Variation du montant du loyer pour le meilleur et pour le pire

Dans les baux commerciaux, par principe, le montant du loyer est révisé tous les 3 ans. Cependant, certaines clauses permettent de passer outre cette limite pour procéder à des ajustements.

C’est notamment le cas de la clause d’échelle mobile, également appelée clause d’indexation, qui permet aux parties de s’accorder sur un index et une périodicité qui serviront de base à une variation du loyer.

Cependant, il faut que les termes de cette clause restent équitables…

Dans une affaire récente, l’occupant d’un local commercial a contesté la clause d’indexation présente dans son bail au motif qu’à la fin de celle-ci, une mention complémentaire indiquait que la clause ne pouvait jouer que si, par son effet, le loyer se voyait augmenté.

Pour le locataire, il y a ici un déséquilibre manifeste causé par cette clause d’indexation. C’est pourquoi elle doit, selon lui, être entièrement retirée du bail et le bailleur doit lui rembourser les sommes perçues jusque là par l’application de cette clause.

Pour le juge, la vérité se trouve à mi-chemin : il est vrai que prévoir une clause d’indexation qui ne joue que pour l’augmentation du loyer entraine un désavantage trop important pour le locataire.

Cependant, pour le juge, il n’est pas question de retirer entièrement du bail la clause d’échelle mobile.

Seule sa partie finale mérite d’être effacée : le bailleur ne devra donc pas rembourser les sommes perçues jusque-là.

Travaux sur des avancées de toit : TVA à 10 %, sous conditions

Pour rappel, les particuliers qui réalisent certains travaux dans leur résidence principale, leur résidence secondaire ou leur logement mis en location, peuvent bénéficier, toutes conditions remplies, d’un taux réduit de TVA, différent selon la nature exacte des travaux.

Notez que ce taux réduit de TVA suppose que le logement soit achevé depuis plus de 2 ans.

2 taux de TVA sont susceptibles de s’appliquer :

• le taux intermédiaire de TVA, fixé à 10 %, qui s’applique aux travaux d'entretien, de réparation, de transformation ou d'amélioration : il ne doit pas s’agir de travaux qui auront pour finalité, sur une période de 2 ans, d’aboutir à la construction ou reconstruction d’un logement neuf, ou d’augmenter la surface de plancher de construction de plus de 10 % ;
• le taux réduit de 5,5 % qui s’applique aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements, ainsi qu’aux travaux qui leur sont indissociablement liés (sont notamment visés les travaux de pose, d’installation et d’entretien des matériaux d'isolation thermique pour les vitres, volets, portes d'entrée, toitures, les chaudières à haute performance énergétique, les appareils de régulation de chauffage, etc.).

Des précisions viennent d’être apportées concernant le taux de TVA applicable aux travaux portant sur les avancées de toit attenantes aux locaux d'habitation achevés depuis plus de 2 ans.

Dans ce cadre, le taux réduit de TVA de 10 % s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien consistant en des avancées de toit couvrant des surfaces attenantes à la construction existante, reposant ou non sur des piliers fixés au sol, et qui répondent aux 2 conditions cumulatives suivantes :

• ils n’ont pas pour effet de clore les surfaces concernées et, ainsi, n’augmentent pas la surface de plancher des constructions existantes ;
• ils ne portent pas sur du gros œuvre, ce qui implique notamment que la mise en place de piliers ne donne pas lieu à des fondations autres que celles strictement nécessaires à leur maintien ou à l’édification de murets sur lesquels reposeraient ces piliers.

Précision quant à la faculté de prolongation de la période contradictoire 

Pour mémoire, la charte du cotisant contrôlé est un document permettant de présenter au cotisant qui fait l’objet du contrôle, ses droits et devoirs durant tout son déroulement. 

Parmi ces dispositions, elle présente la procédure contradictoire durant laquelle l’agent chargé du contrôle et le cotisant contrôlé peuvent échanger des lettres d’observation.

Concrètement, à compter de la réception de la lettre d’observation par le cotisant contrôlé, s’ouvre une période contradictoire de 30 jours, durant laquelle l’employeur peut dialoguer avec l’agent de contrôle pour discuter des constats et observations.

Cette procédure contradictoire peut être prolongée par le cotisant contrôlé à sa demande dans le but d’organiser sa défense, sauf en cas de situation de travail illégal.

Cette possibilité de prolongation a été ouverte, depuis le 1^er janvier 2024, aux employeurs contrôlés, y compris en cas de procédure d’abus de droit mise en œuvre par le directeur de l’Urssaf.

Désormais, la charte du cotisant contrôlé a fait l’objet de 2 modifications formelles afin de répondre à ces récentes évolutions :

• l’une tenant à la possibilité désormais ouverte aux employeurs contrôlés de demander une prolongation de la période contradictoire, y compris en cas de procédure d’abus de droit ;
• l’autre tenant à l’impossibilité de demander une telle prolongation en cas de constat de travail dissimulé, marchandage, prêt illicite de main d’œuvre et emploi d’un travailleur étranger non-autorisé à travailler.

Notez que ces 2 modifications formelles ne sont que les conséquences d’évolutions réglementaires et n’emporte aucune obligation nouvelle pour le cotisant. 

Une erreur, un oubli : corrigez en ligne

Suite à la réception de votre avis d’imposition des revenus de l’année 2023, et dans l’hypothèse où vous constatez que vous avez fait une erreur ou un oubli, il est possible de recourir au service de correction de la déclaration de revenus en ligne disponible sur le site impots.gouv.fr , ouvert depuis le 31 juillet 2024 et jusqu’au 4 décembre 2024 inclus.

À partir de votre espace particulier, rendez-vous sur « Accéder à la correction en ligne ».

Si la majeure partie des éléments contenus sur une déclaration de revenus peut être corrigée, en revanche, certaines informations comme les changements de situation de famille, d'adresses, ou la mise à jour de l'état civil ne peuvent toutefois pas être corrigées via le service de correction en ligne. Vous ne pourrez le faire que via la messagerie sécurisée disponible dans l’espace personnalisé.

Petite nouveauté cette année : les déclarations de revenus faites en ligne via l’application mobile « Impots.gouv », doivent être corrigées directement sur smartphone, et non via le service de télédéclaration sur impots.gouv.fr, et inversement.

Si la déclaration de revenus a été faite en mode EDI (Echange de Données Informatisé), sa correction se fera uniquement au moyen de la procédure EDI-Correction.

Pour finir, notez que lorsque les corrections conduisent à une diminution de l'impôt ou à la création ou à l'augmentation d'un crédit d'impôt, l'administration pourra, le cas échéant, demander des précisions et éventuellement refuser la correction demandée. En cas de refus, il sera alors possible de procéder par voie de réclamation directement auprès de l’administration fiscale.

L’attestation d’immatriculation : des conditions de forme à respecter !

Depuis le 1^er janvier 2023, toutes les activités doivent être inscrites au registre national des entreprises (RNE). Ce dernier s’est substitué au registre des métiers (RM) et au registre des actifs agricoles (RAA). 

Géré par l’Institut national de la propriété industrielle (INPI), il est alimenté par les formalités réalisées sur le guichet unique.

Notez que, comme certains registres subsistent, les entreprises sont immatriculées : 

• au registre national des entreprises (RNE) ;
• le cas échéant, dans un registre additionnel en fonction de l’activité, à savoir :
  • au registre du commerce et des sociétés (RCS) si l’activité est commerciale ou pour les sociétés ;
  • au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) ;
  • au registre des entreprises individuelles à responsabilité limitée (RSEIRL) en cas de reprise ou de modification d’une EIRL.

Si le RNE est effectif depuis le 1^er janvier 2023, le Gouvernement est venu préciser les modalités de délivrance par l’INPI de l’attestation d’immatriculation du RNE.

D’abord, notez que seul l’INPI est compétent pour délivrer ce type d’attestations. 

Ensuite, l’attestation doit respecter les conditions suivantes :

• elle est délivrée par voie électronique selon les modalités précisées ici ;
• elle est téléchargeable et imprimable sur support papier ;
• elle indique l'état des inscriptions au RNE à la date de sa délivrance
• elle comporte la Marianne de l’INPI en filigrane et le logo de la République française ;
• elle est délivrée au moyen d'un système de traitement, de conservation et de transmission de l'information garantissant l'intégrité de son contenu ;
• elle comporte le numéro unique d'identification de l'entreprise qui permet la vérification électronique de l'origine et de l'authenticité du document.

Enfin, cette attestation fait foi jusqu'à preuve contraire, au moment de sa délivrance, des informations contenues et inscrites au RNE.

Période suspecte : compensation impossible ?

Pour rappel, lorsqu’une entreprise n’est plus en mesure de faire face à son passif exigible avec son actif disponible, c’est-à-dire que sa trésorerie ou ses actifs rapidement mobilisables ne suffisent pas à payer ses dettes, elle doit faire une déclaration d’état de cessation des paiements auprès de la justice.

Le tribunal rend alors un jugement d’ouverture de redressement ou de liquidation judiciaire. Ce jugement fixe également la date de cessation des paiements. Cette date est fondamentale car elle fait débuter la « période suspecte », qui prend fin à la date du jugement.

Durant la période suspecte, certains actes et paiements peuvent, toutes conditions remplies, être annulés.

Ainsi, si un créancier a été payé pendant cette période suspecte alors qu’il avait connaissance de l’état de cessation des paiements de son débiteur, le paiement est purement et simplement annulé.

Autrement dit, le créancier doit restituer l’argent et déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire, chargé de trouver des solutions pour sauver l’entreprise et / ou rembourser au mieux les créanciers.

Dans une affaire récente, le propriétaire d’un immeuble a conclu avec une société 2 baux commerciaux que cette dernière a cédé à une autre société dans le cadre de la vente de son fonds de commerce.

Malheureusement, cette nouvelle locataire est placée en liquidation judiciaire.

En se plongeant dans les comptes de la société locataire, le mandataire judiciaire s’aperçoit que des paiements de loyers ont été versés au bailleur pendant la période suspecte… alors qu’il connaissait l’état de cessation de paiement de sa locataire !

Conformément à loi, le paiement est donc annulé et le bailleur doit restituer les sommes récupérées.

Une créance dite « de restitution » que le bailleur propose de compenser. Pour rappel, la compensation est une façon, à l’instar du paiement, d’éteindre une dette lorsque 2 créances réciproques sont certaines, liquides et exigibles.

Or ici, le bailleur a à la fois :

• une dette envers son locataire en liquidation, puisqu’il doit rendre l’argent des loyers perçu pendant la période suspecte ;
• et une créance à l’encontre de son locataire pour les loyers impayés après la période suspecte.

Une compensation possible, selon le bailleur, qui arrange tout le monde : il garde l’argent ainsi récupéré et la dette de son locataire diminue.

« Non ! », refuse le liquidateur judiciaire qui rappelle que la procédure en cours doit prendre en compte les intérêts de tous les créanciers. Or, préférer une compensation au profit d’un créancier plutôt que de récupérer de l’argent pouvant profiter à tous n’est pas dans l’intérêt collectif.

« Vrai ! », tranche le juge en faveur du liquidateur : la nullité des paiements pendant la période suspecte a pour objectif, notamment, de reconstituer l’actif du débiteur dans l’intérêt collectif des créanciers. En conséquence, la compensation n’est pas possible et le bailleur devra bien rendre l’argent, en attendant d’être (peut-être) remboursé de ses loyers impayés…

Clause de non-affiliation : quelles conditions de validité ?

Focus sur la clause de non-affiliation

Pour rappel, une clause de non-affiliation prévoit que, lorsque le franchisé quitte le réseau de son franchiseur, il s’engage à ne pas s’affilier à un autre réseau concurrent pour un certain temps. Le franchisé peut également prendre l’engagement de ne pas créer son propre réseau qui ferait concurrence à son ancien franchiseur.

Notez qu’une clause de non-affiliation n’est pas une clause de non-concurrence. En effet, tandis que la seconde interdit à une personne d’exercer son activité sur un territoire et une période donnés, la première n’empêche aucunement l’ancien franchisé d’exercer son activité, pour autant que ce soit de manière indépendante.

Autrement dit, l’interdiction est centrée sur l’adhésion à un réseau concurrent.

Cela étant, quelles sont les conditions de validité d’une telle clause ? Cette question s’est posée au juge dans une affaire récente.

L’affaire

Une société de transactions et de gestion immobilières entre dans un réseau de franchise. Après plusieurs années de partenariat, la société décide d’y mettre fin et résilie l’ensemble de ses contrats avec son franchiseur.

La société anciennement franchisée apporte à une nouvelle société son « activité de transaction immobilière ». Une fois cette opération faite, les 2 sociétés intègrent un autre réseau de franchise du secteur de l’immobilier.

« Non ! », s’oppose l’ancien franchiseur qui dénonce cette affiliation à un réseau concurrent. En effet, les contrats de franchise signés avec la société anciennement franchisée comportent des clauses de non-affiliation.

Des clauses que la société n’a donc pas respectées, ce qui l’oblige à cesser ces relations commerciales interdites par contrat et à verser à son ancien franchiseur des indemnités pour réparer son préjudice !

À tort ou à raison ?

Question n^o 1 : qu’est-ce qu’un commerce de détail ?

L’ancienne franchisée ne nie pas ne pas avoir respecté ses clauses, mais elles sont, à ses yeux, illicites et, par conséquent, réputées non-écrites.

En effet, toujours selon la société, ces clauses ne respectent pas la loi dite « Macron » qui indique que toute stipulation venant restreindre la liberté d'exercice de l'activité commerciale de l'exploitant d’un magasin de détail doit obligatoirement respectée les conditions cumulatives suivantes :

• elle concerne les biens et services en concurrence avec ceux qui font l'objet du contrat entre le franchiseur et le franchisé ;
• elle est limitée aux terrains et locaux à partir desquels l'exploitant a exercé son activité pendant la durée du contrat ;
• elle est indispensable à la protection du savoir-faire substantiel, spécifique et secret transmis dans le cadre du contrat ;
• sa durée n'excède pas un an après l'échéance ou la résiliation du contrat.

Ses critères n’étant pas tous respectés dans les clauses de non-affiliation ici, la société estime qu’elles sont réputées non-écrites.

« Mauvais argument », selon l’ancien franchiseur qui explique que ces critères sont applicables aux magasins de commerce de détail. Or, ici, il est question d’agences immobilières où aucune marchandise n’est vendue au consommateur. Par conséquent, l’activité n’étant pas un commerce de détail, les règles décrites ici ne sont pas applicables.

La réponse du juge

« Faux ! », tranche le juge en faveur de l’ancienne franchisée. Certes, la loi ne définit pas la notion de « magasin de commerce de détail ».

Pour autant, parce qu’elle a pour objectif de protéger les franchisés en leur permettant, notamment, de changer plus facilement d’enseigne, il serait contre-productif d’exclure les services de son application.

Autrement dit, peut être qualifié comme « magasin de commerce de détail » aussi bien l’activité de vente de marchandises que celle de services proposés aux consommateurs.

Question n^o 2 : la clause est-elle valide ?

De toutes manières, selon le franchiseur, ces clauses de non-affiliation n’en demeurent pas moins valides puisqu’elles respectent les exigences de la loi en matière de limitation géographique et temporelle de l’engagement.

« Non ! », contredit l’ancienne franchisée : les clauses prévoyaient que l’engagement devait s’appliquer à toute personne physique ou morale ayant exercé des fonctions dans ou pour la société pendant l’application du contrat de franchise ainsi qu’à leurs ayants-cause. Une application beaucoup trop large pour être licite…

« Totalement ! », confirme le juge : un tel champ d’application n’était pas indispensable à la protection du savoir-faire du franchiseur et portait une atteinte excessive au libre exercice de l’activité du franchisé.

Question n^o 3 : et pour les clauses de contrats signés avant ces règles protectrices ?

Le franchiseur fait remarquer que, si une partie des contrats signés avec son ancien franchisé a été signée après l’entrée en vigueur de cette loi, une autre partie a été signée avant. Or, en principe, la loi n’est pas rétroactive, c’est-à-dire qu’elle ne s’applique que pour les situations intervenues après son entrée en vigueur.

Puisque ces contrats sont antérieurs à la loi Macron, les clauses de non-affiliation qu’ils contiennent ne sont pas régies par la loi sur les conditions cumulatives détaillées plus haut…

« Illicites quand même ! », proteste l’ancienne franchisée qui estime ces clauses disproportionnées. En effet, ces clauses interdisaient une ré-affiliation à :

• toute personne physique ou morale ayant à un moment quelconque de l'exécution du contrat exercé des fonctions dans ou pour la société franchisée ;
• « tout ayant cause », c’est-à-dire potentiellement une personne extérieure souhaitant racheter le fonds de commerce de la société ;
• tout le département, alors qu’un plus petit périmètre suffisait au franchiseur à protéger ses intérêts.

« Tout à fait ! », tranche le juge en faveur du franchisé qui indique que les critères applicables avant la loi Macron pour juger si une clause de non-affiliation est licite, à savoir la présence de proportionnalité entre les intérêts des parties, de limites posées en matière d’activité, de zone et temps, ne sont pas ici respectés.

En conclusion, la société ayant rejoint un nouveau réseau ne doit rien à son ancien franchiseur !