Un congé doit être délivré pour « reprise » ou pour « motif réel et sérieux » !

Une propriétaire d’une maison mise en location donne congé à sa locataire en lui expliquant qu’il s’agit d’un « congé pour reprise », puisqu’elle veut donner la maison à son fils, comme le lui permet la Loi.

La locataire quitte les lieux. Mais quelques mois plus tard, elle demande le versement de dommages-intérêts, au motif que la maison n’a jamais été habitée par le fils de la propriétaire.

Ce que conteste la propriétaire : elle considère que le congé est tout à fait valable puisqu’au moment de sa délivrance, son fils comptait loger dans la maison. Or, il s’avère que peu de temps après, son fils a appris qu’il était muté, ce qui l’a contraint à renoncer à son projet d’habiter dans la maison de sa mère.

De plus, elle rappelle que dans la lettre de congé, elle mentionnait très clairement qu’elle souhaitait réaliser des travaux dans la maison, travaux impliquant la libération des lieux. Or, pour elle, la réalisation des travaux est un motif « légitime et sérieux » de congé, autorisé par la Loi. Selon elle, le congé est donc valable dans tous les cas.

Arguments qui ne vont pas convaincre le juge, et ce pour plusieurs raisons :

• le congé délivré l’a été expressément « pour reprise » et non « pour motif légitime et sérieux ;
• le fils de la propriétaire n’a jamais habité la maison ;
• après les travaux, la propriétaire a proposé la maison en location à plusieurs personnes, y compris son ex-locataire moyennant un loyer augmenté.

La propriétaire doit donc indemniser son ex-locataire pour le préjudice subi (10 000 € dans cette affaire).

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 janvier 2017, n° 15-19440

Donner congé à son locataire pour « reprise » et pour « motif réel et sérieux » ? © Copyright WebLex - 2016

Pas d’optimisation fiscale pour un immeuble « Malraux » !

Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value immobilière brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Alors que le prix de vente peut être diminué de certains frais, le prix d'acquisition peut être, quant à lui, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise.

Mais cela suppose que ces dépenses de travaux n'aient pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Sont donc ainsi exclues les dépenses de travaux qui ont été déduites des revenus pour le calcul de l'impôt.

C’est justement ce qui vient d’être précisé à propos de la revente d’un bien immobilier placé sous le régime de la défiscalisation Malraux. Pour rappel, dans le cadre de ce régime, les travaux de restauration immobilière ouvrent droit, sous conditions, à une réduction d’impôt. Ils ne peuvent dès lors pas être pris en compte pour optimiser le calcul de la plus-value imposable réalisée lors de la vente de l’immeuble concerné.

Source : Réponse ministérielle Eblé, Sénat, du 12 janvier 2017, n° 21771

Défiscalisation Malraux : 1 seul avantage fiscal ! © Copyright WebLex - 2016

Pour circuler à vélo, le casque est obligatoire pour les moins de 12 ans !

A compter du 22 mars 2017, les personnes âgées de moins de 12 ans devront obligatoirement porter un casque pour circuler en vélo. Mais il ne faut pas porter n’importe quel casque. Il est nécessaire, en effet, qu’il respecte les caractéristiques de casques pour vélo. Pour être sûr de votre achat, vérifiez que le caque comporte bien la mention « CE ».

L’objectif affiché est de limiter les blessures graves à la tête et au visage en cas d’accident.

Le non-respect de cette obligation sera sanctionné par la condamnation au paiement d’une amende de 135 €.

Source :

• Décret n° 2016-1800 du 21 décembre 2016 relatif à l'obligation de porter un casque pour les conducteurs et les passagers de cycle âgés de moins de douze ans
• Arrêté du 21 décembre 2016 relatif aux caractéristiques des casques portés par les conducteurs et les passagers de cycle âgés de moins de douze ans

Le port du casque en vélo est-il obligatoire ? © Copyright WebLex - 2016

Assurance-emprunteur : un document-type d’information va paraître !

Lorsqu’une personne a eu une grave maladie, elle doit conclure une convention dite « AERAS » (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé). Mais face au progrès de la médecine, cette convention n’a plus lieu d’être souscrite dans certaines situations, dès lors qu’un certain délai (variant suivant les pathologies) s’est écoulé : c’est le « droit à l’oubli ».

Les pathologies concernées, les délais à compter desquels la maladie est « oubliée », etc., sont listés dans une grille de référence élaborée par la Commission de suivi et de propositions de la convention AERAS.

Sachez que cette Commission a jusqu’au 15 mars 2017 pour proposer un document-type d’information qui devra être remis par les assureurs aux candidats à l’assurance-emprunteur qui ont eu une grave maladie. Ce document précisera :

• les conditions et les délais dans lesquels les candidats à l'assurance ne sont pas tenus de déclarer leurs antécédents médicaux ;
• les conditions et les délais dans lesquels les candidats à l'assurance ne pourront se voir appliquer une majoration de tarifs ou une exclusion de garanties ;
• les modalités de consultation de la grille de référence.

Source : Décret n° 2017-173 du 13 février 2017 précisant les modalités d'information des candidats à l'assurance-emprunteur lorsqu'ils présentent du fait de leur état de santé ou de leur handicap un risque aggravé

Assurance-emprunteur : un droit à l’oubli ? © Copyright WebLex - 2016

Crédit immobilier : résilier le contrat d’assurance au bout d’1 an est possible !

Toute personne qui a souscrit un emprunt immobilier, depuis le 23 février 2017, accompagné d’un contrat d’assurance possède désormais un droit de résiliation annuel de ce contrat d’assurance. L’objectif est de permettre à l’emprunteur de changer plus facilement d’assureur et de diminuer le coût de ces contrats.

Pour résilier son contrat, il faut respecter un certain formalisme : l’emprunteur doit envoyer une lettre recommandée avec AR à son assureur au moins 2 mois avant la date d’échéance du contrat d’assurance.

L’emprunteur devra également par la suite, notifier à son ancien assureur par lettre recommandée avec AR, la décision du nouvel organisme d’assurance qu’il aura choisi et la date de prise d’effet du nouveau contrat d’assurance.

Enfin, sachez que le droit de résiliation annuel bénéficiera à tous les contrats d’assurance souscrits avant le 23 février 2017, à compter du 1er janvier 2018.

Déclarez votre DSI via votre smartphone ?

Tous les ans, les travailleurs indépendants (entrepreneurs individuels, gérants de société, etc.) doivent déclarer leurs revenus de l’année passée pour déterminer le montant de leurs cotisations sociales dues et les régularisations qu’il est nécessaire d’effectuer au vu des acomptes versés en cours d’année. Cette obligation prend la forme d’une déclaration sociale des indépendants à compléter en mai de chaque année (nous sommes encore en attente des dates précises pour l’année 2017 à l’heure où nous rédigeons cet article).

Cette déclaration, par définition remplie sur support papier, est toutefois obligatoirement faite par voie dématérialisée (directement en ligne sur le site Internet net-entreprises.fr) pour les professionnels dont les revenus de l’année 2016 ont dépassé 7 845 €.

Le service net-entreprises.fr évolue puisqu’il propose désormais une version mobile disponible sur smartphone et tablette qui permet, uniquement pour les mono-déclarants, de :

• consulter la dernière déclaration saisie,
• saisir et rectifier votre nouvelle déclaration,
• envoyer votre déclaration au RSI,
• profiter des dernières nouveautés de l’application en consultant la simulation des cotisations,
• recevoir par mail un justificatif au format html.

Cette application est disponible sur net-entreprises.fr en cliquant sur les liens suivants :

• pour Android
• pour Apple

Faire des travaux seul, cela peut coûter… très cher !

Ayant des doutes sur la solidité de la charpente de la maison qu’il vient d’acheter, un couple fait appel à un expert. Ce dernier lui remet un rapport préconisant des travaux. Le couple effectue les travaux et se retourne contre le vendeur, estimant que ce dernier est responsable, au titre de la garantie décennale, de la mauvaise solidité de la charpente.

Le couple rappelle que le vendeur a lui-même modifié la charpente de la maison afin de créer une mezzanine. Or, c’est la création de cette mezzanine et la modification de la charpente qui ont nécessité la réalisation de travaux en urgence : suite aux travaux effectués par le vendeur, le poteau de la cuisine supportait une surcharge concentrée de trente tonnes ! Surcharge pour laquelle le poteau de la cuisine n’avait pas été conçu…

Le vendeur va contester devoir indemniser le couple. Il explique que la surcharge est un « simple risque » de désordres futurs purement hypothétiques. Les désordres n’étant pas encore apparus, il estime qu’il n’a pas à indemniser le couple des travaux effectués pour éviter l’apparition des désordres.

A tort pour le juge ! Ce dernier relève que le vendeur a « mutilé » la charpente, compromettant ainsi la solidité de la maison. Dès lors, les travaux de construction de la mezzanine relevant de la garantie décennale, il est responsable des désordres futurs au titre de la garantie décennale. Il doit donc indemniser le couple pour les travaux effectués afin d’éviter les désordres.

Cette histoire permet de rappeler qu’il est plus qu’opportun, en cas de gros travaux, de faire appel à un artisan du bâtiment qualifié. Le vendeur aurait ainsi pu ne pas « mutiler » la charpente de la maison et il n’aurait pas eu à indemniser le couple…

Montant de l’aide financière : 200 € maximum !

Depuis le 19 février 2017, afin de favoriser l’économie « verte », il existe une aide financière pour l’acquisition de vélos électriques qui n’utilisent pas de batterie au plomb. Cette aide prendra fin le 31 janvier 2018. Le montant de l’aide est de 20 % du coût du vélo. Toutefois, le montant maximal est limité à 200 €.

Pour en bénéficier, il faut acheter un vélo électrique neuf, qui n’est pas équipé de batterie en plomb et qui possède un moteur auxiliaire électrique dont l’alimentation est réduite progressivement et interrompue lorsque vous atteignez la vitesse de 25 km/h. En outre, le vélo ne doit pas être vendu dans l’année qui suit son achat.

Sachez que l’aide peut être directement imputée sur le prix de vente du vélo : dans ce cas, vous n’avez rien à faire. Si tel n’est pas le cas, vous devrez contacter l’Agence de services et de paiement pour être remboursé via le site Internet de l’Agence.

Cette aide peut profiter aussi bien à une entreprise qu’à un particulier. Notez qu’un particulier ne peut en profiter qu’une seule fois, ce qui n’est pas le cas d’une entreprise. De plus, il n’est pas possible de cumuler cette aide avec une autre aide allouée par une collectivité publique ayant le même objet.

Source :

• Décret n° 2017-196 du 16 février 2017 relatif aux aides à l'achat ou à la location des véhicules peu polluants
• Arrêté du 16 février 2017 modifiant l'arrêté du 30 décembre 2014 relatif aux modalités de gestion de l'aide à l'acquisition et à la location des véhicules peu polluants

Une aide financière pour acheter… un vélo électrique ! © Copyright WebLex - 2016

Un complément de prix imposable : quand ?

Dans le cadre de la vente des titres d’une société, il est convenu que le vendeur devait percevoir, outre un prix de vente fixe, un complément de prix versé en 2 fois, constitué d’un montant garanti augmenté, le cas échéant, d’une part variable indexée sur les résultats de l’entreprise.

A l’occasion d’u contrôle fiscal, la question s’est posée de savoir à quelle année devait être rattachée l’imposition de la plus-value correspondant à ce complément de prix : l’année de la vente des titres ou l’année de la perception du complément de prix.

Le juge a rappelé ici que le complément de prix était, en réalité, constitué de 2 composantes : l'une déterminée dès la conclusion du contrat et l'autre indéterminée en raison de son caractère aléatoire. Il en a alors déduit la conclusion suivante :

• la partie garantie du complément de prix doit être imposée l’année de la cession des titres ;
• la partie indéterminée de ce complément de prix ne doit être imposée que l’année de sa perception.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 19 janvier 2017, n° 15NT02188

Vente de titres de sociétés : en cas de complément de prix… © Copyright WebLex - 2016

Défaut d’information = faute du vendeur !

Le propriétaire d’un fonds de commerce de bar-pub-brasserie vend son fonds. Peu après, l’acquéreur apprend qu’il existe un litige entre les copropriétaires habitant dans l’immeuble où se trouve le local professionnel et l’ancien propriétaire. Concrètement, les copropriétaires estiment que l’activité de bar-pub-brasserie produit trop de nuisances sonores. Ils ont donc demandé un rapport d’expertise judiciaire qui a été réalisé 2 mois avant l’achat du fonds par l’acquéreur.

Et ce rapport révèle que le local ne respecte pas les normes d’insonorisation ! L’acquéreur demande alors des dommages-intérêts au vendeur, estimant que ce dernier a sciemment omis de l’informer de l’existence du rapport.

Ce que conteste le vendeur : ce dernier explique que s’il n’a pas jugé utile d’informer l’acquéreur de l’existence du litige avec les copropriétaires et de l’existence du rapport, c’est parce qu’il a effectué des travaux pour rendre le local conforme aux normes d’insonorisation. En outre, il rappelle qu’au contrat de vente, est annexée une étude d’impact sonore réalisée 2 ans plus tôt. Dès lors, il estime qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

A tort pour le juge qui relève que les travaux réalisés par le vendeur sont totalement inefficaces. Parce que le vendeur a sciemment omis de révéler l’existence du rapport et le litige avec les copropriétaires, il a manqué à son devoir d’information. Il doit donc indemniser l’acquéreur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 1er mars 2017, n° 15-22866

Vente d’un fonds de commerce : faut-il tout dire à l’acquéreur ? © Copyright WebLex - 2016