Taxe foncière sur les propriétés bâties : pour tous les terrains ?

Parce qu’elle exploite une centrale photovoltaïque implantée sur un terrain, une société se voit réclamer le paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)…

… qu’elle refuse de payer : si la TFPB est due au titre des terrains non cultivés productifs de revenus spécifiques à raison de leur usage commercial ou industriel, à l’inverse, les terrains cultivés échappent à cette taxe. Ce qui est le cas ici, estime la société…

Elle rappelle, en effet, que le terrain sur lequel est implantée la centrale photovoltaïque a été ensemencé, donc cultivé. D’où le fait qu’il échappe à la taxe foncière, maintient la société.

Seulement si la culture du terrain constitue une activité principale, conteste l’administration. Or, ici, l’ensemencement du terrain a été réalisé en vue de faire pâturer des ovins pour préserver le bon fonctionnement des panneaux photovoltaïques et qu'une convention a été conclue par la société avec un agriculteur qu'elle rémunérait à cette fin, constate l’administration.

Partant de là, la culture constitue une activité accessoire et le terrain n’échappe pas à la TFPB.

Ce que confirme le juge qui valide le redressement : il rappelle que la taxe foncière s’applique aux terrains non cultivés productifs de revenus spécifiques à raison de leur usage commercial ou industriel et que sont considérés comme non cultivés les terrains dont la culture constitue une activité accessoire. Ce qui est bel et bien le cas ici.

Eviction suite à une expropriation = indemnité pour trouble commercial ?

L’exploitant d’un garage automobile se voit contraint de quitter un local commercial qu’il exploite à la suite d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Du fait de la perte de ce local, il estime subir un trouble portant atteinte à son activité commerciale et entend de ce fait être indemnisé.

Ce qui lui est refusé dans un premier temps, les juges considérant que les indemnités pour trouble commercial consécutives à une expropriation sont dues lorsque l’activité touchée se voit arrêtée et nécessite d’être transférée. L’indemnité vient alors compenser la période d’adaptation nécessaire à la reprise d’activité.

Et comme le garage exploite d’autres locaux, son activité n’a pas été mise à l’arrêt par son éviction des locaux.

Celui-ci conteste néanmoins : quand bien même son activité a continué ailleurs, cela ne veut pas dire que les performances commerciales de ses entreprises n’ont pas été impactées par cette éviction.

Ce que finiront par reconnaitre les juges : l’éviction même partielle des locaux d’un professionnel peut entrainer un trouble commercial touchant l’ensemble de son activité. S’il rapporte la preuve de ce trouble, il doit être indemnisé.

Loueur de meublés de tourisme non classés : annulation de la tolérance

Pour rappel, la loi de finances pour 2024 a modifié le régime d’imposition micro-BIC des loueurs de meublés de tourisme non classés en durcissant les règles applicables à compter de l’imposition des revenus de 2023.

Dans ce cadre, à compter de l’imposition des revenus de 2023, le régime micro-BIC n’est désormais applicable que si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 15 000 €, contre 77 000 € auparavant. En outre, le taux d’abattement pour charges appliqué au chiffre d’affaires est passé de 50 % à 30 %.

Pour éviter de contraindre les loueurs à reconstituer, à posteriori, leur comptabilité pour l’année 2023, en cas de passage du régime micro-BIC au régime réel, tel que la loi l’exige, l’administration fiscale les a autorisés à ne pas appliquer les nouvelles règles pour l’imposition des revenus de 2023 et à continuer de bénéficier de l’ancien régime.

Mais mauvaise nouvelle ! Le Conseil d’État vient d’annuler cette tolérance et contraindre les loueurs de meublés à basculer au régime réel d’imposition en cas de dépassement du nouveau seuil de chiffre d’affaires.

Néanmoins, notez que la campagne de déclaration de l'impôt sur le revenu au titre des revenus 2023 ayant pris fin, cette décision d'annulation de la tolérance est sans incidence pour les loueurs en meublé occasionnels ayant appliqué la tolérance administrative lors de la déclaration de leurs revenus de 2023 effectuée au printemps dernier.

Proposition de rectification : qui est le destinataire pour une société liquidée ?

Focus sur la représentation d’une société suite à sa liquidation

Pour rappel, lorsque des associés décident de prononcer la dissolution anticipée de leur société, la personnalité morale de celle-ci subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de sa clôture.

Dans ce cadre, le liquidateur a qualité pour représenter la société jusqu’à la date d’enregistrement de la clôture de la liquidation au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Suite à cet enregistrement, et sauf décision contraire prise par les associés qui aurait prolongé le mandat du liquidateur au-delà de cette date, seul un mandataire spécialement désigné par la juridiction judiciaire, à la demande de l’administration ou des anciens associés, dispose de la qualité de représentant de cette société.

Par suite, c’est avec celui-ci que les opérations de contrôle doivent se dérouler et à lui que toute nouvelle pièce de la procédure doit être adressée.

Cela étant, si la société fait l’objet d’un contrôle fiscal, à qui doit être adressée la proposition de rectification suite à la clôture de sa liquidation ? Cette question s’est posée au juge dans une affaire récente.

L’affaire

Les associés d’une SCI décident de prononcer la dissolution anticipée de la société et nomment son gérant en qualité de liquidateur.

Suite à la clôture de la liquidation, le liquidateur de la SCI, qui fait l’objet d’un contrôle fiscal, reçoit une proposition de rectification des revenus fonciers de la SCI.

« Procédure irrégulière ! », soutient le liquidateur : faute pour l’administration, suite à la publication de la clôture de liquidation de la SCI, d’avoir sollicité la désignation d’un mandataire ad hoc, la SCI liquidée, puis radiée du RCS, était dépourvue à compter de cette date de mandataire social et de représentant.

Partant de là, la SCI n’a pu être rendue régulièrement destinataire de la proposition de rectification. Sauf que le liquidateur ne démontre pas, ici, qu’en l’absence de désignation d’un mandataire par les associés, l’administration aurait dû demander une telle désignation.

« Sans incidence ! », tranche le juge qui invite l’administration à revoir sa copie puisque le liquidateur conteste avoir la qualité de représentant de la SCI suite à la clôture de liquidation.

L’administration, dès lors qu’elle entendait notifier à la SCI alors liquidée une proposition de rectification, aurait dû s’assurer de la qualité du destinataire de cet acte de procédure pour représenter la société.

Compte entreprise et compte AT/MP : 1 seul point d’entrée !

Jusqu’alors, le compte entreprise, centralisant l’ensemble des services en ligne de l’Assurance maladie, était distinct du compte AT/MP permettant notamment à l’employeur de consulter le taux de cotisation AT/MP applicable à l’entreprise.

Mais, depuis le 2 juillet 2024, le compte entreprise accessible depuis net-entreprise.fr intègre désormais les fonctionnalités de l’ancien compte AT/MP.

Ainsi, si l’employeur est déjà inscrit au compte AT/MP, il n’aura aucune démarche à effectuer et pourra accéder à l’ensemble des fonctionnalités de l’ancien compte AT/MP directement depuis la page d’accueil du compte entreprise.

En revanche, dans le cas où l’employeur inscrit au compte entreprise, ne l’était pas au compte AT/MP, la démarche à suivre est la suivante :

• à partir du menu net-entreprise, cliquer sur « gestion » puis « gérer les déclarations »,
• sélectionner ensuite le service « consulter ses taux AT/MP et prévenir ses risques professionnels » et valider.

À compter de cette validation, l’accès à l’employeur doit intervenir sous 48 heures.

Enfin, notez que si le compte AT/MP est désormais intégré au compte entreprise, il conserve l’ensemble des fonctionnalités qu’il offrait jusqu’alors.

Retenue sur salaire à titre de compensation : possible ?

Pour mémoire, les heures de délégation sont celles dédiées à l’exercice des missions par les salariés titulaires de mandats représentatifs du personnel.

Chaque salarié titulaire d’un mandat représentatif dispose donc d’un crédit légal mensuel d’heures afin de remplir les missions attachées à l’exercice du mandat.

Parce qu’une présomption de bonne utilisation est attachée à l’utilisation de ces heures, l’employeur, même s’il souhaite en contester l’utilisation, est d’abord tenu de payer l’ensemble des heures prises dans la limite du crédit d’heures dont le salarié dispose.

Mais que se passe-t-il lorsque ce salarié dépasse ce crédit d’heure sans justification ? L’employeur doit-il les payer même s’il entend en contester l’utilisation ?

Ici, un employeur constate qu’un délégué syndical de l’entreprise dépasse régulièrement le crédit d’heures de délégation dont il dispose.

Il lui adresse donc un courrier l’informant que, faute pour lui de justifier de circonstances exceptionnelles justifiant le dépassement de son crédit d’heure, il procédera à des retenues sur salaires sur la prochaine paie, pour compenser le versement qu’il estime indu.

« Impossible ! », pour le salarié : l’employeur ne peut pas prétendre obtenir le remboursement de sommes versées au titre des heures de délégation sans décision de justice.

D’ailleurs, toujours selon le salarié, ces sommes versées au titre du dépassement du crédit d’heures doivent s’analyser comme des avances sur salaire ne pouvant faire l’objet que de retenues sur salaire ne dépassant pas le dixième du montant des salaires exigibles.

Mais le juge tranche en faveur de l’employeur : le paiement indu d’heures de délégation qui dépassent le crédit d’heures légal dont dispose le salarié en tant que délégué syndical, en l’absence de justification, ne constitue pas une avance sur salaire.

Dès lors, l’employeur peut tout à fait opérer une retenue sur salaire au titre de dépassement non justifié du crédit d’heures de délégation, s’il respecte la fraction saisissable du salaire.

Changement d’usage du bien : une autorisation à ne pas négliger

On entend par « meublés de tourisme » les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Les offres pour ce type de location ont connu une forte croissance grâce à l’apparition de services permettant la mise en relation des bailleurs et des locataires avec beaucoup de facilité.

Cela a poussé les pouvoirs publics à encadrer de façon plus précise cette pratique et plusieurs nouvelles formalités ont fait leur apparition au fil des années.

Des formalités qui appellent à la plus haute vigilance des propriétaires souhaitant louer leurs biens en meublés de tourisme.

Une affaire récente dont ont eu à connaitre les juges de la Cour de cassation l’illustre parfaitement.

Une société gérant un appartement avait l’habitude de le louer en tant que meublé de tourisme.

Ce qui ne convenait pas à la commune dans laquelle se situe le bien, celle-ci estimant que la société n’avait pas rempli ses obligations administratives permettant ce type de mise en location : elle inflige alors une amende à cette société.

Cette dernière conteste en précisant qu’elle a obtenu une décision de classement en meublé de tourisme de la part d’un organisme accrédité par le ministère chargé du tourisme.

Mais c’est insuffisant pour la commune. Celle-ci rappelle que dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, une autorisation de changement d’usage du bien doit préalablement être obtenue auprès de la mairie.

Ce que confirme le juge : la décision de classement en meublé de tourisme ne pouvant pas se substituer à cette autorisation, l’amende est donc bien justifiée.

Formation pour l’obtention du permis = prestation de formation continue ?

Par principe, les prestations qui sont étroitement liées à la formation professionnelle continue sont exonérées de TVA, que cette formation soit assurée par des entités publiques ou des acteurs privés dûment agréés.

Plus précisément, le bénéfice de cette exonération s’applique aux actions de formation qui entrent dans le cadre de la formation professionnelle continue.

Pour rappel, la formation professionnelle continue a pour objet de favoriser l’insertion ou la réinsertion professionnelle des travailleurs, de permettre leur maintien dans l’emploi, de favoriser le développement de leurs compétences et l’accès aux différents niveaux de qualification professionnelle, de contribuer au développement économique et culturel, à la sécurisation des parcours professionnels et à leur promotion sociale.

Elle a également pour objet de permettre le retour à l’emploi des personnes qui ont interrompu leur activité professionnelle pour s’occuper de leurs enfants ou de leur conjoint ou ascendants en situation de dépendance.

La question a donc été posée de savoir si les formations dispensées en vue de l’obtention du permis de conduire de catégorie B, bénéficiaient de l’exonération de TVA applicable à la formation professionnelle continue, en cas de financement par le CPF (compte personnel de formation).

Exonération de TVA pour le permis B ?

Et c’est non, vient de répondre l’administration fiscale : les formations dispensées en vue de l’obtention du permis de conduire de catégorie B ne sont pas spécifiques à l’apprentissage d’un métier puisque ce permis est requis pour tous les véhicules de tourisme. 

Elles ne sauraient donc être éligibles à l’exonération de TVA, et ce, quelles que soient les circonstances de fait et le mode de financement.

Plus précisément, l’exonération de TVA ne s’applique pas :

• quel que soit le financement (compte personnel de formation) ;
• que l’organisme de formation détienne une qualification particulière (qualification « Qualiopi ») ;
• que l’organisme soit titulaire de l’attestation administrative d’exercice de l’activité de formation professionnelle continue.

Cette même règle s’applique :

• aux cours de conduite reçus par les personnes envisageant de devenir chauffeurs de taxis, voyageurs, représentants et placiers (VRP) ou conducteurs professionnels de mini-vans de 8 passagers, ou exerçant déjà ces métiers ;
• aux préparations aux épreuves des permis de conduire de catégories BE, A2, A1, A et AM permettant le pilotage d'un deux-roues ou bien le tractage d'une caravane de tourisme ou d'un van à chevaux.

Retenez que les prestations de formation dispensées par les auto-écoles pour les épreuves pratiques et théoriques du permis de conduire de catégorie B, BE, A2, A1, A et AM sont soumises à la TVA, y compris lorsqu'elles sont financées par le CPF ou réalisées par des auto-écoles titulaires par ailleurs de certaines certifications ou de l'attestation administrative d’exercice de l’activité de formation professionnelle continue.

Et pour les autres permis ?

Notez que l’administration fiscale précise que l’exonération de TVA est en revanche applicable aux permis de conduire de catégorie C (poids lourds) et D (cars et autobus), ces véhicules étant spécifiquement conçus pour le transport routier de marchandises ou de personnes s’inscrivant dans un cadre professionnel.
 

TVA à taux réduit : même pour les conteuses de livres audios ?

Lorsqu’il est question de TVA, certains biens bénéficient de règles particulières. C’est le cas, par exemple, des livres dont la vente ou la location est soumise au taux réduit de TVA de 5,5 %.

Dans le cadre de sa documentation, l’administration fiscale est venue définir ce qu’elle entend par « livre ».

Selon elle, il s’agit d’un ouvrage qui ne présente pas un caractère publicitaire et qui inclut :

• les livres ;
• les brochures ;
• les dépliants ;
• les albums ;
• les livres de dessins ou de coloriage pour enfants ;
• les partitions imprimées ou en manuscrit ;
• les cartes et les relevées hydrographiques ou autres ;
• les journaux et périodiques.

Au regard de la réglementation fiscale, un livre est un ensemble imprimé, illustré ou non, publié sous un titre, ayant pour objet la reproduction d’une œuvre de l’esprit d’un ou plusieurs auteurs en vue de l’enseignement, de la diffusion de la pensée et de la culture.

Le taux réduit de TVA s’applique aux livres sur tout type de support physique et à ceux qui sont fournis par téléchargement, y compris les livres audio. Il est précisé que les livres audio s’entendent comme des ouvrages dont la lecture à haute voix a été enregistrée sur tout type de support et dont le contenu reproduit, pour l’essentiel, la même information textuelle que celle contenue dans les livres imprimés.

Cette dernière précision permet de se poser la question suivante : le taux de TVA de 5,5 % peut-il s’appliquer aux conteuses de livres audios destinées aux jeunes enfants, composées d’une enceinte comprenant un contenu natif de livres audio et permettant de lire uniquement certains livres audios achetés et téléchargés sur une plateforme dédiée ?

C’est la question à laquelle l’administration vient de répondre par la négative.

Elle rappelle que les jouets et supports de sons relèvent du taux normal de 20 % de la TVA.
Par ailleurs, en présence d’un livre audio composé d’éléments relevant de taux de TVA différents, la détermination du taux de TVA applicable dépend de la qualification de l’opération et de ses éléments.

Dans une telle situation, l’administration rappelle la démarche à adopter.

En principe, chaque opération imposable à la TVA est considérée comme étant distincte et indépendante et suit son régime propre, notamment en matière de taux.

Mais ce principe connait des exceptions. Ainsi, relèvent d’une seule et même opération les éléments qui sont si étroitement liés qu’ils forment, objectivement, une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel.

Dans une telle hypothèse, un seul taux est applicable sans qu’il soit possible de procéder à une ventilation entre les différents éléments relevant de taux différents. Le taux retenu est celui le plus élevé parmi les éléments autres qu’accessoires, même s’il correspond à un élément qui ne présente pas un caractère majoritaire.

À ce titre, pour connaître le taux de la TVA applicable à un livre audio, il est nécessaire, d’une part, d’évaluer l’étroitesse des liens économiques entre ses différentes composantes et, d’autre part, d’identifier celles qui présenteraient le cas échéant un caractère accessoire pour le consommateur.

L’administration précise que, au vu de ses caractéristiques de conception et d’ergonomie, pensées à destination du jeune public, l’enceinte des conteuses audios a bien une finalité autonome, élément qui est susceptible d’apporter une valeur supplémentaire au livre par rapport à d’autres solutions d’écoute de livres audio pour enfants. Il s’agit donc d’un élément central du livre, qui ne saurait en conséquence s’analyser comme un élément accessoire.

Par conséquent, les livres audios étant au moins composée d’un élément autre qu’accessoire relevant du taux normal de 20 % de la TVA, c’est ce taux qui s’applique.

Variation du montant du loyer pour le meilleur et pour le pire

Dans les baux commerciaux, par principe, le montant du loyer est révisé tous les 3 ans. Cependant, certaines clauses permettent de passer outre cette limite pour procéder à des ajustements.

C’est notamment le cas de la clause d’échelle mobile, également appelée clause d’indexation, qui permet aux parties de s’accorder sur un index et une périodicité qui serviront de base à une variation du loyer.

Cependant, il faut que les termes de cette clause restent équitables…

Dans une affaire récente, l’occupant d’un local commercial a contesté la clause d’indexation présente dans son bail au motif qu’à la fin de celle-ci, une mention complémentaire indiquait que la clause ne pouvait jouer que si, par son effet, le loyer se voyait augmenté.

Pour le locataire, il y a ici un déséquilibre manifeste causé par cette clause d’indexation. C’est pourquoi elle doit, selon lui, être entièrement retirée du bail et le bailleur doit lui rembourser les sommes perçues jusque là par l’application de cette clause.

Pour le juge, la vérité se trouve à mi-chemin : il est vrai que prévoir une clause d’indexation qui ne joue que pour l’augmentation du loyer entraine un désavantage trop important pour le locataire.

Cependant, pour le juge, il n’est pas question de retirer entièrement du bail la clause d’échelle mobile.

Seule sa partie finale mérite d’être effacée : le bailleur ne devra donc pas rembourser les sommes perçues jusque-là.