Location pour de courtes durées : attention au changement d’usage !

Le propriétaire d’un appartement à usage d’habitation, situé à Paris, le loue à une société en autorisant celle-ci à sous-louer l’appartement. La société a alors proposé l’appartement en location, de manière répétée à chaque fois pour de courtes durées, à une clientèle de passage.

Les copropriétaires se sont plaints de l’usage hôtelier qui était fait de l’appartement au syndic qui a alors prévenu la Mairie de Paris.

La Mairie de Paris a par la suite engagé une action en justice contre le propriétaire : parce que l’appartement, normalement à usage d’habitation, est en réalité à usage hôtelier, il y a donc eu, pour la Mairie, un changement de destination de l’appartement.

Or, dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, la Loi oblige le propriétaire d’un appartement à usage d’habitation à obtenir une autorisation préalable de la Mairie, lorsqu’il souhaite destiner l’appartement à un usage commercial (il y a alors un « changement d’usage »).

La Loi précise, en outre, que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation, de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, constitue un changement d'usage soumis à autorisation préalable. Il s’agit là d’une mesure qui vise à encadrer la pratique des « meublés touristiques » et éviter que les logements vacants ne soient mis en location durant de courte durée (via Airbnb, par exemple).

Mais le propriétaire estime qu’il n’avait pas à solliciter cette autorisation préalable puisque ce n’est pas lui qui a procédé au changement de destination de l’appartement et l’a mis en location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, mais son locataire, qui était expressément autorisé à recourir à la sous-location.

« Non », répond le juge : c’était au propriétaire de solliciter l’autorisation préalable. Ne l’ayant pas fait, sa responsabilité est engagée.

Lorsqu’un propriétaire recourt à la pratique des « meublées touristiques », le logement est considéré comme étant à « usage commercial » et non plus à usage d’habitation : ce changement d’usage est soumis à autorisation préalable de la Mairie. A défaut, le propriétaire encourt la condamnation au paiement d’une amende d’un montant maximal de 50 000 €.

Ici, le juge a condamné le propriétaire au paiement d’une amende de 20 000 €.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 juillet 2018, n° 17-20654

Location pour de courtes durées : avec l’accord de la Mairie ? © Copyright WebLex - 2018

PAS et crédit d’impôt : 60 % pour tous ?

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (afférents aux revenus soumis à ce prélèvement) a pour objectif de supprimer le décalage d’un an existant actuellement entre la perception du revenu et le paiement de l’impôt correspondant.

En pratique, l’administration va déterminer un taux de prélèvement individuel, qu’elle transmettra à votre employeur, qui se chargera de collecter la retenue et de lui reverser les sommes dues.

A l’occasion de la mise en place de ce nouveau dispositif de collecte de l’impôt, la question s’est posée de savoir le sort qui était réservé aux réductions et crédits d’impôt.

En pratique, ces crédits et réductions d’impôt sont pris en compte au moment de la déclaration des revenus l’année suivant celle de leur perception. Notez toutefois qu’initialement, pour le crédit d’impôt lié aux services à la personne et à la garde d’enfants, il était prévu qu’un acompte de 30 % soit versé au plus tard le 1er mars de chaque année à compter de l’imposition des revenus de 2018 (sur la base du crédit obtenu en N-2).

Ensuite, le Gouvernement a annoncé que pour les crédits d’impôt liés aux services à la personne, à la garde d’enfants et aux dépenses de dépendances (dit « EHPAD), l’acompte de 30 % ne serait pas versé, en 2019, le 1er mars, mais le 15 janvier 2019.

Finalement, suite à l’annonce faite à l’occasion d’une interview donnée par le Premier Ministre au journal de 20h, le Gouvernement précise que l’acompte versé ne sera pas de 30 %, mais de 60 %, et concernera les crédits et réductions d’impôt suivants :

• crédit d’impôt lié à l’emploi d’un salarié à domicile ;
• crédit d’impôt lié à la famille (garde d’enfants de moins de 6 ans) ;
• réduction d’impôt pour dépenses de dépendance (EHPAD) ;
• réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif (dispositif Pinel notamment) ;
• réduction d’impôt pour dons à des associations.

Les autres crédits ou réductions d’impôt (comme la réduction pour souscription au capital d’une PME) ne sont pas concernés par le versement d’acompte et seront intégralement remboursés à l’été 2019.

Notez également qu’un dispositif spécifique en faveur des foyers modestes est institué : les personnes non imposables en 2017 et 2018 grâce à des crédits et réductions d’impôt ne seront pas prélevées à la source en 2019, sous réserve du respect des 2 conditions suivantes :

• ne pas avoir été imposable pendant 2 années consécutives ;
• avoir un revenu fiscal de référence inférieur à 25 000 € par part.

Source : www.economie.gouv.fr

PAS et crédits d’impôt : 60 %, c’est confirmé ! © Copyright WebLex - 2018

2 contributions à la formation professionnelle en 2018 !

Jusqu’à présent, vous vous acquittiez de votre contribution à la formation professionnelle en février de l’année qui suivait celle au titre de laquelle elle était due. Concrètement, en février 2018, vous aviez payé la contribution due au titre de l’année 2017.

Mais pour 2018, cette contribution est à payer en novembre de l’année au titre de laquelle elle est due. Concrètement, cette année, vous devez donc la payer 2 fois : une 1ère fois en février 2018 au titre de l’année 2017 et une 2nde fois en novembre 2018 au titre de l’année 2018.

Mais ce n’est pas tout ! Les travailleurs indépendants immatriculés au répertoire des métiers devront également la payer 2 fois, en 2019 : une 1ère fois au mois de février 2019 et une 2nde fois :

• en octobre 2019 pour :

• ○ les gérants de SARL et de SELARL qui ne possèdent pas ensemble plus de la moitié du capital social ; les parts appartenant au conjoint, au partenaire de Pacs et aux enfants mineurs non émancipés sont considérées comme possédées par le gérant ;
• ○ les présidents du conseil d'administration, les directeurs généraux et les directeurs généraux délégués des SA et des SEL à forme anonyme ;
• ○ les directeurs généraux et les directeurs généraux délégués des institutions de prévoyance, des unions d'institutions de prévoyance et des sociétés de groupe assurantiel de protection sociale ;
• ○ les présidents et dirigeants des SAS et des SELAS ;

• en novembre 2019, pour les autres.

Notez que cette contribution s’ajoutera à l'échéance provisionnelle des cotisations sociales des mois de novembre 2018, de février 2019 et en octobre ou novembre 2019, selon votre cas.

Enfin, notez que le manquement frauduleux aux obligations de paiement de la contribution à la formation professionnelle est puni de 5 ans d'emprisonnement et de 37 500 € d'amende.

Source :

• Loi n° 2016-1088 du 8 août 2016 relative au travail, à la modernisation du dialogue social et à la sécurisation des parcours professionnels
• Loi n° 2018-771 du 5 septembre 2018 pour la liberté de choisir son avenir professionnel

Contribution à la formation professionnelle 2018 : à payer ! © Copyright WebLex - 2018

Location meublée : une dispense d’affiliation sous conditions

Depuis plus d’un an, les loueurs de meublés (en dehors des loueurs de chambres d’hôtes) doivent s’affilier au RSI dès lors que les recettes des locations sont supérieures à 23 000 € et dès lors que :

• soit ils sont enregistrés en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés ;
• soit les locaux sont loués à une clientèle touristique (à la journée, à la semaine ou au mois).

Sur option, ils peuvent choisir de relever du régime général de la sécurité sociale, sous réserve que les recettes tirées de la location n’excèdent pas 82 800 €.

A l’occasion d’un échange avec le Gouvernement, la question s’est posée de savoir si cette obligation d’affiliation (RSI ou régime général) s’appliquait également en cas de mandat de gestion confié à un professionnel de l’immobilier.

Concrètement, si vous donnez en location un meublé de tourisme par l’intermédiaire d’une agence immobilière et que cela vous rapporte plus de 23 000 € par an, devrez-vous vous affilier au RSI pour le versement de vos cotisations sociales ?

La réponse est non : l’affiliation au RSI (ou au régime général de la sécurité sociale) est impérative pour les propriétaires qui louent leurs biens en direct.

Les propriétaires qui donnent leurs biens en location par l’intermédiaire de professionnels de l’immobilier relevant de la loi Hoguet (donc via des agences immobilières par exemple) sont dispensés de cette obligation. Retenez cependant que, dans cette hypothèse, les revenus tirés de la location et reversés au propriétaire seront normalement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Attention, cette absence d’affiliation ne bénéficie pas aux propriétaires ayant donné mandat à une plateforme numérique (type « Airbnb ») pour recouvrer les cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire.

Il est important de noter que le RSI est voué à disparaître d’ici 2020… La pertinence d’une telle réponse gouvernementale reste toutefois d’actualité puisque que ce type de loueur devra continuer de s’affilier au régime général de la sécurité sociale en tant que travailleur indépendant.

Source : Réponse ministérielle Pellois du 10 juillet 2018, Assemblée nationale, n°3619

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Sécurité routière : qu’est-ce qui change ?

Le Gouvernement vient de prendre plusieurs mesures destinées à lutter contre l’insécurité routière.

La première mesure à connaître concerne la vidéo-verbalisation dont l’utilisation est étendue aux infractions suivantes : conduite en sens interdit, demi-tour sur l’autoroute et immobilisation sur l’espace réservé aux cycles aux feux de signalisation.

Deuxième mesure à retenir : un Préfet pourra désormais prononcer une mesure de restriction du droit de conduire aux seuls véhicules équipés d'un dispositif homologué d'anti-démarrage par éthylotest électronique à l'encontre d'un conducteur ayant commis une infraction liée à la conduite sous l'influence de l'alcool.

La troisième mesure crée une peine complémentaire d'interdiction de conduire un véhicule lorsque ce dernier n’est pas équipé d'un dispositif homologué d'anti-démarrage par éthylotest électronique pour les cas de contravention de conduite sous l'influence de l'alcool.

La quatrième mesure est relative aux transports d'occupants en surnombre dans un véhicule. Il s’agit désormais d’une infraction sanctionnée par une amende de 135 € (pour le passager et le conducteur). Le conducteur est également sanctionné par une perte de 3 points sur son permis de conduire.

Dernière mesure à connaître : en cas de non-respect des règles de priorité de passage accordées aux piétons, un conducteur pourra, à l’avenir, perdre non plus 4 mais 6 points sur son permis de conduire. Notez que cette infraction pourra être constatée par vidéo-verbalisation.

Défiscalisation Outre-mer : la vacance du logement doit être involontaire !

Un particulier fait le choix d’investir en Outre-mer, en Polynésie, dans le but de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation immobilière (dispositif Girardin) lui permettant de réduire le montant de son impôt sur le revenu.

Parmi les conditions à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire s’est engagé à louer le logement pour une période d’au moins 6 ans.

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration s’est aperçue que cet engagement n’avait pas été respecté : au cours de la période d’engagement de 6 ans, le studio est resté vacant pendant près d’1 an. Un motif suffisant, selon elle, pour remettre en cause le bénéfice de la réduction d’impôt.

A tort, selon le propriétaire, qui rappelle que le bénéfice de l’avantage fiscal ne peut pas être remis en cause dès lors que la vacance du logement est involontaire, ce qui est le cas ici.

« Faux », rétorque l’administration : s’il est établi que le studio était difficile à louer, tant au regard des caractéristiques de la résidence que de la situation économique en Polynésie, le propriétaire n’a strictement rien fait pour adapter le montant du loyer qu’il réclamait.

Pour preuves, l’administration rappelle que :

• 2 candidats locataires se sont présentés et ont fait part de leur intention de louer le studio si le propriétaire consentait une baisse de loyer, ce qu’il a refusé ;
• d’autres propriétaires dans la même résidence acceptaient de louer leurs studios pour un loyer bien inférieur (- 30 %) à celui proposé par le particulier.

Autant d’éléments qui suffisent à prouver que la vacance du logement n’était pas involontaire et donc, qui suffisent à remettre en cause le bénéfice de la réduction d’impôt. Ce que confirme le juge, qui maintient le redressement fiscal.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 13 septembre 2018, n°17NT03777

Défiscalisation Outre-mer : attention à l’engagement de location ! © Copyright WebLex - 2018

Tenir compte des revenus réguliers perçus jusqu’à la date d’engagement de caution !

Un dirigeant se porte caution d’un emprunt bancaire souscrit par sa société. Quelques années plus tard, la société, placée en liquidation judiciaire, ne rembourse plus. La banque se retourne alors contre le dirigeant et se prévaut de son engagement de caution pour obtenir le paiement des sommes encore dues.

Mais le dirigeant refuse de payer, expliquant que son engagement de caution est disproportionné au regard de ses revenus et de ses biens, ce qui le rend nul.

Disproportion que conteste la banque, au vu des revenus et des biens en possession du dirigeant au jour de son engagement de caution…

… à tort, pour le dirigeant : la banque tient compte des revenus réguliers qu’il percevait de sa société pour laquelle il s’est porté caution. Une erreur, selon lui, puisqu’il ne faut pas prendre en considération les revenus de la caution lorsque ceux-ci proviennent exclusivement de l’activité de la société cautionnée, dont la défaillance est de nature à provoquer à la fois la mise en œuvre de son engagement de caution et la perte de ses revenus.

Ce que conteste la banque : pour elle, il faut tenir compte des revenus réguliers perçus par la caution jusqu’à la date de son engagement, quand bien même ceux-ci proviendraient de la société dont les engagements sont garantis par l’acte de cautionnement.

Ce que confirme le juge, qui rappelle au passage que les revenus escomptés de l’opération garantie ne doivent pas être pris en compte. Le dirigeant, dont l’engagement de caution n’est alors pas disproportionné, doit donc ici rembourser les sommes dues.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 5 septembre 2018, n° 16-25185

Disproportion de l’engagement de caution : par rapport à quoi ? © Copyright WebLex - 2018

Vendre des titres de société : à quel moment conclure une garantie de passif ?

Un associé vend les titres qu’il détient dans une société à une tierce personne, et s’acquitte normalement de l’impôt dû sur le gain (plus-value) réalisé.

6 mois plus tard, il signe avec l’acheteur un avenant au contrat de vente initial prévoyant :

• une réduction de prix immédiate, obligeant le vendeur à rembourser sans attendre une partie du prix de vente à l’acquéreur ;
• et une réduction de prix ultérieure dans l’hypothèse où le résultat comptable ferait apparaître une surestimation des actifs figurant au bilan de la société.

Après révélation des comptes de la société dont les titres ont été vendus, le vendeur a dû rembourser à l’acquéreur une partie du prix de vente en exécution de la 2ème clause de l’avenant.

Ces 2 remboursements successifs ayant nécessairement diminué le montant du gain réalisé par le vendeur suite à la vente de ses titres, ce dernier a demandé à l’administration fiscale de lui rembourser une partie de l’impôt payé sur la plus-value.

Refus de l’administration, qui lui rappelle que cette possibilité d’obtenir un remboursement de l’impôt en cas de réduction de prix intervenant postérieurement à la vente de titres n’est possible que lorsque le contrat de vente comporte ce que l’on appelle une garantie de passif.

Pour mémoire, une garantie de passif est une clause prévoyant que le vendeur s’engage à reverser à l’acheteur tout ou partie du prix de vente dans l’hypothèse où, après révélation des comptes de la société :

• il apparaît une dette ayant son origine avant la cession ;
• il apparaît que les actifs figurant au bilan de la société (dont les titres sont vendus) ont été surestimés.

Ici, l’avenant conclu ressemble à une garantie de passif…mais n’en est pas une, selon l’administration, puisqu’il a été signé 6 mois après la réalisation de la vente.

« Et alors ? » répond le juge, qui ne voit pas où est le problème : ce n’est pas parce que l’avenant portant réduction de prix a été signé après l’acte de vente qu’il ne peut pas être qualifié de garantie de passif.

La loi n’imposant pas que la garantie de passif soit signée au jour de la vente, la position de l’administration n’est pas justifiable.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 26 septembre 2018, n°407339

Vendre des titres de société : et si vous remboursez (en partie) l’acheteur ? © Copyright WebLex - 2018

Un acte de cautionnement contraire à l’objet social de la SAS ?

Une SAS, dont le président est également président d’une autre société, se porte caution de dettes fiscales dues par cette autre société, à l’égard de l’administration fiscale.

La dette fiscale n’étant pas intégralement réglée, l’administration fiscale demande à la SAS d’honorer son engagement de caution et de payer les sommes encore dues (environ 364 000 €).

La SAS va refuser d’honorer son engagement de caution, expliquant qu’il est nul. Pour cela, elle va avancer 2 arguments :

• 1er argument : l’engagement de caution est nul en soi car il est contraire à son objet social et a pour unique but l’intérêt personnel de son président ;
• 2nd argument : l’administration fiscale avait conscience que l’acte de cautionnement dépassait son objet social ; pour preuve, elle a exigé que soit remis, lors de la signature de l’acte de cautionnement, le procès-verbal de l’assemblée générale (AG) de la SAS autorisant son président à le signer.

Raisonnement que conteste l’administration fiscale. Elle rappelle que la Loi prévoit qu’une SAS est engagée envers les tiers même par les actes du président qui ne relèvent pas de son objet social, à l’exception toutefois qu’il ne soit démontré que le tiers :

• savait que l’acte dépassait l’objet social de la SAS ;
• ou ne pouvait ignorer que l’acte dépassait l’objet social de la SAS, compte tenu des circonstances.

Or, même en partant du principe que l’acte de cautionnement est contraire à son objet social, ce dernier n’en est pas pour autant nul puisque les 2 exceptions précitées ne sont pas ici, selon elle, démontrées.

« Exact » confirme le juge qui condamne la SAS à honorer son engagement de caution. Il rappelle tout d’abord que la contrariété à l’objet social, fut-elle établie, ne constitue pas, par elle-même, une cause de nullité de l’engagement de caution.

Et de toute façon, conclut-il, dans ce litige, la communication à l’administration du procès-verbal de l’AG autorisant son président à signer l’engagement de caution ne prouve pas à lui seul qu’elle savait que cet engagement de cautionne dépassait pas l’objet sociale de la SAS. Je ne comprends pas cette phrase

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 19 septembre 2018, n° 17-17600

Quand une SAS se porte caution de dettes fiscales d’une autre société… © Copyright WebLex - 2018

PAS : un prélèvement réalisé directement par l’administration fiscale ?

Avec la mise en place du prélèvement à la source (PAS), l’entreprise va devenir le collecteur de l’impôt sur le revenu pour le compte de l’administration fiscale, mais ne sera pas pour autant au courant de la situation fiscale des salariés (et assimilés), ces informations étant détenues uniquement par l’administration fiscale. Il ne lui sera communiqué que le taux du prélèvement à la source qu’il devra appliquer aux salaires versés à ses collaborateurs.

Certains employeurs s’inquiétant du coût de cette réforme qu’ils estiment à 125 € par salarié et par an, il a été demandé au Gouvernement s’il était possible de revenir sur le rôle de collecteur de l’entreprise. Plus simplement, il a été demandé si l’administration pouvait elle-même prélever mensuellement la retenue à la source directement sur les comptes bancaires des salariés, déchargeant ainsi l’employeur de toute responsabilité.

La réponse est sans équivoque : c’est non ! Si le PAS a été mis en place, c’est pour faire coïncider dans le temps la perception des revenus et le prélèvement de l’impôt.

Si l’administration était en charge du prélèvement, elle ne pourrait le faire qu’à l’issue de chaque période travaillée, une fois le salaire versé : la retenue serait donc effectuée avec un décalage d’un mois (au minimum), ce qui n’est absolument pas envisageable.

PAS : mise en ligne d’un calculateur

Récemment, les salariés ont été informés du taux de prélèvement qui sera utilisé pour calculer la retenue à la source que l’employeur sera chargé de reverser à l’administration. Il en est de même pour les indépendants et dirigeants qui supporteront une retenue par voie d’acompte prélevé par l’administration.

Si vous souhaitez d’ores et déjà connaître le montant du prélèvement mensuel qui sera opéré sur votre revenu, vous pouvez utiliser le calculateur mis en ligne par l’administration fiscale, consultable sur le site https://www.impots.gouv.fr/portail/simulateurs.

Source :

• Réponse ministérielle Bas du 4 octobre 2018, Sénat, n°05893
• Communiqué de Presse du Ministère de l’action et des comptes publics du 3 octobre 2018, n°416

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