Construction de maison et garantie de livraison : un principe… des exceptions (limitées)

Un artisan conclut avec un couple un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et fournit une garantie de livraison délivrée par un organisme spécialisé (la « caution »), comme la Loi l’y oblige. Toutefois, il n’achève pas la maison dans les temps. Le couple réclame alors à la caution des pénalités de retard, que cette dernière accepte de payer, mais un litige survient quant au début de la date à laquelle les pénalités sont dues…

Pour le couple, les pénalités sont dues à compter de la date de livraison prévue au contrat. « Faux » répond la caution pour qui la date à prendre en compte est plus tardive. Elle rappelle, en effet, que le contrat prévoit plusieurs causes d’exclusion de garantie. Parmi celles-ci, l’une indique que la garantie ne s’applique pas en cas de désordres nécessitant une expertise contradictoire. Or, une telle expertise a eu lieu, au terme de laquelle il était nécessaire pour le couple d’obtenir un nouveau permis de construire.

Pour la caution, la date de livraison mentionnée dans le contrat a donc été repoussée, par l’application de la clause d’exclusion de garantie, à la date à laquelle le couple lui a notifié l’obtention du nouveau permis de construire…

… à tort pour le juge. Les clauses d’exclusion de garantie sont strictement listées par la Loi. Or, la clause dont se prévaut la caution restreint les cas dans lesquels la garantie peut être mise en jeu. Ce qui est illégal. Dès lors, elle ne peut pas s’appliquer. Par conséquent, la date de livraison à compter de laquelle les pénalités sont dues est la date initialement prévue au contrat.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 juin 2017, n° 16-18047

Construction de maison ; un délai de livraison à respecter… © Copyright WebLex - 2017

Bâtiment à usage tertiaire : la réglementation est (en partie) suspendue !

Pour mémoire, la réglementation relative à l’amélioration énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire prévoit que le propriétaire ou le locataire doit engager des travaux afin d’améliorer la performance énergétique de ses locaux avant le 1er janvier 2020.

Pour cela, les propriétaires et les locataires doivent, avant le 1er juillet 2017, dans le respect des responsabilités et des obligations de chacun, transmettre les copies des documents suivants à l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) :

• le rapport d'études énergétiques ;
• le plan d'actions et, le cas échéant, le nouveau plan d'actions et le nouvel objectif de consommation énergétique.

Toutefois, l’arrêté devant préciser l’application de cette nouvelle obligation n’est toujours pas publié à l’heure où nous rédigeons cet article. Ce qui implique qu’il est, pour l’instant, difficile de remettre les documents demandés avant le 1er juillet 2017…

C’est pourquoi certaines associations représentant les entreprises ont saisi le Conseil d’Etat afin qu’il suspende cette nouvelle réglementation. Ce dernier vient de rendre une 1ère décision : il suspend la réglementation, mais seulement à propos de l’obligation de remise des documents précités au 1er juillet 2017.

Notez que dans les prochaines semaines, le Conseil d’Etat se prononcera sur l’obligation de réaliser des travaux d’amélioration énergétique d’ici le 1er janvier 2020.

Source : Ordonnance du Conseil d’Etat, du 28 juin 2017, n° 411578

Amélioration énergétique des bâtiments à usage tertiaire : un peu de répit… © Copyright WebLex - 2017

Une aide financière pour (seulement) certains débitants de tabac !

Les débitants de tabac peuvent bénéficier d’une remise compensatoire en cas de baisse du chiffre d’affaires annuel réalisé sur les ventes de tabac manufacturés d’au moins 10 % par rapport :

• à l’année 2012 pour les débits de tabac existants au 31 décembre 2011 ;
• à l’année de signature du contrat de gérance pour les débits de tabac créés à compter du 1er janvier 2012.

Attention : les débits de tabac ayant signé leurs contrats de gérance après le 31 décembre 2015 ne peuvent pas bénéficier de la remise compensatoire.

Bénéficier d’une remise compensatoire suppose également que le débit de tabac soit situé dans un département frontalier ou dans un département pour lequel le montant des livraisons de tabacs manufacturés de l’année précédente est inférieur d’au moins 5 % à celui de 2012.

Le taux de compensation est de 70 % de la perte de remise nette, correspondant à la différence entre la remise nette de l’année de référence et celle de l’année considérée, dans la limite de 30 000 € par an.

Notez que les débits de tabacs qui sont vendus et fermés provisoirement ou définitivement ne peuvent pas bénéficier d’une remise compensatoire.

Source : Décret n° 2017-1109 du 26 juin 2017 portant sur la remise compensatoire en faveur des débitants de tabac

Débitants de tabac : une aide financière de 30 000 € ! © Copyright WebLex - 2017

Cookies : la Cnil distingue 2 situations !

Pour mémoire, pour activer des « cookies » (il s’agit d’une sorte de traceur qui permet de collecter des données sur l’internaute), il est impératif de recueillir, au préalable, le consentement de l’internaute. Or, il peut arriver que des tiers déposent des « cookies » sur un site Internet. Dans ce cas, qui est tenu de recueillir le consentement de l’internaute ?

Pour la Cnil, il existe 2 situations :

• soit le tiers collecte les informations tracées grâce aux « cookies » pour le compte de l’éditeur du site et ne les exploite pas ; dans ce cas, c’est l’éditeur qui est chargé de recueillir le consentement de l’internaute ;
• soit le tiers collecte les informations pour son propre compte ; dans ce cas, c’est lui qui est tenu de recueillir le consentement de l’internaute.

Source : Communiqué de la Cnil du 23 mai 2017)

Cookies : quelques précisions apportées par la Cnil… © Copyright WebLex - 2017

Connaissez-vous la plateforme « BRIS » ?

Pour mémoire, une directive européenne datant de 2012 a posé les bases du projet « BRIS », visant à l’interconnexion des registres de commerce européens par le biais d’une plateforme unique.

Ce projet vient d’aboutir : depuis le 8 juin 2017, la plateforme unique « BRIS » est, en effet, disponible. Grâce à cette plateforme, il est désormais possible d’accéder simplement aux informations relatives aux entreprises enregistrées dans les registres de commerce des autres Etats de l’Union européenne. Les différents registres nationaux pourront également s’échanger des informations sur les succursales et les fusions transfrontalières entre sociétés européennes.

En France, c’est « Infogreffe » qui a été désigné comme opérateur chargé de gérer cette plateforme.

Source : Communiqué de presse d’Infogreffe du 21 juin 2017

Un registre de commerce… européen ? © Copyright WebLex - 2017

Cautionnement « authentique » : aucun formalisme n’est requis !

Une dirigeante se porte caution de la dette que son entreprise a contracté auprès d’un de ses fournisseurs, ce dernier n’acceptant de la livrer qu’à cette condition. L’entreprise ne réglant finalement pas sa dette, le fournisseur réclame les sommes restant dues à la dirigeante en sa qualité de caution. Sommes que cette dernière refuse de payer…

La dirigeante rappelle qu’un engagement de caution suppose le respect d’un formalisme strict imposant notamment la reproduction d’une mention imposée par la réglementation dont les termes doivent être intégralement reproduits par écrit de la main de la personne qui se porte caution. Or, cette mention fait défaut dans l’acte de cautionnement qu’elle a signé. Dès lors, son engagement de caution est, selon elle, nul.

Non, estime le fournisseur : l’engagement de caution a ici été homologué par un juge ce qui en fait un engagement consenti par « acte authentique ». Or, lorsqu’un cautionnement est consenti par « acte authentique » aucun formalisme obligatoire n’est requis. Dès lors, il n’est pas nécessaire que la mention manuscrite soit reproduite dans l’acte pour que l’engagement de caution soit valable…

… à raison selon le juge ! Parce que l’engagement de caution a été consenti par « acte authentique », il n’a pas à reproduire la mention manuscrite imposée par la réglementation pour être valable. La dirigeante doit donc rembourser les sommes réclamées.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 juin 2017, n° 12-11644

Caution : pas de formalisme respecté, pas d’engagement valable ? © Copyright WebLex - 2017

Le secret des correspondances est (très) étendue !

Au cours d’un litige l’opposant à son ancien fournisseur au sujet d’un paiement d’honoraires, un indépendant produit des courriers de l’avocat du fournisseur. Ce qu’il ne peut pas faire, selon ce dernier, les courriers étant couverts par le secret professionnel des avocats…

… à tort selon l’indépendant car les courriers émanent des avocats avec lesquels il était en relation dans le cadre de son activité de représentant du fournisseur. Sauf que ces courriers ne lui ont pas été adressés à titre personnel, rappelle ce dernier. Le fournisseur estime, en effet, que les documents lui ont été remis car il était son représentant. Dès lors, les courriers sont couverts par le secret professionnel des avocats…

… à raison pour le juge ! Ce dernier rappelle que les correspondances échangées entre un client et son avocat et entre l’avocat et ses confrères sont couvertes par le secret professionnel. Tel est ici le cas, les courriers ayant été remis à l’indépendant en sa qualité de représentant du fournisseur. Par conséquent, les courriers ne peuvent être présentés par l’indépendant dans le cadre du litige l’opposant au fournisseur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 21 juin 2017, n° 15-15359

Avocat : jusqu’où va votre secret des correspondances ? © Copyright WebLex - 2017

AG convoquée par les copropriétaires : le syndic peut rajouter ses questions !

Convoquée à une assemblée générale (AG), un copropriétaire découvre que le syndic a rajouté une question à l’ordre du jour, ce qui n’est pas possible estime-t-il. Parce que la question ne peut pas être prise en compte, la délibération qui s’en est suivie est donc nulle. Ce que conteste le syndic…

… à tort confirme le copropriétaire : il rappelle que l’AG a été convoquée par au moins ¼ des voix des copropriétaires. C’était donc à eux qu’il revenait de prévoir les questions débattues lors de l’AG, sans que le syndic puisse rajouter ses propres questions. « Faux » répond le syndic : rien ne lui interdit, selon lui, d’ajouter ses questions à celles prévues par les copropriétaires, même lorsque ce sont eux qui ont convoqué l’AG.

Ce que confirme le juge ! Ce n’est pas parce que l’AG a été convoquée par au moins ¼ des voix des copropriétaires que le syndic ne peut pas rajouter ses propres questions à celles prévues par les copropriétaires. La question posée par le syndic est valable et doit donc être prise en compte.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 16-22073

AG convoquée par les copropriétaires = pas de question posée par le syndic ? © Copyright WebLex - 2017

L’opposition doit détailler les sommes dues !

Pour mémoire, la Loi prévoit qu’en cas de vente d’un lot de copropriété (appartement, place de parking, etc.), le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic, daté de moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à son égard. A défaut de présentation de ce certificat, le notaire doit informer le syndic de la vente par LRAR. A compter de la réception de la notification de la vente, le syndic a alors 15 jours pour s’opposer au paiement du prix de vente pour obtenir le paiement des sommes encore dues par le vendeur.

C’est ce qu’a fait un syndic, à l’occasion de la vente d’un appartement par un copropriétaire qui n’avait pas réglé toutes les charges de copropriété. Toutefois, le copropriétaire a considéré que l’opposition était irrégulière. Selon lui, le syndic aurait dû opérer une distinction entre les différentes charges impayées (en indiquant, par exemple, 700 € au titre des travaux relatifs à un ascenseur, 500 € au titre des travaux de réfection de la toiture, 500 € au titre de l’entretien de l’immeuble, etc.). Or, ici le syndic n’a pas fait de distinction (pour reprendre notre exemple, il a mentionné 1 200 € de travaux et 500 € de frais d’entretien). Dès lors, le copropriétaire estime que l’opposition est irrégulière et qu’il peut recevoir le paiement du prix de vente.

A tort selon le syndic : pour lui, rien ne l’oblige à opérer une distinction précise entre les différentes charges de copropriété impayées.

A tort selon le juge ! Une opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature, rappelle-t-il, et préciser chacun des lots auxquels elles sont afférentes. Cela signifie, par exemple, qu’en cas de vente d’un appartement et d’une place de parking, si des charges relatives à la place de parking sont impayées, il faut que l’opposition indique que les sommes réclamées sont afférentes au lot « place de parking ».

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 16-15195

Syndic : faire opposition au paiement du prix d’un lot vendu… © Copyright WebLex - 2017

Logement loué à titre d’habitation principale = obligation de logement décent !

Un pâtissier signe avec un bailleur un contrat de location commerciale comprenant au rez-de-chaussée un magasin à usage de pâtisserie et, à l’étage, des chambres ainsi qu’une salle de bains. 10 ans plus tard, les murs des chambres subissent d’importantes moisissures. Le locataire demande alors au bailleur de faire installer une VMC dans la salle de bains avec une bouche d’aération dans les chambres pour permettre une meilleure ventilation. Demande que rejette le bailleur…

… à tort selon le locataire : la Loi impose au bailleur de délivrer un logement décent, rappelle-t-il, obligation respectée dès lors que plusieurs critères listés par la Loi sont remplis. Or, parmi les multiples critères prévus par la Loi, l’un prévoit que le logement doit disposer d’un système d’aération suffisant. Ce critère n’étant ici pas rempli, le locataire considère donc que le bailleur doit procéder à l’installation de la VMC réclamée...

« C’est vrai », répond le bailleur. Sauf que cette obligation vaut pour un logement utilisé à titre d’habitation principale. Or, ce n’est pas ici le cas : le bail conclu avec le locataire est un bail commercial et non un bail d’habitation. Dès lors, la législation relative à la délivrance d’un logement décent ne s’applique pas…

Ce que conteste le locataire : pour lui, il importe peu que le bail conclu soit un bail commercial. Il rappelle qu’il vit toute la semaine dans les chambres situées à l’étage. Dès lors, le local loué constitue son habitation principale. Par conséquent, le bail commercial doit être requalifié en « bail mixte commercial et d’habitation ». Ce qui implique, pour la partie habitation, que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent. Il doit donc effectuer les travaux réclamés.

Ce que confirme le juge : le locataire utilisant le local loué à titre d’habitation principale, le bail doit être requalifié en « bail mixte commercial et d’habitation ». Le bailleur, tenu de remettre un logement décent, doit donc effectuer les travaux réclamés par le locataire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 15-18316

Loue local commercial avec logement… « décent » ! © Copyright WebLex - 2017