Attention aux règles du congé !

Un bailleur loue un local commercial à une société. Moins d’un an après le début de cette location, le locataire quitte les lieux, sans délivrer de congé en bonne et due forme à son bailleur.

Prenant acte de son départ, le bailleur décide de lui réclamer le paiement des loyers dus entre la date de début de location et l’expiration d’un délai de 3 ans à compter de celle-ci (appelée « période triennale »).

Il rappelle, en effet, que si le locataire d’un local commercial a le droit de délivrer congé à l’expiration de la première période triennale, rien ne le dispense toutefois, en cas de départ des lieux avant cette date, de régler les loyers dus sur cette période !

Sauf, répond la société, que le bailleur a entretemps reloué les lieux, et que le nouveau locataire a réglé les loyers échus sur cette même période.

Dès lors, le bailleur, qui ne justifie d’aucune période d’inoccupation des lieux, ne peut pas obtenir le paiement d’un double loyer !

Sauf, rétorque le juge, que la société locataire a quitté les lieux avant l’expiration de la première période triennale, sans délivrer de congé dans les formes requises par la Loi. Par conséquent, elle reste tenue au paiement les loyers échus sur cette période, bien que le bailleur ait entre-temps reloué les locaux …

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 septembre 2020, n° 19-16184 (NP)

Bail commercial : quand départ anticipé rime avec double loyer… © Copyright WebLex - 2020

Constructions édifiées sur un terrain nu : attention aux critères

Un propriétaire consent à un professionnel l’occupation de l’un de ses terrains nus non constructible.

Quelques années plus tard, il décide de mettre un terme à l’occupation de son terrain, et met en place, à la suite du refus de son locataire de quitter les lieux, une procédure d’expulsion à son encontre…

Ce que conteste l’intéressé, et pour cause : il considère que la location du terrain, qui comporte des constructions, relève du statut des baux commerciaux…

Pour mémoire, ce statut est un dispositif protecteur attaché à ce type de bail : il vise principalement à garantir la continuité de l’exploitation de son activité par le locataire, en lui donnant par exemple un droit au renouvellement de son bail, etc.

L’application de ce statut est, en principe, réservée aux baux portant sur un immeuble bâti ou un local destiné à une exploitation commerciale, industrielle ou artisanale.

Par exception, il peut toutefois s’appliquer aux baux portant sur des terrains nus dès lors que les 3 conditions suivantes sont remplies :

• des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ont été édifiées sur le terrain, avant ou pendant le bail ;
• ces constructions ont été édifiées avec l’accord exprès du bailleur ;
• un fonds de commerce, industriel ou artisanal est exploité dans l’édifice construit.

Dans cette affaire, le locataire rappelle qu’il se sert, pour les besoins de son activité de garagiste, de 2 containers destinés au stockage des pièces qui sont situés sur le terrain loué. Et parce que ces containers étaient déjà présents dès le début de la location, le bailleur ne peut valablement indiquer qu’il s’était opposé à leur présence…

Dès lors, le locataire considère que son bail relève bien du statut des baux commerciaux, qui impose au bailleur qui souhaite mettre fin à la location de délivrer son congé six mois avant l’échéance du bail par acte d’huissier.

Ce qui n’a pas été fait ici : le congé du bailleur est donc nul, et le contrat de bail a par conséquent été renouvelé tacitement…

Sauf, rétorque le juge, que les containers en question ne constituent pas une « construction », à défaut d’être suffisamment fixes et solides.

Par conséquent, le contrat de bail ne relève pas du statut protecteur des baux commerciaux, et la procédure d’expulsion engagée par le bailleur est donc parfaitement valable…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 septembre 2020, n° 19-12814 (NP)

Bail commercial : et s’il s’agit d’un terrain nu ? © Copyright WebLex - 2020

Coronavirus (COVID-19) : plus d’aides, moins de conditions

Le Fonds de solidarité, qui vise à soutenir la trésorerie des entreprises touchées par la crise sanitaire, verse 2 types d’aides :

• une aide initiale (ou volet 1 du Fonds), dont les demandes sont instruites par la Direction générale des finances publiques (DGFIP) ;
• une aide complémentaire (ou volet 2 du Fonds), dont les demandes sont instruites par les régions.

Pour prendre en compte la situation des discothèques, qui demeurent toujours fermées à l’heure où nous écrivons, le Gouvernement vient d’annoncer de nouveaux aménagements du versement de l’aide complémentaire du Fonds de solidarité en leur faveur.

Initialement versée au titre des périodes mensuelles comprises entre le 1er juin et le 31 août 2020, l’aide complémentaire octroyée aux discothèques, dont le montant mensuel peut atteindre 15 000 €, pourra être prochainement versée pour chaque période mensuelle jusqu’à la fin de l’année 2020.

Son accès sera, en outre, ouvert aux entreprises dont les dirigeants ont perçu des pensions de retraite de plus de 1 500 € sur la période mensuelle considérée, qui étaient jusqu’à présent exclus du dispositif.

Enfin, l’aide complémentaire sera égale à la somme des dettes de l’entreprise, loyers commerciaux ou professionnels inclus.

Ces mesures, qui doivent être effectives dans les prochains jours, feront l’objet de précisions ultérieures.

Source : Communiqué de presse du Ministère chargé des petites et moyennes entreprises, du 18 septembre 2020, n° 179

Coronavirus (COVID-19) et Fonds de solidarité : soutien financier renforcé pour les discothèques ! © Copyright WebLex - 2020

Coronavirus (COVID-19) : la dispense de certification des comptes en détail

Pour rappel, dans le cadre de la crise sanitaire actuelle, il est prévu que les établissements publics de santé qui sont habituellement tenus de faire certifier leurs comptes par un commissaire aux comptes ou par la Cour des comptes peuvent en être dispensés pour l’exercice 2019.

Dans ce cas, leurs comptes sont simplement audités afin de préparer la certification de l’exercice 2020.

Les modalités de ce mécanisme de dispense viennent d’être précisées.

• La demande de dispense

La demande de dispense devait être adressée par le directeur de l’établissement au directeur général de l’agence régionale de santé (ARS) avant le 20 septembre 2020, par tout moyen qui permet de donner une date certaine à sa réception.

Elle devait préciser le calendrier du dispositif adapté d’audit retenu par l’établissement.

A défaut d’être expressément approuvée dans les 7 jours de sa réception par le directeur général de l’ARS, la demande de dispense est réputée rejetée.

Notez que la demande de dispense tout comme son refus implicite doit être porté à la connaissance du comptable public, des commissaires aux comptes (CAC) concernés ainsi que des membres du conseil de surveillance de l’établissement.

• Le dispositif adapté d’audit

Les établissements qui sont dispensés de la certification de leurs comptes doivent mettre en œuvre un dispositif adapté d’audit, qui consiste en un audit du bilan de l’exercice 2019 par le ou les CAC, réalisé avant ou, s’il est impossible de mener les diligences nécessaires en amont, après l’approbation des comptes.

Si l’audit du bilan de l’exercice 2019 est effectué avant l’approbation des comptes, le rapport du ou des CAC doit être transmis par le directeur d’établissement au conseil de surveillance, avec le compte financier et la proposition d’affectation des résultats.

S’il est réalisé après l’approbation des comptes, l’audit du bilan de l’exercice 2019 doit être effectué au plus tard le 31 décembre 2020. Dans ce cas, le rapport du ou des CAC est transmis par le directeur d’établissement au conseil de surveillance dans les meilleurs délais.

L’audit est effectué, dans tous les cas, par le ou les commissaires aux comptes, dans le respect des normes professionnelles en vigueur.

Attention, le CAC qui certifie les comptes 2020 doit, dans le cadre des contrôles du bilan d’ouverture de l’exercice 2020, prendre en compte les conclusions de l’audit du bilan de l’exercice 2019 ainsi réalisé.

• Concernant le rapport de certification

En principe, le rapport de certification portant sur les comptes annuels est annexé à la délibération relative à l'approbation du compte financier transmise au directeur général de l'ARS.

Lorsque l’audit du bilan de l’exercice 2019 est effectué après l’approbation des comptes, le rapport qui y est afférent doit être transmis par le directeur de l’établissement au directeur général de l’ARS dès réception.

Quand l’audit du bilan de l’exercice 2019 est effectué avant l’approbation des comptes, le rapport d’audit doit être annexé à la délibération portant approbation du compte financier.

• Concernant la transmission à la Cour des comptes

En principe, le directeur de chacun des établissements publics de santé dont les comptes sont certifiés par un ou plusieurs CAC transmet à la Cour des comptes le rapport établi par le certificateur, accompagné de la délibération sur les comptes, au plus tard le 15 juillet de l'exercice suivant.

Exceptionnellement, ce délai est allongé jusqu’au 15 janvier 2021 inclus, pour les établissements bénéficiant du dispositif de dispense de certification des comptes.

Source : Décret n° 2020-1149 du 18 septembre 2020 relatif à la dispense de certification des comptes 2019 de certains établissements publics de santé

Coronavirus (COVID-19) et certification des comptes : du nouveau pour les établissements de santé ! © Copyright WebLex - 2020

Coronavirus (COVID-19) : où circule-t-il ?

Depuis le 11 juillet 2020, l’état d’urgence sanitaire a pris fin en France, à l’exception de la Guyane et de Mayotte où il a pris fin le 18 septembre 2020.

Désormais, l’Etat peut identifier en rouge des zones de circulation active du virus dans lesquelles des mesures de restriction peuvent être exceptionnellement prises par le Préfet.

Jusqu’à présent, les zones de circulation active du virus étaient les suivantes :

• Ain ;
• Alpes-Maritimes ;
• Aude ;
• Bouches-du-Rhône ;
• Corse-du-Sud ;
• Haute-Corse ;
• Côte d’Or ;
• Gard ;
• Haute-Garonne ;
• Gironde ;
• Hérault ;
• Ille-et-Vilaine;
• Isère ;
• Loire ;
• Loire-Atlantique ;
• Loiret ;
• Maine-et-Loire ;
• Nord ;
• Pas-de-Calais ;
• Puy-de-Dôme ;
• Pyrénées-Atlantiques ;
• Bas-Rhin ;
• Rhône ;
• Sarthe ;
• Seine-Maritime ;
• Var ;
• Vaucluse ;
• Paris ;
• Seine-et-Marne ;
• Tarn-et-Garonne ;
• Yvelines ;
• Essonne ;
• Hauts-de-Seine ;
• Seine-Saint-Denis ;
• Val-de-Marne ;
• Val-d'Oise ;
• Guadeloupe ;
• Guyane ;
• Martinique ;
• Mayotte ;
• La Réunion ;
• Saint-Barthélemy ;
• Saint-Martin.

Depuis le 21 septembre 2020, 13 nouveaux départements ont été classés en rouge car le virus y circule activement, à savoir :

• Aveyron ;
• Calvados ;
• Doubs ;
• Eure ;
• Gers ;
• Indre-et-Loire ;
• Marne ;
• Haute-Marne ;
• Meurthe-et-Moselle ;
• Saône-et-Loire ;
• Tarn ;
• Vienne ;
• Territoire de Belfort.

Source : Décret n° 2020-1153 du 19 septembre 2020 modifiant le décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans les territoires sortis de l'état d'urgence sanitaire et dans ceux où il a été prorogé

Coronavirus (COVID-19) : 13 nouveaux départements en rouge © Copyright WebLex - 2020

Focus sur le renseignement financier

Pour mémoire, le dispositif Tracfin est un service de renseignement qui a vocation à lutter contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

Pour garantir son efficacité, de nombreux professionnels (parmi lesquels les notaires, les agents immobiliers ou encore les banques) sont tenus d’effectuer des « déclarations de soupçons », lorsqu’ils détectent des opérations douteuses ou illicites.

A la suite de ce signalement, Tracfin procède à une enquête, puis traite l’infraction si celle-ci s’avère caractérisée.

L’activité de Tracfin vient, comme chaque année, de faire l’objet d’un rapport pour l’année 2019.

Pour 2019, Tracfin a reçu et analysé 99 527 informations (ce qui constitue une hausse de 25 % par rapport à l’année dernière) parmi lesquelles 95 731 déclarations de soupçon de la part des professionnels assujettis au dispositif.

94 % de ces déclarations émanent des professions financières, parmi lesquels figurent en première ligne les établissements de crédit.

Pour les autres professions, le nombre de déclarations de soupçon pour l’année 2019 est également en hausse (+ 31 %), ce qui s’explique notamment par l’ensemble des actions de sensibilisation menées par Tracfin et les autorités de contrôle et de tutelles de l’ensemble des professions concernées.

Mieux informés, les différents corps de métiers soumis à l’obligation de déclaration de soupçon Tracfin ont pu davantage se saisir des situations litigieuses auxquelles ils ont été confrontés.

Notez que les déclarations de soupçons ont par ailleurs gagné en qualité, ce qui a favorisé une détection et un traitement plus rapide des infractions.

Tracfin a ainsi mené 14 082 enquêtes pour l’année 2019, et émis, dans ce cadre, 3 738 notes de renseignement à destination des autorités judiciaires et des différents partenaires administratifs (administration fiscale, sociale, douanière, etc.).

Le nombre de notes administratives (qui sont les documents internes émis par Tracfin lorsqu’aucune infraction pénale n’est caractérisée) a également été multiplié par 10 en matière de financement du terrorisme entre les années 2015 et 2019.

Source : SOURCE (Si une seule source)

• Communiqué de presse de l’Action et des Comptes publics, du 3 juillet 2020, n° 1066
• Rapport d’activité annuel – TRACFIN 2019

Dispositif Tracfin : quel bilan pour l’année 2019 ? © Copyright WebLex - 2020

Délivrance conforme : tout au long du bail !

1 an après son entrée dans les lieux, une société signataire d’un bail commercial cesse de régler son loyer. Le motif ? L’amiante présente dans le local excède le seuil maximum fixé par la Loi…

« Pas de travaux, pas de loyer ! » décrète la société, qui rappelle que le bailleur est tenu de délivrer et d’entretenir le local loué, afin de garantir son bon état d’usage. Et parce que son bailleur manque ici à cette obligation, elle s’octroie le droit de ne pas régler ses loyers tant que les travaux de désamiantage ne seront pas effectués.

Sauf, répond le bailleur, que le seuil auquel la société fait référence n’a été fixé par la Loi qu’après son entrée dans les lieux. Par conséquent, au moment de la signature du bail, les locaux étaient parfaitement conformes à la règlementation en vigueur : le bailleur a donc, de son point de vue, parfaitement rempli son obligation de délivrance conforme…

A tort, répond le juge, qui souligne que le bailleur est tenu de délivrer un local en bon état d’usage et de réparations lors de la signature du bail, mais également tout au long de l’exécution de celui-ci.

Il doit donc faire en sorte que le taux d’amiante présente dans le local n’excède pas le seuil maximum prévu par la Loi… même si ce dernier n’a été fixé qu’après la conclusion du bail.

Ici, le locataire peut donc s’abstenir de régler son loyer tant que le bailleur n’aura pas effectué les travaux de désamiantage nécessaires…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 septembre 2020, n° 18-21890

Bail commercial : une obligation de délivrance conforme… à durée limitée ? © Copyright WebLex - 2020

RGPD : le Médiateur des entreprises au soutien de la Cnil

Depuis le 25 mai 2018, de nombreux différends d’origine contractuelle liés à une mauvaise compréhension ou application des obligations liées au RGPD sont apparus entre les entreprises et leurs sous-traitants.

Des différends qui se sont accrus depuis la crise sanitaire.

Pour réduire ces tensions, la Cnil (autorité chargée de contrôler le respect du RGPD) a décidé de signer un contrat de partenariat de 3 ans avec le Médiateur des entreprises.

Pour rappel, le Médiateur des entreprises propose une aide gratuite, confidentielle et neutre, aux entreprises qui rencontrent des difficultés contractuelles ou relationnelles avec un client ou un fournisseur.

Source : Actualité de la Cnil du 16 septembre 2020

Conflits liés au RGPD : pensez à la médiation ! © Copyright WebLex - 2020

Personnes endettées : une amélioration des dispositifs de soutien

Pour aider les personnes en situation de fragilité financière, une nouvelle version de la Charte de l’inclusion bancaire a été adoptée par les banques, à la demande du Gouvernement, modifiant les plafonds applicables aux frais d’incidents bancaires.

Ainsi, cette nouvelle Charte limite les frais d’incidents bancaires à 25 €/mois, soit 300 €/an. Cette limite est même plafonnée à 20 €/mois (soit 200 €/an) pour ceux qui ont souscrit à une offre spécifique de la banque qui prévoit d’ores et déjà des plafonds plus bas.

Ces nouveaux plafonds viennent compléter d’autres mesures prises par le Gouvernement qui entreront en vigueur le 1er novembre 2020, à savoir :

• l'appréciation de l'existence d'irrégularités de fonctionnement du compte ou d'incidents de paiement répétés pendant 3 mois consécutifs devra tenir compte de l'accumulation de 5 irrégularités ou incidents au cours d'un même mois ; dans ce cas, l'appréciation de la fragilité financière sera maintenue pour une durée minimale de 3 mois ;
• les débiteurs qui bénéficient de mesures de traitement de leur situation pendant la durée d'inscription au fichier national recensant les informations sur les incidents de paiement vont être considérés comme étant des personnes en situation de fragilité financière, ce qui leur permet de bénéficier d’une offre bancaire spécifique et de commissions bancaires plafonnées.

Sources :

• Communiqué de presse du Ministère de l’Economie du 21 septembre 2020
• Décret n° 2020-889 du 20 juillet 2020 modifiant les conditions d'appréciation par les établissements de crédit de la situation de fragilité financière de leurs clients titulaires de compte

Plafonnement des frais d’incidents bancaires : un soutien renforcé aux personnes endettées © Copyright WebLex - 2020

Coronavirus (COVID-19) : 3 catégories de zone d’alerte

Les départements où la covid-19 circule activement sont classés en zone rouge.

Face à la hausse de la circulation du virus, le Gouvernement a décidé qu’à compter du 26 septembre 2020, les départements situés en zone rouge seront classés dans l’une des catégories suivantes, selon leur situation sanitaire, pendant au moins 15 jours :

• en zone d’alerte (69 départements) ;
• en zone d’alerte renforcée (Bordeaux, Lyon, Nice, Lille, Toulouse, Saint-Etienne, Rennes, Rouen, Grenoble, Montpellier, Paris et les départements de la petite couronne) ;
• en zone d’alerte maximale (Guadeloupe et Métropole d’Aix-Marseille).

En zone d’alerte, la jauge des rassemblements sera limitée à 30 personnes dans les salles des fêtes et salles polyvalentes pour les activités festives et associatives.

En zone alerte renforcée, les mesures prises par le Gouvernement sont les suivantes :

• jauge des rassemblements limitée à 1 000 personnes (contre 5 000 personnes), sauf dérogation ;
• interdiction des grands événements déclarés comme les fêtes locales ou les fêtes étudiantes ;
• interdiction des rassemblements de plus de 10 personnes dans l’espace public ;
• fermeture partielle des bars (l’horaire de fermeture est décidée par le Préfet) ;
• fermeture de toutes les salles des fêtes et salles polyvalentes pour les activités festives et associatives ;
• le télétravail doit être favorisé ;
• les mesures de protection dans les EHPAD doivent être renforcées (visites sur rendez-vous, gestes barrières avec les proches, dépistage prioritaire et régulier, etc.).

En zone d’alerte maximale, les mesures prises par le Gouvernement sont les suivantes :

• fermeture totale des bars et restaurants ;
• fermeture de tous les établissements recevant du public, sauf s’il existe un protocole sanitaire strict déjà en place ; à ce titre, les lieux culturels comme les théâtres, les musées et les cinémas ne sont pas concernés compte tenu des protocoles sanitaires existants ;
• le télétravail doit être favorisé.

Source : https://www.gouvernement.fr/sites/default/files/cfiles/prez_-_conf_de_presse_23092020_-_vdef.pdf

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