VEFA et organismes HLM : transfert de contrat = perte du taux réduit de TVA ?
Transfert du contrat de VEFA : un maintien, sous condition, du taux réduit de TVA à 10 %
En principe, les livraisons de logements neufs destinés à la location à usage de résidence principale réalisées dans le secteur du logement intermédiaire bénéficient du taux réduit de TVA à 10 %, sous réserve du respect des conditions suivantes :
- la livraison doit intervenir au profit d’un organisme d’habitations à loyer modéré (HLM), d’une société d’économie mixte, d’une société anonyme de coordination entre les organismes HLM, d’un organisme soumis au contrôle d’Action Logement Immobilier, ou d’une structure dont le capital est détenu, en totalité par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés, des établissements publics administratifs ou des caisses de retraite et de prévoyance ;
- l’opération de construction doit faire l’objet d’un agrément préalable entre le propriétaire ou le gestionnaire de logements et le représentant de l’Etat dans le département ;
- les logements doivent être implantés sur un terrain situé, à la date de signature de l’agrément, sur le territoire des communes classées dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant ;
- les logements doivent être intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de surfaces ouvrant droit au bénéfice de certains prêts (prêts réglementés, prêts locatifs à usage social, etc.) ;
- les logements doivent être destinés à être loués à des particuliers dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds ;
- le loyer mensuel des logements ne doit pas dépasser certains plafonds.
La plupart du temps, ces logements sont construits par des promoteurs immobiliers, dans le cadre de contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Mais que se passe-t-il si, avant l’achèvement de la construction, l’organisme HLM décide de transférer son contrat de VEFA à un autre organisme ? Le taux réduit de TVA est-il remis en cause ? L’organisme qui cède le contrat de VEFA pourra-t-il tout de même récupérer la TVA payée sur les appels de fonds antérieurs au transfert du contrat ?
L’administration fiscale vient de répondre à ces questions…
Pour elle, le transfert du contrat de VEFA d’un organisme HLM à un autre ne remet pas en cause l’application du taux réduit de TVA à 10 % dès lors que le nouvel organisme remplit l’ensemble des conditions mentionnées plus haut.
Ensuite, elle précise que l’organisme vendeur peut récupérer la TVA qu’il a payée au promoteur au titre des appels de fonds réglés antérieurement au transfert, toutes conditions par ailleurs remplies.
Enfin, l’administration fiscale indique que le promoteur pourra continuer à appliquer la TVA au taux réduit de 10 % aux appels de fonds réclamés après le transfert du contrat de VEFA, dès lors que le nouvel organisme satisfait à l’ensemble des conditions mentionnées plus haut et notamment, qu’il dispose personnellement d’un agrément préalable du représentant de l’Etat dans le département.
- Rescrit BOFiP-Impôts du 28 octobre 2020, BOI-RES-000064
Distributions « occultes » : des sanctions (il)légales ?
Distributions « occultes » : des sanctions proportionnées aux manquements constatés !
Lorsqu’à l’issue du contrôle fiscal d’une entreprise, l’administration constate l’existence d’une distribution « occulte », elle peut exiger de l’entreprise qu’elle lui fournisse, dans un délai de 30 jours, l’identité du bénéficiaire de cette distribution.
Pour mémoire, on parle de distribution « occulte » en présence de sommes versées à des personnes non identifiées, que l’entreprise déduit, à tort, de son revenu imposable.
Si l’entreprise décide de ne pas répondre, ou de répondre de façon évasive à cette demande, elle devra verser une pénalité à l’administration d’un montant égal à 100 % de la somme distribuée.
En revanche, si elle réintègre spontanément dans son résultat imposable la somme versée, le montant de la pénalité due est abaissé à 75% du montant de la somme distribuée.
A l’occasion d’un litige l’opposant à l’administration fiscale, une société a demandé au juge de reconnaître l’illégalité de ces sanctions, considérant qu’elles sont contraires aux règles européennes protégeant la propriété.
Une demande rejetée par le juge, pour qui ces sanctions sont parfaitement proportionnées aux manquements qu’elles répriment.
- Arrêt du Conseil d’Etat du 21 octobre 2020, n°441126
