Autorisation préalable = autorisation d’urbanisme !

L’intercommunalité ou la Mairie peut obliger le propriétaire d’un immeuble à solliciter une autorisation préalable, lorsque ce propriétaire souhaite y faire exécuter des travaux ayant pour conséquences la création de locaux d’habitation. Mais cette autorisation préalable, créée par la Loi Alur, ne peut être instituée que dans les zones :

• présentant une proportion importante d'habitat dégradé ;
• dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer.

Très souvent, les travaux envisagés requièrent également une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable). Dans cette situation, l’autorisation préalable vaut autorisation d’urbanisme.

C’est là qu’une difficulté se présentait, du moins jusqu’à présent : la Loi précise que les autorisations d’urbanisme sont réputées acceptées lorsque l’intercommunalité ou la Mairie reste silencieuse pendant 1 mois. Or, la Loi précise également que l’autorisation préalable est considérée comme réputée acceptée après un silence de 15 jours.

Les professionnels se demandaient donc quel était le délai applicable lorsque l’autorisation préalable vaut également autorisation d’urbanisme. Le Gouvernement vient de répondre à cette interrogation : le délai au terme duquel la demande d’autorisation préalable valant autorisation d’urbanisme est considérée comme acceptée est de 15 jours.

Source : Décret n° 2017-1431 du 3 octobre 2017 relatif à l'articulation des procédures d'autorisation d'urbanisme avec la procédure d'autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant

Construction : une autorisation préalable pour lutter contre l’habitat indigne © Copyright WebLex - 2017

Auxiliaires technologiques : soumis à autorisation ou à déclaration ?

Pour mémoire, un « auxiliaire technologique » est, d’après l’Anses (Agence nationale de sécurité sanitaire, alimentation, environnement, travail), une substance non consommée comme ingrédient alimentaire en soi, mais qui est utilisée lors du traitement ou de la transformation de matières premières, de denrées alimentaires ou de leurs ingrédients, afin de répondre à un objectif technologique donné.

L’usage de cet auxiliaire technologique peut engendrer la présence non intentionnelle de résidus de cette substance dans le produit fini. Il faut toutefois que ces résidus ne présentent pas de risque sanitaire et n’aient pas d’effets technologiques sur le produit fini. En pratique, un auxiliaire technologique peut être, par exemple, un antimousse ou un solvant d’extraction.

Au regard de la potentielle dangerosité des auxiliaires technologiques sur la santé, en France, il existe deux procédures à respecter, qui diffèrent selon l’auxiliaire technologique utilisé :

• une procédure d’autorisation d’emploi d’un auxiliaire technologique après évaluation de l’Anses pour les auxiliaires technologiques susceptibles de présenter un risque sanitaire ;
• une procédure de simple déclaration auprès de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes) pour les autres auxiliaires technologiques.

Les auxiliaires technologiques soumis à autorisation sont contenus dans une liste établie par le Gouvernement. Cette liste vient de faire l’objet de quelques modifications. Vous pouvez la consulter sur le site www.economie.gouv.fr/dgccrf/presentation-des-auxiliaires-technologiques.

Source :

• Arrêté du 27 juin 2017 modifiant l'arrêté du 19 octobre 2006 relatif à l'emploi d'auxiliaires technologiques dans la fabrication de certaines denrées alimentaires
• Arrêté du 26 septembre 2017 modifiant l'arrêté du 19 octobre 2006 relatif à l'emploi d'auxiliaires technologiques dans la fabrication de certaines denrées alimentaires
• www.economie.gouv.fr

Industriels : focus sur les « auxiliaires technologiques » © Copyright WebLex - 2017

Manquement à l’obligation de sécurité : des indemnités sont possibles !

Un réveillon de Noël, un particulier décide de faire ses courses au supermarché. Mais arrivé au rayon fruits et légumes, il chute et se blesse en marchant sur un tapis antidérapant. Mécontent, il réclame alors une indemnisation de son préjudice, au motif que le supermarché a manqué à son obligation de sécurité.

Le client prétend que le tapis antidérapant n’était pas fixé au sol, ce qui en fait un objet dangereux. Parce que ce tapis était, à force de passage et compte tenu de la forte fréquentation dans le magasin, roulé par terre, il s’est malheureusement pris les pieds dedans.

Mais le magasin maintient que la preuve n'est pas faite de ce que ce tapis occupait une position anormale, aucun témoignage n'étant rapporté sur les circonstances de la chute du client, ni sur le fait que le tapis était roulé par terre.

En tout état de cause, estime le magasin, il rappelle que, sur le plan du droit, aucun régime de responsabilité autonome ne permet de solliciter des dommages et intérêts pour réparer les dommages causés par un manquement à l'obligation de sécurité.

Faux, estime le juge qui rappelle la règle de principe suivante : une entreprise de distribution est débitrice à l'égard de la clientèle d'une obligation générale de sécurité de résultat. Un manquement caractérisé à cette obligation générale doit donc être indemnisé.

Diagnostic électrique : comment doit-il être établi ?

Pour mémoire, une personne qui vend un logement ou qui le met en location doit produire un état de l'installation intérieure électrique, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. L’objectif de la réalisation de ce diagnostic est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Ce diagnostic électrique est alors annexé au contrat de vente ou au contrat de location.

Sachez que depuis le 13 octobre 2017, les diagnostiqueurs doivent suivre une nouvelle méthode d’établissement des diagnostics électrique qui comprend au minima le contrôle des 6 points suivants :

• la présence et la caractérisation :

• ○ d’un appareil général de commande de protection et son accessibilité ;
• ○ d’un dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation / d’une prise de terre et de l’installation de mise à la terre ;
• ○ d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
• ○ d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire

• l’absence :

• ○ de matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension (protection mécanique des conducteurs) ;
• ○ de matériels électriques vétustes et/ou inadaptés à l’usage.

Pour information, le contenu de cette nouvelle méthodologie est consultable gratuitement sur le site web de l'Association française de normalisation.

Source : Arrêté du 28 septembre 2017 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation

Un (nouveau) mode d’emploi pour établir les diagnostics électriques ! © Copyright WebLex - 2017

Bail commercial et répartition du coût des travaux : la précision est de rigueur !

Le propriétaire d’un hôtel reçoit l’ordre de la Mairie de procéder à des travaux de ravalement. Il envoie alors un courrier à son locataire, qui exploite l’hôtel, en lui expliquant qu’il doit effectuer les travaux. Ce que refuse le locataire…

… à tort, selon le propriétaire : il rappelle que le bail commercial prévoit que les travaux de ravalement sont à la charge du locataire. Dès lors, c’est à ce dernier d’effectuer les travaux réclamés par la Mairie. Ce que conteste le locataire : le bail commercial prévoit seulement que les travaux de ravalement sont à sa charge, et non pas ceux réclamés par la Mairie. C’est donc au propriétaire, selon lui, de faire réaliser les travaux de ravalement.

Ce que confirme le juge : le bail ne prévoyant pas que les travaux réclamés par la Mairie soient à la charge du locataire, celui-ci n’a pas à en assumer le coût, même s’il s’agit de travaux de ravalement dont la charge revient au locataire en vertu du bail commercial.

Notez que cette affaire concerne un bail commercial conclu avant le 5 novembre 2014 : la réglementation, à cette époque, permettait que le contrat mette à la charge du locataire le coût des grosses réparations comme, par exemple, les travaux de ravalement.

La réglementation a depuis évolué sur ce point, puisque pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, il est expressément prévu que certaines charges de travaux ne puissent pas être imputées au locataire, ce qui est notamment le cas des travaux de ravalement.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-11470

Bail commercial et travaux de ravalement : qui doit payer ? © Copyright WebLex - 2017

Bail commercial : une importante hausse de loyer doit être justifiée !

Un restaurateur, à l’occasion du renouvellement de son bail commercial, voit son bailleur lui proposer une importante hausse de loyer afin qu’il corresponde à la valeur locative du local loué. Ce que refuse le restaurateur, pour qui le loyer actuel correspond déjà à la valeur locative du local loué…

… à tort, selon le bailleur qui maintient sa proposition d’un nouveau loyer déplafonné, comme le lui permet la Loi. Nouveau refus du locataire, qui rappelle qu’une hausse déplafonnée du loyer n’est possible que lorsque les conditions de la location ont changé de manière notable. Ce qui n’est pas le cas ici.

« Faux » répond le bailleur : au contraire, les conditions de la location ont changé de manière notable. Il rappelle alors que depuis la conclusion du bail commercial, le restaurateur a vu un centre commercial de 48 enseignes venir s’installer près de son local. En outre, un parking de 1 800 places a également vu le jour près du restaurant. Pour lui, tout ceci a nécessairement eu une incidence sur l’activité du restaurateur, l’autorisant à fixer un loyer déplafonné…

… à tort, selon le restaurateur : les éléments dont se prévaut le bailleur lui ont, au contraire, été défavorables. Pour preuve, son chiffre d’affaires baisse depuis que le parking et le centre commercial ont vu le jour.

Arguments qui vont convaincre le juge : pour justifier une hausse déplafonnée du loyer, le bailleur ne doit pas seulement arguer d’une modification notable des conditions de la location. Il faut également, rappelle-t-il, que cette modification soit favorable au locataire. Ce qui n’est pas le cas ici…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-19409

Renouvellement d’un bail commercial : une hausse de loyer (trop ?) importante… © Copyright WebLex - 2017

Agent immobilier : êtes-vous couvert pour l’activité de conseil en investissement ?

Dans le cadre de son activité professionnelle, un agent immobilier conseille à un client d’acheter un bien immobilier qui, selon lui, est un investissement rentable. Sauf que ce n’est pas le cas : l’agent immobilier est alors condamné à indemniser son client pour manquement à son devoir de conseil et de mise en garde des risques encourus en présence d’un investissement réalisé dans le cadre d’une opération de défiscalisation..

L’agent immobilier demande alors à son assureur de venir en garantie, comme le contrat d’assurance souscrit le prévoit. Ce que refuse l’assureur…

… à tort, selon l’agent immobilier : il rappelle que le contrat souscrit le couvre « pour les seules activités qui sont définies aux conditions particulières », à savoir « l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-location, en nu, en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis ; l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; la cession de cheptel agricole mort ou vif, la souscription, l’achat ou la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou nue-propriété ; l’achat, la vente de parts sociales ou négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ».

Certes, reconnaît l’assureur qui fait alors remarquer à l’agent immobilier que l’activité de « conseil en investissement », au titre de laquelle l’agent immobilier a été condamné, n’est pas couverte par la garantie souscrite par ce dernier.

Ce que conteste l’agent immobilier : il rappelle que le contrat d’assurance souscrit le couvre pour « l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-location, en nu, en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis ». Or, sa condamnation a pour origine, selon lui, la vente d’un immeuble. Il estime donc que l’assureur doit venir en garantie…

… à tort, pour le juge ! L’activité de conseil en investissement excède, selon lui, même si elle se rapporte à une opération immobilière, l’activité d’agent immobilier. Il est donc nécessaire que cette activité soit expressément couverte par le contrat d’assurance souscrit. Ce qui n’est pas le cas ici...

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21457

Agent immobilier : attention à l’activité de conseil en investissement ! © Copyright WebLex - 2017

Prestation de conseil juridique : une activité (très) encadrée !

Une société souhaite réduire ses dépenses de frais de fonctionnement. Pour cela, elle fait appel à une entreprise spécialisée et, par contrat, lui confie une mission en ce sens. Peu après avoir commencé son travail, l’entreprise présente ses premières factures à la société.

Mais au vu des montants réclamés, la société refuse de régler les factures et rompt le contrat conclu avec l’entreprise. Mécontente, cette dernière réclame alors des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Ce que refuse la société : elle explique alors que le contrat, visant à réduire ses coûts de fonctionnement, a pour objet une prestation de conseil juridique. Or, l’entreprise spécialisée ne peut pas réaliser de prestation juridique, n’étant pas habilitée pour le faire comme peut l’être un avocat ou un notaire.

Mais cette entreprise conteste réaliser une prestation de conseil juridique : pour elle, sa mission consiste seulement à établir un diagnostic des dépenses de frais de fonctionnement de la société, impliquant une analyse technique et non juridique des contrats.

Ce que confirme le juge : parce que sa prestation consiste à analyser techniquement et non juridiquement des contrats, afin de réduire les coûts de fonctionnement de la société, l’entreprise ne réalise pas une prestation de conseil juridique. Dès lors, le contrat conclu est valable. La société cliente doit donc régler les factures dues…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 septembre 2017, n° 16-15346

Quand une entreprise réduit ses coûts de fonctionnement… à grand frais ! © Copyright WebLex - 2017

Ordre de réparation, devis ou bon de commande : des documents à ne pas négliger !

Un garagiste réalise des travaux sur les engins agricoles qui lui ont été confiés par un agriculteur. Cependant, lorsque le garagiste présente à son client les factures relatives à ces travaux, l’agriculteur refuse de payer.

Refus toutefois injustifié, selon le garagiste : il rappelle que les travaux effectués l’ont été à la demande de l’agriculteur. Dès lors, il estime que l’agriculteur a donné son accord aux travaux et qu’il doit le payer.

Mais l’agriculteur refuse (encore) de payer : il explique que, s’il avait connu le montant réel des travaux, il n’aurait pas donné son accord à leur réalisation. S’il y a « accord sur la chose » (ici les travaux de réparation sur les engins agricoles), il n’y a pas, selon l’agriculteur, « accord sur le prix ». Le garagiste ne peut donc pas lui réclamer le paiement des travaux puisqu’il ne produit aucun devis, ordre de réparation ou bon de commande matérialisant un tel accord.

Ce que confirme le juge : l’agriculteur n’ayant signé ni devis, ni ordre de réparation, ni bon de commande, le garagiste ne prouve pas que son client aurait accepté la réalisation des travaux s’il avait été informé de leur coût. L’agriculteur n’a donc pas à payer le garagiste.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 septembre 2017, n° 16-19632

L’amour est dans le pré… pas dans le garage ! © Copyright WebLex - 2017

Bornage d’un terrain : les frais ne sont pas (toujours) partagés !

Un propriétaire demande à son voisin s’ils peuvent borner leurs terrains afin de déterminer exactement les limites de chaque propriété. Demande refusée par le voisin : un bornage lui paraît inutile puisque des éléments naturels (un muret et un puits) matérialisent suffisamment, selon lui, les limites de leurs propriétés respectives.

Mais, faisant fi de ce refus, le propriétaire fait appel à un géomètre-expert pour borner leurs terrains. Voulant se montrer conciliant, le voisin prévient qu’il n’empêchera pas le géomètre-expert de travailler, mais lui précise que le jour du rendez-vous, étant absent, seul son fils sera présent.

Le jour convenu, le géomètre-expert exécute la mission qui lui a été confiée et rédige un procès-verbal de bornage. Le propriétaire le signe ainsi que le fils de son voisin.

Peu après, le propriétaire réclame le remboursement de la moitié des frais de l’intervention du géomètre-expert au voisin. Celui-ci refuse : il rappelle que les frais d’intervention du géomètre-expert ne sont partagés que lorsque le bornage est amiable ou en cas de bornage judiciaire lorsque le juge prononce le partage des frais. Or, le bornage n’est ici pas amiable puisqu’il avait refusé la demande du propriétaire.

Ce que conteste le propriétaire : pour lui, le bornage était amiable puisque le fils de son voisin a signé le procès-verbal établi par le géomètre-expert. Il considère que cette signature vaut accord pour l’intervention du géomètre-expert…

… à tort pour le juge ! Il donne raison au voisin, considérant que le bornage n’était pas amiable car :

• le voisin a exprimé son refus quant au bornage du terrain ;
• le propriétaire a choisi unilatéralement de faire appel à un géomètre-expert ;
• le bornage n’a pu être réalisé que par une simple volonté de conciliation du voisin, lequel était absent le jour de l’établissement du procès-verbal de bornage ;
• la signature du procès-verbal de bornage par le fils ne vaut pas accord à son intervention, mais accord à ses constatations ;
• en outre, le jour de l’établissement du bornage, le propriétaire a cherché à induire en erreur le géomètre-expert afin d’agrandir son terrain.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-21067

Bornage d’un terrain : qui paie ? © Copyright WebLex - 2017