Professionnels du BTP : la mise en œuvre de la garantie décennale
Garantie décennale : quand débute le délai décennal ?
À partir de quand ? Comme son nom l’indique, la garantie décennale a vocation à s’appliquer pendant 10 ans, ce délai étant décompté à partir de la réception des travaux : elle est donc susceptible de couvrir les dommages survenus après la réception des travaux pendant une durée de 10 ans.
Important ! Une garantie décennale ne peut être mise en jeu en l’absence de toute réception de travaux. La réception des travaux, qu’il est impératif de formaliser, est une condition préalable essentielle pour la mise en jeu éventuelle de la garantie décennale.
Bon à savoir. Sachez que la seule prise de possession de l’ouvrage peut caractériser une réception tacite, mais elle doit impliquer la volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter les travaux (or, une prise de possession ne suffit pas toujours à établir cette volonté).
À noter. Lorsque la garantie décennale est engagée contre le vendeur qui a construit lui-même l’ouvrage (le castor), il n’y a pas de réception et le point de départ de la garantie est fixé à la date d’achèvement de l’ouvrage (prendre en compte la date de déclaration d’achèvement des travaux).
Garantie décennale : un ouvrage
Un objectif. La garantie décennale sera due dans 2 hypothèses : si un vice compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à l’usage auquel il est destiné ; si un vice affecte un élément d’équipement qui est indissociable de l’ouvrage (s’il s’agit d’un élément dissociable, c’est la garantie biennale qui pourra être mise en jeu). Ces 2 hypothèses sont alternatives : si les critères de l’une sont remplies, peu importe que les critères de l’autre ne le soient pas, la garantie décennale pourra être mise en œuvre.
Mais, au préalable... Avant de mettre en œuvre la garantie décennale, il faut s’assurer que l’ouvrage constitue effectivement une construction immobilière. Ne constitue pas un ouvrage immobilier, par exemple : un abri de piscine repliable et mobile, non rattaché à la piscine et au sol, une maison mobile simplement posée sans travaux ni fondations, etc. Inversement, un court de tennis, une installation de chauffage à foyer fermé, un caveau funéraire, un réseau de VRD, etc. constituent des ouvrages immobiliers.
Un élément indissociable ? Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage (il a par exemple été jugé qu’une chape liquide posée sur une dalle de béton et précédée avant sa pose de la mise d’un polyane de désolidarisation ne constituait pas un élément indissociable).
À noter. Retenez que l’ouvrage doit résulter d’un travail de construction. Ce qui nous amène à évoquer la situation des travaux sur un ouvrage déjà existant :
- si ces travaux modifient structurellement l’existant, on considère qu’il y a construction d’ouvrage, et ce sera d’autant plus vrai que les travaux sont importants (exemples : surélévation, rénovation lourde, agrandissement, etc.) ;
- de même, en cas d’adjonction d’un élément nouveau à une construction, ce nouvel élément sera considéré comme un ouvrage s’il est fait appel à des techniques de construction, et non simplement de pose, de sorte que l’élément ajouté est indissociable de l’ouvrage d’origine ;
- enfin, en présence de travaux de réparation ou de rénovation, seuls les travaux qui ont pour objet et effet de préserver la pérennité de l’existant seront pris en compte au titre de la garantie décennale (des réparations purement esthétiques ne seront pas prises en compte).
Les éléments d'équipements installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant (comme la pose d’un insert, par exemple) ne constituant pas en eux-mêmes un ouvrage relèvent de la garantie de droit commun.
Le saviez-vous ?
Pour déterminer si la responsabilité décennale peut être engagée à propos de travaux réalisés sur un immeuble, et donc pour apprécier leur importance et l’assimilation à des travaux de construction, il faut apprécier ces travaux dans leur globalité et non lot par lot.
Garantie décennale : un désordre
Existence d’un désordre grave. La garantie décennale est susceptible d’être mise en jeu en présence d’un désordre grave. Concrètement :
- le désordre peut prendre la forme d’une malfaçon ou d’une non-façon (peu importe l’origine du désordre) : il peut résulter d’un vice de construction, d’un vice du sol, d’un défaut de conformité, du non-respect de normes parasismiques ;
- le désordre compromet la solidité de l’ouvrage (ce n’est pas le cas lorsque les dégâts causés par les termites sont mineurs ; par contre, c’est le cas, par exemple, lorsque le désordre prend la forme d’un incendie qui détruit l’immeuble) ;
- le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination, ce qui sera notamment le cas si la sécurité des personnes et des biens n’est pas assurée : cette notion dépend des circonstances, soumises à l’appréciation du juge (exemples : un immeuble de plusieurs étages dans lequel l’ascenseur ne fonctionne pas ne le rend pas impropre à sa destination, sauf si cet immeuble est spécialement dédié à des personnes en situation de handicap qui ne peuvent pas, dans ces conditions, accéder aux étages supérieurs ; un local commercial est impropre à sa destination lorsque le revêtement du sol présente des désordres empêchant la société de mettre en valeur et d’offrir à ses clients un cadre attractif pour inciter à l’achat des produits vendus ; une pompe à chaleur inadaptée au volume d'air à chauffer, de sorte qu’il est inévitable quelle connaisse des problèmes peut permettre de faire jouer la garantie décennale ; un hôtel de standing est impropre à sa destination lorsque les chambres et salles de bains sont affectés par des désordre tels que l’hôtel est inhabitable ; un risque sanitaire encouru par les occupants d'un ouvrage peut, par sa gravité, caractériser à lui seul l'impropriété de l'ouvrage à sa destination, même s'il ne s'est pas (encore) réalisé ) ;
- la garantie décennale jouera également si elle affecte la solidité d’un équipement indissociable de l’ouvrage (par équipement indissociable, il faut entendre l’équipement qui ne peut pas être démonté, déposé ou remplacé sans détériorer l’ouvrage).
Pour la petite histoire. Un juge a rejeté la demande d’indemnisation, au titre de la garantie décennale, formulée par un couple qui se plaignait d’un défaut d’isolation : la température intérieure moyenne de la maison était de 20°, ce qui ne démontrait pas une insuffisance de température dans la maison et les factures de consommation énergétiques ne démontraient pas une surconsommation d’énergie à la suite de la réalisation des travaux d’isolation. Pour le juge, ces éléments ne permettaient pas de considérer que le défaut d’isolation rendait la maison impropre à sa destination.
À noter. Lorsque l’ouvrage n’est pas destiné à l’habitation et que les équipements, y compris leurs accessoires, ont pour fonction exclusive de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage, les dommages échappent à la garantie décennale.
Existence d’un désordre caché. 2 notions sont ici à prendre en considération :
- la notion de « désordre » : un désordre est caractérisé lorsque les défauts relevés, qu’ils touchent la conception de l’ouvrage ou l’exécution même des travaux, nécessitent des travaux de reprise pour rendre l’ouvrage effectivement utilisable (il peut donc s’agir d’un vice de construction, d’un défaut de conformité, etc.) ;
- la notion de désordre « caché » : ce désordre ne doit pas être apparent au moment de la réception des travaux.
Concrètement. Pour déterminer si le désordre est ou non caché lors de la réception, la compétence personnelle du maître d’ouvrage est prise en compte, ce dernier devant être considéré comme un profane : il est, en effet, impératif qu’il puisse lui-même déceler les désordres en cause. Notez que la compétence professionnelle du maître d’ouvrage peut avoir une influence.
Le saviez-vous ?
La présence de l’architecte aux côtés du maître d’ouvrage est sans influence : le caractère apparent ou caché du désordre s’apprécie par rapport au maître d’ouvrage.
Attention. Si le désordre était apparent lors de la réception et qu’il n’y a pas eu de réserves de la part du maître d’ouvrage, la responsabilité de l’entreprise ne peut pas être engagée sur le terrain de la garantie décennale. Mais la preuve pèse tout de même sur l’entreprise. Si un vice se révèle après la réception et qu’il est dénoncé par le maître d’ouvrage, c’est au constructeur qui entend s’exonérer de sa garantie de démontrer que le maître d’ouvrage en connaissait l’existence lors de la réception des travaux (la preuve du caractère apparent du désordre incombe donc au constructeur). Mais attention : des désordres visibles à la réception sont susceptibles d’être considérés comme cachés si le maître d’ouvrage n’a pas pu en apprécier le degré de gravité et qu’il n’a pas émis de réserves (l’inaccessibilité d’un parking avec une grosse voiture n’est pas un vice apparent par exemple).
Existence d’un dommage certain. Le dommage ne sera indemnisable que s’il est actuel, s’il est évolutif (c’est-à-dire que le dommage, suffisamment grave pour déclencher la garantie décennale, va s’aggraver dans le délai de 10 ans qui suit la réception) ou encore s’il est futur (c’est-à-dire qu’il s’agit d’un dommage futur, mais certain : il est la conséquence d’un vice constaté et va inévitablement se produire à plus ou moins brève échéance).
Le saviez-vous ?
Bien entendu, le désordre constaté doit être dénoncé dans le délai de 10 ans qui suit la réception (par courrier recommandé avec AR pour lui donner date certaine).
Pour la petite histoire. Le juge a confirmé la mise en jeu de la garantie décennale d’une société ayant effectué des travaux destinés à interrompre l’évolution de fissures et un affaissement de sol apparus quelques années après la construction d’une maison. L’intervention de la société n’ayant pas permis d’arranger la situation et l’ayant même aggravée, le juge considère que sa responsabilité peut être engagée.
À retenir
La garantie décennale, à la charge des constructeurs, a pour objet de garantir le maître d’ouvrage des dommages affectant le gros œuvre ou un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage, résultant de désordres cachés lors de la réception des travaux.
- Loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l'artisanat (article 22-2)
- Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (article 31)
- Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (article 95)
- Articles 1792 et suivants du Code Civil
- Article L 241-1 et suivants du Code des Assurances
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 26 septembre 2006, n° 05-15537 (présomption de responsabilité en cas de pluralité d’entreprises)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 27 février 2013, n° 12-12148 (l’existence d’une réception est une condition nécessaire)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 avril 1993, n° 91-14215 (une « maison mobile » n’est pas un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 30 mars 2011, n° 10-10766 (un abri de piscine mobile non rattaché n’est pas un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 1re chambre civile, du 2 mai 1990, n° 88-11543 (un court de tennis est un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 17 janvier 1996, n° 94-14926 (une installation de chauffage est un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 17 décembre 2003, n° 02-16096 (un caveau funéraire est un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 17 décembre 1997, n° 96-12209 (un réseau VRD est un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 16 décembre 1987, n° 86-15444 (désordre caché à la réception des travaux)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 13 février 2008, n° 06-18357 (désordre esthétique – pas de garantie décennale)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 16 juin 2009, n° 08-14046 (désordre futur)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 26 novembre 2015, n° 14-25761 (durée du contrat d’assurance en responsabilité)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 26 novembre 2015, n° 14-19835 (une dalle de béton posée sur un polyane ne constitue pas un élément indissociable)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 10 mars 2016, n° 14-15326 (non-souscription d’assurance décennale-poursuites personnelles contre le dirigeant)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 24 mars 2016, n° 15-14830 (pas de mise en jeu de la garantie décennale faute de réception des travaux)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 15 septembre 2016, n° 15-21630 (acquéreurs successifs)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 23 février 2017, n° 16-10452 (termites-pas de garantie décennale)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-16637 (revêtement de sol dans un local commercial-garantie décennale applicable)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-17323 (incendie qui détruit un immeuble-impropriété à la destination)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 février 2018, n° 17-15962 (fournisseur qui se comporte comme un constructeur)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 février 2018, n° 17-13478 (artisan-pas de responsabilité engagée)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 21 juin 2018, n° 17-19762 (appréciation des travaux dans leur globalité-travaux sur un immeuble en copropriété)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 juillet 2018, n° 17-21163 (défaut d’isolation-pas de mise en œuvre de la garantie décennale)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 7 mars 2019, n° 18-11741 (garantie décennale et insert-impropriété à la destination)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 16 mai 2019, n° 18-14483 (propriétaire qui a fait construire-considéré comme « constructeur)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 19 septembre 2019, n° 18-16986 (normes parasismiques)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 13 février 2020, n° 18-22868 (un protocole transactionnel ne constitue pas en soi une réception des travaux)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 novembre 2020, n° 19-18213 (installation d’un système de chauffage et garantie décennale)
- Arrêt de la cour de cassation, 3e chambre civile, du 4 mars 2021, n°19-25702 (mise en jeu de la garantie décennale suite à des travaux destinés à réparer des dommages apparus quelques années après la construction d’une maison)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 4 mars 2021, n° 19-26296 (des travaux structurels (comme des aménagements intérieurs et extérieurs d’envergure, des installations de sanitaires, d’équipements de chauffage et la réalisation d’une dalle porteuse de la surface totale du bâtiment) constituent bien un « ouvrage immobilier », ce qui oblige la société qui les réalise à souscrire une assurance couvrant la garantie décennale à laquelle elle est tenue)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 mai 2021, n° 19-24786 (hôtel de standing inhabitable)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 14 septembre 2023, no 22-13858 (un risque sanitaire encouru par les occupants d'un ouvrage peut, par sa gravité, caractériser à lui seul l'impropriété de l'ouvrage à sa destination, même s'il ne s'est pas (encore) réalisé)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 21 mars 2024, no 22-18694 (garantie décennale et éléments d'équipements)
Professionnels du BTP : la mise en œuvre de la garantie décennale
Garantie décennale : quand débute le délai décennal ?
À partir de quand ? Comme son nom l’indique, la garantie décennale a vocation à s’appliquer pendant 10 ans, ce délai étant décompté à partir de la réception des travaux : elle est donc susceptible de couvrir les dommages survenus après la réception des travaux pendant une durée de 10 ans.
Important ! Une garantie décennale ne peut être mise en jeu en l’absence de toute réception de travaux. La réception des travaux, qu’il est impératif de formaliser, est une condition préalable essentielle pour la mise en jeu éventuelle de la garantie décennale.
Bon à savoir. Sachez que la seule prise de possession de l’ouvrage peut caractériser une réception tacite, mais elle doit impliquer la volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter les travaux (or, une prise de possession ne suffit pas toujours à établir cette volonté).
À noter. Lorsque la garantie décennale est engagée contre le vendeur qui a construit lui-même l’ouvrage (le castor), il n’y a pas de réception et le point de départ de la garantie est fixé à la date d’achèvement de l’ouvrage (prendre en compte la date de déclaration d’achèvement des travaux).
Garantie décennale : un ouvrage
Un objectif. La garantie décennale sera due dans 2 hypothèses : si un vice compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à l’usage auquel il est destiné ; si un vice affecte un élément d’équipement qui est indissociable de l’ouvrage (s’il s’agit d’un élément dissociable, c’est la garantie biennale qui pourra être mise en jeu). Ces 2 hypothèses sont alternatives : si les critères de l’une sont remplies, peu importe que les critères de l’autre ne le soient pas, la garantie décennale pourra être mise en œuvre.
Mais, au préalable... Avant de mettre en œuvre la garantie décennale, il faut s’assurer que l’ouvrage constitue effectivement une construction immobilière. Ne constitue pas un ouvrage immobilier, par exemple : un abri de piscine repliable et mobile, non rattaché à la piscine et au sol, une maison mobile simplement posée sans travaux ni fondations, etc. Inversement, un court de tennis, une installation de chauffage à foyer fermé, un caveau funéraire, un réseau de VRD, etc. constituent des ouvrages immobiliers.
Un élément indissociable ? Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage (il a par exemple été jugé qu’une chape liquide posée sur une dalle de béton et précédée avant sa pose de la mise d’un polyane de désolidarisation ne constituait pas un élément indissociable).
À noter. Retenez que l’ouvrage doit résulter d’un travail de construction. Ce qui nous amène à évoquer la situation des travaux sur un ouvrage déjà existant :
- si ces travaux modifient structurellement l’existant, on considère qu’il y a construction d’ouvrage, et ce sera d’autant plus vrai que les travaux sont importants (exemples : surélévation, rénovation lourde, agrandissement, etc.) ;
- de même, en cas d’adjonction d’un élément nouveau à une construction, ce nouvel élément sera considéré comme un ouvrage s’il est fait appel à des techniques de construction, et non simplement de pose, de sorte que l’élément ajouté est indissociable de l’ouvrage d’origine ;
- enfin, en présence de travaux de réparation ou de rénovation, seuls les travaux qui ont pour objet et effet de préserver la pérennité de l’existant seront pris en compte au titre de la garantie décennale (des réparations purement esthétiques ne seront pas prises en compte).
Les éléments d'équipements installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant (comme la pose d’un insert, par exemple) ne constituant pas en eux-mêmes un ouvrage relèvent de la garantie de droit commun.
Le saviez-vous ?
Pour déterminer si la responsabilité décennale peut être engagée à propos de travaux réalisés sur un immeuble, et donc pour apprécier leur importance et l’assimilation à des travaux de construction, il faut apprécier ces travaux dans leur globalité et non lot par lot.
Garantie décennale : un désordre
Existence d’un désordre grave. La garantie décennale est susceptible d’être mise en jeu en présence d’un désordre grave. Concrètement :
- le désordre peut prendre la forme d’une malfaçon ou d’une non-façon (peu importe l’origine du désordre) : il peut résulter d’un vice de construction, d’un vice du sol, d’un défaut de conformité, du non-respect de normes parasismiques ;
- le désordre compromet la solidité de l’ouvrage (ce n’est pas le cas lorsque les dégâts causés par les termites sont mineurs ; par contre, c’est le cas, par exemple, lorsque le désordre prend la forme d’un incendie qui détruit l’immeuble) ;
- le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination, ce qui sera notamment le cas si la sécurité des personnes et des biens n’est pas assurée : cette notion dépend des circonstances, soumises à l’appréciation du juge (exemples : un immeuble de plusieurs étages dans lequel l’ascenseur ne fonctionne pas ne le rend pas impropre à sa destination, sauf si cet immeuble est spécialement dédié à des personnes en situation de handicap qui ne peuvent pas, dans ces conditions, accéder aux étages supérieurs ; un local commercial est impropre à sa destination lorsque le revêtement du sol présente des désordres empêchant la société de mettre en valeur et d’offrir à ses clients un cadre attractif pour inciter à l’achat des produits vendus ; une pompe à chaleur inadaptée au volume d'air à chauffer, de sorte qu’il est inévitable quelle connaisse des problèmes peut permettre de faire jouer la garantie décennale ; un hôtel de standing est impropre à sa destination lorsque les chambres et salles de bains sont affectés par des désordre tels que l’hôtel est inhabitable ; un risque sanitaire encouru par les occupants d'un ouvrage peut, par sa gravité, caractériser à lui seul l'impropriété de l'ouvrage à sa destination, même s'il ne s'est pas (encore) réalisé ) ;
- la garantie décennale jouera également si elle affecte la solidité d’un équipement indissociable de l’ouvrage (par équipement indissociable, il faut entendre l’équipement qui ne peut pas être démonté, déposé ou remplacé sans détériorer l’ouvrage).
Pour la petite histoire. Un juge a rejeté la demande d’indemnisation, au titre de la garantie décennale, formulée par un couple qui se plaignait d’un défaut d’isolation : la température intérieure moyenne de la maison était de 20°, ce qui ne démontrait pas une insuffisance de température dans la maison et les factures de consommation énergétiques ne démontraient pas une surconsommation d’énergie à la suite de la réalisation des travaux d’isolation. Pour le juge, ces éléments ne permettaient pas de considérer que le défaut d’isolation rendait la maison impropre à sa destination.
À noter. Lorsque l’ouvrage n’est pas destiné à l’habitation et que les équipements, y compris leurs accessoires, ont pour fonction exclusive de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage, les dommages échappent à la garantie décennale.
Existence d’un désordre caché. 2 notions sont ici à prendre en considération :
- la notion de « désordre » : un désordre est caractérisé lorsque les défauts relevés, qu’ils touchent la conception de l’ouvrage ou l’exécution même des travaux, nécessitent des travaux de reprise pour rendre l’ouvrage effectivement utilisable (il peut donc s’agir d’un vice de construction, d’un défaut de conformité, etc.) ;
- la notion de désordre « caché » : ce désordre ne doit pas être apparent au moment de la réception des travaux.
Concrètement. Pour déterminer si le désordre est ou non caché lors de la réception, la compétence personnelle du maître d’ouvrage est prise en compte, ce dernier devant être considéré comme un profane : il est, en effet, impératif qu’il puisse lui-même déceler les désordres en cause. Notez que la compétence professionnelle du maître d’ouvrage peut avoir une influence.
Le saviez-vous ?
La présence de l’architecte aux côtés du maître d’ouvrage est sans influence : le caractère apparent ou caché du désordre s’apprécie par rapport au maître d’ouvrage.
Attention. Si le désordre était apparent lors de la réception et qu’il n’y a pas eu de réserves de la part du maître d’ouvrage, la responsabilité de l’entreprise ne peut pas être engagée sur le terrain de la garantie décennale. Mais la preuve pèse tout de même sur l’entreprise. Si un vice se révèle après la réception et qu’il est dénoncé par le maître d’ouvrage, c’est au constructeur qui entend s’exonérer de sa garantie de démontrer que le maître d’ouvrage en connaissait l’existence lors de la réception des travaux (la preuve du caractère apparent du désordre incombe donc au constructeur). Mais attention : des désordres visibles à la réception sont susceptibles d’être considérés comme cachés si le maître d’ouvrage n’a pas pu en apprécier le degré de gravité et qu’il n’a pas émis de réserves (l’inaccessibilité d’un parking avec une grosse voiture n’est pas un vice apparent par exemple).
Existence d’un dommage certain. Le dommage ne sera indemnisable que s’il est actuel, s’il est évolutif (c’est-à-dire que le dommage, suffisamment grave pour déclencher la garantie décennale, va s’aggraver dans le délai de 10 ans qui suit la réception) ou encore s’il est futur (c’est-à-dire qu’il s’agit d’un dommage futur, mais certain : il est la conséquence d’un vice constaté et va inévitablement se produire à plus ou moins brève échéance).
Le saviez-vous ?
Bien entendu, le désordre constaté doit être dénoncé dans le délai de 10 ans qui suit la réception (par courrier recommandé avec AR pour lui donner date certaine).
Pour la petite histoire. Le juge a confirmé la mise en jeu de la garantie décennale d’une société ayant effectué des travaux destinés à interrompre l’évolution de fissures et un affaissement de sol apparus quelques années après la construction d’une maison. L’intervention de la société n’ayant pas permis d’arranger la situation et l’ayant même aggravée, le juge considère que sa responsabilité peut être engagée.
À retenir
La garantie décennale, à la charge des constructeurs, a pour objet de garantir le maître d’ouvrage des dommages affectant le gros œuvre ou un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage, résultant de désordres cachés lors de la réception des travaux.
- Loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l'artisanat (article 22-2)
- Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (article 31)
- Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (article 95)
- Articles 1792 et suivants du Code Civil
- Article L 241-1 et suivants du Code des Assurances
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 26 septembre 2006, n° 05-15537 (présomption de responsabilité en cas de pluralité d’entreprises)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 27 février 2013, n° 12-12148 (l’existence d’une réception est une condition nécessaire)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 avril 1993, n° 91-14215 (une « maison mobile » n’est pas un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 30 mars 2011, n° 10-10766 (un abri de piscine mobile non rattaché n’est pas un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 1re chambre civile, du 2 mai 1990, n° 88-11543 (un court de tennis est un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 17 janvier 1996, n° 94-14926 (une installation de chauffage est un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 17 décembre 2003, n° 02-16096 (un caveau funéraire est un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 17 décembre 1997, n° 96-12209 (un réseau VRD est un ouvrage immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 16 décembre 1987, n° 86-15444 (désordre caché à la réception des travaux)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 13 février 2008, n° 06-18357 (désordre esthétique – pas de garantie décennale)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 16 juin 2009, n° 08-14046 (désordre futur)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 26 novembre 2015, n° 14-25761 (durée du contrat d’assurance en responsabilité)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 26 novembre 2015, n° 14-19835 (une dalle de béton posée sur un polyane ne constitue pas un élément indissociable)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 10 mars 2016, n° 14-15326 (non-souscription d’assurance décennale-poursuites personnelles contre le dirigeant)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 24 mars 2016, n° 15-14830 (pas de mise en jeu de la garantie décennale faute de réception des travaux)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 15 septembre 2016, n° 15-21630 (acquéreurs successifs)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 23 février 2017, n° 16-10452 (termites-pas de garantie décennale)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-16637 (revêtement de sol dans un local commercial-garantie décennale applicable)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-17323 (incendie qui détruit un immeuble-impropriété à la destination)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 février 2018, n° 17-15962 (fournisseur qui se comporte comme un constructeur)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 février 2018, n° 17-13478 (artisan-pas de responsabilité engagée)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 21 juin 2018, n° 17-19762 (appréciation des travaux dans leur globalité-travaux sur un immeuble en copropriété)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 juillet 2018, n° 17-21163 (défaut d’isolation-pas de mise en œuvre de la garantie décennale)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 7 mars 2019, n° 18-11741 (garantie décennale et insert-impropriété à la destination)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 16 mai 2019, n° 18-14483 (propriétaire qui a fait construire-considéré comme « constructeur)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 19 septembre 2019, n° 18-16986 (normes parasismiques)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 13 février 2020, n° 18-22868 (un protocole transactionnel ne constitue pas en soi une réception des travaux)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 novembre 2020, n° 19-18213 (installation d’un système de chauffage et garantie décennale)
- Arrêt de la cour de cassation, 3e chambre civile, du 4 mars 2021, n°19-25702 (mise en jeu de la garantie décennale suite à des travaux destinés à réparer des dommages apparus quelques années après la construction d’une maison)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 4 mars 2021, n° 19-26296 (des travaux structurels (comme des aménagements intérieurs et extérieurs d’envergure, des installations de sanitaires, d’équipements de chauffage et la réalisation d’une dalle porteuse de la surface totale du bâtiment) constituent bien un « ouvrage immobilier », ce qui oblige la société qui les réalise à souscrire une assurance couvrant la garantie décennale à laquelle elle est tenue)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 mai 2021, n° 19-24786 (hôtel de standing inhabitable)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 14 septembre 2023, no 22-13858 (un risque sanitaire encouru par les occupants d'un ouvrage peut, par sa gravité, caractériser à lui seul l'impropriété de l'ouvrage à sa destination, même s'il ne s'est pas (encore) réalisé)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 21 mars 2024, no 22-18694 (garantie décennale et éléments d'équipements)
Artisans du bâtiment : ce qui relève (ou non) de la garantie décennale…
Installation d’un élément d’équipement sur existant = garantie décennale ?
Depuis 2017, à la suite d’une décision de justice, les éléments d'équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant (un insert, par exemple) relèvent de la garantie décennale, même s’ils ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage.
L’objectif affiché était notamment d’assurer une meilleure protection du maître d’ouvrage, en facilitant les indemnisations, le cas échéant.
Constatant l’inefficacité de ce positionnement, le juge vient de changer d’avis : désormais, ces équipements ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres constatés.
Concrètement, ils relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l'assurance obligatoire des constructeurs.
Notez que dans une lettre accompagnant la publication de sa décision, le juge précise que selon lui, les maîtres d’ouvrage peuvent être indemnisés du sinistre causé par des éléments d'équipement adjoints aux ouvrages existants auprès de leur assureur multirisques-habitation et / ou mobiliser la garantie facultative d'assurance de l'installateur de cet élément (à condition, bien sûr, qu’il soit assuré à ce titre).
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Certification périodique : nouvelles précisions
Certification périodique : combien de formations doivent être réalisées ?
Pour rappel, la certification périodique est une obligation qui concerne depuis le 1er janvier 2023 les professionnels de santé rattachés à un ordre, soit :
- les médecins ;
- les chirurgiens-dentistes ;
- les sages-femmes ;
- les pharmaciens ;
- les infirmiers ;
- les masseurs-kinésithérapeutes ;
- les pédicures-podologues.
Cette obligation prévoit que ces professionnels doivent suivre des programmes de formations réguliers devant répondre à certains objectifs :
- actualiser leurs connaissances et leurs compétences ;
- renforcer la qualité de leurs pratiques professionnelles ;
- améliorer la relation avec leurs patients ;
- mieux prendre en compte leur santé personnelle.
Des précisions viennent d’être apportées quant à la fréquence de ces actions de formation.
Il est ainsi prévu que les praticiens concernés doivent suivre ces formations à raison de 2 fois par période de 6 ans.
Cette période de référence démarre au moment de l’inscription à l’ordre des professionnels, qu’il s’agisse d’une première inscription ou d’une reprise d’exercice.
Il est à noter que si un praticien interrompt son activité pour une durée cumulée de 3 ans au sein de la période de 6 ans ou s’il change de profession, cette période de 6 ans prend fin et une nouvelle période de certification commence.
Il est également précisé que certains praticiens sont dispensés des obligations liées à la certification professionnelle, à savoir ceux :
- qui n’exercent pas de soins directement auprès des patients ;
- déjà soumis à des formations obligatoires spécifiques conditionnant l’exercice de leur pratique professionnelle.
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Pacte Dutreil : à la chasse aux indices !
Pacte Dutreil : quelle est l’activité principale de la société ?
À l’occasion de la transmission de parts de société, des droits d’enregistrement sont généralement dus.
Toutefois, il existe certains dispositifs permettant de réduire le montant de ces droits, parmi lesquels le « pacte Dutreil ».
Schématiquement, ce pacte permet, toutes conditions remplies de bénéficier d’une exonération de droits d’enregistrement à concurrence des ¾ de la valeur des titres transmis et ce, sans limitation de montant.
Plus simplement, seuls 25 % de la valeur des titres transmis sera soumise à l’impôt.
Parmi les conditions à remplir, la société dont les titres sont transmis doit être une société «opérationnelle », c’est-à-dire qu’elle doit exercer, de manière prépondérante, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Vous l’aurez compris, si la société exerce de manière prépondérante une activité dite « civile », il ne sera pas possible de mettre en place un pacte Dutreil et donc, de bénéficier de l’avantage fiscal correspondant.
Mais qu’en est-il des entreprises qui exercent à la fois une activité « opérationnelle » et une activité civile ? Dans ce cas de figure, comment apprécier la prépondérance de l’activité ?
Dans une affaire récente, suite au décès de son père, un particulier hérite des actions d’une société anonyme (SA) qui exerce une activité commerciale d’exploitation de galerie d’art et d’édition de livres d’art, ainsi qu’une activité civile consistant à donner en location une partie de son patrimoine immobilier.
Parce qu’il estime que toutes les conditions sont remplies, l’héritier demande à bénéficier de l’avantage fiscal lié au pacte Dutreil… Ce que lui refuse l’administration, qui constate que l’activité civile est ici prépondérante. Et pour preuves :
- la location du patrimoine immobilier de la SA représente plus de 80 % de son chiffre d’affaires ;
- cette activité correspond à plus de 65 % de la valeur de ses actifs.
« Insuffisant ! », estime l’héritier qui rappelle que la prépondérance de l’activité de la SA doit être appréciée en tenant compte d’un faisceau d’indices déterminés d’après la nature de l’activité et les conditions de son exercice. Ce que l’administration fiscale n’a pas fait ici...
Or force est de constater que :
- 47 % de la surface de l’immeuble est affectée à l’activité commerciale de la SA ;
- les recettes commerciales et locatives ont principalement été affectées au financement de l’activité commerciale ;
- l’activité locative a uniquement permis de faire perdurer l’activité commerciale de la SA qui est depuis des décennies sa « raison d’être ».
Partant de là il est clairement établi que l’activité principale de la SA est de nature commerciale, maintient l’héritier, ce qui lui permet de bénéficier de l’exonération demandée.
« Faux ! », estime l’administration, qui constate que :
- la « raison d’être » historique de la SA est certes commerciale, mais qu’il convient de déterminer le caractère prépondérant de l’activité de la société au moment du fait générateur de l’impôt. Or ici, c’est bel et bien l’activité locative qui est dominante à cette date ;
- la valeur des locaux dédiés à l’activité commerciale est nettement inférieure à celle des locaux loués ou vacants ;
- l’affectation des recettes de la SA à l’activité commerciale est un choix de gestion. Pour déterminer la nature de l’activité de la société, ce n’est pas l’affectation des recettes qui doit être prise en compte, mais l’origine des recettes. Et dans cette affaire, l’activité commerciale est déficitaire contrairement à l’activité locative.
Partant de là il est clairement établi que l’activité principale de la SA est de nature civile, maintient l’administration. L’avantage fiscal du pacte Dutreil ne peut qu’être refusé.
Ce que confirme le juge, qui donne raison à l’administration.
- Arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 12 mars 2024 , no 23/01551 (NP)
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Services d’incendie et de secours : le carburant à prix coûtant ?
Services d’incendie et de secours : pas d’accise sur les gazoles et les essences !
Les produits qui, au regard de la réglementation fiscale, relèvent de la catégorie des gazoles ou de celle des essences et qui sont utilisés par les services d’incendie et de secours (SDIS) pour le fonctionnement de leurs véhicules, bénéficient d’un tarif nul d’accise.
Pour mémoire, « l’accise » est une taxation qui est notamment due pour les usages de certains produits en tant que carburants ou combustibles.
Pour en revenir aux SDIS, sachez que le « tarif nul » d’accise prend en réalité la forme d’un remboursement.
Concrètement, pour les achats de carburant intervenus depuis le 12 juillet 2023, le SDIS qui souhaite en bénéficier doit déposer une demande de remboursement, conforme au modèle fourni par l’administration, soit par voie électronique, soit par voie postale.
Cette demande doit être déposée entre le 1er janvier de l’année suivant l’année d’achat des produits au titre de laquelle le remboursement est demandé et le 31 décembre de la 2de année qui suit celle de l’achat desdits produits.
Elle doit être accompagnée de toutes les pièces permettant de justifier le montant dont le remboursement est demandé.
Dernier point important : un même SDIS ne peut pas déposer plus d’une demande de remboursement au cours d’une même année civile.
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Quand un entretien préalable à un licenciement se déroule à 3 contre 1…
Entretien préalable à un licenciement : « qui êtes-vous » ?
Après avoir été licencié pour inaptitude, un salarié conteste : selon lui, la procédure n’ayant pas été respectée, son licenciement est irrégulier !
Il indique tout d’abord, que la lettre de convocation à l’entretien préalable à un éventuel licenciement envoyée par l’employeur ne l’informe pas de sa faculté de se faire assister au cours de cet entretien.
Ensuite, cet entretien préalable s’est déroulé de manière déséquilibrée en raison de la présence des 2 dirigeants…et d’une tierce personne dont il ignorait l’identité !
Un tiers qui était « conseiller du salarié », se défend l’employeur qui rappelle que conformément à la procédure, cette personne était tout à fait en droit d’assister à l’entretien.
Un constat qui répond d’ailleurs au 2nd argument du salarié : ce dernier ne peut pas reprocher à l’employeur de ne pas l’avoir informé de sa possibilité de se faire assister dès lors qu’il était bel et bien accompagné par un conseiller du salarié durant l’entretien.
Ce qui ne convainc pas le juge, qui donne raison au salarié. S’il est vrai qu’un salarié, venu accompagné à son entretien préalable, ne peut pas se prévaloir ensuite du défaut de la mention d’assistance possible pour faire reconnaître l’irrégularité de son licenciement, la question n’est pas là dans cette affaire…
Ici, il faut se demander si le fait que 3 personnes aient assisté à l’entretien préalable, dont l’une que le salarié ne connaissait pas, n’a pas pour effet de rendre irrégulière la procédure de licenciement.
L’affaire devra donc être rejugée sur ce point.
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Organismes gérant l’occupation de locaux vacants par des résidents temporaires : comment être agréé ?
Le dispositif d’occupation de locaux vacants par des résidents temporaires
Loi ELAN. La loi du 23 novembre 2018, dite « loi ELAN », a mis en place, à titre expérimental, un dispositif, encadré par des organismes et associations agréés par l’État, ayant pour objectif de protéger les locaux vacants grâce à leur occupation par des résidents temporaires et de favoriser l’insertion et l'accompagnement social.
Une expérimentation validée… Ce dispositif, initialement mis en place à titre expérimental, a été pérennisé en juillet 2023.
Concrètement, des organismes et associations agréés par l’État hébergent des résidents, temporairement, dans des locaux vacants, après autorisation du propriétaire. Les organismes sont donc la clé de voûte du dispositif car ils sont à la fois les interlocuteurs des propriétaires et des résidents.
Organismes et associations : un agrément obligatoire
Qui ? Peuvent être agréés par les préfectures les organismes publics ou privés et les associations, toutes conditions remplies.
Le saviez-vous ?
Les agréments ont initialement été donnés pour la durée de l’expérimentation qui devait se terminer le 31 décembre 2023. Parce que le dispositif est à présent entériné, les organismes et associations agréés pendant cette période peuvent obtenir un agrément provisoire d'une durée limitée au 31 décembre 2024 sans avoir à produire de dossier.
Ce délai supplémentaire doit leur permettre de poursuivre leur activité le temps qu'ils présentent une demande de renouvellement en bonne et due forme.
Obtenir un agrément
Conditions. Pour être agréés, les organismes doivent démontrer leurs compétences à mener des travaux d’aménagement et à organiser l’occupation des locaux et leurs capacités à s’engager en faveur des personnes en difficulté.
Un dossier à constituer. Le dossier d’un organisme ou d’une association doit contenir les éléments suivants :
- sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique et l'adresse de son siège, ainsi que la qualité du signataire ;
- un document attestant de sa compétence à mener des travaux d'aménagement et à organiser l'occupation de bâtiments par des résidents temporaires ;
- un engagement quantifié quant à l'occupation des locaux par des personnes en difficulté, notamment les personnes sans abri en situation de détresse médicale, psychique ou sociale ;
- un engagement à confier au service intégré d'accueil et d'orientation l'orientation vers les locaux de l'opération des personnes sans abri en situation de détresse ;
- la description des modalités selon lesquelles ces personnes bénéficient de mesures d'insertion et d'accompagnement social et, le cas échéant, lorsque l'organisme ou l'association n'est pas en capacité de mettre en œuvre ces mesures, les modalités selon lesquelles elles sont assurées par un organisme tiers.
Envoi. Le dossier doit être envoyé au préfet du département où se situe l’une des opérations d’occupation temporaire envisagée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique.
Silence. Le silence gardé par l'administration pendant 4 mois sur une demande d'agrément vaut décision de rejet.
Durée. L'agrément est délivré pour une durée maximale de 3 ans et fait l'objet d'un arrêté préfectoral.
Renouveler son agrément
Même procédure… La procédure de renouvellement est identique à celle décrite ci-dessus, à ceci près que l’organisme ou l’association devra fournir les rapports annuels sur les opérations menées.
Des précisions à venir. Un arrêté doit venir préciser le contenu du rapport annuel.
À retenir
Les organismes publics, privés et les associations peuvent participer aux opérations d’occupation temporaire de locaux vacants. Pour cela, elles doivent obtenir un agrément de la préfecture du territoire où se déroulent les opérations. L’agrément est renouvelable tous les 3 ans.
- Loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 29) (création du dispositif)
- Loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (article 8) (pérennisation du dispositif)
- Décret no 2019-497 du 22 mai 2019 relatif à l'occupation par des résidents temporaires de locaux vacants en vue de leur protection et préservation en application de l'article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
- Décret no 2024-260 du 22 mars 2024 modifiant le décret no 2019-497 du 22 mai 2019 relatif à l'occupation par des résidents temporaires de locaux vacants en vue de leur protection et préservation en application de l'article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
Jeunes entreprises innovantes : l’administration sociale est à jour !
BOSS : une nouvelle rubrique depuis le 1er avril 2024 !
Pour mémoire, les entreprises bénéficiant du statut de « jeune entreprise innovante (JEI) » peuvent bénéficier d’une exonération de cotisations patronales d’assurances sociales et d’allocations familiales, sous réserve de respecter certaines conditions.
Il en va de même pour les « jeunes entreprises universitaires » (JEU) et les « jeunes entreprises de croissance » (JEC), qui constituent toutes deux des sous-catégories des JEI.
Suite à la loi de finances pour 2024, le Bulletin officiel de la Sécurité sociale (BOSS) a intégré une nouvelle rubrique dédiée à la réglementation et aux exonérations applicables pour les JEI.
Le contenu de cette rubrique était soumis à une consultation publique, qui s’est achevée le 20 janvier 2024.
Et dans un récent communiqué, le BOSS nous fait savoir que le contenu de la rubrique relative aux JEI est entré en vigueur le 1er avril 2024. Il est donc désormais opposable à l’administration, comme aux entreprises !
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Protocole d’accord pré-électoral : faute avouée à moitié pardonnée ?
Protocole d’accord pré-électoral et invitation irrégulière : quelle sanction ?
Pour rappel, l’invitation à négocier le protocole d’accord pré-électoral (PAP) et à établir une liste de candidats doit parvenir à chaque organisation syndicale intéressée au plus tard 15 jours avant la 1re réunion de négociation.
Dans une récente affaire, un syndicat demande l’annulation du PAP.
Pourquoi ? Parce qu’il estime que l’invitation qui lui a été envoyée par l’employeur pour négocier ce protocole était tardive… donc irrégulière.
Ce que conteste l’employeur : si l’organisation syndicale a refusé de signer le protocole, elle a tout de même présenté des candidats dans le respect du calendrier proposé… et sans émettre la moindre réserve.
Dès lors, elle ne peut pas se prévaloir a posteriori de l’irrégularité de l’invitation pour faire annuler le PAP !
Ce qui emporte la conviction du juge, qui tranche en faveur de l’employeur.
Un syndicat qui, sans émettre de réserve expresse, a présenté des candidats ne peut pas, ensuite, se prévaloir de l’irrégularité de l’invitation pour demander l’annulation du PAP.
