BRS et BRSA : les deux dispositifs détaillés

Le bail réel solidaire (BRS) a été créé en 2014 afin de faciliter l’accès à la propriété immobilière pour les personnes n’ayant pas les ressources nécessaires pour acheter un logement sur le marché « classique ».

La particularité de cet achat est que les ménages n’acquièrent que le bâti, c’est-à-dire le bâtiment. La partie foncière, c’est-à-dire le terrain sur lequel se trouve le bâti, est la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS). Ce qui permet de réduire grandement le coût total de la transaction.

En contrepartie, les acquéreurs signent avec l’OFS un bail, pouvant durer jusqu’à 99 ans, et payent une redevance modeste.

Cependant, pour accéder à ce dispositif, il faut pouvoir justifier être dans une situation ne permettant pas d’accéder à la propriété sur le marché classique.

La condition liée aux revenus des ménages était déjà en place, mais une autre limitation vient de voir le jour. Un nouveau critère lié au patrimoine immobilier des potentiels preneurs est entré en vigueur depuis le 18 juillet 2024.

En effet, il est spécifié que les cessions dans le cadre d’un BRS ne peuvent plus bénéficier aux personnes propriétaires :

• d’un logement adapté à leurs besoins et capacités et susceptible de constituer leur résidence principale ;
• d’un logement susceptible de leur procurer des revenus suffisants pour leur permettre d’établir leur résidence principale dans un logement du parc privé.

Les potentiels preneurs devront produire une attestation sur l’honneur indiquant qu’ils ne se trouvent pas dans une de ces situations.

En parallèle, un assouplissement est également mis en place concernant l’administration des biens acquis par BRS, puisqu’il sera désormais possible de les mettre, en tout ou en partie, en location.

Cela suppose, dans un premier temps, que le contrat de bail liant le preneur et l’OFS n’interdise pas la mise en location, et, dans un second temps, que le preneur informe au préalable l’OFS de son intention de mettre son bien en location et de la durée de location envisagée.

Il est à noter que le locataire doit répondre aux mêmes conditions de ressources que celles qui s’appliquent au preneur du BRS.

Les conditions de mise en place du bail réel solidaire d’activité (BRSA), un dispositif similaire au BRS, mais s’adressant aux micro-entreprises, sont aussi précisées.

Le dispositif mis en place en 2023 restait dans l’attente de précisions, notamment au regard des critères que les OSF peuvent arrêter pour déterminer les critères d’accessibilité au BRSA. Ils pourront, concernant les entreprises preneuses, s’appuyer, entre autres critères, sur :

• leur chiffre d’affaires ;
• leurs effectifs ;
• leur type d’activité et leur cohérence avec l’emplacement ;
• leurs agréments.

Moderniser et faciliter le quotidien des organismes philanthropiques

Les associations reconnues d’utilité publique, fondations reconnues d’utilité publique, fonds de dotations ou fondations d’entreprises sont soumises à certaines obligations déclaratives vis-à-vis de l’administration afin de faire état de leurs activités et des éventuels changements survenus dans leur gestion et leur administration.

Il est envisagé de revoir en profondeur et d’harmoniser les règles applicables à ces obligations.

Le changement principal est le passage vers une procédure de télétransmission pour satisfaire à leurs obligations déclaratives, que ce soient les déclarations d’existence, les demandes de reconnaissance d‘utilité publique, les modifications statutaires ou les déclarations relatives aux changements survenus dans la gestion et l'administration de l'association.

Pour ce qui est des obligations en matière comptable, il est précisé que les organismes philanthropiques doivent transmettre leurs comptes annuels au préfet du département dans lequel leur siège est établi dans les 6 mois à compter de la clôture de l’exercice.

Un rapport d’activité doit également être transmis dans les 6 mois suivant la clôture de l’exercice et contient les informations suivantes :

• un compte rendu de l’activité de l’organisme, tant en ce qui concerne son activité interne que ses rapports avec des tiers ;
• la description détaillée des actions d’intérêt général financées par l’organisme ainsi que leur montant ;
• la dénomination, l’adresse du siège social, l’adresse électronique, les coordonnées téléphoniques et la nature des personnes morales bénéficiaires des financements de l’organisme et les montants des redistributions versées dans le cadre de ses missions d’intérêt général.

Les fondations reconnues d’utilité publique transmettent également les procès-verbaux de chaque conseil d’administration ou de surveillance dans le mois suivant leur approbation.

Pour les fondations reconnues d’utilités publiques, des précisions sont également apportées au regard du contenu de leurs statuts. Sont notamment à préciser le titre de la fondation, son objet, ses moyens d’action, son siège social, la description de la dotation de la fondation, les règles d’organisation, de fonctionnement et d’administration, les règles déontologiques applicables, les modalités de création, de fonctionnement et de dissolution des fondations abritées et des comptes individualisés, etc.

Par ailleurs, toute fondation reconnue d'utilité publique doit adopter un règlement intérieur, qui prend effet après déclaration auprès du ministère de l’Intérieur.

En outre, toute demande de reconnaissance d’utilité publique doit s’accompagner du projet de statuts, des actes authentiques de constitution de la dotation initiale de la fondation, du budget prévisionnel pour les trois premiers exercices comptables et d’une note explicitant le modèle économique de la future fondation, de la liste des personnes pressenties pour le premier conseil d'administration ou de surveillance.

Il est également à noter que les délais d’instructions pour les demandes de transfert de fonds vers des organismes ou des États étrangers ont été raccourcis afin de permettre une action plus efficace des organismes.

L’ensemble de ces modifications est entré en vigueur le 8 juillet 2024.

Contester une méthode de reconstitution du chiffre d’affaires = possible, sous conditions

Pour rappel, au cours d’un contrôle, l’administration fiscale a la possibilité de rejeter la comptabilité d’une entreprise si elle la considère irrégulière ou si elle est dénuée de valeur probante.

Si le vérificateur use de cette faculté, il va devoir reconstituer lui-même le résultat de l’entreprise, afin de déterminer le montant de l’impôt sur les bénéfices dont il estime que l’entreprise est effectivement redevable.

Cette reconstitution du chiffre d’affaires s’effectue selon la méthode choisie par le vérificateur lui-même.

À cette occasion, l’entreprise contrôlée peut saisir la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires en cas de désaccord avec la méthode choisie.

Si la commission départementale confirme la méthode de l’administration, la charge de la preuve incombera à l’entreprise contrôlée : ce sera donc à elle d'établir que la méthode de reconstitution de son chiffre d'affaires suivie par l'administration est excessivement sommaire ou radicalement viciée dans son principe, et de proposer une méthode de reconstitution plus précise que celle proposée par le service.

C’est ce qu’illustre une affaire récente. Au cours d’un contrôle, l’administration fiscale constate que la comptabilité d’une entreprise individuelle qui exploite un restaurant comporte des irrégularités de nature à justifier un rejet de comptabilité.

Dans ce cadre, elle reconstitue le chiffre d’affaires de l’entreprise selon une méthode choisie par le vérificateur.

Une méthode critiquée par l’entreprise qui décide de saisir la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, laquelle va confirmer la méthode utilisée par le vérificateur.

L’entreprise décide, par conséquent, de proposer une méthode de reconstitution plus précise que celle proposée par le service. Sans incidence aux yeux de l’administration fiscale qui confirme le redressement…

« À tort ! », tranche le juge qui invite l’administration fiscale à revoir sa copie. Écarter les critiques de l’entreprise quant à la méthode retenue par le vérificateur sans se prononcer sur la méthode alternative de reconstitution proposée par l’entreprise est une erreur ici.

Épargne salariale et participation : de nouveaux cas de déblocage anticipé

3 nouveaux cas de déblocage de la participation et des plans d’épargne entreprise (PEE) sont désormais prévus. Le déblocage anticipé sera ainsi admis en cas :

• de dépenses affectées à la rénovation énergétique des résidences principales, engagées à compter du 7 juillet 2024 ;
• d’acquisition, à compter du 7 juillet 2024, d’un véhicule dit « propre » qui utilise l'électricité, l'hydrogène ou une combinaison des deux comme source exclusive d'énergie (pour autant qu’il s’agisse d’une voiture appartenant à la catégorie M1, à la catégorie des camionnettes ou à la catégorie des véhicules à moteurs à deux ou trois roues et quadricycles à moteur) ;
• d’acquisition, à compter du 7 juillet 2024, d’un vélo à assistance électrique neuf ;
• en cas d’activité de proche aidant exercée par le bénéficiaire des sommes, son conjoint ou son partenaire de PACS.

Prime de partage de la valeur : précisions sur le calcul des seuils d’effectif

Dans les entreprises de moins de 50 salariés

Un régime d’exonération renforcé de la prime de partage de la valeur est mis en place, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2026, au bénéfice des salariés ayant perçu une rémunération inférieure à 3 SMIC annuels au cours des 12 mois précédents le versement de la prime : en plus d’une exonération de cotisations sociales, ils bénéficient d’une exonération de CSG, de CRDS et d’impôt sur le revenu dans la limite de 3 000 € ou 6 000 € selon les hypothèses.

Il faut savoir qu’en cas de franchissement du seuil de 50 salariés, le bénéfice du régime renforcé d’exonération cessera immédiatement de s’appliquer, sans que s’applique le mécanisme de lissage du franchissement du seuil de 50 salariés sur 5 ans, normalement applicable.

Dans les entreprises d’au moins 11 salariés

Dans les entreprises d’au moins 11 salariés et de moins de 50 salariés, il est mis en place à titre expérimental un mécanisme de partage de la valeur dès lors que l’entreprise réalise un bénéfice net fiscal au moins égal à 1 % du chiffre d’affaires pendant 3 exercices consécutifs.

À compter du 1er janvier 2025, les entreprises devront, soit se doter d’un régime d’intéressement ou de participation, soit abonder un plan d’épargne, soit verser une prime de partage de la valeur.

Là encore, en cas de franchissement du seuil de 11 salariés, l’application du lissage pendant 5 ans ne s’appliquera pas.

Abondement dans un plan d’épargne entreprise

Un plan d’épargne entreprise peut être abondé par l’employeur en sus des versements effectués par les salariés, cet abondement ne pouvant pas dépasser, pour chaque bénéficiaire, 8 % du montant annuel du plafond de la sécurité sociale.

Ce plafond est porté à 16 % du montant annuel du plafond de la sécurité sociale en cas de versement unilatéral de l’employeur en vue de l'acquisition d'actions ou de certificats d'investissement émis par l'entreprise ou par une entreprise incluse dans le même périmètre de consolidation ou de combinaison des comptes (pour rappel, les actions ou certificats d'investissement ainsi acquis par le salarié ne sont disponibles qu'à l'expiration d'un délai minimum de 5 ans à compter de ce versement).