un bateau doit être enregistré s'il remplit l'une des caractéristiques suivantes :

• sa longueur de coque est supérieure ou égale à 7 mètres ; 
• sa longueur de coque est inférieure à 7 mètres et la puissance du moteur est supérieure ou égale à 22 chevaux administratifs (CV).

Conditions relatives à son propriétaire. Pour pouvoir être enregistré, un bateau doit :

• appartenir à 50 % au moins à un ressortissant d'un État membre de l’UE ou du Royaume-Uni, sous réserve de la détention d'un titre de séjour spécifique « accord de retrait du Royaume Uni », ou d'un État partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant sa résidence principale en France ou y ayant fait élection de domicile ;
• ou appartenir à 50 % au moins à une société dont le siège social est situé en France, dans un autre État membre de l'UE ou dans un État partie à l'EEE.

Condition relative à l’UE. Pour être enregistré, le bateau de plaisance doit avoir été construit dans l'UE ou avoir payé les droits et taxes d'importation exigibles dans l'UE.

Condition relative au contrôle de sécurité. Pour être enregistré, le bateau doit avoir fait l'objet d'un contrôle de sécurité.

Enregistrement d’un bateau : comment ?

Un interlocuteur. La procédure d’enregistrement se fait auprès de la Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM).

Un formulaire à remplir. Il faut remplir un formulaire consultable à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F833#:~:text=La%20francisation%20d'un%20bateau,navigation%20per%C3%A7ues%20par%20les%20douanes.

À noter. Ce formulaire doit être accompagné des pièces suivantes :

• la « Fiche plaisance » en eaux maritimes qui permet d’immatriculer le bateau en eaux maritimes ;
• la pièce d'identité justifiant de la nationalité du ou des propriétaires ;
• un justificatif de domicile ;
• une photo d'identité ;
• le titre de propriété du bateau (ou la facture du vendeur) ;
• l’original de la déclaration écrite de conformité pour les bateaux portant le marquage « CE » ou une attestation de conformité pour les autres ;
• un certificat de non-similitude de nom (pour les bateaux de 24 mètres et plus) délivré par les délégations à la mer et au littoral.

Attention ! En cas de modification des éléments inscrits sur l’acte d’enregistrement, il faut mettre à jour ce dernier.

Pour la petite histoire. Le copropriétaire d’un navire vend ses parts. Pourtant, par la suite, il lui est demandé de payer les redevances dues pour l’amarrage du navire. Et à raison, selon le juge : la vente des parts du navire n’a pas été portée sur l’acte de francisation, de sorte que pour l’administration, elle est inopposable.

Enregistrement d’un bateau : combien ça coûte ?

Des taxes à connaître. Selon les caractéristiques de votre bateau, vous devez payer une taxe annuelle sur les engins maritimes à usage personnel (anciennement « droit annuel de francisation et de navigation (DAFN) ») et une taxe spécifique pour les yachts.

Une taxe annuelle. La taxe annuelle est payée par le propriétaire du bateau lors de la réalisation de l'acte de francisation, puis tous les ans avant le 1er avril.

Calcul de la taxe. Cette taxe est calculée en fonction des éléments suivants :

• la puissance administrative du ou des moteurs du bateau (chevaux administratifs) ;
• la longueur de la coque du bateau.

Droit sur la puissance administrative du moteur.

Droit sur la longueur de la coque du bateau.

Une précision. Pour les navires qui sont équipés de moteurs amovibles, le droit sur le moteur est égal à la somme des produits du tarif unitaire par la puissance administrative de chaque moteur pris isolément.

Abattement. Il existe un abattement en fonction de l'âge du bateau. Cet abattement ne concerne pas les bateaux dont la puissance du moteur est égale ou supérieure à 100 CV.

Abattement bis. Les navires enregistrés dans un port corse peuvent bénéficier d’un abattement spécifique, compris entre 10 et 50 %, sous réserve :

• d’être enregistrés, au 1er janvier, dans un port corse ;
• de pouvoir justifier d’un stationnement dans un port corse au cours de l’année précédente.

Des exonérations. Certains navires, par leurs caractéristiques intrinsèques, sont exonérés de taxation. Sont concernés ceux :

• classés comme monument historique ;
• qui, sans être classés monument historique, présentent un intérêt du point de vue de la mémoire attachée aux personnes, à la conception, à la technique ou aux évènements, et qui sont titulaires du label « bateau d'intérêt patrimonial ».

Taxe spécifique pour les yachts. Il existe une taxe spécifique annuelle pour les yachts.

Succession et réserve héréditaire : pour qui, pour quoi ?

La protection de certains héritiers. Alors que dans de nombreux pays étrangers il est possible de transmettre son patrimoine librement hors de sa famille, cela n’est pas possible en France. Ainsi, le patrimoine du défunt reviendra, en partie, obligatoirement à certains membres de sa famille : c’est ce que l’on appelle la « réserve héréditaire ».

Lesquels ? Seuls les descendants (enfants, petits-enfants, etc.) et le conjoint survivant (en l’absence de descendant) bénéficient de la réserve héréditaire. Cela signifie que si un défunt laisse seulement pour lui succéder un frère, une sœur ou des neveux et nièces, il peut tout à fait décider de transmettre son patrimoine à un ami.

À noter. La réserve héréditaire s’applique pour le patrimoine du défunt résidant en France.

Tout le patrimoine est-il protégé ? Non, la réserve héréditaire ne vaut pas pour la totalité du patrimoine du défunt. Il reste toujours une partie librement transmissible à des héritiers non réservataires : c’est la « quotité disponible ».

Bon à savoir. Notez qu’en cas d’atteinte à la réserve héréditaire, il est possible d’engager une « action en réduction ». Celle-ci ne sera pas développée dans cette fiche.

Réserve héréditaire et quotité disponible : comment ça se calcule ?

Quand calculer le montant de la réserve héréditaire ? La réserve héréditaire se calcule au moment du décès.

Avec des enfants. En présence d’enfants, la réserve héréditaire est la suivante :

Exemple. Si un défunt laisse 4 enfants, la réserve globale est de 3/4 de son patrimoine. Cela signifie que chaque enfant a droit à une réserve individuelle de 3/16^e. Autrement dit, chacun a 1/4 des 3/4 de la réserve héréditaire.

À noter. Si l’un des enfants du défunt est prédécédé sans postérité, il n’est pas pris en compte pour le calcul de la réserve globale. En reprenant notre exemple précédent, cela signifie que le défunt laisse 3 enfants (le 4^e prédécédé n’est pas comptabilisé) et que chaque enfant a droit à une réserve individuelle de 1/4 (chaque enfant a 1/4 des 3/4 de la réserve héréditaire).

À noter (bis). Si un des enfants du défunt est prédécédé avec postérité, il est pris en compte pour le calcul de la réserve globale. Toujours en reprenant notre exemple précédent avec un enfant prédécédé qui laisse 2 descendants : ces derniers se partagent la réserve individuelle de 3/16^e qui revient à leur parent prédécédé, soit 6/32^e.

À noter (ter). Il existe une particularité lorsque des petits-enfants viennent à la succession d’un grand-parent dans l’hypothèse d’un enfant unique prédécédé. Prenons l’exemple d’un défunt qui laisse pour lui succéder 2 petits-enfants, son fils étant prédécédé. Dans cette situation, le juge considère que la réserve héréditaire reste de 1/2 (soit 1/4 pour chacun des petits-enfants), bien que les petits-enfants viennent à la succession de leur propre chef.

Quand un enfant renonce. Lorsqu’un enfant renonce à la succession, il n’est pas pris en compte pour le calcul de la réserve héréditaire globale, sauf :

• lorsqu’il est représenté à la succession par ses propres enfants ;

• lorsqu’il est tenu de rapporter une libéralité à la succession.

Sans enfant et marié. Lorsque le défunt n’a pas d’enfant et est marié, le conjoint survivant est « héritier réservataire », la réserve étant alors de 1/4 de la succession.

Ni enfant, ni mariage. Dans cette situation, le défunt n’a pas d’héritier réservataire. Il peut donc disposer de son patrimoine librement.

Réserve héréditaire et quotité spéciale entre époux : c’est quoi ?

Pour rappel. La propriété d’un bien se décompose en 3 parties : l’usus, le fructus et l’abusus. L’addition de l’usus et du fructus est appelée « usufruit », l’abusus étant la « nue-propriété ». L’addition des 3 donne la « pleine propriété ». Dans une succession, l’usufruit et la nue-propriété peuvent se trouver répartie différemment entre les ayants droits (on parle de « démembrement de propriété »).

1^re possibilité. Si les époux ne prévoient rien de particulier pour leur succession, c’est le Code civil qui indique les parts des héritiers. Il faut alors distinguer 2 situations : 
-    tous les enfants du défunt sont issus du couple : dans ce cas, le conjoint survivant a le choix entre l’usufruit de toute la succession ou ¼ en pleine propriété ;
-    au moins un enfant du défunt n’est pas issu du couple : le conjoint survivant aura ¼ de la succession en pleine propriété. 

2^de possibilité : la quotité spéciale entre époux. Lorsqu’il est bénéficiaire d’une libéralité en présence de descendants (enfants, petits-enfants, etc.), le conjoint survivant bénéficie d’une quotité disponible élargie, pour le protéger, dite « quotité disponible spéciale entre époux ».
 

Mise en œuvre. Il existe une option entre 3 quotités spéciales entre époux :

• la pleine propriété de la quotité disponible ordinaire ;

• 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit ;

• la totalité de la succession en usufruit.

Pour résumer. Concrètement, voici les différentes options :

Qui choisit l’option retenue ? C’est le défunt qui est le titulaire du choix de l’option. Toutefois, il peut parfaitement décider de déléguer son pouvoir au conjoint survivant.

Protection des enfants contre les libéralités en usufruit. Pour protéger les descendants du défunt, ceux-ci peuvent demander la conversion de l’usufruit en rente viagère.

Protection des enfants contre les libéralités en pleine propriété. Elle ne profite qu’aux enfants non communs du défunt et du conjoint survivant. Concrètement, un enfant non commun peut demander que la libéralité en pleine propriété soit convertie en libéralité en usufruit. En contrepartie, il doit abandonner au conjoint survivant la part d’usufruit qu’il aurait recueillie en son absence.

1^re étape : déterminer la valeur locative

La valeur locative. Le calcul de la THRS est basé sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, déterminée par l’administration elle-même.

Un calcul. Vous n’aurez personnellement aucun calcul à faire puisqu’encore une fois, c’est l’administration qui détermine cette valeur locative. Pour information, notez qu’elle prend en compte les caractéristiques et la surface du logement imposable et de ses dépendances. Cette surface est ensuite multipliée par un tarif communal qui fait référence aux loyers constatés à la date du 1^er janvier 1970. Enfin, la valeur locative ainsi déterminée est actualisée au moyen d’un coefficient forfaitaire annuel (1,071 pour 2022).

2^e étape : vérifier si des majorations s’appliquent

Majoration. Certaines communes peuvent voter une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, dont le pourcentage sera compris entre 5 % et 60 %. Il s’agit des communes : 

• appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre marqué entre offre et demande de logements ;
• présentant notamment une proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale.
  

3 cas d'exonérations de majoration. Notez que vous pouvez adresser une réclamation pour obtenir une exonération de cette majoration. Vous êtes susceptible d’obtenir une réponse faveur si : 

• vous êtes contraint, en raison de votre activité professionnelle, de résider dans un lieu différent de votre habitation principale ;
• vous conservez la jouissance exclusive de votre résidence principale avant d’être hébergée durablement dans un établissement de soins ;
• vous ne pouvez pas affecter votre logement à un usage d’habitation principale pour une cause étrangère à votre volonté (par exemple, vous devez faire des travaux dans le cadre d’une opération d’urbanisme).

3^e étape : appliquer un taux et payer votre taxe

Un taux ? Une fois la base d’imposition établie (valeur locative + majorations, le cas échéant), pour calculer le montant de taxe d’habitation dont vous devez vous acquitter, il faut lui appliquer un taux. Ce taux est librement déterminé par chaque commune. En conséquence, si vous souhaitez connaître le taux d’imposition à la taxe d’habitation applicable dans votre commune, n’hésitez pas à vous rapprocher de la mairie.

Une déclaration ? La taxe d’habitation n’est pas un impôt déclaratif. Vous n’avez donc aucune déclaration particulière à faire. En revanche, si vous êtes propriétaires de locaux affectés à l’habitation, vous devez déclarer avant le 1^er juillet de chaque année la liste de vos biens, l’identité des occupants et leur titre d’occupation (locataires, occupants à titre gratuit, etc.). Une fois cette déclaration faite, vous n’aurez pas besoin de la renouveler les années suivantes, sauf en cas de changement de situation.

Un paiement. Généralement, l’avis réclamant le paiement de la taxe d’habitation vous est adressé courant octobre pour un paiement effectif à la mi-novembre.

Taxe d’habitation : pour qui ?

Un principe. Par principe, la taxe d’habitation est due par toutes les personnes (particulier ou entreprise) qui ont la jouissance ou la disposition des locaux imposables, à quelque titre que ce soit (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit, etc.).

Des critères sans incidences. En matière de taxe d’habitation, l’âge, le sexe ou la nationalité de la personne tenue de payer l’impôt est sans incidence. Ainsi, un mineur peut se trouver dans l’obligation de payer sa taxe, dès lors qu’il a quitté le domicile de ses parents et qu’il dispose (personnellement) d’une habitation.

Cas particuliers des époux. Concernant les époux (personnes mariées), la taxe est établie par principe au nom du mari précédé de la mention « Monsieur ou Madame ». Sur simple demande, la taxe peut être établie au nom des 2 époux dès lors qu’ils vivent ensemble. Notez que ces règles s’appliquent également aux personnes liées par un Pacs et qui vivent ensemble.

Cas particulier de l’indivision post-communautaire. Après un divorce, si l’un des ex-époux occupe à titre privatif un bien immobilier indivis, l’administration fiscale lui réclamera directement le paiement de la taxe d’habitation. Toutefois, et sauf si la convention de divorce prévoit autre chose, il pourra demander à l’autre ex-époux un remboursement d’une partie des sommes payées, à proportion des droits qu’il détient dans l’indivision. Il a en effet été jugé que la taxe d’habitation faisait partie des dépenses liées à la conservation de l’immeuble, dépenses qui, en tant que telles, incombent à tous les indivisaires à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Cas particulier de l’indivision successorale. Au décès d’un parent, il peut arriver que des enfants se retrouvent propriétaires indivis de la maison familiale. Si cette maison reste inoccupée (mais meublée), la taxe d’habitation sera établie au nom de l’indivision (donc au nom de la « famille x »), et chaque indivisaire ne sera tenu au paiement de cette taxe qu’à proportion des droits qu’il détient dans l’indivision successorale.

La disposition des locaux ? Pour être soumis à la taxe d’habitation, vous devez avoir la disposition du logement de façon permanente, c’est-à-dire qu’il faut que vous ayez la possibilité de l’occuper à tout moment, mais aussi que vous en ayez la « jouissance » à titre privatif.

Exemple. Une personne qui, tous les ans à l’occasion des congés d’été, loue un appartement meublé pendant 1 mois n’aura pas à s’acquitter de la taxe d’habitation dès lors qu’elle n’a pas la disposition du logement de façon permanente.

Une possibilité d’occupation ? Cette condition n’est pas strictement définie et sera appréciée au cas par cas par l’administration. Ainsi, il a déjà été décidé qu’une personne, qui avait la disposition permanente d’un logement et qui pouvait l’occuper à n’importe quel moment, devait payer sa taxe d’habitation, alors même qu’elle n’habitait pas effectivement dans ce logement.

Une jouissance à titre privatif ? Cette condition nécessite en réalité la réunion de 3 critères :

• un logement distinct : si une personne ne dispose que d’une partie d’un appartement alors que les autres pièces sont occupées à titre privatif par des tiers, elle ne devra payer sa taxe qu’à proportion de la superficie des locaux qu’elle occupe privativement (à laquelle il faut ajouter une fraction de la superficie des parties communes) ;

• un usage à titre personnel : tel sera le cas par exemple des personnes titulaires d’un logement de fonction ;

• un usage qui ne doit pas être limité par des restrictions de caractère anormal : un employé de maison qui réside chez son employeur ne devra pas s’acquitter de la taxe d’habitation pour ce logement puisque du fait de l’étroite subordination dans laquelle il se trouve, l’usage de son habitation est limitée par des restrictions de caractère anormal.

Taxe d’habitation : pour quoi ?

Pour les locaux meublés affectés à l’habitation. La taxe est due pour tous les locaux affectés à l’habitation et qui sont pourvus d’un ameublement suffisant pour permettre l’habitation. Ne sont donc pas imposables les locaux destinés à l’habitation inoccupés et vides de meubles et les locaux à usage de dépôt de meubles.

Des locaux suffisamment meublés ? La notion de « logement suffisamment meublé » pour permettre l’habitation sera appréciée au cas par cas par l’administration fiscale et par le juge de l’impôt. Ainsi, il a pu être jugé qu’une maison raccordée à l’eau et l’électricité avant le 1^er janvier était suffisamment meublée pour permettre à sa propriétaire d’y vivre, quand bien même des travaux de rénovation se seraient poursuivis après cette date.

Pour les locaux professionnels ? Par principe, les locaux professionnels ne sont pas soumis à la taxe d’habitation puisqu’ils ne sont pas, par définition, destinés à l’habitation. Toutefois, ils pourront être imposés dès lors :

• qu’ils font partie intégrante de l’habitation personnelle du contribuable ;

• qu’ils ne comportent pas d’aménagements spéciaux les rendant impropres à l’habitation.

Exemple. Les locaux à usage mixte, c’est-à-dire les locaux utilisés à la fois pour un usage personnel et pour un usage professionnel peuvent donc être soumis à la taxe : tel sera le cas par exemple de la salle d’attente d’un médecin qui sert aussi de salon familial.

Cas particulier des dépendances. Les dépendances d’une habitation (garage, jardins, etc.) doivent aussi être soumises à la taxe d’habitation. Par « dépendance », il faut entendre les locaux ou terrains qui, en raison de leur proximité avec l’habitation, de leur aménagement ou de leur destination doivent être considérés comme faisant partie de l’habitation, même s’ils ne sont pas contigus à celle-ci.

Cas particulier des associations sportives. L’administration fiscale a elle-même admis, à la suite d’une question posée au Gouvernement, que « les salles de compétition, vestiaires et locaux d’hygiène des groupements sportifs ne sont pas imposables » à la taxe d’habitation.

À noter. Les locaux aménagés et réservés aux adhérents pour la pratique de leur activité sportive sont considérés comme privatifs. Le fait qu’ils soient ponctuellement utilisés comme salles de compétition ne suffit pas à les exonérer de taxe d’habitation. 

Cas particulier des locations de locaux meublés. La location de locaux d’habitation meublés est, par nature, constitutive de l’exercice habituel d’une activité professionnelle. En conséquence, les loueurs en meublés sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE) dans les conditions de droit commun.

CFE et taxe d’habitation ? Si la location porte sur des locaux meublés ne constituant pas l’habitation personnelle du loueur, ce dernier ne sera tenu qu’au paiement de la CFE. En revanche, si les locaux loués constituent également l’habitation personnelle du loueur, ils seront non seulement soumis à la CFE, mais aussi à la taxe d’habitation.

À noter. La taxe d’habitation n’est pas limitée à un logement par personne. Si vous avez la disposition de plusieurs logements et que vous avez la possibilité de les occuper, à titre privatif, à n’importe quel moment, vous devrez payer plusieurs taxes d’habitation (une par logement).

Taxe d’habitation : quand ?

Une taxe pour l’année entière. La taxe d’habitation est une taxe qui est établie pour l’année entière, d’après votre situation au 1^er janvier de l’année d’imposition. Concrètement, pour l’année 2024, vous êtes redevable de la taxe pour le logement dont vous disposiez au 1^er janvier 2024 (à l'exception de la résidence principale).

Déménagement. Le fait que vous déménagiez en cours d’année est sans incidence sur ce principe : même si vous déménagez le 2 janvier, vous restez normalement redevable de la taxe d’habitation pour le logement dont vous disposiez au 1^er janvier.

Toutefois, rien ne vous empêche de négocier avec votre successeur une répartition du montant de la taxe au prorata du temps d’occupation du logement. Quoiqu’il en soit, cette négociation ne sera pas opposable à l’administration fiscale qui continuera à réclamer le paiement de la taxe à la personne ayant la disposition du logement au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Emménagement. À l’inverse, si vous emménagez en cours d’année dans un logement, vous ne serez pas tenu de payer la taxe d’habitation au titre de cette même année dès lors que vous n’aviez pas la disposition du logement à la date du 1^er janvier.

Taxe d’habitation : des exonérations ?

Différentes exonérations. Il existe des exonérations, de plein droit ou facultatives (c’est-à-dire soumises à une délibération de votre commune) qui concernent le local en lui-même.

Des locaux exonérés de plein droit. Sont exonérés de taxe d’habitation sans que votre commune ne se prononce en ce sens :

• les locaux soumis à la CFE ne faisant pas partie de votre habitation personnelle : c’est le cas par exemple des usines, ateliers, boutiques, cantines, infirmeries, etc. ;

• les bâtiments servant aux exploitations rurales ;

• les locaux servant à loger les élèves dans les écoles et les pensionnats ;

• les bureaux des fonctionnaires publics ;

• les logements réservés aux étudiants dans les résidences universitaires, sous réserve que ces résidences soient gérées par le CROUS (centre régional des œuvres universitaires et scolaires) ou par tout autre organisme qui applique les mêmes critères d’attribution des logements (notamment d’un point de vue financier).

Des locaux exonérés suivant décision de la commune. Les communes peuvent décider, en adoptant une délibération en ce sens, d’exonérer de taxe d’habitation les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes situés en zone de revitalisation rurale (ZRR).

Mais aussi. Il existe aussi des exonérations et des dégrèvements (autrement dit des réductions) qui dépendent de la qualité de la personne.

Des exonérations de plein droit. Sont exonérés de taxe d’habitation :

• les établissements scientifiques, d’enseignement et d’assistance, les établissements et les services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l'insertion sociale et qui ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations à caractère lucratif, mais aussi le Centre national de la fonction publique territoriale et les centres de gestion de la fonction publique territoriale ;

• l’établissement public d’insertion de la défense ; 

• les habitants reconnus comme étant « indigents » par la commission communale des impôts directs (après accord d’un agent de l’administration fiscale) ;

• pour leur résidence officielle, les personnels des missions diplomatiques et consulaires.

Un dégrèvement total. Bénéficient de ce type de dégrèvement (qui conduit à les exonérer de taxe puisqu’il s’agit d’un dégrèvement total) :

• les gestionnaires de foyers de jeunes travailleurs, de foyers de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, à raison de logements situés dans ces foyers ;

• les organismes ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif, lorsqu'ils sont agréés par le représentant de l'État dans le département ou lorsqu'ils ont conclu une convention avec l'État, à raison des logements qu'ils louent en vue de leur sous-location ou de leur attribution à titre temporaire aux personnes défavorisées.

Exonération ou dégrèvement lié aux revenus. Outre les différentes exonérations que nous venons d’aborder, il existe différentes mesures permettant aux personnes disposant de revenus modestes d’alléger leur taxe d’habitation. Ces différentes mesures, qui tiennent compte de l’habitation et des revenus de la personne, prennent la forme soit d’une exonération totale, soit d’un dégrèvement total, soit d’un dégrèvement progressif de la taxe, soit d’un plafonnement.

Taxe d’habitation : une suppression !

Une suppression. Depuis le 1^er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales est définitivement supprimée pour tous les foyers.

Attention. Cette suppression ne concerne que la taxe d’habitation portant sur votre résidence principale. En conséquence, sont maintenus :

• la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ;

• le dispositif de majoration des résidences secondaires ;

• la taxe sur les logements vacants.

Un maintien pour les résidences autres que les résidences principales. La taxe est maintenue pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation (autres que ceux affectés à la résidence principale), qu’il s’agisse de résidences secondaires, de locaux occupés par des personnes morales, etc. Cette nouvelle taxe d’habitation a été renommée « Taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale » (THRS).

Une nouvelle obligation déclarative. Depuis 2023, pour permettre l’établissement de la THRS et de la taxe sur les locaux vacants, les propriétaires ont l’obligation, de déclarer à l’administration, par voie électronique :

• si les locaux sont occupés par des tiers : l’identité des occupants ;

• s’ils s’en réservent la jouissance : la nature de l’occupation.

Sanctions. Le défaut de souscription de cette déclaration annuelle avant la date butoir sera sanctionné par une amende fiscale de 150 € par local.

Contrôle de l’IFI : quelles modalités ?

IFI = ISF ? Les procédures de contrôle applicables en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sont identiques à celles qui s’appliquaient en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), à savoir :

• application de la procédure de rectification contradictoire si vous avez respecté ses obligations déclaratives ;
• application de la procédure d’imposition d’office dans le cas contraire (non dépôt ou dépôt tardif de la déclaration d’IFI).

Demande d’éclaircissements ou de justifications. De la même manière, l’administration pourra vous réclamer des éclaircissements et des justifications à chaque fois qu’elle aura des interrogations à propos de l’existence, de la nature et du montant des dettes qui auront été déduites pour le calcul de l’IFI, ou encore à propos des biens exonérés non déclarés et de la réduction IFI-don.

Quel délai ? Les délais pendant lesquels l’administration peut contrôler l’IFI sont identiques à ceux applicables en matière d’ISF, à savoir :

• 3 ans lorsque le montant des droits dus est parfaitement connu sans que l’administration ait à recourir à des recherches ultérieures ;
• 6 ans dans le cas contraire, si l’administration doit effectuer des recherches ultérieures spécifiques, ou encore si vous n’avez pas déposé de déclaration ;
• 10 ans si vous détenez des biens, droits ou valeurs à l’étranger.

Le recouvrement. Les suppléments d’impôt réclamés à l’issue d’un contrôle fiscal en matière d’IFI peuvent être recouvrés :

• soit par voie de rôle, c’est-à-dire que vous devez payer les sommes réclamées à réception d’un avis d’imposition ;
• soit par voie d’avis de mise en recouvrement, qui est un document valant titre exécutoire, c’est-à-dire qu’il autorise l’administration à prélever directement les sommes qui lui sont dues et qui n’auraient pas été réglées dans les délais impartis.

En cas de désaccord ? Si le désaccord avec l’administration persiste et nécessite l’intervention d’un juge, il faudra faire appel, comme en matière de droits d’enregistrement, au juge judiciaire près le Tribunal de Grande Instance.

Pour quoi saisir le juge ? Peuvent être soumis à l’appréciation du juge les contentieux qui portent sur des problèmes de fond (désaccord sur l’évaluation du patrimoine imposable, désaccord sur la qualité de « biens professionnels », etc.) ou sur des problèmes de forme (irrégularité concernant la proposition de rectifications fiscales, etc.).

Contrôle de l’IFI : quelles sanctions ?

Des sanctions variables. Les sanctions applicables en matière d’IFI varient selon la nature du manquement qui vous est reproché : défaut ou retard de déclaration, défaut ou retard de paiement de l’impôt, insuffisance de déclaration.

Défaut ou retard dans le dépôt de la déclaration d’IFI. Dans cette hypothèse, vous devez vous acquitter non seulement du paiement de l’impôt normalement dû, mais aussi de l’intérêt de retard au taux de 0,20 % (par mois de retard) et de la majoration pour déclaration tardive de 10 %.

Une majoration majorée ? Cette majoration de 10 % sera portée à 40 % dans 2 hypothèses :

• soit que la déclaration n’a pas été déposée dans les 30 jours qui suivent la réception, par vous, d’une mise en demeure réclamant le dépôt de cette déclaration d’IFI ;
• soit que la déclaration est déposée tardivement, suite à la révélation d’actifs détenus à l’étranger n’ayant pas été déclarés conformément à la législation en vigueur.

Mais aussi. De plus, si l’administration vous réclame une majoration de 40 %, vous ne pourrez pas imputer, le cas échéant, la réduction IFI-dons.

Défaut ou retard de paiement. A défaut de paiement de l’IFI ou en cas de retard de paiement, vous vous exposez au paiement de l’impôt dû accompagné d’une majoration de 10 %. Cette majoration s’applique dès lors que l’impôt n’a pas été acquitté dans les 45 jours qui suivent la mise en recouvrement du rôle.

Insuffisance de déclaration. Les insuffisances, inexactitudes ou omissions dans les déclarations d’IFI exposent le contribuable au paiement de l’intérêt de retard au taux de 0,20 % (par mois de retard), lorsqu’elles sont commises de bonne foi. Si l’administration peut établir que ces insuffisances, inexactitudes ou omissions sont délibérées, vous serez tenu au paiement de l’intérêt de retard accompagné d’une majoration de 40 %.

Une majoration majorée ? Cette majoration sera portée à 80 % si l’administration démontre que vous vous êtes rendu coupable de manœuvres frauduleuses ou d’abus de droit.

Mais aussi. Là encore, si l’administration vous réclame une majoration de 40 % ou de 80 %, vous ne pourrez pas imputer, le cas échéant, la réduction IFI-dons.

Faire un don et diminuer votre IFI : à qui ?

Qui paie l’IFI ? Si votre patrimoine net (c’est-à-dire compte tenu de vos dettes) est au moins égal à 1,3 M€, vous serez redevable de l’IFI. Et ce couperet fiscal sera d’autant plus contraignant que le barème de l’IFI, bizarrerie fiscale qui mérite d’être relevée, s’applique dès que le patrimoine est au moins égal à 800 000 €. Cela signifie donc que si votre patrimoine net est au moins égal à 1,3 M€, vous êtes assuré de payer au moins 2 500 € d’IFI. Voilà qui mérite de se poser la question des moyens qui s’offrent à vous pour réduire la note fiscale…

Choisir à qui profite l’impôt ? Au même titre que vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu en venant en aide à une association, un avantage fiscal identique vous sera offert au titre de l’IFI. Mais cela suppose de faire un don à une association éligible. Pour rappel, le don doit procéder d’une intention libérale, c’est-à-dire qu’il doit être consenti à titre gratuit, sans contrepartie directe ou indirecte au profit du redevable de l’IFI.

Qui choisir ? Voici la liste des organismes qui sont éligibles à cet avantage fiscal :

• les associations reconnues d'utilité publique de financement et d'accompagnement de la création et de la reprise d'entreprises (l’Association pour le droit à l’initiative économique, le Réseau Entreprendre, la Fédération des plates-formes France Initiative) ;
• les établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou d’enseignement artistique publics ou privés, d’intérêt général, à but non lucratif ;
• les fondations reconnues d'utilité publique ;
• les fondations universitaires et des fondations partenariales ;
• les entreprises d'insertion et les entreprises de travail temporaire d'insertion dont l'activité consiste à faciliter l'insertion professionnelle des personnes sans emploi rencontrant des difficultés sociales et professionnelles ;
• les associations intermédiaires ayant pour objet l'embauche des personnes sans emploi, rencontrant des difficultés sociales et professionnelles particulières, en vue de faciliter leur insertion professionnelle en les mettant à disposition de particuliers ou d’entreprises ;
• les ateliers et chantiers d'insertion, ayant pour mission d'assurer l'accueil, l'embauche, l’accompagnement, l’encadrement et la formation des personnes sans emploi rencontrant des difficultés sociales et professionnelles particulières ;
• les entreprises adaptées qui permettent aux travailleurs handicapés d'exercer une activité professionnelle dans des conditions adaptées à leurs possibilités ;
• les groupements d'employeurs qui bénéficient du label GEIQ (délivré par le Comité national de coordination et d'évaluation des groupements d'employeurs pour l'insertion et la qualification) et qui organisent des parcours d'insertion et de qualification ;
• les groupements d’employeurs qui bénéficient de la reconnaissance de la qualité de groupement d’employeurs pour l’insertion et la qualification ;
• l'Agence nationale de la recherche.

Faire un don et diminuer votre IFI : pour quoi ?

Une réduction d’impôt. Faire un versement à l’un des organismes précités vous procurera un avantage immédiat : vous bénéficierez d’une réduction du montant de votre IFI. Comment est-elle calculée ?

Combien ? Votre réduction d’IFI sera égale à 75 % du montant du versement effectué, la réduction d’impôt ne pouvant pas excéder 50 000 € par année d'imposition. Concrètement, vous pouvez bénéficier, au maximum d’une réduction d’IFI de 37 500 € (équivalent au montant de l’IFI calculé sur un patrimoine net d’environ 5 M€).

Comment ? D’une manière générale, le don est consenti sous la forme d’un versement en numéraire ; mais vous pourrez bénéficier de cette réduction d’impôt si vous faites un don en pleine propriété de titres de sociétés cotées en Bourse (dans ce cas, le calcul de la réduction d’IFI s’effectue sur la base du cours moyen de bourse au jour de la transmission). Pour que votre don soit pris en compte, il faut qu’il soit versé entre la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédente et la date limite de dépôt de la déclaration de l’année en cours.

Forme ? Il n’est prévu aucune exigence concernant la forme du don. Il peut donc être fait par acte authentique, par acte sous seing privé, sans acte, etc.

Un peu de formalisme… Vous devez conserver tous les justificatifs qui permettront d’établir la réalité du versement et son montant, et notamment le reçu qui sera établi par l’organisme bénéficiaire de votre don. Quel que soit le montant de votre patrimoine, pensez à joindre ce reçu à votre déclaration.

Contenu. Ce reçu doit impérativement comporter les informations suivantes :

• les nom et adresse de l’organisme bénéficiaire ;
• l’objet de l’organisme bénéficiaire ;
• les nom, prénoms et adresse du donateur ;
• la nature, la forme, le mode de versement, la date et le montant du don.

Un contrôle. Depuis le 1er janvier 2019, l’administration peut contrôler, sur place, la régularité des reçus délivrés par les organismes sans but lucratif et qui vous permettent de prétendre au bénéfice de la réduction IFI-dons.

Une nouveauté à compter du 1er janvier 2022. A compter de cette date, ce pouvoir de contrôle sera élargi : l’administration aura en effet le pouvoir de contrôler sur place la régularité de la délivrance des reçus, attestations ou de tous autres documents par lesquels les organismes bénéficiaires de dons et versements indiquent à une personne qu’elle est éligible à la réduction d’impôt.

Garanties de l’organisme contrôlé. Ce contrôle sera toutefois assorti de diverses garanties pour l’organisme bénéficiaire, puisqu’il ne pourra notamment être engagé qu’à la condition que l’organisme qui bénéficie des dons et versements en ait été préalablement informé par le biais d’un avis de contrôle.

Quel contenu ? Celui-ci devra préciser les années soumises au contrôle, et mentionner, sous peine de nullité de la procédure, que l’organisme a la possibilité de se faire assister par le conseil de son choix.

À noter. De plus, la durée du contrôle sera limitée à 6 mois à compter de la présentation de l’ensemble des documents et pièces de toute nature nécessaires à l’administration.

Dans ce même délai, l’administration sera tenue d’informer l’organisme bénéficiaire des dons et versements des résultats du contrôle et de sa proposition éventuelle de lui appliquer une amende, par le biais d’un document motivé, qui devra lui permettre de formuler des observations.

Et en cas de désaccord ? Si l’organisme bénéficiaire des dons et versements manifeste son désaccord, il aura la possibilité de former un recours hiérarchique dans un délai de 30 jours à compter de la notification de ce document.

Notez que l’amende encourue par l’organisme bénéficiaire ne pourra être prononcée avant l’écoulement de ce délai.

Point important, une fois le contrôle achevé pour une période déterminée, l’administration ne pourra pas procéder à ce même contrôle pour la même période.

Attention ! Si vous faites un don qui est éligible, à la fois à la réduction d’impôt sur le revenu et à la réduction d’IFI, vous allez devoir faire un choix, puisque le versement qui donne lieu à la réduction d’IFI ne peut pas donner lieu à la réduction d’impôt sur le revenu. Cette hypothèse pourra se rencontrer si vous faites un don à une fondation reconnue d’utilité publique ou un établissement de recherche, d’enseignement supérieur ou d’enseignement artistique public ou privé, d’intérêt général, à but non lucratif. Dans ce cas, il vous faudra choisir entre :

• affecter la totalité de votre don à la réduction d’impôt sur le revenu ;
• affecter la totalité du don à la réduction d’IFI ;
• affecter une partie du don à la réduction d’IFI et une partie à la réduction d’impôt sur le revenu.

Organismes bénéficiaires de dons : nouvelle obligation déclarative en vue !

Pour les dons et versements reçu à compter du 1er janvier 2021 ou au titre des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2021, il est prévu que les organismes qui délivrent des reçus, des attestations ou tous autres documents par lesquelles ils indiquent à une personne qu’elle est en droit de bénéficier d’une réduction d’impôt sont désormais dans l’obligation, chaque année, de déclarer à l’administration fiscale :

• le montant global des dons et versements mentionnés sur ces documents et perçus au cours de l’année civile précédente (ou au cours du dernier exercice clos s’il ne coïncide pas avec l’année civile) ;
• et le nombre de documents délivrés au cours de cette période ou de cet exercice.

Sous quelle forme ? Le modèle de cette déclaration est fixé par l’administration fiscale.

Les exclusions. Notez que cette disposition ne s’applique pas :

• aux dons versés à une association de financement électorale ou à un mandataire financier, qui sont consentis à titre définitif, sans contrepartie et justifié par le compte de campagne présenté par un candidat, un binôme de candidats ou une liste ;
• aux dons ou cotisations versées aux partis et groupements politiques par l’intermédiaire de leur mandataire.

Quelle sanction ? Pour mémoire, le défaut de production dans les délais prescrits d’un document devant être remis à l’administration fiscale entraîne l’application d’une amende de 150 €. Ce montant est désormais porté à 1 500 € en cas d’infraction, pour la 2e année consécutive, à l’obligation de déposer la déclaration annuelle mentionnée ci-dessus.

L’impôt sur la fortune immobilière concerne votre patrimoine immobilier

Un montant « minimum ». Vous serez soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le montant de votre patrimoine net s’élève à plus de 1 300 000 €. Entendons-nous bien : il s’agit, ici, d’un montant net, de sorte qu’il faut que vous teniez compte de vos actifs, mais aussi de vos dettes pour estimer ce seuil d’assujettissement à l’IFI.

Un impôt qui concerne uniquement les biens immobiliers. Dans le cadre de l’IFI, seul le patrimoine immobilier est concerné par l’impôt. Le patrimoine immobilier comprend non seulement les biens immobiliers bâtis et non bâtis, mais aussi les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.) et les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative dans le patrimoine immobilier détenu par ces sociétés.

Péniche = immeuble ? A l’occasion d’une affaire opposant l’administration fiscale à un propriétaire vivant sur une péniche amarrée, le juge a décidé que ce type d’embarcation n’était pas des « biens immobiliers » et ne devaient donc pas être soumis à l’IFI. Cette décision rendue par un juge de première instance peut paraître surprenante, surtout qu’ici, le même propriétaire avait été soumis à la taxe foncière pour cette péniche. Affaire à suivre…

Droits immobiliers. Le principe, initialement applicable en matière d’ISF, vaut toujours en matière d’IFI : les biens ou droits grevés d’’un usufruit (c’est-à-dire du droit de jouir d’une chose), d’un droit d’habitation ou d’usage sont compris, pour le calcul de l’IFI, dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. En conséquence de quoi, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’IFI.

Précisions. Dans certaines hypothèses pourtant, le bien immobilier démembré (ou grevé d’un droit d’usage ou d’habitation) sera compris dans les patrimoines respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire pour le calcul de l’IFI. Cela sera le cas :

• lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation, et que l’acheteur n’est pas l’un de ses héritiers présomptifs (ou descendants d’eux), le père ou la mère de ses enfants, l’époux de l’héritier ou du donataire, les personnes ayant pour héritier l’époux de l’usufruitier, ou l’un de ses donataires ou légataires ;
• lorsque l’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation a été réservé par le donateur du bien ayant fait l’objet d’un don ou d’un legs à l’Etat, à un département, à une commune ou à un syndicat de communes ou à leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif ou à une association reconnue d’utilité publique, sous réserve que l’usufruit ainsi constitué ne soit ni vendu, ni cédé à titre gratuit par son titulaire ;
• lorsqu’un époux hérite de l’usufruit en vertu de la Loi (usufruit légal) ; notez que si l’usufruit résulte d’une disposition prise par le défunt (donation au dernier vivant par exemple), la règle reste la même à savoir que le conjoint survivant est imposé sur la pleine propriété du bien.

Enfin presque… Certains biens échappent toutefois à l’IFI, sous réserve que des conditions propres à chaque catégorie soient respectées, et notamment :

• les biens immobiliers affectés à votre activité professionnelle principale (ou à celle d’un membre de votre foyer fiscal) de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
• les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle des loueurs en meublés sous réserve du respect des conditions suivantes : exercice de l’activité à titre professionnel, plus de 23 000 € de recettes annuelles qui représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal ;
• les biens ou droits immobiliers détenus par vous lorsque l’activité est exercée dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés ainsi que, en cas de détention indirecte, la valeur de ses titres correspondant à la fraction représentative de ces mêmes biens, sous réserve du respect des conditions suivantes :
  • l’activité de la société doit être de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale,
  • vous devez effectivement exercer à titre principal dans la société une fonction de direction, qui doit donner lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de vos revenus professionnels,
  • vous devez détenir directement ou indirectement (un seul niveau d’interposition étant admis) au moins 25 % des droits de vote (seul ou avec les membres de votre groupe familial au sens large), cette condition ne visant que les gérants minoritaires de SARL et les associés dirigeants de SA et SAS (cette condition de détention minimale du capital n’est pas exigée si la valeur brute de leur participation dépasse 50 % de la valeur brute de leur patrimoine),
• les parts ou actions d’une société industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, si vous détenez moins de 10 % des parts ou actions : ces parts ou actions seront exonérées d’IFI pour leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers ;
• les bois et forêts et parts de groupement forestier, à concurrence des ¾ de leur valeur.

A quel moment devez-vous vous placer pour valoriser ce patrimoine ?

Tant pour vos « actifs » que pour vos « dettes »... La valorisation de votre patrimoine est une étape essentielle puisqu’elle va servir de base au calcul de l’impôt. Il s’agit donc d’évaluer au mieux l’ensemble de votre patrimoine, tant en ce qui concerne les biens imposables que les dettes et le passif déductibles.

… placez-vous au 1er janvier ! Le fait générateur de l’IFI se situe au 1er janvier de l’année d’imposition : pour l’IFI dû au titre de l’année 2024, il s’agit du 1er janvier 2024. C’est donc à cette date que vous devez vous placer pour apprécier, d’une part, la consistance de votre patrimoine et l’existence de vos dettes, et, d’autre part, la valeur de ce patrimoine.

Conseils. Ne vous placez pas au moment de procéder à la déclaration pour valoriser votre patrimoine. Pensez, en début d’année, à faire un inventaire le plus exhaustif possible de vos actifs et de vos dettes existants au 1er janvier.

Comment valoriser vos biens ?

Pour les biens immobiliers. Pour les biens immobiliers, vous n’avez pas de récapitulatif transmis par une tierce personne qui fera foi pour valoriser votre patrimoine : cette évaluation se fera donc sous votre propre responsabilité. La règle, ici, est la suivante : vous devez estimer le prix d’un bien immobilier en vous plaçant dans les conditions de marché, abstraction faite de toute valeur de convenance. Vous devez donc vous placer dans la peau d’un acheteur.

« Patrim ». L’administration a mis en place une application en ligne « PATRIM », disponible dans votre espace personnel sur www.impots.gouv.fr,, qui vous permet d’avoir accès aux données détenues par l’administration sur les transactions immobilières portant sur les ventes d’immeubles à usage non professionnel : en saisissant vos critères de recherche (type de bien, superficie, localisation, etc.), vous obtenez le détail de chaque vente d’immeuble dont les caractéristiques sont comparables aux critères de recherche. Grâce à cet outil qui recense les prix de ventes de biens immobiliers sur une période de 9 ans, vous pouvez obtenir des informations utiles pour estimer la valeur de vos biens dans le cadre de votre déclaration d’IFI.

« Demande de valeur foncière (DVF)». Une autre application (gratuite) a été développé par l’administration fiscale pour vous permettre d’avoir un accès à ces données de manière plus rapide et plus efficace. Il s’agit de l’application « Demande de valeur foncière (DVF) » (https://app.dvf.etalab.gouv.fr). Concrètement, grâce à cette application, vous pourrez avoir des informations sur :

• le prix de vente et la date de transaction d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, d’une exploitation, etc. ;
• le descriptif précis du bien (le type, le nombre de pièces, la surface) ;
• la localisation.

Cela étant… La tendance de la valorisation ira, bien souvent, à la baisse pour minimiser la valeur des biens immobiliers. Sachez toutefois que l’administration dispose d’outils efficaces pour valoriser les biens immobiliers et qu’il n’est pas rare qu’un contrôle IFI débouche sur une revalorisation des biens imposables. Comment fait-elle ? Elle va procéder par comparaison : elle aura accès au détail des transactions qui ont eu lieu par le passé sur un même secteur géographique à propos de biens similaires au vôtre.

Conseils. Faites la même chose : comparez la valeur de vos biens par rapport à d’autres biens vendus récemment, pour appuyer la valorisation retenue. Mais comparez des biens intrinsèquement similaires ; il ne s’agit pas de comparer une maison de campagne, située dans les terres, par rapport à une villa située en bord de mer, fût-elle d’une superficie identique (si l’administration ne respecte pas elle-même cette méthode, vous pourriez contester la valeur qu’elle retient). Tenez également compte, non seulement des critères physiques (superficie, éléments de confort, situation, environnement, surface de terrain, etc.), mais aussi juridiques (existence de servitude, situation locative, etc.).

Pour les terrains. On retrouve les mêmes remarques que pour les biens immobiliers bâtis : il faut donc tenir compte de facteurs physiques (nature du sol, situation, climatologie, proximité d’une agglomération, etc.), mais aussi juridiques (situation locative, situation en zone constructible ou non, etc.).

Pour les parts ou actions de société. Il convient de distinguer les sociétés cotées des sociétés non cotées :

• pour les sociétés cotées, il faut retenir la valeur du dernier cours connu ou la moyenne des 30 derniers cours qui précèdent la date d’imposition ;
• pour les sociétés non cotées, il faut évaluer la valeur des titres représentative de l’immobilier imposable détenu par la société en tenant compte de tous les éléments permettant d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande.

Un guide. Les principes généraux régissant l’évaluation des titres non cotés sont compilés dans le « Guide de l’évaluation des entreprises et des titres de société » diffusé par l’administration. Ce guide est accessible, gratuitement, sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique Documentation / Guide et notices. Attention, ce guide n’a pas été édité dans le but d’imposer telle ou telle méthode d’évaluation. Il s’agit simplement d’une compilation de techniques dont le redevable peut s’inspirer pour évaluer la valeur de ses titres.

Une fois la valeur des parts déterminée, il faut lui appliquer un coefficient de taxation qui correspond au ratio immobilier de la société dont les parts sont détenues. Ce coefficient qui correspond au rapport suivant :

Valeur vénale réelle de l’immobilier imposable détenu directement ou indirectement par la société / valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société

À noter. Il peut arriver que vous éprouviez des difficultés pour déterminer la valeur imposable des titres de société que vous détenez. C’est pourquoi une clause de sauvegarde a été mise en place, clause qui prévoit qu’aucun rehaussement ne sera effectué si vous êtes de bonne foi et si vous êtes en mesure d’apporter la preuve que vous n’étiez pas en mesure de disposer des informations nécessaires pour estimer la fraction de la valeur des parts ou actions représentative de l’immobilier indirectement détenu.

Attention. Cette clause de sauvegarde ne concerne que les redevables qui, seuls ou avec des membres de leur foyer fiscal, ne détiennent pas plus de 10 % du capital ou des droits de vote de la société qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables. Elle ne vaut pas :

• si le redevable contrôle la société ou l’organisme qui détient directement les droits ou les biens immobiliers, c’est-à-dire : lorsqu’il dispose seul de la majorité des droits de votes ou des droits dans les bénéfices sociaux suite à un accord conclu avec d’autres associés, ou lorsqu’il détient la majorité des droits de vote ou des droits aux bénéfices sociaux de la société, directement ou indirectement, seul ou conjointement avec son conjoint, leurs ascendants, descendants, ou leurs frères et sœurs, ou lorsqu’il exerce en fait le pouvoir de décision ;
• si le redevable ou l’un des membres de son foyer fiscal se réserve (en fait ou en droit) la jouissance des biens ou droits immobiliers que le redevable détient indirectement, que ce soit pour un usage personnel (résidence principale, résidence secondaire) ou pour les besoins d’une activité personnelle qu’elle qu’en soit la nature.

Mais aussi... A cette clause de sauvegarde s’ajoute dorénavant une obligation pesant sur les sociétés (ou organismes) émettrices des parts ou actions imposables : elles doivent, sur simple de demande du particulier soumis à l’IFI, lui communiquer les éléments nécessaires à la détermination de la fraction imposable.

Eléments. Ces éléments sont les suivants :

• la raison sociale, le numéro d’identité, l’adresse du siège social de la société ou de l’organisme, ou la dénomination de l’organisme de placement collectif et, le cas échéant, la raison sociale et l’adresse de sa société de gestion ;
• la valeur des parts ou actions détenues par le particuliers soumis à l’IFI ;
• la fraction imposable de cette valeur qui est représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement.

À noter. Cette obligation de communication s’applique également, dans les mêmes conditions, aux organismes de placement collectif et aux sociétés de gestion de ces mêmes organismes.

Organismes d’assurance. Quant aux organismes d’assurance et assimilés, ils doivent également, sur simple demande du particulier soumis à l’IFI, lui communiquer un certain nombre d’informations relatives à la fraction de la valeur de rachat des contrats d’assurance et des bons ou contrats de capitalisation imposables. Ainsi, doivent être fournis :

• le type et le numéro des contrats d’assurance rachetables et des bons ou contrats de capitalisation souscrits dont une au moins des unités de compte est constituée d’actifs imposables ;
• pour chaque contrat, la valeur de rachat et la fraction de cette valeur représentative des actifs imposables constituant les unités de compte.

Attention. Quel que soit la nature de l’organisme (société, organisme d’assurance, etc.) auquel vous vous adressez, notez qu’il devra vous fournir les informations demandées dans un délai compatible avec votre déclaration d’IFI. Enfin, ces mêmes organismes devront fournir ces mêmes informations à l’administration fiscale, si elle en fait la demande, dans un délai de 30 jours.

Clauses anti-abus. Certaines dettes contractées directement ou indirectement par la société ne sont pas prises en compte pour la détermination de la valeur des titres. Il s’agit :

• des emprunts contractés pour l’achat d’un bien immobilier imposable du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal qui contrôle la société, seul ou conjointement avec les membres de son foyer fiscal ;
• des emprunts contractés pour l’achat d’un bien imposable ou pour des dépenses de réparation, d’entretien, de construction, de reconstruction et / ou d’agrandissement auprès :
  • du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, à hauteur de leur participation détenue dans la société, sauf si le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal, ce qui suppose d’être en mesure de le justifier ;
  • d’un membre de son groupe familial, à hauteur de sa participation détenue dans la société, seul ou conjointement avec les membres de son foyer fiscal, sauf si le prêt a été conclu dans des conditions normales, ce qui suppose d’être en mesure de le justifier ;
  • d’une société contrôlée, directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés interposée(s), par le redevable, un membre de son foyer fiscal ou les membres du groupe familial, à proportion de la participation détenue dans la société par le redevable et les membres de son foyer fiscal, sauf si le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal, ce qui suppose d’être en mesure de le justifier.
• des emprunts contractés par la société auprès du contribuable pour l’achat de titres d’autres sociétés.

Tenez compte de vos dettes…

Quelles dettes ? Toutes vos dettes doivent être prises en compte, dès lors qu’elles se rapportent à des biens imposables, qu’elles vous concernent personnellement et qu’elles soient effectivement dues au 1er janvier de l’année considérée. Vous ne pouvez pas tenir compte des dettes liées à des biens exonérés ou des biens qui ne sont pas pris en compte dans votre patrimoine taxable ; et si le bien est partiellement exonéré, la dette sera déductible dans la même proportion.

Faites un inventaire de vos dettes. Tenez compte, pour estimer la valeur nette de votre patrimoine :

• des dépenses de réparation et d’entretien (en cas de location du bien immobilier, seules les dépenses effectivement supportées par le propriétaire sont prises en compte ou, le cas échéant, celles supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire) ;
• des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• des dépenses d’acquisition des parts ou actions de société, au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables (emprunts bancaires par exemple) ;
• des impositions dues à raison des propriétés immobilières (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants, taxe sur les bureaux en Ile-de-France, IFI lui-même) : Attention, les taxes et impôts qui incombent à l’occupant (comme la taxe d’habitation), de même que les impositions dues à raison des revenus générés par les biens (revenus fonciers, BIC, prélèvements sociaux) ne sont pas déductibles.

À noter. Depuis le 1er janvier 2024, pour la valorisation des parts ou actions de société taxables à l’IFI, les dettes contractées, directement ou indirectement, par une société ou un organisme, ne sont plus déductibles dès lors qu’elles ne se rapportent pas à un actif imposable. 

Plafonnements. Notez toutefois que cette règle ne doit pas avoir pour effet de conférer à ces parts ou actions une valeur imposable supérieure à leur valeur vénale. De plus, si la valeur imposable à l’IFI des titres détenus est inférieure à leur valeur vénale, elle ne peut être supérieure à la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes qu’elle a contractées, à proportion de la fraction de capital de la société à laquelle donnent droit les parts ou actions comprises dans le patrimoine du redevable. Cela signifie que la valeur imposable à l’IFI des titres détenus résultant de l’application de cette règle est plafonnée à la fraction de la valeur nette des actifs immobiliers imposables à l’IFI. 

Les emprunts. Les emprunts suivants ne sont pas déductibles :

• les prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés interposée(s), auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal ;
• les prêts contractés entre les membres du foyer fiscal ;
• les prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un membre du groupe familial du redevable (autre qu’un membre de son foyer fiscal), sauf si le redevable apporte la preuve du caractère normal des conditions du prêt et du caractère effectif des remboursements ;
• les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée, sauf si, là encore, le redevable apporte la preuve du caractère normal des conditions du prêt et du caractère effectif des remboursements.

Les emprunts « in fine », ou prêts à terme. Une règle d’évaluation spécifique est mise en place pour les emprunts avec remboursement « in fine » qui sont contractés pour l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier imposable : ces dettes sont déductibles, chaque année, à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.

Depuis le 1er janvier 2019. Les emprunts « in fine » contractés directement par la société (dont le contribuable détient les titres) pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable sont déductibles, pour la valorisation des titres, suivants les règles habituellement applicables aux emprunts « in fine ».

Les emprunts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital. Ces dettes sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt. Pour ce calcul, il faut uniquement tenir compte des années écoulées depuis le versement du prêt : les années commencées mais non achevées ne sont donc pas prises en compte.

Êtes-vous soumis à l’IFI ?

Un patrimoine d’un montant minimum de 1,3 M€. Si la valeur de votre patrimoine est d’au moins 1,3 M€, vous serez potentiellement concerné par l’IFI. Mais attention : pour apprécier ce seuil, vous devez prendre en compte votre patrimoine net, c’est-à-dire diminué des dettes admises en déduction de l’IFI, se rapportant aux biens effectivement imposables.

Mais une taxation dès 800 K€. La particularité de l’IFI concerne son mode d’imposition : vous serez soumis à l’IFI si votre patrimoine net est d’au moins 1,3 M€, mais le barème d’imposition est établi de telle manière qu’il commence à s’appliquer à la fraction de votre patrimoine net qui est au moins égale à 800 000 €.     

Une décote. Si votre patrimoine a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l'impôt est réduit d'une somme égale à 17 500 € - 1,25 % P (P correspond à la valeur nette taxable du patrimoine).

Un plafonnement. Pour éviter une disproportion trop importante entre le montant de vos impôts et vos revenus, il est prévu un mécanisme de plafonnement de l’IFI : si le total formé par cet impôt sur la fortune et votre impôt sur le revenu excède 75 % de vos revenus de l’année précédente, l’excédent viendra en diminution du montant de l’IFI à payer. Pour calculer ce plafonnement, il faut prendre en compte vos revenus nets de frais professionnels de l’année précédente (déterminés sans considération des exonérations, seuils, réductions et abattements, à l'exception de ceux représentatifs de frais professionnels), plus-values éventuelles incluses (en tenant compte, le cas échéant, des déficits catégoriels imputables sur l’impôt sur le revenu, comme un déficit foncier par exemple), des revenus exonérés d’impôt et des revenus soumis à un prélèvement forfaitaire libératoire de l’impôt.

Concrètement. Vous tenez compte de vos revenus d’activité, vos revenus fonciers, vos dividendes, vos intérêts de compte courant, vos plus-values mobilières et/ou immobilières, etc., de même que, selon l’administration, vos revenus des bons ou contrats de capitalisation (notamment les intérêts perçus sur les contrats d’assurance-vie monosupports en euros et sur les compartiments en euros des contrats multisupports notamment) pour leur montant soumis aux prélèvements sociaux.

À noter. Les revenus nets du contribuable entrant dans le calcul du plafonnement de l'IFI doivent s'entendre des revenus réalisés et non nécessairement perçus par le contribuable. C’est ainsi, par exemple, qu’une plus-value immobilière réalisée par l’intermédiaire d’une SCI (non soumise à l’IS), et dont le produit est mis en réserve, doit être prise en compte, quand bien même il n’ait pas été distribué aux associés.

Cas particulier des propriétaires d’immeubles classés monuments historiques. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble classé monument historique, il est nécessaire, pour la détermination du plafonnement de l’IFI de distinguer 2 situations :

• soit l’immeuble vous procure des revenus ;
• soit l’immeuble ne vous procure aucun revenu.

Pour les immeubles qui produisent des revenus. Tout d’abord, rappelons que par exception aux règles normalement applicables en matière de revenus fonciers, si vous constatez un déficit foncier lié à l’exploitation de votre immeuble classé monument historique, vous pourrez le déduire, pour le calcul de votre impôt sur le revenu, de votre revenu global sans limite de montant. Si votre revenu global n’est pas suffisant pour absorber le déficit dégagé sur une année, vous pourrez reporter l’excédent de déficit sur le revenu global des 6 années suivantes.

Donc… Le déficit foncier réalisé en année N qui n’a pas pu être imputé sur le revenu global généré cette même année devient, de fait, une déficit global imputable en année N+1 (et pas un déficit foncier). Or, pour le calcul du plafonnement de l’IFI, si l’imputation des déficits catégoriels est permise (déficit foncier par exemple), cela n’est pas le cas du déficit global.

En conséquence. Pour l’année N+1, le déficit global qui aura été imputé sur le revenu global pour le calcul de l’impôt sur le revenu ne sera pas pris en compte dans le revenu pris en considération pour la détermination du plafonnement de l’IFI.

Pour les immeubles ne produisant pas de revenus. La situation est plus simple : puisque l’immeuble ne produit pas de revenus, les charges supportées par son propriétaire ne constituent pas un déficit catégoriel (déficit foncier). Ces charges ne sont donc pas déductibles du revenu pris en considération pour la détermination du plafonnement de l’IFI.

Quel patrimoine ? Seul le patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle est taxable à l’IFI. Le patrimoine immobilier comprend non seulement les biens immobiliers bâtis et non bâtis, mais aussi les droits immobiliers et les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative dans le patrimoine immobilier détenu par ces sociétés. Mais certains biens sont expressément exonérés d’impôt, comme par exemple les biens affectés à l’activité professionnelle.

Apprécié au 1er janvier. La valeur de votre patrimoine est appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition : c’est donc à cette date que vous devez vous placer pour apprécier la consistance et l’évaluation de votre patrimoine.

Conseil. Il arrive qu’un redevable de l’IFI « s’ignore », volontairement ou involontairement, de sorte que, bien qu’à la tête d’un patrimoine qui le rend assujetti à cet impôt, il ne procède à aucune déclaration, ni aucun paiement. Bien entendu, tant que l’adage « pas vu, pas pris » fonctionne, il échappera aux fourches caudines du fisc. Mais c’est un calcul à court terme. Sachez, en outre, qu’à défaut de déclaration, le délai pendant lequel l’administration peut agir est de 6 ans, ce qui peut alourdir sérieusement la note finale.

Comment déclarer l’IFI ? Comment payer l’IFI ?

Une différence majeure. Contrairement à l’ISF où les obligations en matière de déclaration et de paiement variaient selon le montant du patrimoine taxable, les obligations déclaratives en matière d’IFI sont allégées.

Ainsi. Quel que soit le montant de votre patrimoine taxable (à partir du moment où il est supérieur à 1,3 M€), vous devrez le déclarer directement sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042), à laquelle vous devrez joindre une déclaration n° 2042-IFI.

Une déclaration électronique. Depuis 2019, la déclaration d’IFI doit impérativement être réalisée par voie électronique pour les personnes dont la résidence est équipée d’un accès à internet.

Ou une déclaration papier. Les personnes qui ne disposent pas d’un tel accès, quant à elle, doivent déposer leur déclaration d’IFI sous format papier.

Une déclaration automatique ? Depuis 2020, certaines personnes peuvent bénéficier du dispositif de la « déclaration automatique », ce qui les dispense de déposer leur déclaration d’IFI. En pratique, l’administration fiscale leur adresse une déclaration préremplie qu’elles doivent vérifier. Et si ce document est exact, il vaut déclaration d’IFI sans qu’aucune autre démarche ne soit requise.

Paiement. Dès lors que le montant dû est supérieur à 300 €, l’IFI doit impérativement être réglé en ligne, directement sur le site des impôts, via l’espace particulier. En revanche, si le montant dû est inférieur ou égal à 300 €, le paiement en ligne n’est qu’une possibilité : l’IFI pourra également être réglé par chèque, par carte bancaire auprès d’un buraliste ou partenaire agréé par l’administration fiscale, ou en espèces.