Demander une hausse de loyer d’un logement : un formalisme précis !

A l’occasion du renouvellement d’un bail d’habitation, le bailleur peut réclamer une hausse de loyer lorsque ce dernier est manifestement sous-évalué, au moins 6 mois avant la fin du bail. Toutefois, cela suppose de respecter un formalisme précis.

Formalisme qui n’a pas été respecté, selon un locataire, par un bailleur dans la proposition de hausse de loyer qui lui a été envoyée. Il remarque, en effet, que la proposition ne mentionne ni la base de calcul de la sous-évaluation du loyer invoquée par le bailleur, ni les références d’un Décret qui prévoit le blocage des hausses de loyer sur la région parisienne où se situe le logement loué. Par conséquent, le locataire considère que l’offre de nouveau loyer doit être annulée et que le loyer prévu avant le renouvellement du bail doit continuer à s’appliquer.

Ce que conteste le bailleur : il rappelle que la Loi prévoit seulement la reproduction des dispositions légales relatives à la demande de hausse de loyer, le montant du loyer et la liste des références ayant servi à le déterminer. Dès lors, rien ne l’oblige à mentionner la base de calcul de la sous-évaluation et le Décret qui prévoit le blocage des hausses de loyer sur la région parisienne. Il considère donc que sa proposition est tout à fait licite. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-13630

Renouvellement du bail : une demande de hausse de loyer strictement encadrée © Copyright WebLex - 2017

Agent immobilier : quelle est l’étendue de votre obligation d’information ?

Un agent immobilier, chargé par un client de lui trouver une maison, trouve un bien correspondant aux attentes de ce dernier. Après une visite de la maison, le client décide de faire une offre d’achat qui est acceptée. La vente est alors finalisée.

L’heureux nouveau propriétaire sollicite ensuite une autorisation préalable de travaux pour construire une piscine de 35 m². Malheureusement, la Mairie refuse, en raison de l’existe d’une servitude qui impose de laisser une bande de jardin de 3 mètres par rapport à la voie publique. Or, la piscine que souhaite faire construire le propriétaire empiète sur cette servitude.

Mécontent, il réclame alors des dommages-intérêts à l’agent immobilier, ce dernier ne l’ayant pas informé qu’il ne pouvait pas construire de piscine…

… à tort selon le professionnel de l’immobilier : il rappelle que ni le mandat, ni l’offre d’achat, ni le compromis de vente et ni l’acte de vente ne font mention de la possibilité de réaliser une piscine sur le terrain de la propriété. En outre, il relève que le propriétaire peut tout à fait construire une piscine d’une dimension inférieure à 35 m².

« Exact » estime le juge : parce que le propriétaire n’a indiqué à aucun moment à l’agent immobilier qu’il souhaitait construire une piscine dans sa propriété, la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas engagée. De plus, il relève, à l’instar de l’agent immobilier, que le propriétaire peut tout à fait construire une piscine plus petite que celle souhaitée. Par conséquent, l’agent immobilier ne doit pas indemniser le propriétaire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-13630

Agent immobilier : une responsabilité engagée pour une histoire de piscine ? © Copyright WebLex - 2017

Une clause limitative d’indemnisation illégale ?

Un couple, à la tête d’une fonderie, décide de partir à la retraite et de la vendre. Peu après, au cours d’une inspection de la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement, l’acquéreur apprend l’existence de déchets toxiques enfouis sous le site de la fonderie. L’acquéreur doit alors procéder à la dépollution des sols. Mécontent, il réclame une indemnisation du préjudice au couple…

… à tort selon ce dernier : l’action engagée à son encontre a vocation à engager la responsabilité du vendeur et obtenir de sa part des dommages-intérêts. Or, le contrat de vente prévoit une « clause limitative d’indemnisation », empêchant l’acquéreur d’obtenir gain de cause.

« Faux » répond l’acquéreur : pour lui, le couple ne peut pas se prévaloir de la clause insérée dans le contrat. Il rappelle, en effet, que le couple l’a trompé en lui cachant sciemment l’existence des déchets toxiques (on parle de « manœuvres dolosives »).

Or, la responsabilité engagée au titre de « manœuvres dolosives » est strictement encadrée par la Loi et ne peut pas être limitée par anticipation : et pourtant, c’est exactement l’objet de la clause limitative d’indemnisation. Cette clause n’est donc pas applicable, comme le confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-13407

Industriels : limiter sa responsabilité… par anticipation ? © Copyright WebLex - 2017

Un EDD peut avoir la même valeur qu’un règlement de copropriété !

Une société, propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage d’un immeuble collectif, sollicite l’autorisation, en assemblée générale, d’apposer des plaques professionnelles. Mais l’AG refuse sa demande. Mécontente, la société réclame alors l’annulation de cette décision. En retour, le syndicat des copropriétaires demande à la société d’arrêter son activité professionnelle, l’appartement dont elle est propriétaire ne pouvant être utilisé qu’à titre d’habitation.

« Faux » répond la société : le règlement de copropriété indique que les appartements situés au 2ème étage et aux étages supérieurs sont à usage d’habitation ou professionnel. Dès lors, elle peut tout à fait exercer une activité professionnelle, son appartement étant situé au 2ème étage.

Non, estime le syndicat des copropriétaires : il est précisa dans le règlement de copropriété que ce document et l’état descriptif de division (EDD) possèdent la même valeur contractuelle. Or, l’EDD décrit précisément la destination de chaque lot. Et s’agissant de l’appartement de la société, il indique que c’est un appartement à usage exclusif d’habitation. Dès lors, la société ne peut pas y exercer son activité professionnelle.

Ce que confirme le juge ! Parce que le règlement de copropriété confère à l’EDD la même valeur contractuelle, il est nécessaire de comparer le contenu des 2 documents. Or, le contenu du règlement de copropriété étant général et celui de l’EDD plus précis, il faut appliquer les règles posées par ce dernier. L’EDD indiquant que l’appartement utilisé par la société est exclusivement à usage d’habitation, elle ne peut donc pas y exercer son activité professionnelle… ni apposer ses plaques professionnelles sur l’immeuble.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 juillet 2017, n° 16-16849

Syndic immobilier : état descriptif de division = règlement de copropriété ? © Copyright WebLex - 2017

Gynécologue : faut-il (toujours ?) proposer une amniocentèse ?

Une gynécologue procède à un prélèvement sanguin sur une femme enceinte afin d’évaluer le risque d’une anomalie chromosomique. Les résultants étant rassurants, la gynécologue ne réalise pas d’examens plus poussés. Quelques mois plus tard, la femme accouche d’un enfant qui présente une trisomie 21.

Estimant que la gynécologue a commis une faute, la jeune mère réclame des dommages-intérêts à la professionnelle de la santé. Elle estime, en effet, que la gynécologue aurait dû lui proposer une amniocentèse (il s’agit d’une procédure médicale invasive utilisée pour un diagnostic prénatal)…

… à tort selon la gynécologue : elle rappelle qu’une amniocentèse n’est proposée que lorsque l’examen sanguin révèle un risque d’anomalie chromosomique de 1/260. Or, le résultat de l’examen subi par la jeune mère révélait un risque de 1/372. Elle estime donc n’avoir commis aucune faute en ne proposant pas la réalisation d’une amniocentèse.

Ce que confirme le juge : s’il considère que la gynécologue a tout de même manqué à son obligation d’information sur les résultats de l’examen en se bornant d’indiquer à la jeune mère qu’ils étaient bons, ce manquement ne peut pas s’analyser en une faute caractérise susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle. Par conséquent, la demande d’indemnisation de la jeune mère est rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-21147

Gynécologue : focus sur l’obligation d’information © Copyright WebLex - 2017

Le collaborateur libéral doit avoir une clientèle personnelle !

Une avocate, travaillant comme collaboratrice libérale, décide de quitter le cabinet qui l’accueille. Elle réclame la requalification de son contrat de collaboratrice libérale en contrat de travail, invoquant l’existence d’un lien de subordination entre elle et le cabinet.

Pour justifier ses prétentions, l’avocate explique :

• qu’en 2 ans ½, elle n’a traité que 7 dossiers personnels, ce qui est dérisoire ;
• qu’elle n’a pu traiter ses dossiers personnels que les soirs et les week-ends ;
• que les dossiers personnels lui ont été envoyés par des amis ou des connaissances, faute d’avoir eu du temps pour développer sa propre clientèle.

Le cabinet d’avocat conteste les arguments de l’avocate :

• il relève que la clientèle privée de la collaboratrice représente 20 % de ses revenus, ce qui est non négligeable ;
• en outre, si la charge de travail qu’il impose à l’avocate est importante, ceci est tout à fait normal dans la profession.

Arguments qui ont convaincu le juge qui va donner raison au cabinet. Aucun des éléments avancés par l’avocate n’est de nature à caractériser un lien de subordination. Par conséquent, le contrat de collaboration libérale n’est pas requalifié en contrat de travail.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-22183

Avocat salarié ou collaborateur libéral ? © Copyright WebLex - 2017

Une facture sans explication des diligences effectuées est contestable !

Un client décide de contester les montants dus à son avocat, les jugeant trop importants. Contestation infondée, estime toutefois l’avocat, qui produit alors les factures dûment établies afin de prouver que ses honoraires sont parfaitement justifiés.

Mais les factures ne mentionnent pas les diligences effectuées par l’avocat, comme le prévoit la Loi, rappelle le client. Dès lors, il estime que sa demande de réduction des honoraires est fondée. « Faux », répond l’avocat : il rappelle que toutes les factures sont accompagnées d’une lettre expliquant les diligences effectuées. Par conséquent, le client ne peut pas, selon lui, réclamer une réduction des honoraires…

… à tort, selon le juge, qui donne raison au client : parce que les factures de l’avocat ne précisent pas les diligences effectuées, le client peut tout à fait solliciter la réduction des honoraires.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 6 juillet 2017, n° 16-19354

Avocats : une facture doit être (très ?) détaillée ! © Copyright WebLex - 2017

Discrimination, haine, violence, etc. : 1 500 € d’amende !

La provocation à la discrimination, à la haine ou à la violence, ou encore la diffamation ou l’injure non publiques peuvent être sanctionnées par une amende maximale de 1 500 € lorsqu’elles sont dirigées contre :

• une personne ou un groupe de personnes à raison de leur origine ou de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion déterminée ;
• une personne ou un groupe de personnes à raison de leur sexe, de leur orientation sexuelle ou identité de genre, ou de leur handicap.

L’infraction de provocation consiste à inciter un ou des individus à ressentir de la haine ou de la violence à l’égard d’une personne ou d’un groupe de personnes.

La diffamation est le fait, par ses propos, de porter atteinte à l’honneur et/ou à la considération d’une ou plusieurs personnes.

Quant à l’injure, elle vise à blesser directement la ou les personnes visées par les propos.

Ces peines s’appliquent lorsque les infractions sont commises « non publiquement », c’est-à-dire qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une diffusion. Concrètement, ces infractions auront un caractère « non public » si elles sont commises sur un réseau social « privé » (un nombre restreint de personnes pouvant y accéder), ou à l’occasion d’une réunion ou d’une discussion, par exemple.

En revanche, lorsque ces infractions sont commises publiquement, c’est-à-dire lorsqu’elles font l’objet d’une diffusion large (auprès de personnes sans lien entre elles), voire médiatique, elles sont passibles de sanctions bien plus lourdes pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.

Source : Décret n° 2017-1230 du 3 août 2017 relatif aux provocations, diffamations et injures non publiques présentant un caractère raciste ou discriminatoire

Quand les mots dépassent (trahissent ?) la pensée : risque de sanctions… © Copyright WebLex - 2017

Convention d’honoraires : une obligation précisée !

Pour mémoire, la Loi Macron impose aux avocats, avant toute intervention, la conclusion préalable et par écrit, avec leurs clients, d’une convention d’honoraires. La Loi précisait alors que cette convention devait notamment mentionner le montant ou le mode de détermination des honoraires de postulation, de consultation, d'assistance, de conseil, de rédaction d'actes juridiques et de plaidoirie.

Le Gouvernement, en mettant à jour les textes réglementaires relatifs à la profession des avocats, a apporté quelques éclaircissements sur le contenu de cette obligation :

• tout d’abord, il rappelle que l’avocat doit informer son client, dès sa saisine, des modalités de détermination des honoraires couvrant les diligences prévisibles et de l'ensemble des frais, débours et émoluments qu'il pourrait exposer ;
• ensuite, il indique qu’au cours de sa mission, l'avocat informe régulièrement son client de l'évolution du montant de ces honoraires, frais, débours et émoluments ;
• enfin, il indique que lorsque la mission est interrompue avant son terme, l’avocat a droit au paiement des honoraires dus dans la mesure du travail accompli et, le cas échéant, de sa contribution au résultat obtenu ou au service rendu au client.

Pour mémoire, il est seulement possible de déroger à l’obligation de conclure une convention d’honoraires en cas d’urgence ou de force majeure.

Source : Décret n° 2017-1226 du 2 août 2017 portant diverses dispositions relatives à la profession d'avocat

Avocats : une convention d’honoraires obligatoire ! © Copyright WebLex - 2017

Débitants de tabac : une prime à la diversification !

Dans le cadre de la lutte contre le tabac, et afin d’aider les débitants de tabac directement impactés par la politique de santé publique, le Gouvernement a créé la prime de diversification des activités dont le montant est de 2 000 €/an. Elle sera due de l’année 2017 à l’année 2021.

Pour l’obtenir, un débitant de tabac doit répondre à plusieurs critères, à savoir :

• être situé dans une commune de moins de 2 000 habitants, dans un département en difficulté, dans un département frontalier ou dans un quartier prioritaire ;
• avoir un chiffre d’affaires annuel réalisé sur les tabacs manufacturés ne dépassant pas 300 000 € ;
• présenter au moins 5 services et produits diversifiés.

Les services et produits diversifiés sont les suivants :

• délivrance de timbres postaux et/ou fiscaux sous format papier ;
• relais postaux ;
• offre de presse nationale ou régionale ;
• délivrance de timbres-amende sous format papier, ou existence d'un agrément en cours ;
• point de vente agréé pour le paiement automatisé des amendes ;
• offre de jeux de grattage, de loterie ou de paris sportifs ou hippiques ;
• offre de services téléphoniques ;
• réception/dépôt de colis au bénéfice des usagers ;
• commerce alimentaire de proximité offrant des produits de première nécessité ;
• délivrance de titres de transports nationaux, régionaux, intercommunaux ou communaux ;
• offre de services numériques, de type wifi ;
• offre de services bancaires de proximité ;
• station-essence ;
• services à la personne (encaissement de factures pour le compte de tiers, dépôt pressing et fourniture de bonbonnes de gaz).

Si un débitant de tabac réunit les critères, il doit remplir une déclaration de demande d’obtention de la prime de diversification et l’envoyer au service douanier dont il dépend, au plus tard le 31 octobre de l’année au titre de laquelle la prime est due. La prime sera alors versée au cours du 1er trimestre de l’année suivante.

Source :

• Décret n° 2017-1239 du 4 août 2017 portant création d'une prime de diversification des activités à destination des débitants de tabacs
• Arrêté du 4 août 2017 portant modalités d'application du décret n° 2017-1239 du 4 août 2017 relatif à la prime de diversification des activités des buralistes et déterminant l'offre de services et de produits ouvrant droit à ladite prime

Débitants de tabac : une nouvelle prime à connaître ! © Copyright WebLex - 2017