Condition suspensive d’obtention d’un prêt : qui peut s’en prévaloir ?

Un compromis de vente d’un appartement est signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs. Une fois ce prêt obtenu, les acquéreurs demandent aux vendeurs de convenir d’un rendez-vous chez le notaire pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente. Mais les vendeurs refusent de régulariser la vente, le prêt ayant été obtenu trop tard selon eux...

Ils rappellent que le compromis indiquait que les acquéreurs devaient obtenir le prêt avant le 9 septembre 2005. Or, ces derniers l’ont obtenu le 31 octobre 2005. Pour les vendeurs, les acquéreurs n’ayant pas exprimé leur volonté de poursuivre la vente et de reporter les effets de la condition suspensive malgré la non-obtention du prêt avant le 9 septembre 2005, la vente est caduque.

Mais les acquéreurs ne sont pas d’accord… et le juge non plus ! Ce dernier rappelle que la condition suspensive étant rédigée dans l’intérêt exclusif des acquéreurs, eux seuls peuvent se prévaloir des conséquences juridiques de la non-obtention du prêt dans le délai prévu. Comme ils ne l’ont pas fait, la vente est parfaitement valable !

L’adresse IP est une donnée à caractère personnel !

Une société se rend compte que des personnes extérieures à l’entreprise se connectent sur son réseau informatique mais en utilisant des codes d’accès réservés aux administrateurs de l’entreprise.

Avec l’autorisation du juge, la société obtient alors des fournisseurs d’accès à Internet qu’ils lui communiquent les adresses IP utilisées pour se connecter à son réseau. Cette communication lui permet d’identifier la personne qui s’est connectée sur son réseau et se rend compte qu’il s’agit d’une entreprise concurrente.

Cette dernière agit alors en justice, estimant que la procédure ayant permis de l’identifier est illégale : les adresses IP étant des données à caractère personnel, elle considère que la société aurait dû faire une déclaration auprès de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) pour pouvoir conserver les adresses IP sous forme de fichiers.

Ce que conteste la société : pour elle, une adresse IP se rapporte à un ordinateur et non à son utilisateur. Elle ne constitue donc pas une donnée nominative, même indirectement.

Mais pour le juge, les adresses IP sont bien des données à caractère personnel, de sorte que leur collecte doit faire l’objet d’une déclaration auprès de la CNIL. Ce que n’a pas fait la société victime de l’intrusion de son réseau informatique…

Une facture détaillée doit (devra) être remise au patient !

Pour des raisons de transparence, les établissements de santé devront remettre à leur patient (au plus tard au moment de sa sortie) une facture détaillée (appelée « document d’information »). Mais cette obligation ne s’imposera effectivement au mieux en 2021 et au plus tard en mars 2022.

Ce document devra mentionner :

• le cas échéant, le montant des frais pris en charge par le régime obligatoire d'assurance maladie auquel est affilié le patient ;
• le cas échéant, le montant pris en charge par son organisme d'assurance maladie complémentaire, en distinguant :

• ○ la participation du patient due au titre des prestations réalisées ;
• ○ la somme due au titre des prestations pour exigences particulières (télévision dans la chambre, chambre individuelle, etc.) ;

• le cas échéant, la somme restant à la charge du patient, en distinguant :

• ○ la participation du patient due au titre des prestations réalisées ;
• ○ la somme due au titre des prestations pour exigences particulières.

Il est cependant précisé que cette facture ne préjuge pas de la fixation définitive des montants pris en charge par les régimes obligatoires d'assurance maladie et des montants définitivement facturés à l'organisme d'assurance maladie complémentaire. Ce qui signifie donc que ce document ne précise pas nécessairement les montants qui seront définitivement facturés aux patients.

Faculté de résiliation du mandat restreinte = nullité du mandat !

Un agent immobilier conclut un mandat exclusif de recherche d’un bien immobilier pour un client valable 3 mois et renouvelable par tacite reconduction par périodes de 3 mois. Une fois sa mission accomplie, l’agent immobilier va demander à son client de lui verser ses honoraires (d’un montant de 143 000 € dans cette affaire), mais ce dernier va refuser estimant que le mandat exclusif conclut avec l’agent immobilier est nul.

Le client rappelle qu’aux termes de la Loi, le mandat doit rappeler la faculté de résiliation offerte à chaque partie au mandat : une fois le délai de 3 mois expiré, il doit être possible de dénoncer le mandat à tout moment par lettre recommandée avec AR.

Or, le client rappelle que le contrat qu’il a signé indique que, passé le délai de 3 mois, le contrat « se poursuivra par tacite reconduction pour une durée de 3 mois en 3 mois aux mêmes titres et conditions, sauf dénonciation par l’une des parties par lettre recommandée avec AR ». Il résulte de l’application de cette clause que sa faculté de résiliation était restreinte à l’échéance de chaque terme trimestrielle, ce qui est illégal pour le client...

… ainsi que pour le juge ! La rédaction du mandat exclusif telle qu’elle est prévue dans cette affaire le rend nul et n’ouvre droit ni à rémunération, ni à l’application de la clause pénale. L’agent immobilier ne peut donc pas percevoir les honoraires dus au titre du mandat.

Surconsommation : une obligation d’information… dans certains cas !

Un propriétaire de locaux commerciaux souscrit un contrat d’abonnement auprès d’un fournisseur d’eau. Ces locaux sont ensuite loués par une entreprise. Le propriétaire va alors envoyer, chaque année, la facture d’eau qu’il reçoit du fournisseur à l’entreprise locataire. Mais alors que la facture était d’environ 800 € chaque année, elle passe à 15 000 € en 2003 puis 21 500 € en 2004. L’entreprise-locataire refuse alors de payer la facture au propriétaire...

… qui se retourne contre le fournisseur : estimant que ce dernier a commis une erreur en ne le prévenant pas de la surconsommation, le propriétaire lui demande le remboursement du montant des factures qu’il a acquitté. Il considère que le fournisseur a manqué à son devoir de loyauté dans l’exécution du contrat ainsi qu’à son obligation d’information et de conseil.

Ce que conteste le fournisseur d’eau qui rappelle qu’aucune disposition légale ni contractuelle ne lui imposait d’informer son client de l’existence d’une consommation anormale, du moins dans cette hypothèse...

Ce que valide le juge ! Si le fournisseur d’eau est tenu d’une obligation d’information en cas de surconsommation à l’égard d’une personne occupant un local d’habitation, ce n’est pas le cas s’il s’agit d’un local professionnel (sauf mention d’une telle obligation dans le contrat, ce qui n’est pas le cas ici). Dès lors, le propriétaire ne peut pas être, dans cette affaire, indemnisé pour le préjudice subi.

Le règlement de copropriété doit prévoir les places de stationnement pour handicapés !

Depuis le 1er janvier 2015, lorsqu’un permis de construire d’un immeuble situé en copropriété est déposé, les architectes et les promoteurs immobiliers sont obligés de respecter une nouvelle obligation.

Ils doivent préciser que, parmi les places de stationnement prévues, au moins 5 % d’entre elles seront réservées et adaptées aux voitures de personnes handicapées. De plus, les places adaptées destinées à l'usage des visiteurs doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places prévues pour les visiteurs.

Si de prime abord, ces nouvelles obligations ne semblent concerner que les architectes et les promoteurs immobiliers, il n’en est rien. Vous aussi, syndic de copropriété êtes concerné !

Vous devez, en effet, vous assurer que les règlements de copropriété de ces nouvelles constructions prévoient comment ces places adaptées sont attribuées prioritairement aux personnes handicapées habitant la copropriété.

Si les règlements des copropriétés dont vous avez la gestion sont silencieux sur ce point, il est donc conseillé de prévoir lors de la prochaine assemblée générale une question portant sur l’attribution des places adaptées aux personnes en situation de handicap dans le règlement de copropriété.

Agents immobiliers : attention au respect de la réglementation !

Ces derniers mois, la profession d’agent immobilier a été mise en cause par plusieurs enquêtes d’associations de consommateurs. Cela a amené le Gouvernement ainsi que la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) à mener une enquête sur le respect des différentes réglementations par la profession. Le résultat de cette enquête vient de paraître…

Sur un échantillon de 2 075 professionnels sur lesquels a été menée l’enquête, 1 735 avertissements ont été prononcés ainsi que 1 138 injonctions, 191 procès-verbaux à caractère pénal et 116 procès-verbaux administratifs. Ne soyez pas étonné par le nombre de sanctions prononcées, la DGCCRF a mené son enquête sur des professionnels qu’elle avait déjà dans le collimateur.

Des conclusions de l’enquête, sachez qu’il existe, selon la DGCCRF, 4 axes d’amélioration pour la profession.

1/ Les obligations relatives à l’exercice de la profession

La DGCCRF fait remarquer qu’il existe encore des personnes qui exercent la profession d’agent immobilier sans carte professionnelle ou alors avec une carte professionnelle qui n’est plus valable. Il en existe également encore qui exercent leur activité sans assurance civile professionnelle…

2/ L’obligation d’information à l’égard des clients

La DGCCRF a observé de nombreux manquements relatifs à l’obligation d’information des clients. Ces manquements portent surtout sur l’information du prix et des honoraires.

D’une part, le barème des honoraires n’est pas tout le temps affiché et n’est pas souvent en accord avec les honoraires réellement pratiqués ; d’autre part, il existe de nombreuses irrégularités dans la présentation des prix (mention « frais d’agence inclus » abusive, affichage et calcul d’un prix qui comporte déjà les honoraires, etc.).

3/ L’obligation d’information sur les biens

La DGCCRF a noté que de nombreuses informations portant sur les biens immobiliers manquent sur les affichages (que ce soit en vitrine ou sur Internet). Les défauts portent notamment sur la mention des surfaces parfois différentes de la surface réelle du bien vendu, sur l’absence ou la non-conformité de l’affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) ou sur les informations relatives à la copropriété pourtant obligatoires depuis la Loi Alur.

4/ En matière de location

S’agissant de la réglementation de la location, la DGCCRF a constaté que la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs est rarement annexée au bail. Elle condamne également la pratique qui consiste à facturer au locataire le renouvellement ou la conclusion d’un avenant au contrat.

Pour mémoire, les infractions à la réglementation sont sanctionnées par diverses peines : une amende de 1 500 € peut être prononcée, par exemple, en cas de manquements aux règles de publicité.

Enfin, sachez que la DGCCRF a annoncé qu’elle allait maintenir la pression sur la profession d’agent immobilier au regard des nombreuses réformes dont la profession a fait l’objet ces dernières années.

Source :

• Réponse ministérielle Hobert, Assemblée Nationale, du 25 octobre 2016, n° 95888
• www.economie.gouv.fr

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Publier la cession d’un fonds de commerce dans un journal d’annonces légales : c’est obligatoire !

L’obligation de publier la vente d’un fonds de commerce dans un journal d’annonces légales a été supprimée par la Loi Macron… et vient d’être rétablie un peu plus d’1 an après avoir été supprimée.

Depuis le 16 novembre 2016, toute vente de fonds de commerce doit, en plus d’être publiée au Bodacc (www.bodacc.fr), être publiée dans un journal d’annonces légales dans l'arrondissement ou le département dans lequel le fonds est exploité. Cette publication, effectuée sur les diligences de l’acquéreur, doit être faite dans les 15 jours de la signature de l’acte de vente.

Notez que c’est à partir de cette date que ce décompte le délai (45 jours) imparti au vendeur pour informer l’administration de la vente du fonds de commerce et lui fournir les coordonnées de l’acquéreur.

Le Gouvernement a également rétabli une autre obligation qu’il avait supprimée dans la Loi Macron : si la vente d'un fonds de commerce comprend des succursales ou établissements situés sur le territoire français, la publication doit être également faite dans un journal habilité à recevoir les annonces judiciaires et légales au lieu du siège de ces succursales ou établissements.

Source : Loi n° 2016-1524 du 14 novembre 2016 visant à renforcer la liberté, l'indépendance et le pluralisme des médias (article 21)

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Immatriculez les syndicats de copropriétaires avant le 31 décembre 2016 !

Comme vous le savez, la Loi Alur vous oblige à procéder à l’immatriculation des syndicats de copropriétaires des immeubles qui sont en tout ou partie affectés à l’habitation. Cette immatriculation se fait obligatoirement par voie dématérialisée, directement sur le site Internet du registre national. Pour se faire, vous devez, ou le notaire le cas échéant, créer un compte déclarant auprès du teneur du registre.

Pour mémoire, cette obligation d’immatriculation va entrer progressivement en vigueur. Ainsi, l’immatriculation des syndicats s’impose :

• avant le 31 décembre 2016 pour les copropriétés comportant plus de 200 lots ;
• avant le 31 décembre 2017 pour les copropriétés comportant plus de 50 lots ;
• avant le 31 décembre 2018 pour toutes les autres copropriétés.

Si vous avez la gestion de copropriétés comportant plus de 200 lots, vous devez donc, si ce n’est déjà fait, faire immatriculer au plus vite les syndicats de copropriétaires concernés afin d’être en conformité avec la Loi.

Cette formalité n’est pas à négliger ! Seuls les syndicats de copropriétaires régulièrement immatriculés au registre (avec des données actualisées) peuvent, en effet, bénéficier de subventions publiques !

Source : Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (article 53)

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L’action directe bénéficie à celui qui a effectué personnellement le transport !

Une société A s’est vue confier plusieurs transports par une entreprise B. Cette société A décide de recourir à la sous-traitance. Après l’exécution des prestations, la société A paye les entreprises sous-traitantes auxquelles elle a fait appel. Toutefois, la société A n’est pas elle-même payée par l’entreprise B.

La société A se retourne contre l’entreprise C, bénéficiaire du transport pour obtenir le paiement de sa prestation (en terme juridique, elle engage « une action directe en paiement »). Mais l’entreprise C refuse de payer : elle considère même que la société A ne peut pas se retourner contre elle pour obtenir le paiement de sa prestation (elle n’a pas, selon elle, la « capacité pour agir »).

Elle rappelle, en effet, que la société A a eu recours à la sous-traitance. Or, « l’action directe » ne pouvant être engagée que par l’entreprise qui a effectué le transport, en l’occurrence les sous-traitants, la société A ne peut pas agir.

Raisonnement avec lequel la société A n’est pas d’accord. Elle rappelle qu’aux termes des contrats signés, c’est elle l’entreprise de transport : le recours à la sous-traitance ne change rien selon elle.

« Faux » lui répond le juge qui rappelle que le transporteur est le professionnel qui effectue personnellement la prestation de déplacement de la marchandise. Ce qui n’est pas le cas de la société A dans cette affaire. Dès lors, elle ne peut engager l’action directe en paiement.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 15 novembre 2016, n° 15-13999

Transporteurs : la sous-traitance fait-elle perdre le droit à l’action directe en paiement ? © Copyright WebLex - 2016