Indemnisation du bailleur : la preuve du préjudice d’abord !

Le propriétaire d’un immeuble signe avec son nouveau locataire un bail commercial.

Quelque temps après, après avoir reçu un congé, le locataire restitue le local… dans un état non-conforme à ses obligations !

Pour rappel, la loi et le contrat prévoient que le locataire doit entretenir le local qu’il loue en faisant, notamment, les réparations locatives nécessaires.

Ce qui n’est pas le cas ici, déplore le bailleur qui réclame une indemnisation de son préjudice.

« Quel préjudice ? », rétorque son ancien locataire : le bailleur n’a pas fait faire les travaux nécessaires à une prétendue remise en état des lieux et a, de plus, vendu son immeuble tel quel. Il n’a donc pas subi de préjudice.

« Sans rapport ! », se défend le bailleur qui rappelle que le locataire a l’obligation de rendre le local loué en bon état et qu’il doit réparer les dégradations survenues pendant la location, sauf exception.

Peu importe que le propriétaire ait vendu son bien sans faire de travaux : ce qui compte, c’est que le locataire n’a pas ici respecté ses obligations.

Quant au préjudice subi, le bailleur n’a pas pu vendre au prix optimal son bien en raison de son état…

Des arguments qu’entend le juge, mais qui demeurent insuffisants. Certes, le locataire a une obligation de restituer les locaux en bon état de réparation locative. Certes, le bailleur n’a pas besoin d’avoir lancé les travaux pour réclamer à bon droit la réparation de son préjudice.

Néanmoins, le préjudice doit être évalué au jour du procès par le juge, qui doit tenir compte de toutes les circonstances postérieures à la fin du bail… comme la vente du bien !

Le bailleur doit prouver son préjudice, ici la diminution du prix de vente de son local du fait de son état. Preuve qu’il ne rapporte pas ici : il ne peut donc pas obtenir d’indemnisation de son ancien locataire !

Retenez qu’un bailleur ne peut pas obtenir une indemnisation automatiquement parce que son locataire n’a pas respecté ses obligations. Encore faut-il qu’il prouve le préjudice qui en a résulté !

L’information du salarié par la CARSAT est repoussée au 30 septembre 2024

Pour rappel, le compte professionnel de prévention (ou « C2P ») est un dispositif qui permet à certains salariés exposés à des risques professionnels particuliers, d’acquérir des points dans le cadre de cette activité professionnelle à risques.

Les points ainsi accumulés offrent des avantages au salarié permettant notamment de :

• réduire le temps de travail ;
• faire valoir ses droits à la retraite plus tôt ;
• financer des formations pour accéder à des postes moins exposés.

Dans ce cadre et annuellement, la CARSAT indique aux salariés titulaires de ces comptes la disponibilité de l’information relative à l’ensemble des points accumulés au titre de l’année précédente.

Initialement, il était prévu que cette information parvienne au salarié au plus tard le 30 juin 2024, soit par lettre simple, soit par courrier électronique.

Cette année, cette information sera envoyée par la CARSAT aux concernés au plus tard le 30 septembre 2024, toujours selon les mêmes modalités.

Assurance chômage : un durcissement annoncé… puis reporté ?

Pour mémoire, cette année, en raison de l’échec des négociations sur l’emploi des seniors et, comme déjà annoncé, le gouvernement avait refusé d’agréer la convention d’assurance chômage et les textes associés du 27 novembre 2023.

Se faisant, il devait donc lui-même définir les nouvelles règles applicables dès cet été.

Mais en raison du contexte politique actuel, le gouvernement vient d’officialiser, le 1^er juillet 2024, la suspension de cette réforme d’Assurance chômage.

De ce fait, les dispositions réglementaires relatives aux règles d’indemnisation et de contributions du régime d’assurance chômage sont prolongées jusqu’au 31 juillet 2024.

Affaire à suivre…

Réduction d’impôt de 25 % : dès le 28 juin 2024

Les particuliers qui souscrivent au capital d’une ESUS (entreprise solidaire d’utilité sociale) en réalisant des apports peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu appelée « réduction d’impôt Madelin », ou « IR-PME ».

Initialement, la réduction d’impôt était égale à 18 % du montant versé, retenu dans la limite maximale de 50 000 € (pour les personnes seules) ou 100 000 € (pour les personnes mariées ou pacsées, et soumises à imposition commune).

Temporairement, le taux de cet avantage fiscal a été porté à 25 % pour les investissements réalisés :

• entre le 10 août 2020 et le 31 décembre 2020 ;
• entre le 9 mai 2021 et le 31 décembre 2021 ;
• entre le 18 mars 2022 et le 31 décembre 2022 ;
• entre le 12 mars 2023 et le 31 décembre 2023.

Cette année encore, la loi de finances a porté le taux de cet avantage fiscal à 25 % pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2025.

Pour autant, il était prévu que cette nouveauté ne concerne que les versements effectués à compter d’une date fixée par décret… qui vient tout juste d’être publié !

En conséquence, pour les investissements réalisés entre le 28 juin 2024 et le 31 décembre 2025, le taux de la réduction d’impôt est effectivement porté à 25 %.

Une dématérialisation des demandes d’agrément sur la plateforme AGAPE’TH !

Pour honorer l’obligation d’emploi des travailleurs handicapés (OETH) et au-delà de la seule embauche, les employeurs ont aussi la possibilité de conclure des accords collectifs agrées en faveur des travailleurs handicapés dits « Accords OETH ».

Ces accords de branche, de groupe ou d’entreprise s’appliquent pour une durée de 3 ans maximum, renouvelable 1 fois. Ils doivent nécessairement comporter un programme pluriannuel en faveur des travailleurs handicapés portant sur l’embauche, le maintien et l’accompagnement de ces travailleurs handicapés.

Mais, pour que l’accord collectif libère l’employeur de son obligation, il devait nécessairement être agréé en ce sens.

Jusqu’alors, l’entreprise devait elle-même transmettre l’accord collectif aux services préfectoraux afin d’obtenir cet agrément.

Depuis le 22 juin 2024, les employeurs doivent désormais formuler cette demande d’agrément en ligne via la plateforme AGAPE’TH.

Pour obtenir cet agrément, les entreprises sont invitées à transmettre un certain nombre d’informations et de documents utiles, détaillés sur le site et au plus tard le 31 mai de la 1^re année de mise en œuvre du programme stipulé.

Notez que les demandes de renouvellement d’agrément devront aussi se faire sur cette même plateforme.

Travaux énergétiques : de l’accréditation à l’agrément…

Les organismes délivrant des qualifications

Le Gouvernement a mis en place une procédure unique d'agrément pour les organismes délivrant des qualifications aux professionnels réalisant :

• certains travaux soumis au respect de critères de qualification, dont la liste est disponible ici (par exemple la pose de certains matériaux d’isolation thermique ou de pompes à chaleur) ;
• des audits énergétiques ;
• l'installation et la maintenance des infrastructures de recharge pour véhicules électriques ;
• l'installation dispositifs de production d'électricité utilisant l'énergie solaire photovoltaïque sur des bâtiments.

Notez que, concernant les infrastructures de recharge des véhicules électriques, cette règle n’est pas appliquée aux infrastructures d'une puissance totale inférieure ou égale à 3,7 kW installées dans un bâtiment d'habitation privé ou dans une dépendance d'un bâtiment d'habitation privé ou dont la fonction principale n'est pas de recharger des véhicules électriques et qui ne sont pas accessibles au public.

L’agrément des organismes sera délivré par les ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Procédure d’agrément

Les demandes d'octroi, de modification ou de renouvellement d'agrément doivent être accompagnées d'un dossier de demande strictement encadré, dont la composition et les modalités sont disponibles ici.

Ces demandes sont envoyées aux services des ministres chargés de la construction et de l'énergie et instruites par principe au Centre scientifique et technique du bâtiment.

Ces services peuvent demander aux organismes des compléments dans leur dossier.

Notez que le silence gardé pendant 4 mois sur une demande de délivrance, de renouvellement ou de modification d'agrément vaut acceptation.

L’agrément

L’agrément a une durée maximale de 5 ans renouvelable.

Les organismes débutant leur activité de qualification de professionnels ou ne pouvant pas fournir un rapport de contrôle conforme (demandé dans le dossier de demande) peuvent solliciter un agrément probatoire.

Cet agrément probatoire est délivré pour une durée maximale d'un an.

Recul du trait de côte et droit de préemption : des modalités précisées

Mis en place dans le cadre de la politique de recomposition territoriale, impactée par l’érosion, ce nouveau de préemption permet d'acquérir des biens situés dans les zones exposées au recul du trait de côte, en vue d'en assurer la renaturation avant leur disparition, et de pouvoir éventuellement autoriser à titre temporaire un usage ou une activité compatible avec son niveau d'exposition.

Ce droit de préemption peut trouver à s'appliquer dans des zones exposées à horizon 0-30 ans et 30-100 ans qui couvrent également des espaces agricoles sur lesquels le droit de préemption des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) est également applicable (mais ce droit de préemption « recul du trait de côte » prime le droit de préemption des SAFER).

La délibération par laquelle le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent décide d'instaurer le droit de préemption pour l'adaptation des territoires au recul du trait de côte est affichée en mairie pendant un mois et mention en est faite dans deux journaux diffusés dans le département.

Si le propriétaire d’un bien soumis à ce droit de préemption manifeste son intention d’aliéner, il doit le faire en établissant une déclaration adressée en 3 exemplaires à la mairie de la commune où se trouve le bien, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique en 1 seul exemplaire.

Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien et, lorsqu'elle est acceptée, la visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de la réponse du propriétaire, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés.