Bâtiments d’habitation collectifs : assurer un meilleur suivi

Pour rappel, il est maintenant possible pour les communes de définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet, 15 ans après la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les 10 ans, d'un diagnostic structurel avec une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et une évaluation des risques pour la sécurité des occupants et des tiers.

Peuvent ainsi entrer dans le périmètre de ces secteurs :

• les zones caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé ;
• les zones présentant une concentration importante d'habitat ancien dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de :
  • leur époque de construction ;
  • leurs caractéristiques techniques et architecturales
  • leurs matériaux de construction employés ;
  • l'état des sols.

Les modalités concrètes de mise en œuvre de ce nouveau dispositif de suivi viennent d’être précisées par le Gouvernement, à savoir :

• les modalités de réalisation du diagnostic ;
• son contenu ;
• les compétences exigées des professionnels chargés de son établissement ;
• les modalités de délimitation des secteurs concernés.

Délimitation des secteurs concernés

La délimitation des périmètres des secteurs concernés par ce nouveau dispositif relève de la compétence de la commune ou, le cas échéant, de l'établissement public de coopération intercommunale.

Une fois la délibération prise en ce sens, l’information des périmètres délimités doit, sous 3 mois, être annexée au plan local d'urbanisme, au document d'urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.

Cette délibération doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception aux propriétaires des bâtiments situés dans les périmètres ou aux syndics représentant les syndicats des copropriétaires de ces bâtiments.

Notez que, à défaut de pouvoir réaliser cette notification, cette dernière sera valablement faite par voie d’affichage à la mairie de la commune ou de l’arrondissement et sur la façade du bâtiment concerné.

Il revient également au syndic de copropriété d’en avertir les copropriétaires.

Réalisation du diagnostic structurel

Il revient au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires d'un bâtiment d'habitation collectif de faire réaliser ce diagnostic et d’en transmettre les conclusions à la commune dans les 18 mois suivants la notification ou l’affichage de la délibération.

Cette obligation est respectée si, toutes conditions remplies, un projet de plan pluriannuel de travaux de sauvegarde de l’immeuble a été réalisé dans les délais prévues par la loi (15 ans après l’achèvement des travaux et tous les 10 ans).

Notez que le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic structurel du bâtiment d'habitation collectif à la place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires.

Compétences du diagnostiqueur 

Le diagnostic structurel doit être réalisé par une personne compétente en matière :

• de modes constructifs traditionnels et contemporains (gros œuvre et second œuvre) ;
• d'évaluation de la stabilité et de la solidité des bâtiments, notamment la modélisation et les calculs de structures, d’infrastructures, de descente de charge et de fondations, la géotechnique, la prise en compte de la nature du sol et de ses aléas ;
• de produits de construction, de matériaux de construction et d’équipements techniques ;
• de pathologies du bâtiment et de ses équipements notamment celles liées aux risques provenant du sol ou de l'environnement du bâtiment et de ses différents réseaux ;
• de terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
• de cadre juridique, notamment ceux relatifs aux normes de sécurité applicables à l'habitat ;
• de coordination des différents intervenants et de synthèse de leurs contributions pour aboutir à un document final unique ;
• d’équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Le diagnostiqueur doit également justifier :

• d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement supérieur d'une durée minimale de 5 ans dans les domaines des techniques du bâtiment, de la construction, du génie civil ou de la géotechnique, dispensée dans une université ou un établissement d'enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, et d'au moins 2 années d'expérience professionnelle dans au moins l'un des domaines d'activités précités ;
• ou d’un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
• ou d’une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent.

Un cadre d’indépendance est également prévu. Ainsi, un diagnostiqueur ou un salarié ne peut pas accorder, directement ou indirectement, au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, aucun avantage ni rétribution, quelle qu'en soit la nature et inversement.

Déroulement du diagnostic structurel

Le propriétaire ou les copropriétaires doivent remettre au professionnel, le cas échéant :

• les documents relatifs à l'historique des travaux réalisés sur l'immeuble (descriptifs, factures, les plans d'exécution de ces travaux, les procès-verbaux des assemblées générales et carnet d'entretien le cas échéant) ;
• l’ensemble des diagnostics immobiliers et des études techniques réalisés sur l'immeuble, au niveau du bâtiment ;
• les arrêtés de péril ou de mise en sécurité pris à l'encontre de l'immeuble au cours des 10 dernières années et les mains-levées ;
• le projet de plan pluriannuel de travaux lorsque les conditions de son élaboration ne permettent pas de remplir l’obligation de faire réaliser le diagnostic structurel.

Concrètement, le professionnel doit effectuer une inspection visuelle extérieure et intérieure du bâtiment qui met en évidence les désordres apparents et rédiger un rapport sous format numérique, rapport qui doit contenir au minimum les informations listées ici.

Notez qu’un modèle de rapport est prévu pour les professionnels, disponible ici.

Une nouvelle prolongation pour améliorer les résultats de l’expérimentation

En 1986, une interdiction était mise en place, prohibant le stockage de biens, autres que des véhicules, dans les espaces boxés des aires de stationnement des bâtiments d’habitation collectifs. L’idée était de limiter le déclenchement et la propagation d’incendies.

Cependant, depuis 2019, une expérimentation est en cours pour mesurer les effets d’une éventuelle levée de cette interdiction.

Elle concerne les aires de stationnement suffisamment séparées du reste de l’immeuble et ne communiquant pas directement avec les parties communes.

Pour bénéficier de cette permission de stockage, les boxes doivent respecter certaines conditions :

• être situés au plus bas au 2e niveau en sous-sol en dessous du niveau d’accès des secours, sauf s’ils sont équipés d’un système d’extinction automatique à eau ;
• avoir une surface inférieure de 26 m² maximum ;
• être entièrement clos, les parois devant être pleines et maçonnées, fermées par une porte métallique ou E30 ;
• ne pas comporter de grille de ventilation naturelle vers l’extérieur du boxe, ni d’aération donnant sur les autres circulations de l’immeuble ;
• ne pas comporter d’installation électrique, hormis un éclairage classique.

Cette expérimentation devait initialement prendre fin en septembre 2022 mais avait été prolongée une première fois jusqu’à octobre 2025. 

À nouveau, l’expérimentation est prolongée, avec une nouvelle date butoir fixée au 7 octobre 2026.