Affecter les conditions d’occupation ou de jouissance du bien immobilier

Par arrêté municipal, un maire délivre un permis de construire pour un immeuble de 2 étages comprenant 18 logements. Les propriétaires des maisons individuelles situées à proximité immédiate du terrain sur lequel sera édifié cet immeuble ont formé un recours contre le permis de construire.

Parce que le maire n’a pas donné de suite favorable à leur demande, ils ont alors demandé au juge administratif de prononcer l’annulation du permis de construire pour excès de pouvoir. Mais le juge ne va pas non plus réserver une suite favorable à leur requête.

Le juge rappelle tout d’abord qu’une personne ne peut demander l’annulation pour excès de pouvoir d’un permis de construire (ou de démolir ou d’aménager) que si la construction ou les travaux projetés risquent d’affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement.

En clair, la personne qui conteste un permis de construire doit avoir un intérêt à agir. Ce qui n’est pas le cas dans cette affaire, selon le juge.

Ce dernier relève que les personnes qui contestent le permis de construire se sont bornées à se prévaloir de leur qualité de « propriétaires de biens immobiliers voisins directs à la parcelle destinée à recevoir les constructions litigieuses ». Les pièces qu'elles ont fournies à l'appui de leur demande établissent, en outre, seulement que leurs parcelles sont mitoyennes pour l'une et en co-visibilité pour l'autre du projet litigieux.

Ces éléments sont insuffisants à faire apparaître clairement en quoi les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien sont susceptibles d'être directement affectées par le projet litigieux.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 10 février 2016, n° 387507

Qui peut contester un permis de construire ? © Copyright WebLex - 2016

Prêt entre entreprises : qui est (vraiment) concerné ?

L’objectif affiché est de faciliter l’accès au financement pour des entreprises, notamment les TPE et PME, qui rencontrent des difficultés d’accès au crédit auprès des banques. Dans ce cadre, la Loi Macron a prévu de permettre aux sociétés commerciales (sociétés par actions et SARL dont les comptes font l'objet d'une certification par un commissaire aux comptes) de consentir, à titre accessoire, des prêts à moins de 2 ans à des microentreprises, des petites et moyennes entreprises ou à des entreprises de taille intermédiaire avec lesquelles elles entretiennent des liens économiques le justifiant.

Des précisions viennent d’être apportées concernant les entreprises concernées par ce nouveau dispositif, applicable depuis le 25 avril 2016. Sont visées les entreprises prêteuses et emprunteuses qui sont économiquement liées entre elles selon les modalités suivantes :

• l’entreprise prêteuse est cliente de l’entreprise emprunteuse : dans ce cas, le montant total des biens et services acquis dans le cadre de la relation contractuelle (au cours de l’exercice en cours ou du dernier exercice clos précédant la date du prêt) est d'au moins 500 000 € ou représente au minimum 5 % du chiffre d'affaires de l'entreprise emprunteuse ;
• l’entreprise prêteuse est liée indirectement à l’entreprise emprunteuse par l’intermédiaire d’une entreprise tierce avec laquelle l’entreprise prêteuse et l’entreprise emprunteuse entretiennent, chacun pour ce qui la concerne, entretiennent une relation commerciale : dans ce cas, le montant total des biens et services acquis par le client auprès de ce fournisseur dans le cadre de cette relation commerciale (au cours de l’exercice en cours ou du dernier exercice clos précédant la date du prêt) est d'au moins 500 000 € ou représente au minimum 5 % du chiffre d'affaires du fournisseur.

Octroyer un prêt dans ces conditions sera aussi possible si :

• l’entreprise prêteuse a consenti à l’entreprise emprunteuse une concession de licence d’exploitation de brevet ou de marque, une franchise ou un contrat de location-gérance ;
• l’entreprise emprunteuse est sous-traitante (directe ou indirecte) de l’entreprise prêteuse ;
• ces 2 entreprises sont membres d’un même groupement d’intérêt économique ;
• ces 2 entreprises interviennent dans le cadre d’un même groupement attributaire d’un marché public ;
• si une de ces 2 entreprises a bénéficié d’une subvention publique dans le cadre d’un même projet les associant (via un pôle de compétitivité, via un projet subventionné par l’Europe, les régions, par l’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, par l’agence nationale de la recherche ou par BPI).

Il faut noter que ces liens s’entendent de ceux qui unissent l’entreprise prêteuse et l’entreprise emprunteuse ou, le cas échéant, un membre de leur groupe.

Prêt entre entreprises : des conditions à connaître

Une entreprise ne peut consentir un prêt que lorsque les 4 conditions suivantes sont remplies :

• à la date de clôture de chacun des 2 exercices comptables précédant la date d'octroi du prêt, les capitaux propres de l'entreprise prêteuse sont supérieurs au montant du capital social et l'excédent brut d'exploitation est positif ;
• la trésorerie nette (définie comme la valeur des actifs financiers courants à moins d'un an, minorée de la valeur des dettes financières courantes à moins d'un an), constatée à la date de clôture de chacun des 2 exercices comptables de l'entreprise prêteuse précédant la date d'octroi du prêt est positive ;
• le montant en principal de l'ensemble des prêts accordés par une même entreprise au cours d'un exercice comptable ne peut être supérieur à un plafond égal au plus petit des 2 montants suivants :

          o 50 % de la trésorerie nette ou 10 % de ce montant calculé sur une base consolidée au niveau du groupe de sociétés auquel appartient l'entreprise prêteuse ;

          o 10 M€, 50 M€ ou 100 M€ pour les prêts accordés respectivement par une petite ou moyenne entreprise, une entreprise de taille intermédiaire ou une grande entreprise ;

• le montant en principal de l'ensemble des prêts accordés par une même entreprise à une autre entreprise au cours d'un exercice comptable ne peut être supérieur au plus grand des deux montants suivants :

          o 5 % du plafond défini précédemment ;

          o 25 % de ce même plafond dans la limite de 10 000 €.

Enfin, notez que :

• Le prêt consenti ne peut placer l’entreprise emprunteuse dans un état de dépendance économique vis-à-vis de l’entreprise prêteuse ;
• l’octroi de ces prêts doit être formalisé dans un contrat de prêt ;
• le commissaire aux comptes doit attester, dans une déclaration jointe au rapport de gestion, pour chaque contrat, du montant initial et du capital restant dû de ces contrats de prêts ainsi que du respect des dispositions qui les régissent.

Source : Décret n° 2016-501 du 22 avril 2016 relatif aux prêts entre entreprises

Prêt entre entreprises : c’est possible, mais sous (strictes !) conditions… © Copyright WebLex - 2016

Pour être suffisantes, les garanties financières doivent être précises !

Pour autoriser une société à exploiter une ICPE, un Préfet doit prendre en compte de nombreuses conditions dont l’une d’elles consiste pour la société à justifier de garanties financières suffisantes pour réaliser son projet. Pour ce faire, la société doit présenter des documents précis.

Dans notre affaire, après avoir respecté toutes les démarches administratives nécessaires, une société s’est vu délivrer l’autorisation qu’elle demandait pour exploiter une centrale de production d’électricité et une station de pompage d’eau, les bâtiments étant à construire.

La légalité de cette autorisation a immédiatement été contestée par les communes concernées par ces projets. Pour elles, l’autorisation préfectorale doit être annulée car la mise en service de la centrale projetée implique un investissement de 772 millions d’euros devant être financé à hauteur de 70 % par un prêt bancaire. Elles considèrent donc, au vu de l’importance du prêt bancaire et des montants en jeu, que la société ne justifie pas précisément de ses garanties financières car :

• d’une part, la société possède un capital de 7 537 500 € et la société-mère possède un capital de 1 million d’euros ;
• d’autre part, les documents présentés sont trop imprécis pour permettre d’apprécier les capacités financières de la société.

Ce que conteste la société qui estime que les documents qu’elle fournit sont suffisamment précis. Ces documents qu’elle estime suffisamment précis sont :

• une note « sur les principes de financement de projet d’une centrale électrique au gaz » explicitant la technique utilisée pour financer le projet ;
• plusieurs lettres de banques attestant que le montage financier envisagé constitue une pratique courante dans ce secteur d’activité.

Mais le juge va donner raison aux communes. Pour lui, les documents fournis par la société ne sont pas suffisamment précis car ils n’engagent pas les banques. Dès lors, la société ne justifie pas de ses capacités financières au vu du projet envisagé et l’arrêté préfectoral est annulé.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat, du 22 février 2016, n° 384821

ICPE : des garanties financières (in)suffisantes ? © Copyright WebLex - 2016

Une interdiction valable pour certaines cerises ?

Depuis le 23 avril 2016, certaines cerises sont interdites en France et ne peuvent plus être vendues aux consommateurs. Comment a-t-on pu en arriver là ?

L’histoire de cette interdiction commence avec l’apparition, en France, à la fin des années 2000, d’un moucheron asiatique qui détruit les récoles de cerises.

Pour faire face aux ravages causés par ce moucheron, les producteurs de cerises ont eu recours à un insecticide qui nécessite d’être épandu très souvent. Sauf que cet insecticide contient du « diméthoate », produit jugé hautement toxique par l’Agence Nationale de Sécurité Sanitaire qui en a interdit l’utilisation et la commercialisation le 1er février 2016.

Cette interdiction sur tout le territoire national a donc été suivie par la publication d’un arrêté qui interdit l’importation de cerises traitées au « diméthoate » en France et ce, quel que soit le pays dont elles proviennent.

Il reste toutefois un point qui reste flou et qui a été soulevé par les professionnels du secteur de la cerise : l’arrêté mentionne une interdiction ne concernant que les « cerises fraîches destinées à l’alimentation ». Qu’en est-il alors des cerises transformées pour être mangées en confiture ou en yaourt ? Pour l’instant, aucune réponse n’a été apportée à cette interrogation.

Source : Arrêté du 21 avril 2016 portant suspension d'importation et de mise sur le marché en France de cerises en provenance d'Etats membres ou de pays tiers où l'utilisation de produits phytopharmaceutiques contenant la substance active diméthoate est autorisée en traitement des cerisiers

Cerises : le temps de l’interdiction ? © Copyright WebLex - 2016

Faire de la pub : à quelles conditions ?

Avant la Loi Macron, vous encourriez une amende de 150 000 € et 2 ans d’emprisonnement lorsque vous faisiez de la publicité ou de la sollicitation personnalisée auprès de prospects.

Désormais autorisé depuis le 8 août 2015, le recours à ces pratiques commerciales était néanmoins subordonné à la parution d’un Décret devant préciser les modalités et les conditions d’application du recours à la publicité.

Il apparaît, à la lecture de ce Décret qui vient de paraître, que vous pouvez recourir à la publicité et à la sollicitation personnalisée si les 3 conditions suivantes sont remplies, à savoir :

• la publicité et la sollicitation personnalisée doivent procurer une information sincère sur la nature de vos prestations de services ;
• la mise en œuvre de la publicité et de la sollicitation personnalisée doit respecter les principes essentiels de votre profession ;
• la publicité et la sollicitation personnalisée ne doivent pas comporter d’élément comparatif ou dénigrant et de mention susceptible de porter atteinte au secret professionnel.

Concernant la sollicitation personnalisée, le Décret va un peu plus loin dans la précision des modalités de son recours. Ainsi, il vous est expressément interdit de recourir à l’envoi de message de sollicitation par SMS, la sollicitation personnalisée pouvant seulement prendre la forme :

• d'un envoi postal ;
• d'un appel téléphonique ;
• ou d'un courrier électronique.

En outre, la sollicitation personnalisée doit :

• indiquer quelles sont les modalités de détermination du coût de votre prestation, laquelle devra faire l'objet d'une convention d'honoraires ;
• le cas échéant, mentionner les éventuels frais supplémentaires qui peuvent être appliqués à votre prospect par la suite selon la nature de la prestation proposée ;
• faire une distinction entre vos honoraires et les frais et redevances perçus.

Notez que la sollicitation personnalisée doit être accompagnée de la communication d'informations générales sur le droit de la propriété industrielle. Ces informations générales doivent porter, en particulier, sur les principaux titres de propriété industrielle, leurs champs de protection et leurs limites respectives, ainsi que sur le maintien et la défense des droits associés.

Toutefois, dans le cas d'une sollicitation personnalisée réalisée par téléphone, ces informations générales peuvent être mises à la disposition du prospect par d'autres moyens dûment précisés lors du démarchage.

Source : Décret n° 2016-504 du 22 avril 2016 relatif à la profession de conseil en propriété industrielle

Conseil en propriété industrielle : faire (enfin) de la pub ? © Copyright WebLex - 2016

Une nouvelle liste d’opposition pour le 1er juin 2016 !

Un « consommateur » (c’est-à-dire un particulier n’agissant pas dans le cadre d’une activité professionnelle) peut s’inscrire sur une liste d’opposition au démarchage téléphonique lorsqu’il ne souhaite pas faire l’objet d’une prospection par téléphone.

Cette liste d’opposition est gérée par une société qui est désignée par le Gouvernement qui vient justement de choisir, pour 5 ans, un nouveau prestataire : il s’agit de l’entreprise OPPOSETEL.

OPPOSETEL sera chargée de gérer cette liste à compter du 1er juin 2016. Concrètement, un consommateur pourra donc s’inscrire (gratuitement) sur cette liste en communiquant son numéro de téléphone à OPPOSETEL :

• soit par courrier ;
• soit sur le site internet « bloctel.gouv.fr ».

Une fois la demande d’inscription sur la liste d’opposition déposée, OPPOSETEL délivrera un récépissé au consommateur qui lui précisera la durée de son inscription ainsi que la date à laquelle elle deviendra effective (au plus tard dans les 30 jours qui suivent la délivrance du récépissé).

Cette liste d’opposition implique 2 obligations pour les professionnels ayant recours au démarchage téléphonique :

• ils ne peuvent pas, sous peine d’amendes, appeler ou faire appeler les numéros figurant sur cette liste d’opposition ;
• ils doivent s’assurer systématiquement, auprès d’OPPOSETEL, que leurs fichiers clients ne comprennent pas de numéros inscrits à la liste d’opposition.

Source :

• Arrêté du 25 février 2016 portant désignation de l'organisme chargé de gérer la liste d'opposition au démarchage téléphonique
• Communiqué de presse de Mme PINVILLE, Secrétaire d’Etat en charge du commerce, de l’artisanat, de la consommation et de l’économie sociale et solidaire, du 2 mars 2016, n° 1235

Démarchage téléphonique : une nouvelle liste d’opposition © Copyright WebLex - 2016

Dispositif Pinel : pas de limitation pour les immeubles collectifs

Lors de la mise en place du dispositif de défiscalisation immobilière « Duflot-Pinel », il était question de limiter le nombre de logements éligibles à cet avantage fiscal dans les immeubles collectifs comportant au moins 5 logements.

Cette condition supposait des modalités qui devaient être précisées par Décret. Mais, compte tenu des difficultés techniques de mise en œuvre de cette condition, notamment en ce qui concerne le contrôle de la destination réelle du logement acheté par un investisseur, ce Décret n’a jamais été publié.

Et il ne le sera jamais… La Loi de Finances pour 2016 a, en effet, définitivement supprimé cette condition. Ce que vient de rappeler l’administration fiscale dans ses propres commentaires sur le dispositif Pinel.

Source : BOFiP-Impôts-BOI-IR-Réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire (dispositif « Pinel ») – Actualité du 13 avril 2016

Défiscalisation immobilière : un immeuble « Pinel » ? © Copyright WebLex - 2016

Etat des lieux : sur support papier ou sous forme électronique

L’état des lieux d’entrée et de sortie a pour objet de décrire avec précision, pour chaque pièce, l’état des revêtements de sols, des murs et plafonds, des équipements et éléments du logement. Il comporte également, le cas échéant les relevés de compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie.

Pour établir un état des lieux, la réglementation n’impose pas un modèle type. Elle préconise que l’état des lieux soit établi sur support papier ou sous forme électronique, sans plus de détail. Tout au plus précise-t-elle que la forme du document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux : soit vous utilisez un document unique pour les états des lieux d’entrée et de sortie, soit vous utilisez des documents distincts ayant une présentation similaire.

L’état des lieux doit ensuite être remis à chacune des parties concernées au moment de sa signature : notez qu’il peut être remis en mains propres ou par voie dématérialisée.

Source : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

Etablir un état des lieux : de nouvelles règles à partir du 1er juin 2016 © Copyright WebLex - 2016

Etat des lieux : que faut-il entendre par « vétusté » ?

Aux termes de la location d’un logement, il n’est pas rare que des litiges apparaissent, ou du moins des contestations, quant à la prise en compte de la vétusté du logement. C’est pourquoi la Loi Alur a prévu que les modalités de prise en compte de la vétusté du logement loué soient précisées par un Décret. Et c’est chose faite, ces nouvelles modalités s’appliquant à compter du 1er juin 2016.

En préambule, il faut savoir que la vétusté s’entend de l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Afin de limiter les litiges, il est désormais admis que le locataire et le bailleur pourront convenir, dès la signature du bail, d’une grille de vétusté, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord. On peut ici regretter que le pouvoir réglementaire ne soit pas allé plus loin, comme il peut en avoir l’habitude, et n’ait pas décidé d’imposer une grille de vétusté qui s’appliquerait à tous.

Notez que la grille de vétusté doit définir, au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Une fois la grille de vétusté choisie, il apparaît prudent de l’annexer au bail, même si la réglementation ne l’impose pas, pour prévenir toute contestation future.

Source : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

Etat des lieux d’un logement : tenir compte de la vétusté © Copyright WebLex - 2016

2 associés minimum pour créer une société anonyme

Comme le Gouvernement l’avait souhaité, la réglementation prévoit désormais qu’une SA puisse être constituée par au moins 2 personnes, et non plus 7 personnes comme cela était exigé auparavant. Cette modification n’a pas de conséquences sur les règles de gouvernance d’une SA qui restent inchangées.

Sachez toutefois que la nouvelle règle imposant 2 associés au minimum pour créer une SA ne concerne pas :

• les sociétés d’exercice libéral à forme anonyme (SELAFA) qui doivent être constituées par au moins 3 associés ;
• les SA cotées qui doivent toujours être détenues par au moins 7 associés.

Que se passe-t-il si par la suite, toutes les actions viennent à être détenues par 1 seul actionnaire ? Dans ce cas, la SA ne sera pas pour autant dissoute de plein droit mais tout intéressé pourra demander cette dissolution si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’1 an (c’est-à-dire si un nouvel associé ne rentre pas au capital de la SA).

Source : Loi n° 2016-563 du 10 mai 2016 ratifiant l'ordonnance n° 2015-1127 du 10 septembre 2015 portant réduction du nombre minimal d'actionnaires dans les sociétés anonymes non cotées

Créer une société anonyme : à combien ? © Copyright WebLex - 2016