BRS et BRSA : les deux dispositifs détaillés

Le bail réel solidaire (BRS) a été créé en 2014 afin de faciliter l’accès à la propriété immobilière pour les personnes n’ayant pas les ressources nécessaires pour acheter un logement sur le marché « classique ».

La particularité de cet achat est que les ménages n’acquièrent que le bâti, c’est-à-dire le bâtiment. La partie foncière, c’est-à-dire le terrain sur lequel se trouve le bâti, est la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS). Ce qui permet de réduire grandement le coût total de la transaction.

En contrepartie, les acquéreurs signent avec l’OFS un bail, pouvant durer jusqu’à 99 ans, et payent une redevance modeste.

Cependant, pour accéder à ce dispositif, il faut pouvoir justifier être dans une situation ne permettant pas d’accéder à la propriété sur le marché classique.

La condition liée aux revenus des ménages était déjà en place, mais une autre limitation vient de voir le jour. Un nouveau critère lié au patrimoine immobilier des potentiels preneurs est entré en vigueur depuis le 18 juillet 2024.

En effet, il est spécifié que les cessions dans le cadre d’un BRS ne peuvent plus bénéficier aux personnes propriétaires :

• d’un logement adapté à leurs besoins et capacités et susceptible de constituer leur résidence principale ;
• d’un logement susceptible de leur procurer des revenus suffisants pour leur permettre d’établir leur résidence principale dans un logement du parc privé.

Les potentiels preneurs devront produire une attestation sur l’honneur indiquant qu’ils ne se trouvent pas dans une de ces situations.

En parallèle, un assouplissement est également mis en place concernant l’administration des biens acquis par BRS, puisqu’il sera désormais possible de les mettre, en tout ou en partie, en location.

Cela suppose, dans un premier temps, que le contrat de bail liant le preneur et l’OFS n’interdise pas la mise en location, et, dans un second temps, que le preneur informe au préalable l’OFS de son intention de mettre son bien en location et de la durée de location envisagée.

Il est à noter que le locataire doit répondre aux mêmes conditions de ressources que celles qui s’appliquent au preneur du BRS.

Les conditions de mise en place du bail réel solidaire d’activité (BRSA), un dispositif similaire au BRS, mais s’adressant aux micro-entreprises, sont aussi précisées.

Le dispositif mis en place en 2023 restait dans l’attente de précisions, notamment au regard des critères que les OSF peuvent arrêter pour déterminer les critères d’accessibilité au BRSA. Ils pourront, concernant les entreprises preneuses, s’appuyer, entre autres critères, sur :

• leur chiffre d’affaires ;
• leurs effectifs ;
• leur type d’activité et leur cohérence avec l’emplacement ;
• leurs agréments.

Accélérer la délivrance d’autorisations d’urbanisme

Les secteurs des technologies favorables au développement durable listés

Pour rappel, la procédure de déclaration de projet « code de l’urbanisme » permet de mettre en compatibilité de manière simplifiée et accélérée les documents d’urbanisme locaux avec un projet d’aménagement d’intérêt général.

La loi « industrie verte » a étendu cette procédure aux projets d’implantation d'une installation industrielle de fabrication, d'assemblage ou de recyclage des produits ou des équipements participant aux chaînes de valeur des activités dans les secteurs des technologies favorables au développement durable. Encore fallait-il que lesdits secteurs soient définis…

Et c’est chose faite puisque la liste des secteurs concernés est à présent disponible. Elle comprend les secteurs des technologies de :

• décarbonation du bâtiment, incluant notamment les technologies de matériaux bas-carbone et de matériaux isolants, les pompes à chaleur, et les technologies et les composants électroniques servant à la maîtrise énergétique ;
• décarbonation des mobilités, incluant notamment les technologies des véhicules électriques et bas-carbone, incluant les cycles et les technologies de décarbonation des transports ferroviaires, maritimes, fluviaux et aéronautiques ;
• décarbonation de l'industrie, incluant notamment la capture, le transport, les terminaux de traitement et de chargement, le stockage et l'utilisation du carbone, les fours électriques et les chaudières électriques, les pompes à chaleur servant à l'électrification de l'industrie, les composants électroniques et technologies servant à la maîtrise énergétique ;
• décarbonation de l'agriculture, incluant notamment les engrais organiques, les technologies de décarbonation de la production d'engrais, les biosolutions en substitution aux intrants fossiles et les équipements bas-carbone servant à l'agriculture, en ce compris les tracteurs et les machines agricoles ;
• production, de réseau et de stockage de l'énergie bas-carbone, incluant les équipements et composants, notamment celles liés à l'énergie nucléaire y compris les activités liées au cycle du combustible et aux énergies renouvelables et de récupération, incluant : l'éolien, le photovoltaïque, le gaz renouvelable et bas carbone, l'hydroélectricité, les énergies marines, l'hydrogène, les réseaux électriques, les réseaux de chaleur et de froid, les batteries, la géothermie, la chaleur biomasse et le solaire thermique, la chaleur fatale issue de la valorisation énergétique des déchets, de l'industrie, des centres de données et des stations de traitement des eaux usées ;
• production de produits biosourcés incluant notamment le pré-traitement de la biomasse, et les technologies de production de biocarburants renouvelables, de carburants de synthèse et/ ou à base de carbone recyclé ;
• production et transformation des matières premières nécessaires à la production des équipements et des composants des technologies listées ci-dessus ;
• recyclage des déchets de matériaux, pouvant inclure des unités de préparation des déchets, des unités mettant en œuvre une technologie de recyclage, et des unités de mise en forme post-transformation de la matière recyclée.

La raison impérative d’intérêt public majeur

Toujours dans un but de favoriser l’implantation d’industries en simplifiant leurs démarches, les informations que doivent fournir les porteurs de projets au préfet afin d’obtenir la reconnaissance anticipée de la raison impérative d’intérêt public majeur (RIIPM) sont précisées.

Pour rappel, cette qualification permet d’obtenir une dérogation en matière d’interdiction de destruction d’espèces protégées.

Pour cela, les porteurs de projets doivent fournir un dossier comprenant :

• les caractéristiques principales du projet et sa raison d'être ;
• le nombre d'emplois que le projet permet de créer et la contribution avérée, chiffrée et identifiée que le projet apporte à son bassin d'emploi ;
• la description des enjeux attachés au projet urbain ou au programme de développement local ou national dans lequel s'inscrit le projet, et la cohérence du projet avec ces enjeux.

Notez que cette caractéristique peut être reconnue aux projets faisant l’objet :

• d’une déclaration de projet ; ;
• d’un intérêt national majeur ;
• d’une déclaration d’utilité publique.

Le rôle du préfet

Notez, enfin, qu’il revient au préfet de délivrer les permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur les travaux, les installations, les constructions et les aménagements d'un projet industriel qualifié de projet d'intérêt national majeur pour la transition écologique ou la souveraineté nationale.

Contester une méthode de reconstitution du chiffre d’affaires = possible, sous conditions

Pour rappel, au cours d’un contrôle, l’administration fiscale a la possibilité de rejeter la comptabilité d’une entreprise si elle la considère irrégulière ou si elle est dénuée de valeur probante.

Si le vérificateur use de cette faculté, il va devoir reconstituer lui-même le résultat de l’entreprise, afin de déterminer le montant de l’impôt sur les bénéfices dont il estime que l’entreprise est effectivement redevable.

Cette reconstitution du chiffre d’affaires s’effectue selon la méthode choisie par le vérificateur lui-même.

À cette occasion, l’entreprise contrôlée peut saisir la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires en cas de désaccord avec la méthode choisie.

Si la commission départementale confirme la méthode de l’administration, la charge de la preuve incombera à l’entreprise contrôlée : ce sera donc à elle d'établir que la méthode de reconstitution de son chiffre d'affaires suivie par l'administration est excessivement sommaire ou radicalement viciée dans son principe, et de proposer une méthode de reconstitution plus précise que celle proposée par le service.

C’est ce qu’illustre une affaire récente. Au cours d’un contrôle, l’administration fiscale constate que la comptabilité d’une entreprise individuelle qui exploite un restaurant comporte des irrégularités de nature à justifier un rejet de comptabilité.

Dans ce cadre, elle reconstitue le chiffre d’affaires de l’entreprise selon une méthode choisie par le vérificateur.

Une méthode critiquée par l’entreprise qui décide de saisir la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, laquelle va confirmer la méthode utilisée par le vérificateur.

L’entreprise décide, par conséquent, de proposer une méthode de reconstitution plus précise que celle proposée par le service. Sans incidence aux yeux de l’administration fiscale qui confirme le redressement…

« À tort ! », tranche le juge qui invite l’administration fiscale à revoir sa copie. Écarter les critiques de l’entreprise quant à la méthode retenue par le vérificateur sans se prononcer sur la méthode alternative de reconstitution proposée par l’entreprise est une erreur ici.

Autoliquidation de la TVA : travaux de sous-traitance éligibles

Pour lutter contre la fraude à la TVA dans le secteur du bâtiment, lorsqu’une entreprise a recours aux services d’un sous-traitant, un mécanisme d’autoliquidation de la TVA a été mis en place.

Sont visées les opérations par lesquelles un entrepreneur confie, sous sa responsabilité, à un sous-traitant l’exécution de tout ou partie d’un marché ou d’un contrat conclu avec le maître d’ouvrage.

Cela suppose donc la conclusion de 2 contrats pour l’exécution des travaux, auxquels interviennent 3 intervenants : un contrat principal conclu par l’entreprise principale avec le client final (le maître de l’ouvrage) et un contrat de sous-traitance conclu par l’entreprise principale avec le sous-traitant, pour la réalisation de tout ou partie des travaux prévus dans le contrat principal.

Le système d’autoliquidation de la TVA revient à mettre à la charge de l’entreprise principale le paiement de la TVA relative à la prestation sous-traitée, cette TVA étant elle-même déductible dans les conditions de droit commun (il s’ensuit, en principe, aucune sortie de trésorerie pour l’entreprise principale puisque la TVA collectée est compensée par la TVA déductible d’égal montant).

Ce mécanisme d’autoliquidation de la TVA vise les opérations ayant trait aux travaux de construction, y compris ceux de réparation, de nettoyage, d’entretien, de transformation et de démolition effectués en relation avec un bien immobilier par une entreprise sous-traitante pour le compte d’une entreprise dite principale.

Cette mesure d’autoliquidation ne vise que les « travaux immobiliers » réalisés par un sous-traitant (quel que soit son rang en cas de sous-traitance à la chaîne). Les travaux visés correspondent donc aux travaux de construction de bâtiments et autres ouvrages immobiliers, y compris les travaux de réfection, de nettoyage, d'entretien et de réparation des immeubles et installations à caractère immobilier. Ce champ d’application est source de nombreux litiges, comme l’atteste une affaire récente.

Une société qui exerce une activité d’installation d’équipements thermiques et de climatisation conclut un contrat de sous-traitance avec une autre société. Dans ce cadre, elle est chargée de réaliser des travaux de nettoyage, de détartrage et de désembouage en relation avec un bien immobilier.

Dans ce cadre, elle applique le mécanisme d’autoliquidation de la TVA.

« À tort ! », selon l’administration fiscale qui refuse ici l’application du mécanisme de l’autoliquidation de la TVA et réclame à la société le paiement d’un supplément de TVA.

« Pourquoi ? », s’interroge la société puisque le régime de l'autoliquidation de la TVA s'applique aux travaux immobiliers, aux travaux de construction et aux autres travaux, dont les travaux de réfection, de nettoyage, d'entretien et de réparation effectués par un sous-traitant en relation avec un bien immobilier pour le compte d’une autre entreprise.

Partant de là, les travaux de nettoyage, de détartrage et de désembouage qu’elle a effectués dans le cadre du contrat de sous-traitance, entrent dans le champ d’application de l’autoliquidation de la TVA.

« Faux ! », maintient l’administration qui rappelle que lesdits travaux doivent être effectués dans le prolongement de travaux de construction de biens immobiliers. Ce qui n’est pas le cas ici puisque les travaux ont été réalisés sur des matériels existants, postérieurement à l’achèvement des travaux de construction des immeubles dans lesquels ils sont installés.

Ce que confirme le juge qui donne raison à l’administration. Le mécanisme d’autoliquidation de la TVA n’est pas applicable ici.

Épargne salariale et participation : de nouveaux cas de déblocage anticipé

3 nouveaux cas de déblocage de la participation et des plans d’épargne entreprise (PEE) sont désormais prévus. Le déblocage anticipé sera ainsi admis en cas :

• de dépenses affectées à la rénovation énergétique des résidences principales, engagées à compter du 7 juillet 2024 ;
• d’acquisition, à compter du 7 juillet 2024, d’un véhicule dit « propre » qui utilise l'électricité, l'hydrogène ou une combinaison des deux comme source exclusive d'énergie (pour autant qu’il s’agisse d’une voiture appartenant à la catégorie M1, à la catégorie des camionnettes ou à la catégorie des véhicules à moteurs à deux ou trois roues et quadricycles à moteur) ;
• d’acquisition, à compter du 7 juillet 2024, d’un vélo à assistance électrique neuf ;
• en cas d’activité de proche aidant exercée par le bénéficiaire des sommes, son conjoint ou son partenaire de PACS.

Prime de partage de la valeur : précisions sur le calcul des seuils d’effectif

Dans les entreprises de moins de 50 salariés

Un régime d’exonération renforcé de la prime de partage de la valeur est mis en place, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2026, au bénéfice des salariés ayant perçu une rémunération inférieure à 3 SMIC annuels au cours des 12 mois précédents le versement de la prime : en plus d’une exonération de cotisations sociales, ils bénéficient d’une exonération de CSG, de CRDS et d’impôt sur le revenu dans la limite de 3 000 € ou 6 000 € selon les hypothèses.

Il faut savoir qu’en cas de franchissement du seuil de 50 salariés, le bénéfice du régime renforcé d’exonération cessera immédiatement de s’appliquer, sans que s’applique le mécanisme de lissage du franchissement du seuil de 50 salariés sur 5 ans, normalement applicable.

Dans les entreprises d’au moins 11 salariés

Dans les entreprises d’au moins 11 salariés et de moins de 50 salariés, il est mis en place à titre expérimental un mécanisme de partage de la valeur dès lors que l’entreprise réalise un bénéfice net fiscal au moins égal à 1 % du chiffre d’affaires pendant 3 exercices consécutifs.

À compter du 1er janvier 2025, les entreprises devront, soit se doter d’un régime d’intéressement ou de participation, soit abonder un plan d’épargne, soit verser une prime de partage de la valeur.

Là encore, en cas de franchissement du seuil de 11 salariés, l’application du lissage pendant 5 ans ne s’appliquera pas.

Abondement dans un plan d’épargne entreprise

Un plan d’épargne entreprise peut être abondé par l’employeur en sus des versements effectués par les salariés, cet abondement ne pouvant pas dépasser, pour chaque bénéficiaire, 8 % du montant annuel du plafond de la sécurité sociale.

Ce plafond est porté à 16 % du montant annuel du plafond de la sécurité sociale en cas de versement unilatéral de l’employeur en vue de l'acquisition d'actions ou de certificats d'investissement émis par l'entreprise ou par une entreprise incluse dans le même périmètre de consolidation ou de combinaison des comptes (pour rappel, les actions ou certificats d'investissement ainsi acquis par le salarié ne sont disponibles qu'à l'expiration d'un délai minimum de 5 ans à compter de ce versement).