Manquement au devoir de conseil… même quand la clause est bien rédigée ?

Chargé de rédiger l’acte de vente d’un immeuble à usage commercial et d’habitation, un notaire y inclut une clause excluant la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Concrètement, cela signifie que si des vices affectant le bien apparaissent, le vendeur ne sera pas tenu pour responsable (un vice caché étant, rappelons-le, un défaut inhérent à la chose vendue d'une gravité suffisante pour qu'elle en compromette un usage normal).

Ce bien a ensuite été donné en location. Suite à des travaux, le locataire en place a découvert des vices cachés masqués par des faux plafonds. Il a alors demandé et obtenu réparation de son préjudice en justice auprès du bailleur lequel a poursuivi le notaire pour manquement à son obligation de conseil.

Le bailleur estime que le notaire a manqué à son devoir de conseil pour ne pas avoir attiré son attention sur les conséquences attachées à la clause d’exonération des vices cachés dont la rédaction est selon lui « technique ».

Le notaire n’est pas d’accord. Il estime que la clause est particulièrement claire et précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles pour une personne non professionnelle. Pour lui, la rédaction de la clause a permis au bailleur de prendre conscience de la portée de son engagement, d’autant qu’il a paraphé chacune des pages de l'acte. De plus, il rappelle qu’il a lu l’acte au bailleur lors de sa signature.

Arguments qui ont convaincu le juge qui rejette la demande du bailleur. Dès lors que la clause excluant la garantie des vices cachés est particulièrement claire et précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles, le notaire ne manque pas à son devoir de conseil.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3 février 2016, n° 15-10219

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Un contrôle… dans les 24 mois ?

L'entreprise qui demande l'obtention d'une qualification RGE pour une ou plusieurs des catégories de travaux doit :

• remplir les critères de régularité de situation administrative, fiscale, légale et sociale relevant de son activité ;
• remplir des critères de compétences professionnelles, de moyens techniques et de moyens humains pour la catégorie de travaux concernée (elle doit fournir en outre la preuve de maîtrise des connaissances par un ou plusieurs responsables techniques de chantier) ;
• fournir (lors de l'octroi ou du renouvellement du signe de qualité) un relevé de sinistralité couvrant les 4 dernières années, délivré par son assureur.

L'organisme qui délivre la qualification exigera, dans les 24 mois suivant son octroi ou renouvellement, que l'entreprise se soumette à un contrôle de réalisation sur chantier, en cours ou achevé. Ce contrôle a pour objectif d'évaluer la conformité aux règles de l'art des prestations réalisées ainsi que le respect des exigences relatives aux éléments du service rendu par l'entreprise au client.

Lorsque l'entreprise est titulaire de plusieurs qualifications, ce contrôle de réalisation est aléatoire et porte sur une unique qualification.

Une formation continue obligatoire pour les professionnels de l’immobilier

La loi soumet les professionnels de l'immobilier à une obligation de formation continue. Le respect de cette obligation est d’autant plus impératif que le renouvellement de votre carte professionnelle ne sera pas accepté si vous ne justifiez pas avoir rempli cette obligation.

D’une durée de 14 heures par an (ou de 42 heures au cours de 3 années consécutives), cette formation continue obligatoire concerne les titulaires de la carte professionnelle, les personnes qui dirigent une agence et les personnes qui négocient pour le compte d’un agent immobilier.

Cette formation continue obligatoire aura pour objet la participation à des actions visant à adapter et développer vos compétences et celles de vos salariés, acquérir, entretenir et perfectionner vos connaissances. S’inscrivent aussi dans ce cadre les actions de formation continue relatives au développement durable et à la transition énergétique.

Sont également éligibles à la formation continue obligatoire la participation à des colloques (dans la limite de 2 heures par an) et l’enseignement (dans la limite de 3 heures par an).

Toutes ces activités doivent concerner les domaines juridique, économique, commercial, déontologique ainsi que les domaines techniques relatifs à la construction, l'habitation, l'urbanisme, la transition énergétique. Elles ont un lien direct avec l'activité professionnelle exercée.

Au cours de trois années consécutives d'exercice, la formation continue inclut au moins deux heures portant sur la déontologie.

Une fois les différentes actions de formation effectuées, vous recevez de la part de l’organisme de formation une attestation mentionnant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation de l'activité (lorsqu'il s'agit d'un colloque, ce document doit attester de votre présence). Cette attestation doit ensuite être transmise au président de la chambre de commerce et d’industrie (au plus tard au moment de la demande de renouvellement de votre carte).

Pour la demande de renouvellement de leur carte, les titulaires de la carte professionnelle expirant :

• entre le 1er avril 2016 et le 31 décembre 2016 ne sont pas tenus de justifier de l'accomplissement de leur obligation de formation continue ;
• entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017 justifient d'activités de formation continue d'une durée minimale de 14 heures ;
• entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2018 justifient d'activités de formation continue d'une durée minimale de 28 heures.

Source : Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier

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Une carte professionnelle pour tous les salariés

L’attribution d’une carte d’identification professionnelle des salariés du bâtiment et des travaux publics est généralisée. Elle est émise à l’occasion de l’embauche du salarié par l’Union des caisses de BTP (sur demande de l’employeur qui envoie une déclaration à cet effet). Mais tous les métiers ne sont pas nécessairement concernés.

Sont concernées les entreprises dont les salariés accomplissent, dirigent ou organisent, même à titre occasionnel, accessoire ou secondaire, dans les secteurs du bâtiment et des travaux publics, des travaux d'excavation, de terrassement, d'assainissement, de construction, de montage et démontage d'éléments préfabriqués, d'aménagements ou équipements intérieurs ou extérieurs, de réhabilitation ou de rénovation, de démolition ou de transformation, de curage, de maintenance ou d'entretien des ouvrages, de réfection ou de réparation ainsi que de peinture et de nettoyage afférents à ces travaux et de toutes opérations annexes qui y sont directement liées.

Elle vise donc tous les salariés, y compris les intérimaires et les salariés détachés. Mais ne sont pas concernés, même lorsqu'ils travaillent sur un site ou un chantier de travaux de bâtiment ou de travaux publics, les architectes, diagnostiqueurs immobiliers, métreurs, coordinateurs en matière de sécurité et de protection de la santé, chauffeurs et livreurs.

La carte professionnelle est une carte individuelle sécurisée sur laquelle figurent les éléments d’identification du salarié (ainsi qu’une photo) et ceux de l’entreprise.

L’attribution de cette carte est payante, l’employeur étant tenu de verser une redevance. Attention : en cas de perte, de vol, de destruction, la carte est invalidée ce qui impose de refaire une nouvelle carte (payante à nouveau).

Les salariés concernés sont tenus de présenter leur carte sur demande des agents de contrôle. Ils doivent également la présenter sur demande d’un maître d’ouvrage ou d’un donneur d’ordre intervenant sur le chantier. En outre, tout donneur d’ordre ou tout maître d’ouvrage pourra vérifier auprès de l’Union des caisses de BTP que les salariés d’un cocontractant ou d’un sous-traitant sont effectivement déclarés et titulaires de cette carte.

Notez, enfin, que l’attribution de cette carte sera aussi obligatoire pour les salariés déjà embauchés par l’entreprise, dans un délai qui reste à confirmer.

Source : Décret n° 2016-175 du 22 février 2016 relatif à la carte d'identification professionnelle des salariés du bâtiment et des travaux publics

BTP : vos papiers, s’il vous plaît ! © Copyright WebLex - 2016

Vos clients peuvent prendre connaissance des résultats des contrôles d’hygiène !

Dans le cadre de votre activité de restaurateur, vous devez respecter des normes d’hygiène. Afin d’améliorer la transparence vis-à-vis de votre clientèle, un système d’évaluation du niveau d’hygiène des restaurants a été mis en place depuis le 1er juillet 2015 à Paris et à Avignon.

Ce contrôle permet de faire rentrer le restaurant dans une des 3 catégories de niveau d’hygiène suivantes :

• à améliorer (des mesures coercitives sont alors requises) ;
• acceptable ;
• bon.

Sachez que si vous avez fait l’objet d’un contrôle, vous n’êtes pas obligé d’afficher le résultat du contrôle réalisé. Mais dans le cadre de cette expérimentation, votre clientèle pourra prendre connaissance du résultat sur le site Internet du Ministère chargé de l’Agriculture (uniquement, pour le moment, à Paris et Avignon).

Vous pouvez afficher les résultats du contrôle : il vous sera remis à cet effet un autocollant sur lequel sera mentionné le niveau d’hygiène de votre établissement. Son apposition reste à votre entière discrétion.

Il vous est également possible de télécharger une affiche qui contient un « flashcode » sur lequel peut se rendre votre client pour prendre connaissance des résultats du contrôle au moyen de son téléphone portable.

Source : agriculture.gouv.fr

Restaurateurs : des contrôles d’hygiène consultables par vos clients ? © Copyright WebLex - 2016

Rupture de la chaîne du froid = faute contractuelle ?

Suite à la rupture de la chaîne du froid lors du transport de produits surgelés, une société dédommage son client et demande la réparation de son préjudice à la société de transport responsable de la rupture.

Si cette dernière ne conteste pas la rupture de la chaîne du froid, elle refuse néanmoins de dédommager la société. Elle rappelle, en effet, que suite à une expertise, il avait été constaté « l’absence d’altérations macroscopiques des produits ». Dès lors que les produits n’ont pas été impactés par la rupture de la chaîne du froid, il n’y a, selon elle, pas de préjudice donc pas d’indemnisation à verser.

Mais la société n’est pas d’accord. Le contrat la liant à l’entreprise de transport indique que le transporteur est responsable du maintien de la température ambiante à l’intérieur du véhicule. De plus, la non-conformité de la température à celle prévue au contrat constitue une avarie, susceptible de réparation et ce même en l’absence d’altération physique de la marchandise. Or, le transporteur a effectué le voyage à une température comprise entre - 17° et - 10,3° (le contrat prévoyant un transport à - 22°). Pour la société, l’entreprise de transport a donc commis une faute devant être réparée.

Le juge va rester froid aux arguments de l’entreprise de transport et donner raison à la société : la rupture de la chaîne du froid pendant le transport engage la responsabilité du transporteur malgré l’absence d’altérations macroscopiques des produits. Par conséquent, l’entreprise de transport doit indemniser la société pour le préjudice subi.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 9 février 2016, n° 14-24219

Transports de marchandises : quand la chaîne du froid est rompue… © Copyright WebLex - 2016

Lettre recommandée avec AR : ce n’est pas suffisant !

En litige avec un client au sujet du montant des honoraires qu’il doit lui verser, un avocat décide de saisir le bâtonnier de son Ordre. Trop tard selon son client qui rappelle que le délai pour agir d’un professionnel contre un particulier est de 2 ans.

C’est vrai répond l’avocat, mais le délai a été interrompu par la lettre recommandée avec AR qu’il lui a envoyée. Dès lors, il estime être toujours dans les temps pour saisir son bâtonnier.

C’est faux répond le juge qui se range du côté du client. Il rappelle que l’envoi d’une lettre recommandée avec AR n’interrompt pas le délai de prescription. Par conséquent, le bâtonnier étant saisi hors délai, l’action de l’avocat n’est pas valable.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 10 décembre 2015, n° 14-25892

Recouvrer une facture impayée : attention aux lettres recommandées avec AR ! © Copyright WebLex - 2016

5 ans ou 2 ans pour agir ?

Une société vend un immeuble en l’état futur d’achèvement à un couple en 2001. En 2011, la société décide d’agir en justice pour obtenir le reste du prix qui ne lui a pas été versé.

Le couple estime que l’action est trop tardive. Il explique qu’étant un consommateur et la société un professionnel, il bénéficie de la prescription de 2 ans. Or, suite à la réforme des prescriptions de 2008, il rappelle que la société pouvait agir dans les 2 ans qui suivaient soit jusqu’en 2010.

La société conteste cette argumentation. Elle affirme que le couple ne peut pas être considéré comme un consommateur car l’action en paiement du prix de vente d’un immeuble en état futur d’achèvement ne peut pas être assimilée à un simple bien de consommation. Dès lors, c’est la prescription quinquennale qui s’applique : elle considère donc que son action en justice initiée en 2011 est valable, la prescription, décomptée à partir de 2008, intervenant en 2013.

Le juge va donner raison au couple. Il rappelle que l’action d’un professionnel, pour les biens ou les services qu’il fournit à un consommateur, se prescrit par 2 ans : peu importe s’il s’agit d’un bien meuble (vente d’une table, d’une chaise, d’une voiture, etc.) ou d’un bien immeuble. Par conséquent, l’action de la société est trop tardive.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 17 février 2016, n° 14-29612

Réclamer une facture impayée : combien de temps avez-vous ? © Copyright WebLex - 2016

Un secret professionnel étendu aux documents détenus par la partie adverse ?

Au cours d’un litige entre 2 sociétés, un des avocats demande à pouvoir consulter certains documents confidentiels détenus par la partie adverse afin de pouvoir respecter le principe du contradictoire. Ces documents relevant du « secret des affaires », il explique qu’il peut les consulter car il est tenu au secret professionnel.

Mais la société refuse de communiquer les documents demandés : pour elle, le secret professionnel de l’avocat ne s’étend pas aux documents détenus par l’adversaire de leur client. Surtout lorsque ces documents, susceptibles de relever du « secret des affaires » et dont la communication est refusée, sont l’objet du litige.

Le juge va donner raison à la société : s’agissant des documents susceptibles de relever du « secret des affaires » et détenus par l’adversaire de son client, un avocat n’est pas tenu au secret professionnel. Dès lors, il ne peut pas se les faire communiquer.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 25 février 2016, n° 14-25729

Le secret professionnel des avocats en question © Copyright WebLex - 2016

Vente en VEFA : tout dépend de l’importance des travaux

Un promoteur immobilier est poursuivi en justice par un couple qui demande l’annulation du contrat de vente d’immeuble à construire qu’ils ont conclu ensemble. Ce contrat portait sur un local situé dans une copropriété devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d’habitation (travaux que la société s’était engagée à effectuer pour moitié soit environ 700 000 €).

Les travaux n’étant pas réalisés, le couple a demandé l’annulation de la vente. Pour eux, les travaux de rénovation étaient tellement lourds (viabilisation et division de l’immeuble en logement d’habitation, aménagement des parties communes, accessibilité de l’immeuble, etc.) que le contrat de vente est assimilable à une VEFA. Les mentions obligatoires attachées aux ventes en VEFA faisant défaut, ils estiment que le contrat est donc nul.

Ce que conteste le promoteur immobilier. Pour lui, un contrat d’immeuble à construire ne peut pas être assimilé à une VEFA lorsque les travaux de transformation (même comparables à des travaux de construction) sont aux frais de l’acquéreur, les travaux à la charge du promoteur n’étant qu’une « prestation caractéristique ».

Mais le juge ne va pas aller dans le sens du promoteur immobilier. Pour lui, cette « prestation caractéristique » est telle (chiffrée à 700 000 € pour mémoire) que les travaux sont assimilables à la construction d’un immeuble relevant de la VEFA. Dès lors, les mentions obligatoires devant être contenues dans le contrat de vente faisant défaut, le couple est fondé à demander l’annulation de la vente.