Vente de la résidence principale : au service d'une dette professionnelle ?
Un entrepreneur individuel se trouve dans une situation financière compromise. À ce titre, une procédure collective est ouverte impliquant tant ses créanciers personnels que professionnels.
Afin de rembourser les dettes de l'entrepreneur, le liquidateur demande la mise en vente de sa résidence principale qui est également le lieu d'immatriculation de son activité.
Quels créanciers pourront profiter du fruit de cette vente ?
La bonne réponse est... Les créanciers personnels seuls
Le patrimoine des entrepreneurs individuels est séparé en 2 parties distinctes : le patrimoine personnel et le patrimoine professionnel.
À ce titre, chaque partie du patrimoine ne constitue un gage que pour les créances correspondantes.
De ce fait, même lors d'une procédure collective portant sur les deux types de créances, la vente de la résidence principale ne peut se faire qu'au bénéfice des créanciers personnels.
C’est l’histoire d’une petite-fille qui hérite de la holding de sa grand-mère…
Une petite fille hérite de sa grand-mère des parts d’une société holding qui détient des SCI. Sa grand-mère ayant organisé cette transmission, via un pacte Dutreil, la petite fille entend bénéficier de l’exonération fiscale correspondante…
… que lui refuse l’administration, rappelant que cela ne vaut que pour une société holding qui « anime » un groupe de filiales « opérationnelles ». Ce qui n’est pas le cas ici, pour elle… Sauf que les SCI exercent une activité de construction-vente, rappelle l’héritière qui produit des mandats de vente des actifs détenus par les SCI… Des mandats établis après le décès de la grand-mère, constate l’administration…
Or, le caractère opérationnel d’une société s’apprécie au jour du décès, pas après, rappelle le juge qui constate qu’à cette date, les filiales n’exerçaient manifestement pas d’activité commerciale : elles ne sont pas « opérationnelles » et la holding ne peut donc être qualifiée « d’animatrice » du groupe au jour du décès de la grand-mère…
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C’est l’histoire d’une SCI qui tente de meubler la conversation face à l’administration fiscale…
Une SCI offre à la location une propriété au cours des périodes estivales et soumet les loyers à l’impôt sur le revenu (au titre des revenus fonciers). Une erreur, selon l’administration fiscale qui soumet les loyers à l’impôt sur les sociétés (IS), la location étant « meublée »…
Une erreur, selon la SCI, qui rappelle que, preuve de l’annonce de location à l’appui, la propriété n’est pas garnie de tous les meubles nécessaires à qualifier cette location de « meublée »… Sauf que l’annonce en question n'a pas pour vocation d'indiquer de manière exhaustive tous les éléments d'équipement présents à l'intérieur du bien et, constate encore l’administration, les associés occupent cette propriété à titre de résidence secondaire, pendant les périodes non louées. Ce qui est de nature à établir que cette propriété dispose des équipements nécessaires et utiles à la caractérisation d'une location meublée…
Ce que constate, et confirme, le juge… qui donne ici raison à l’administration fiscale !
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Divorce par consentement mutuel = avocat choisi par consentement mutuel ?
Des époux prennent la décision de divorcer. Parce qu'ils sont d'accord sur le principe et les conséquences de leur divorce, ils optent pour le divorce par consentement mutuel, c'est-à-dire pour la procédure qui ne nécessite pas de passer devant le juge.
Comme ils s'entendent plutôt bien, ils décident de prendre le même avocat pour eux deux.
Est-ce possible ?
La bonne réponse est... Non
Depuis le 1er janvier 2017, sauf exception, le divorce par consentement mutuel est constaté par acte sous signature privé contresignée par avocats et enregistré par notaire.
Même en cas de bonne entente entre les époux, la loi impose que chacun soit représenté par son propre avocat. Autrement dit, il n'est pas possible d'avoir un avocat pour les 2. De plus, il n'est pas possible pour les avocats représentant chacun un membre du couple d'appartenir à la même structure professionnelle.
Efficacité énergétique des bâtiments tertiaires et résidentiels : des calendriers décalés
Plus de temps pour l’installation des « BACS »
Pour rappel, en 2020, le Gouvernement a prévu une obligation d’équiper tous les bâtiments tertiaires existants et neufs de systèmes d’automatisation et de contrôle, appelés « BACS » pour « building automation and control system ».
Un BACS est un système comprenant tous les produits, logiciels et services d’ingénierie à même de soutenir le fonctionnement efficace, économique et sûr, sur le plan énergétique, des systèmes techniques d’un bâtiment au moyen de commandes automatiques et en facilitant la gestion manuelle de ces systèmes techniques.
Très concrètement, un BACS permet de contrôler et surveiller l’ensemble des installations techniques des bâtiments d’un point de vue énergétique, ce qui concerne des installations très variées comme le chauffage, la climatisation, l’eau chaude sanitaire, l’éclairage, etc.
L’installation d’un BACS doit être complétée de dispositifs de suivi, d’enregistrement et d’analyse des données de production et de consommation énergétique des systèmes techniques.
Cette obligation concerne tous les bâtiments tertiaires existants et neufs, équipés d'un système de chauffage ou d'un système de climatisation, combiné ou non avec un système de ventilation, selon un calendrier établi sur plusieurs années.
Initialement, tous les bâtiments tertiaires existants et neufs devaient être équipés de BACS au plus tard :
- le 1er janvier 2025 pour les bâtiments disposant d’un système d’une puissance nominale de plus de 290 kW ;
- le 1er janvier 2027 pour les bâtiments disposant d’un système d’une puissance nominale de plus de 70 kW.
Finalement, les bâtiments existants ou dont le permis de construire a été déposé avant le 9 avril 2024, disposant d’un système de plus de 70 kW de puissance utile, bénéficieront d’un délai supplémentaire puisque la date butoir d’installation de BACS est reportée au 1er janvier 2030.
Notez que le Gouvernement a publié un « guide de mise en œuvre des BACS », disponible ici, qui traite notamment :
- des BACS et de leur fonctionnement, les fonctions et les normes applicables ;
- des bâtiments et des systèmes concernés par les obligations d’installation ;
- des aides financières existantes pour installer ou améliorer un BACS ;
- de l’entretien et des contrôles nécessaires ;
- des bonnes pratiques en général.
Régulation de la température des réseaux de distribution de chaleur et de froid : un nouveau calendrier
En complément, les pouvoirs publics ont également précisé le cadre réglementaire afin d’installer et d’améliorer les systèmes de régulation de la température des systèmes de chauffage et de refroidissement, dont les éléments techniques sont disponibles ici.
Ainsi, il est prévu, dans les bâtiments tertiaires et résidentiels, de faire équiper les systèmes de chauffage et de refroidissement d’un dispositif de régulation automatique de la température par pièce ou par zone de chauffage de la température intérieure.
Le calendrier de mise en place de cette obligation a été allongée. Cette obligation sera applicable à compter du :
- 1er janvier 2027 pour les bâtiments neufs ;
- 1er janvier 2030 pour les bâtiments existants, au lieu du 1er janvier 2027 initialement prévu.
Notez que :
- cette obligation ne s’applique pas aux systèmes de chauffage non alimentés automatiquement en combustible, comme les cheminées ;
- un raccordement à un BACS suffit à remplir cette obligation.
Nouvelle date butoir pour l’obligation de calorifugeage des réseaux de distribution de chaleur et de froid
20 % : c’est la perte des calories, autrement dit d’énergie, de l’eau chaude due à la longueur entre sa production et les pièces de vie ainsi que d’un manque d’isolation des tuyauteries.
Par conséquent, il est à présent précisé que tout réseau de distribution de chaleur servant au chauffage ou à l'eau chaude sanitaire, y compris celui raccordé à un réseau de chaleur, et situé à l'extérieur ou hors du volume chauffé, et tout réseau de distribution de froid servant au refroidissement, y compris celui raccordé à un réseau de froid, et situé à l'extérieur ou hors du volume refroidi, présent dans un bâtiment d'habitation collectif ou un bâtiment tertiaire, soit équipé d'une isolation.
Autrement dit, les bâtiments seront équipés, à terme, d’une isolation de la tuyauterie des réseaux de distribution de chaleur (chauffage et eau chaude sanitaire). Ce procédé s’appelle le « calorifugeage » des réseaux de distribution, dont les éléments techniques sont disponibles ici.
Initialement, cette mesure devait être effective dans tous les bâtiments au 1er janvier 2027. Finalement, elle s’appliquera à compter :
- du 1er janvier 2027 pour les bâtiments neufs ;
- du 1er janvier 2030 pour les bâtiments existants, au lieu du 1er janvier 2027 initialement prévu.
- Décret no 2025-1343 du 26 décembre 2025 modifiant les dates d'application des obligations concernant les systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires, les systèmes de régulation de la température des systèmes de chauffage et de refroidissement, et le calorifugeage des réseaux de distribution de chaleur et de froid
- Décret no 2023-259 du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires
- Décret no 2023-444 du 7 juin 2023 relatif aux systèmes de régulation de la température des systèmes de chauffage et de refroidissement et au calorifugeage des réseaux de distribution de chaleur et de froid
- Arrêté du 8 juin 2023 relatif aux systèmes de régulation de la température des systèmes de chauffage et de refroidissement et au calorifugeage des réseaux de distribution de chaleur et de froid
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C’est l’histoire d’un artisan qui semble manquer d’expertise…
Un propriétaire fait appel à un artisan pour la rénovation de logements. Suite à plusieurs problèmes sur le chantier, il envisage de poursuivre l’artisan en justice et, avant de saisir le juge, fait appel à un expert pour établir le préjudice subi…
Une expertise qui ne vaut rien, selon le professionnel : pour lui, une expertise demandée par une seule des parties ne peut servir de preuve suffisante devant un juge. Ce que conteste le propriétaire : si c’est bien lui qui a lancé l’expertise, c’est bien le contrat qui les lie qui prévoit la nécessité de faire appel à un expert avant tout litige judiciaire. De plus, le contrat va même jusqu’à désigner nommément l’expert qui est intervenu. Difficile dès lors de considérer que l’expertise est diligentée par une seule partie…
Ce que confirme le juge : si une expertise est insuffisante quand elle est demandée par une seule partie, ce n’est pas le cas quand elle découle de l’application du contrat. Ici, le juge peut s’appuyer sur cette expertise…
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C’est l’histoire d’une société qui transforme ses bureaux en hôtel…
Une société, installée en Ile-de-France, est propriétaire de bureaux qu’elle décide de transformer en hôtel. Alors qu’elle est normalement redevable de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France, elle refuse de la payer : du fait des travaux, les bureaux sont inexploitables…
Tout dépend à quelle date on se place, conteste toutefois l’administration qui rappelle que cette taxe est due par les propriétaires de bureaux, au 1er janvier de l’année d’imposition, quel que soit leur état et même si, en raison d’importants travaux, ils sont temporairement inutilisables. Sauf que les travaux ont pour but de transformer les bureaux en hôtel, ce qui en fait des locaux non soumis à la taxe selon elle, conteste la société...
« Sans incidence ! », tranche le juge : les travaux de restructuration, même lourds, ne suffisent pas à exonérer le propriétaire de la taxe dès lors que l'immeuble n'est pas démoli ou que le changement de destination n'est pas effectif au 1er janvier de l'année d'imposition.
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Logement conventionné APL : la fin de la « surface corrigée » ?
Logement conventionné APL : surface utile ou surface corrigée ?
Pour rappel, le propriétaire d’un logement peut signer une convention avec l’État, ou un organisme agissant pour son compte comme l’Anah, dans laquelle il s’engage à louer son bien selon des critères sociaux.
Ainsi, le propriétaire doit respecter un plafond pour le loyer demandé et louer à des ménages dont les ressources ne dépassent pas certains seuils. En échange, le bailleur peut bénéficier d’avantages, comme des subventions pour réaliser des travaux.
Il existe 2 types de logements conventionnés :
- le logement conventionné APL (aides personnalisées au logement) ;
- le logement conventionné Anah ou Loc’Avantages.
C’est à propos du logement conventionné APL que le Gouvernement a apporté quelques modifications en matière de calcul de surface, calcul qui permet notamment de fixer le loyer maximum.
Jusqu’à récemment, les conventions signées entre l’État et le propriétaire étaient établies, par principe, sur la base de la surface utile qui est l’addition de :
- la surface habitable, c’est-à-dire la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres (à l'exclusion des locaux avec une hauteur inférieure à 1,80 m) ;
- la moitié de la surface des annexes, c’est-à-dire les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m (sous-sols, remises, ateliers, vérandas, balcons, etc.).
Dans certains cas, la convention pouvait utiliser la surface corrigée, qui correspond à la surface habitable multipliée par un coefficient de correction tenant compte de l’état d’entretien du logement, de ses équipements ou de sa situation.
Depuis le 15 janvier 2026, la surface corrigée ne peut plus être utilisée : seule la surface utile permet d’établir la convention.
Notez que, pour les logements conventionnés dont les loyers étaient précédemment fixés au m2 de surface corrigée, le loyer maximum de la convention calculé selon le nouveau modèle ne sera applicable qu'aux locataires entrants à compter du jour de la signature de la convention.
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C’est l’histoire d’un employeur pour qui la formation n’est pas qu’une histoire d’entretiens…
Un salarié, qui estime ne pas avoir eu assez d’entretiens professionnels, réclame à son employeur l’abondement correctif de son compte personnel de formation (« CPF ») à hauteur de 3 000 €, au titre de ce manquement…
Il rappelle que, dans une entreprise d’au moins 50 salariés, comme c’est le cas ici, ne pas organiser les entretiens professionnels expose l’employeur à cet « abondement-sanction » du CPF… « Faux ! », souligne l’employeur : cet abondement-sanction n’intervient que si l’employeur a manqué à son obligation de réaliser les entretiens et que si le salarié n’a pas suivi de formation. Or, rappelle-t-il, le salarié a ici suivi 2 formations sur la période en cause, dont l’une n’était pas obligatoire…
Ce que confirme le juge, qui valide ce raisonnement et rejette la demande du salarié : l’absence d’entretien professionnel ne déclenche l’abondement-sanction du CPF par l’employeur que si le salarié n’a pas par ailleurs bénéficié d’une formation facultative. Ce qui n’est pas le cas ici…
