Charges de copropriété : qui paie ?

Dans cette affaire, le nu-propriétaire refuse d’accéder à la demande du syndic car, pour lui, il n’existe aucune solidarité pour le recouvrement des charges par le syndic dans le cas où la propriété d’un lot est démembrée entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Même si le syndic rappelle que le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité, cette clause doit, pour le nu-propriétaire, être déclarée non écrite.

Ce que conteste le syndic, à raison ! Le juge confirme, en effet, la validité de la clause de solidarité entre un nu-propriétaire et un usufruitier contenue dans le règlement de copropriété. Le verdict est donc le suivant : le nu-propriétaire et l'usufruitier sont solidairement tenus du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 14 avril 2016, n° 15-12545

Charges de copropriété : un paiement « solidaire » ? © Copyright WebLex - 2016

Défaut de mention de l’adresse du bailleur dans le contrat de bail : un oubli indemnisable !

Un locataire quitte le logement loué auprès d’un bailleur par l’intermédiaire d’une agence immobilière en charge de la gestion de ce bien. Il souhaite récupérer le montant intégral de son dépôt de garantie qu’il estime être en droit d’obtenir.

L’agence immobilière retient le montant de ce dépôt de garantie, sans manifestement fournir d’explications au locataire quant à la cause de cette retenue. Ce dernier envisage donc de s’adresser directement au bailleur, sans pouvoir toutefois le faire, faute d’avoir son adresse.

Il constate, en effet, que l’adresse du bailleur ne figure pas dans le contrat de bail signé par l’intermédiaire de l’agence immobilière. Et l’agence refuse de divulguer les coordonnées du bailleur, l'empêchant ainsi de faire valoir ses droits. Il se retourne donc contre cette dernière et demande à être indemnisé du préjudice qu’il estime subir. Il rappelle, à ce titre que, compte tenu de cette situation, l’agence doit être tenue à l'entier paiement du dépôt de garantie.

Ce que confirme le juge ! Le préjudice du locataire, tenant à l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de solliciter la restitution du dépôt de garantie auprès du bailleur (sans qu’une retenue quelconque ne soit justifiée), est caractérisé. En plus de la restitution du dépôt de garantie, il a droit à des dommages-intérêts.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 31 mars 2016, n° 15-14075

Bail d’habitation : « ne dites pas au locataire où j’habite ! » © Copyright WebLex - 2016

Vente immobilière : attention aux affirmations qui pourraient être qualifiées de « mensongères » !

Le couple a acquis un appartement en l’état futur d’achèvement et, pour cette acquisition, a recouru à l’emprunt. Parce qu’il n’a jamais pu louer ce logement, il réclame l’annulation de la vente et des dommages-intérêts, notamment au promoteur et à l’agence qui a commercialisé cet investissement.

S’estimant en réalité trompé, il leur reproche des manœuvres dolosives qui auraient contribué à vicier son consentement à l’acquisition de cet appartement. Et le juge va lui donner raison. Voici pourquoi…

Il s’avère qu’en réalité, lorsque le promoteur a obtenu son permis de construire et fait démarcher le couple, l'état de saturation du marché locatif local était déjà observable. Malgré cette conjoncture qu'il n'ignorait pas, le promoteur a néanmoins assuré aux investisseurs, par l'intermédiaire de la plaquette de commercialisation, une forte demande locative et un placement sûr et rentable à court terme. Il s’avère qu’en outre le logement a été vendu à un prix qui dépassait de 30 à 50 % sa valeur réelle.

Le juge a constaté par ailleurs que c’est à partir de ces informations que l’agence qui a commercialisé ce logement a réalisé une étude financière personnalisée en faveur du couple. Elle lui a, à cet effet, remis un dossier destiné à lui faire croire que leur investissement était avantageux et sans aucun risque.

Tous ces éléments ont convaincu le juge qui a estimé que ces affirmations mensongères allaient bien au-delà de la simple exagération publicitaire. On a donc bien à faire à un dol dans cette histoire qui a déterminé le couple à acheter le bien.

Le juge en conclut donc que le contrat de vente doit effectivement être annulé et donne ainsi raison au couple investisseur.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 7 avril 2016, n° 14-24164

Investissement locatif : actualisez vos plaquettes de commercialisation ! © Copyright WebLex - 2016

Informations sur les délais de paiement : une obligation dès le 1er juillet 2016

Pour les exercices ouverts à compter du 1er juillet 2016, les sociétés dont les comptes sont certifiés par un commissaire aux comptes vont devoir mentionner dans leur rapport de gestion les informations suivantes sur les délais de paiement de leurs fournisseurs et clients. Formellement, il s’agira de compléter des tableaux dont le modèle est fixé par l’administration.

Pour les fournisseurs, il faudra ainsi préciser le nombre et le montant total HT des factures reçues non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le terme est échu (ce montant est ventilé par tranches de retard et rapporté en pourcentage au montant total des achats HT de l'exercice).

Pour les clients, il faudra préciser le nombre et le montant total HT des factures émises non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le terme est échu (ce montant est ventilé par tranches de retard et rapporté en pourcentage au chiffre d'affaires HT de l'exercice).

Il est possible de présenter les retards de paiement, non pas à la date de clôture, mais au cours de l’exercice : il s’agira de présenter le nombre et le montant HT cumulés des factures reçues et émises ayant connu un retard de paiement au cours de l'exercice et la ventilation de ce montant par tranche de retard ; la société les rapportera aux nombre et montant total HT des factures, respectivement reçues et émises dans l'année.

Il faut noter les 2 précisions suivantes :

• les retards de paiement sont déterminés à partir des délais de paiement contractuels, ou en l'absence de délais contractuels spécifiques, des délais légaux applicables ;
• il est possible d’exclure des factures relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées : il faudra alors l’indiquer en commentaire et mentionner le nombre et le montant total des factures concernées.

Le commissaire aux comptes de la société devra attester de la sincérité des informations ainsi mentionnées dans le rapport de gestion à propos des délais de paiement des factures, et de leur concordance avec les comptes annuels.

Source :

• Décret n° 2015-1553 du 27 novembre 2015 pris pour l'application de l'article L. 441-6-1 du code de commerce
• Arrêté du 6 avril 2016 pris en application de l’article D 441-4 du Code de Commerce

Qu’en est-il de vos délais de paiement des factures ? © Copyright WebLex - 2016

Une obligation de gravage supprimée au 1er juillet 2016 !

Depuis 1935, dans le but d’informer votre client, la capacité de contenance de vos récipients (carafes, verres, etc.) doit être gravée dessus, cette contenance devant être exprimée en litres, décilitres ou centilitres.

Il était apparu pour les professionnels du secteur de la restauration que cette obligation était désuète car la clientèle peut prendre connaissance de la contenance des récipients par d’autres moyens d’affichage comme les panneaux situés à l’entrée des restaurants ou encore au moyen des cartes-menus.

Sachez que cette obligation a (enfin) été supprimée. A compter du 1er juillet 2016, le gravage de la contenance des récipients n’est plus nécessaire, cette dispense s’inscrivant dans le cadre de la simplification de la vie des entreprises voulue par le Gouvernement.

Un verre gravé coûtant plus cher qu’un verre non gravé (10 € en moyenne), un restaurant disposant d’une salle de 40 tables doit avoir à sa disposition au moins 200 verres ; en cas de renouvellement du stock de verres, il est certain que le restaurateur pourra, désormais, compter sur une économie substantielle…

Source : Ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation (article 34)

Restaurateurs : devez-vous (toujours ?) faire graver vos récipients ? © Copyright WebLex - 2016

Des mentions obligatoires à faire apparaître sur les pages internet !

Afin que les sites comparateurs en ligne puissent respecter leur obligation d’information à l’égard des personnes qui se rendent sur leur site internet, ces sites devront intégrer des mentions obligatoires dans le visuel de leurs pages internet.

Tout d’abord, ces sites doivent préciser dans une rubrique spécifique le fonctionnement du service de comparaison. Cette rubrique, directement accessible sur toutes les pages du site, doit comporter les mentions suivantes :

• les différents critères de classement des offres de biens et de services ainsi que leur définition ;
• l'existence ou non d'une relation contractuelle ou de liens capitalistiques entre le site de comparaison et les professionnels référencés ;
• l'existence ou non d'une rémunération du site par les professionnels référencés et, le cas échéant, l'impact de celle-ci sur le classement des offres ;
• le détail des éléments constitutifs du prix et la possibilité que des frais supplémentaires y soient ajoutés ;
• le cas échéant, la variation des garanties commerciales selon les produits comparés ;
• le caractère exhaustif ou non des offres de biens ou de services comparées et du nombre de sites ou d'entreprises référencés ;
• la périodicité et la méthode d'actualisation des offres comparées.

Les sites comparateurs en ligne doivent également faire apparaître de manière lisible et compréhensible, en haut de chaque page de résultats de comparaison et avant le classement des offres, les informations suivantes :

• le critère de classement des offres utilisé par défaut ainsi que la définition de ce critère (la définition est indiquée, à proximité du critère, par tout moyen approprié), sauf si le critère de classement utilisé par défaut est le prix ;
• le caractère exhaustif ou non des offres de biens ou de services comparées et du nombre de sites ou d'entreprises référencés ;
• le caractère payant ou non du référencement.

Outre ces mentions, ils doivent faire apparaître à proximité de chaque offre de produits ou de services dont ils proposent la comparaison, les informations suivantes ;

• les caractéristiques essentielles du bien ou du service ;
• le prix total à payer par le client ;
• lorsqu'elles existent, les garanties commerciales comprises dans le prix.

Notez que le prix indiqué doit comprendre tous les frais : frais de dossier, de gestion, de réservation, d'annulation, de livraison, d'intermédiation, etc.

Enfin, la mention « annonces » devra figurer sur la page d'affichage de résultats des sites comparateurs en ligne, à côté des offres de biens ou de services référencées à titre payant dont le rang de classement dépend de cette rémunération.

Source : Décret n° 2016-505 du 22 avril 2016 relatif aux obligations d'information sur les sites comparateurs en ligne

Sites comparateurs en ligne : de nouvelles obligations ! © Copyright WebLex - 2016

VEFA : une garantie financière à fournir

Afin de protéger les acheteurs qui investissent dans un bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement, notamment en cas de défaillance financière du promoteur, ce dernier doit fournir une garantie financière.

Depuis le 28 mars 2016, seule une garantie financière fournie par un établissement financier habilité peut permettre au promoteur de répondre à son obligation de garantie d’achèvement.

Parce que cette garantie prend fin à l’achèvement du programme immobilier, il faut que le promoteur puisse faire constater cet achèvement. Pour cela, il peut (ou doit, s’il assure lui-même la maîtrise d’œuvre) recourir à un organisme de contrôle indépendant qui se chargera d’établir une « attestation d’achèvement ».

VEFA : une attestation d’achèvement à fournir

Le modèle d’attestation vient d’être fourni et contiendra les mentions suivantes.

Il faut noter que l’attestation d’achèvement devra être établie en 3 exemplaires originaux, dont un exemplaire devra être remis par le vendeur à son garant et au notaire en charge de la vente.

Source : Arrêté du 17 mai 2016 définissant le modèle d'attestation d'achèvement d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement prévu à l'article R. 261-24 du Code de la Construction et de l'Habitation

VEFA : le point sur la garantie financière © Copyright WebLex - 2016

Un refus illégal de permis de construire peut justifier une indemnisation

Une société de promotion immobilière a conclu un compromis de vente en vue de l'acquisition d'un terrain afin d'y réaliser un ensemble immobilier. Ce compromis prévoyait une condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire sur ce terrain.

Le maire a refusé de délivrer au promoteur un permis de construire portant sur la réalisation des 3 bâtiments d'habitation prévus. Mais le tribunal administratif, saisi par le promoteur, annulera l’arrêté municipal pour excès de pouvoir.

Le problème est qu’entre-temps, la société a renoncé à l'acquisition du terrain et à la réalisation de son projet. Elle va donc se retourner contre la commune et lui réclame un dédommagement pour réparer son préjudice (au titre des honoraires d'architecte et du manque à gagner).

Et le juge vient de lui donner raison, du moins en partie : il reconnaît que le maire, en refusant à tort de délivrer le permis de construire, a commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune.

Mais le dédommagement suppose un préjudice direct et certain : la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser l’opération immobilière a été jugée ici comme revêtant un caractère simplement éventuel qui ne peut ouvrir droit à réparation.

Il en aurait été autrement si, comme le souligne le juge lui-même, le promoteur avait justifié de circonstances particulières comme par exemple des négociations commerciales avancées avec de futurs acquéreurs, voire des engagements souscrits par eux. Dans ce cas, le préjudice aurait été qualifié de direct et certain…

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 15 avril 2016, n° 371274

Permis de construire refusé : promoteur indemnisé ? © Copyright WebLex - 2016

Chauffage collectif et compteurs individuels : une obligation, sauf exceptions

Tout immeuble collectif équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des logements et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être muni d'appareils de mesure permettant :

• de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque logement ;
• d'individualiser les frais de chauffage collectif.

Notez que les relevés de ces compteurs doivent pouvoir être effectués sans qu'il soit besoin de pénétrer dans les locaux privatifs.

Cette réglementation ne s’applique ni aux établissements d'hôtellerie ou aux logements-foyers, ni aux immeubles dont l'individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage.

De même, elle ne s’applique pas aux immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif.

La mise en service des compteurs doit avoir lieu au plus tard le 31 mars 2017. Toutefois :

• si la consommation en chauffage de l'immeuble est comprise entre 120 kWh/ m2SHAB. an et 150 kWh/ m2SHAB. an, la date de mise en service doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2017 ;
• si la consommation en chauffage de l'immeuble est inférieure à 120 kWh/ m2SHAB. an, la date de mise en service doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2019.

Source :

• Décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs
• Arrêté du 30 mai 2016 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

Copropriété : individualiser les frais de chauffage collectif © Copyright WebLex - 2016

Quelles sont les normes de sécurité ?

A compter du 1er juillet 2016, l’exploitant d’une ICPE soumise à autorisation qui souhaiterait installer des appareils photovoltaïques positionnés sur la toiture, en façade ou au sol, devra respecter un certain nombre de règles. Retenez notamment que :

• le souhait d’implantation des appareils photovoltaïques devra être porté à la connaissance du Préfet avant la pose de ces appareils ;
• certains documents devront être tenus à la disposition de l’inspection des installations classées, notamment :

• ○ la fiche technique des panneaux ou films photovoltaïques fournie par le constructeur ;
• ○ une fiche comportant les données utiles en cas d'incendie ainsi que les préconisations en matière de lutte contre l'incendie ;
• ○ les documents attestant que les panneaux photovoltaïques répondent à des exigences essentielles de sécurité garantissant la sécurité de leur fonctionnement ;
• ○ le plan de surveillance des installations à risques pendant la phase des travaux d'implantation de l'unité de production photovoltaïque ;

• l’exploitant devra identifier les éventuels dangers liés à un choc électrique pour les pompiers en cas de nécessité de recourir à l’eau comme moyen d’extinction ;
• une étude de dangers devra être menée ;
• des pictogrammes dédiés aux risques photovoltaïques devront être placés afin de signaler la présence des appareils photovoltaïques :

• ○ à l'extérieur du bâtiment, auvent ou ombrière au niveau de chacun de accès des secours ;
• ○ au niveau des accès aux volumes et locaux abritant les équipements techniques relatifs à l'énergie photovoltaïque ;
• ○ tous les 5 mètres sur les câbles ou chemins de câbles qui transportent du courant continu ;

• un système d’alarme devra être installé sur chaque appareil photovoltaïque afin d’alerter l’exploitant de l’ICPE (ou une personne désignée par ce dernier) lorsqu’un événement anormal pouvant conduire à un départ de feu est détecté ;
• des dispositifs électromécaniques de coupure d’urgence devront être installés ; ils permettront, d’une part, la coupure du réseau de distribution, et d’autre part, la coupure du circuit de production.

Notez que ces règles ne s’appliquent pas :

• aux ICPE soumises à autorisation dès lors qu’une analyse montre que les appareils photovoltaïques ne présentent aucun impact notable pour l’ICPE ;
• aux ICPE soumises à autorisation qui appartiennent aux rubriques 2101 à 2150 et 3660 de la nomenclature des ICPE.

Source : Arrêté du 25 mai 2016 modifiant l'arrêté du 4 octobre 2010 relatif à la prévention des risques accidentels au sein des installations classées pour la protection de l'environnement soumises à autorisation

Installer des appareils photovoltaïques : en toute sécurité ! © Copyright WebLex - 2016