Des rappels utiles…

C’est quoi un « établissement » ? Un établissement se définit comme « toute installation utilisée par une entreprise en un lieu déterminé », ou comme « une unité de production intégrée dans un ensemble industriel ou commercial lorsqu’elle peut faire l’objet d’une exploitation autonome ».

C’est quoi une « création d’établissement » ? Une création d’établissement correspond à l’implantation d’une nouvelle entreprise dans une commune qui ne s’analyse pas comme un changement d’exploitant.

C’est quoi une « extension d’établissement » ? L’extension d’établissement s’entend de l’augmentation de la base nette d’imposition à la cotisation foncière des entreprises (CFE) par rapport à celle de l’année précédente.

Toutefois, dans certains cas, pour le calcul de cette augmentation, il ne sera pas tenu compte de l’évolution de la base d’imposition résultant notamment :

• de l’augmentation de la cotisation minimum ;
• des changements de méthode de détermination de la valeur locative d'un local artisanal ou d'un établissement industriel ;
• des changements d’utilisation des locaux professionnels ;
• des réductions de base d'imposition prévues en faveur des installations de lutte contre la pollution, des matériels destinés à économiser l'énergie ou à réduire le bruit et des installations de manutention portuaire ;
• de l'abattement facultatif de 50 % sur la valeur locative des bâtiments affectés à la recherche ;
• d'une modification des coefficients de localisation ou résultant de la mise à jour régulière des paramètres d'évaluation, autres que les loyers, des locaux professionnels ;
• de la réduction de valeur locative des entreprises saisonnières ;
• pour les établissements dans lesquels sont exercées conjointement une activité imposable et une activité exonérée, de l’évolution de la fraction de la valeur locative imposable.

Un 1er rappel. En cas de création d’établissement, la CFE n’est pas due pour l’année de la création et, pour la première année d'imposition, la base d’imposition est réduite de moitié.

Un 2ème rappel. En cas d'extension d'établissement, compte tenu de la période de référence de la CFE (qui correspond à l'avant-dernière année précédant celle de l'imposition ou le dernier exercice de 12 mois clos au cours de cette même année lorsque cet exercice ne coïncide pas avec l'année civile), l'augmentation des bases constatées à la clôture d'une période de référence N est imposée à compter de l'année d'imposition N+2

Une exonération de CFE pour combien de temps ?

Une exonération facultative. Afin de favoriser la création, l’implantation ou l’extension d’activités sur leur territoire, les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre peuvent, depuis le 1er janvier 2021, exonérer de CFE les nouveaux établissements, ainsi que les extensions d'établissement pour une durée de 3 ans.

Le point de départ des 3 ans. Le point de départ de cette durée de 3 ans est :

• en cas de création d'établissement, l’année qui suit celle de la création : dans ce cas, l’exonération facultative s’applique après la réduction de moitié de la base appliquée de plein droit ;
• en cas d'extension d'établissement, la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle l’extension d’établissement est intervenue.

Combien ? Le taux de l’exonération de CFE est fixé à 100 %.

Une exonération de CVAE ? L’exonération de CFE emporte, par voie de conséquence, l’exonération de CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) due au titre de l’établissement concerné.

Une exonération de CFE sous conditions…

Des conditions. Cette exonération s'applique dans les conditions suivantes :

• elle est subordonnée à une délibération des communes ou des EPCI, prise avant le 1er octobre d'une année pour être applicable à compter de l'année suivante ;
• elle porte sur la totalité de la part revenant à chaque commune ou EPCI ayant délibéré ;
• elle est accordée sur demande de l'entreprise, avant le 1er janvier de l’année qui suit celle de la création d'entreprise ou au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année suivant celle de l'extension d'établissement ;
• elle porte sur les éléments qui sont déclarés par l’entreprise.

Une délibération générale. La délibération de la commune ou de l’EPCI doit avoir une portée générale et concerner toutes les entreprises. Plus simplement, elle ne peut pas limiter le bénéfice de l’exonération à certaines entreprises ou certaines catégories d’entreprises en particulier.

Toutefois. Pour autant, la délibération peut prévoir que l’exonération s’applique :

• aux seules créations d’établissements ;
• aux seules extensions d’établissements ;
• aux créations et aux extensions d’établissements.

A noter. En l’absence de précision dans la délibération, l’exonération de CFE s’appliquera automatiquement aux créations et aux extensions d’établissements.

Ce que ne peut pas faire la commune ou l’EPCI… La commune ou l’EPCI ne peut pas, dans sa délibération, modifier la durée (fixée à 3 ans) ou le taux (fixé à 100 %) de l’exonération.

Taxe GEMAPI : pour quoi ?

Une taxe…Comme son nom l’indique, la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations est une taxe qui est instituée par votre commune ou par votre communauté de communes.

…communale. Seuls les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui ont compétence pour assumer la gestion des milieux aquatiques et / ou la prévention des inondations peuvent instituer cette taxe par délibération (du conseil municipal ou de la communauté de communes).

Un bénéficiaire. La commune et l’EPCI sont directement bénéficiaires de cette taxe.

Un produit… La commune ou l’EPCI doivent, chaque année, avant le 1er octobre, établir le montant global de la taxe qui sera réclamé l’année suivante, dans le respect de la limite d’un plafond de 40 € par redevable. En conséquence, si la taxe GEMAPI est instituée dans votre commune, vous ne devrez pas payer plus de 40 €.

…affecté. Dernier point, notez que le produit de cette taxe est affecté exclusivement au financement des charges liées à l’exercice, par la commune ou l’EPCI, de la compétence de gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations.

Taxe GEMAPI : qui paie ?

Les particuliers…Le montant global de la taxe est réparti entre toutes les personnes tenues au paiement des impôts fonciers (taxe foncière, taxe d’habitation et cotisation foncière des entreprises).

… et les entreprises. Sont donc tenus au paiement de cette taxe les particuliers comme les entreprises.

Base d’imposition. La base d’imposition à retenir pour calculer la taxe GEMAPI est la même que celle qui correspond à la part communale de l’impôt foncier auquel elle se rattache. Plus clairement, si votre commune vous demande de payer la taxe GEMAPI en même temps que votre taxe foncière, par exemple, la base d’imposition de la taxe GEMAPI sera la même que celle retenue pour le calcul de la taxe foncière.

Exonération ? Sont exonérés de taxe GEMAPI les organismes HLM (habitations à loyer modéré) et les sociétés d’économie mixte, pour les immeubles dont ils sont propriétaires et dont la location est attribuée sous condition de ressources.

Dégrèvements ? La commune ou l’EPCI peuvent établir des dégrèvements de taxe GEMAPI par délibération du conseil municipal ou de la communauté de communes. Rapprochez-vous de votre commune pour savoir si des dégrèvements (temporaires ou permanents) ont été mis en place par elle.

Entreprises créées en BUD : quel avantage fiscal ?

Un avantage fiscal. Toutes conditions remplies, les entreprises qui se créent au sein d’un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022 peuvent bénéficier, à compter du 1er janvier 2019, d’une exonération de taxe foncière.

Deux exonérations ? En réalité, il existe 2 exonérations de taxe de foncière : une exonération de plein droit et une exonération facultative.

Une exonération de plein droit… Elle s’applique pendant 7 ans et est assise sur la moitié de la base nette d’imposition à la taxe foncière des établissements.

…puis un abattement. Suite à cette exonération, l’entreprise pourra bénéficier d’un abattement dégressif qui couvre une période de 3 ans au taux de :

• 75 % pour la 8ème année : notez que l’abattement est calculé sur la base d’imposition exonérée au titre de la 7ème année ;
• 50 % pour la 9ème année ;
• 25 % pour la 10ème année.

Une exonération facultative… Cette exonération porte sur la moitié de la base d’imposition qui ne bénéficie pas de l’exonération de plein droit. Toutefois, elle ne s’appliquera pas automatiquement : elle est soumise à l’adoption d’une délibération en ce sens par la commune (ou l’établissement public) avant le 1er octobre de l’année N pour une application en N+1.

Sur quelle période ? Cette exonération s’applique pour une période 7 ans.

…puis un abattement. Suite à cette exonération, l’entreprise pourra bénéficier d’un abattement dégressif qui couvre une période de 3 ans au taux de :

• 75 % pour la 8ème année : notez que l’abattement est calculé sur la base d’imposition exonérée au titre de la 7ème année ;
• 50 % pour la 9ème année ;
• 25 % pour la 10ème année.

Plafonnement. L’exonération de taxe foncière est soumise à 2 types de plafonnement alternatifs :

• par principe, il est fait application du plafonnement applicable en matière de règlementation européenne sur les aide de minimis ;
• sur option, si l’entreprise est créée dans une commune située dans un BUD, lui-même compris dans une zone d’aide à finalité régionale (ZAFR), elle pourra choisir d’appliquer le plafonnement applicable en matière de réglementation européenne relative aux aides à finalité régionale.

Un cumul avec un autre régime d’exonération ? Si l’entreprise peut potentiellement bénéficier de plusieurs régimes d’allègement d’impôts fonciers, elle devra faire un choix. Les différents régimes ne sont pas cumulables les uns avec les autres. Si elle souhaite bénéficier de celui qui résulte de son implantation en BUD, elle devra opter en ce sens, de façon expresse avant le 31 décembre de l’année d’imposition.

A noter. Cette option est définitive et irrévocable. Si l’entreprise opte pour le régime de faveur qui découle de son implantation en zone, elle ne pourra pas changer d’avis par la suite pour finalement opter pour un autre régime d’exonération.

Entreprises créées en BUD : quelles conditions ?

Un avantage fiscal...Comme nous avons pu le voir, une entreprise qui fait le choix de s’implanter dans un BUD peut bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable. Cela suppose toutefois de respecter un certain nombre de conditions.

…sous conditions. L’entreprise devra respecter des conditions générales tenant à son régime d’imposition, à sa dimension, à sa localisation et à l’activité exercée, mais aussi des conditions plus spécifiques.

Régime d’imposition. Le bénéfice de l’exonération de taxe foncière est applicable à toutes les entreprises, quelle que soit leur forme, qu’elles relèvent de l’impôt sur le revenu (micro, régimes réels ou déclaration contrôlée) ou de l’impôt sur les sociétés (IS).

Détention. Le capital de l’entreprise ne doit pas être détenu, directement ou indirectement, pour plus de 50 % par d’autres sociétés.

Dimension. Si l’entreprise qui s’implante dans un BUD souhaite bénéficier de l’avantage fiscal, elle doit respecter un certain dimensionnement : elle doit répondre à la définition des PME communautaires (moins de 250 salariés, chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M€ ou total de bilan inférieur à 43 M€).

Une activité éligible. L’exonération d’impôt bénéficie aux entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Sont donc exclues les activités libérales et les activités agricoles.

Localisation. L’entreprise doit bien évidemment s’implanter dans une commune située au sein d’un BUD. Concrètement, les BUD sont situés dans l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais.

=> Consultez notre annexe répertoriant les communes situées au sein d’un BUD

Nouveauté 2019. Depuis le 1er janvier 2019, la liste des communes situées en BUD est étendue et comprend désormais les communes qui sont limitrophes à celles actuellement présentes sur la liste et qui remplissent les conditions suivantes : critère de densité de population, revenu médian et taux de chômage.

Création ? L’avantage fiscal est réservé aux entreprises qui sont créées en BUD et qui exercent une activité véritablement nouvelle. Sont donc exclues du régime de faveur :

• les entreprises issues d’une concentration ou d’une restructuration d’activités préexistantes (fusion, scission, apport partiel d’actifs, filialisation, etc.) ;
• les entreprises issues d’une extension d’activité préexistante ;
• les entreprises reprenant une activité préexistante (location-gérance, acquisition, transfert, etc.).

Une implantation exclusive. Pour pouvoir bénéficier du régime de faveur, l’entreprise doit être implantée de façon exclusive au sein d’un BUD, c’est-à-dire que l’ensemble de son activité, son siège social et ses moyens d’exploitation matériels et humains doivent être situés dans la zone.

Une condition d’embauche. L’entreprise qui souhaite bénéficier du régime d’allègement d’impôt en matière d’impôts fonciers doit également respecter une condition d’embauche en BUD, c’est-à-dire :

• que 50 % des salariés qu’elle emploie, dans le cadre d’un CDI ou d’un CDD d’au moins 12 mois, doivent résider dans le BUD : ce seuil de 50 % est calculé par rapport à la proportion des salariés employés dans des conditions identiques et qui ne résident pas en zone ;
• que 50 % des salariés qu’elle embauche, dans le cadre d’un CDI ou d’un CDD d’au moins 12 mois, doivent résider dans le BUD : ce seuil de 50 % est calculé par rapport à la proportion des salariés embauchés dans des conditions identiques et qui ne résident pas en zone.

L’avis à tiers détenteur : qu’est-ce que c’est ?

Un outil applicable jusqu'au 31 décembre 2018. L’avis à tiers détenteur (ATD) est un outil permettant à l’administration fiscale de procéder au recouvrement forcé d’une imposition qui est due, mais qui n’a pas été spontanément payée par le contribuable.

Un tiers… Cet outil permet à l’administration d’obtenir d’un tiers le paiement de la dette fiscale. Le tiers n’est pas ici appelé personnellement à régler la dette (ce n’est pas une caution), mais il doit remettre à l’administration, sur simple demande, les fonds qu’il détient en qualité de dépositaire, débiteur, etc., pour le compte de la personne qui n’a pas payé ses impôts.

Attention. Si le tiers, quelle que soit sa qualité (employeur, locataire, fermier, etc.) refuse d’exécuter l’avis à tiers détenteur, il pourra voir sa responsabilité personnelle engagée.

… détenteur. Les fonds que le tiers détenteur remet à l’administration doivent appartenir ou doivent revenir à terme au contribuable défaillant.

Exemple. Un employeur, en qualité de tiers détenteur, pourra se voir contraint de remettre directement à l’administration, pour paiement d’une dette fiscale, une partie du salaire de la personne n’ayant pas payé ses impôts.

A noter. L’administration pourra demander au tiers détenteur de lui remettre des fonds à condition que ce dernier ne soit pas placé en lien de subordination ou de dépendance à l’égard du contribuable défaillant. Ainsi, l’administration ne pourra pas demander à un caissier de lui remettre les fonds présents dans la caisse de l’entreprise afin de solder la dette fiscale de cette dernière.

Fonds. L’avis à tiers détenteur ne permet à l’administration d’appréhender que des fonds, c’est-à-dire des créances de sommes d’argent. Elle pourra par exemple adresser un ATD à la banque du contribuable, pour saisir les sommes présentes sur son compte bancaire.

Créance existante. Pour pouvoir être appréhendée, la créance de sommes d’argent doit exister ou être « en germe ». Reprenons notre exemple : si l’administration adresse un ATD à la banque du contribuable, elle ne pourra saisir que les sommes déjà présentes sur le compte bancaire au jour de la réception de l’avis et celles pour lesquelles une opération a été engagée (par exemple chèque remis à l’encaissement dont les fonds n’ont pas encore été crédités).

Attention. Si l’administration peut saisir par le biais d’un ATD une créance conditionnelle, c’est-à-dire une somme d’argent dont la remise au contribuable défaillant est liée par exemple à l’exécution d’une condition suspensive, elle ne pourra pas appréhender une créance éventuelle, c’est-à-dire une créance qui n’existe pas encore au moment de la notification de l’ATD.

A noter. L’administration peut en revanche parfaitement saisir des créances à exécution successive, c’est-à-dire des sommes que le contribuable défaillant est amené à toucher tous les mois : loyers, salaires (dans la limite bien sûr du montant saisissable), etc. Dans cette hypothèse, l’ATD se prolongera autant de fois que nécessaire pour solder le montant de l’impôt dû.

Un impôt. L’administration ne peut utiliser l’avis à tiers détenteur que pour recouvrer un impôt impayé. Sont concernés les impôts suivants :

• impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés ;
• impôts fonciers : cotisation foncière des entreprises, cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, taxe d’habitation, taxes foncières ;
• taxes d’équipement et taxes d’urbanisme ;
• taxes sur le chiffre d’affaires et taxes assimilées ;
• droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, droits de timbre et droits et taxes assimilées ;
• pénalités et frais accessoires qui se rapportent à l’impôt impayé.

Une amende ? L’avis à tiers détenteur ne permet pas de procéder au recouvrement des amendes pénales.

L’avis à tiers détenteur : comment ça marche ?

Préalable. Rappelons-le, l’avis à tiers détenteur est un outil permettant d’obtenir le recouvrement forcé d’un impôt impayé jusqu'au 31 décembre 2018. Avant de mettre en œuvre une telle procédure, l’administration doit tenter de recouvrer les sommes qui lui sont dues de façon amiable.

Mise en demeure. A défaut de paiement de l’impôt dans le délai légal, l’administration devra commencer par adresser une mise en demeure au contribuable défaillant (particulier, entreprise, etc.). Si, passé un certain délai, le contribuable ne s’acquitte toujours pas de l’impôt dû, l’administration pourra procéder au recouvrement forcé.

Délai. Avant d’engager une procédure de recouvrement forcé, l’administration devra respecter un délai de :

• 30 jours si la mise en demeure constitue le 1er acte de relance adressé à la personne concernée ;
• 8 jours si la mise en demeure a été précédée d’une lettre de relance.

Forme. La rédaction de l’ATD n’est soumise au respect d’aucun formalisme particulier. Le seul impératif est qu’il doit être signé par le comptable public ou tout autre agent habilité à mener ce type de procédure.

Notification. L’administration a pour seule obligation de notifier cet ATD, c’est-à-dire d’informer par courrier postal le tiers détenteur et le contribuable défaillant de la mise en œuvre d’une procédure de recouvrement forcé.

L’avis à tiers détenteur : quels effets ?

Attribution immédiate. A partir du moment où le tiers détenteur a reçu la notification de l’ATD, les sommes réclamées sont attribuées immédiatement à l’administration. Elles sont en quelque sorte bloquées à son profit et ne peuvent pas être appréhendées par quelqu’un d’autre, créancier ou non.

Une contestation ? Le contribuable qui est visé par un ATD peut, toutes conditions remplies, le contester. Cette contestation peut porter soit sur la régularité formelle de l’acte, soit sur l’existence même de l’obligation de payer.

Qui est compétent pour recevoir cette contestation ? Si le contribuable souhaite contester l’existence même de l’obligation de payer, il devra saisir le juge de l’impôt. En revanche, s’il souhaite contester la régularité formelle de l’acte, il devra saisir le juge de l’exécution, c’est-à-dire le président du Tribunal de Grande Instance ou tout autre juge civil ayant reçu une délégation de pouvoir en ce sens.

Attention. Dans certaines situations expressément prévues par la Loi, même si l’administration émet un ATD, celui-ci ne produira aucun effet. Tel sera le cas :

• d’un ATD émis pendant une période de suspension des poursuites, c’est-à-dire en cours de procédure de sauvegarde, de redressement, de liquidation judiciaire ou de surendettement ;
• d’un ATD émis alors que l’administration avait préalablement accordé un sursis de paiement ;
• d’un ATD émis alors que l’administration avait préalablement accordé un plan de règlement échelonné que le contribuable respecte.

Prescription. Si l’administration souhaite poursuivre un contribuable pour obtenir le paiement d’un impôt dû, elle dispose d’un délai de 4 ans à compter du jour de la mise en recouvrement du rôle pour le faire. Passé ce délai, elle ne peut plus engager aucune poursuite. L’ATD, comme tout acte d’exécution forcée, vient toutefois interrompre ce délai de prescription de 4 ans.

Dispositif de cession-bail : de quoi s’agit-il ?

Un dispositif spécifique. Le dispositif appelé cession-bail est une opération qui consiste, pour une entreprise propriétaire d’un bien immobilier (appelée ici « crédit-preneuse »), à le céder à une société de crédit-bail immobilier (appelée « crédit-bailleur ») qui le lui loue immédiatement au terme d’un contrat de crédit-bail immobilier. Cette opération est aussi connue sous le nom d’opération de lease-back.

Un étalement de l’imposition. Par principe, la plus-value que l’entreprise crédit-preneuse est susceptible de réaliser à cette occasion est imposable au titre de l’exercice de réalisation de vente. Mais, à l’instar de ce qui a déjà existé par le passé, un dispositif temporaire d’étalement de l’imposition est mis en place pour les opérations réalisées à partir du 28 septembre 2020.

Jusqu’à quand ? Plus exactement, ce dispositif s’appliquera aux cessions d’immeubles réalisées entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023, précédées d’un accord de financement accepté par l’entreprise crédit-preneuse à compter du 28 septembre 2020 et au plus tard le 31 décembre 2022.

Un dispositif temporaire d’étalement de l’imposition

Pour qui ? Ce dispositif d’étalement profite aux entreprises soumises soit à l’impôt sur les sociétés (IS), soit à l’impôt sur le revenu (IR) dans les catégories des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA) ou des bénéfices non commerciaux (BNC).

Des conditions. Pour pouvoir l’appliquer :

• la vente de l’immeuble doit être effectuée au profit d’une entreprise de crédit-bail ;
• l’entreprise cédante doit retrouver immédiatement la jouissance du bien cédé dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier ;
• les immeubles sont affectés par l’entreprise crédit-preneuse à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Des exclusions. Sont exclues du dispositif d’étalement les ventes d’immeubles affectés par l’entreprise crédit-preneuse à des activités de gestion de son propre patrimoine, sauf si un tel immeuble est loué à une entreprise avec laquelle elle entretient des liens de dépendance pour les besoins de son activité commerciale, artisanale, industrielle, libérale ou agricole.

Des liens de dépendance sont réputés caractérisés entre 2 entreprises lorsque :

• l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;
• elles sont placées l’une et l’autre sous le contrôle d’une même tierce entreprise.

Comment ? Dans le cadre de ce dispositif temporaire, le montant de la plus-value de cession sera réparti par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail sans excéder 15 ans.

Fin de l’étalement. Il est mis fin à l’étalement en cas d’acquisition de l’immeuble par le crédit-preneur ou de résiliation du contrat de crédit-bail.

Des obligations déclaratives ? Ce dispositif temporaire n’est soumis à aucune obligation déclarative particulière. L’option pour ce régime sera simplement matérialisée par l’inscription de la part de la plus-value faisant l’objet d’un étalement dans la liasse fiscale déposée annuellement par l’entreprise.

Une exonération totale ou partielle possible

Plus-value... La plupart du temps, lorsqu’une entreprise décide de céder un bien immobilier, elle réalise un gain qu’elle doit soumettre à l’impôt sur les bénéfices : c’est ce qu’on appelle une plus-value. La plus-value sera imposée différemment selon sa qualification : plus-value à court-terme ou plus-value à long-terme.

…à long terme. Si la plus-value est dite à long terme, l’entreprise pourra, toutes conditions par ailleurs remplies, bénéficier d’un abattement sur le gain réalisé pour le calcul de l’impôt.

2 ans. Pour mémoire, une plus-value est dite à long terme dans les hypothèses suivantes :

• lorsqu’elle provient de la vente d’éléments non amortissables détenus depuis au moins 2 ans par l’entreprise ;
• lorsqu’elle provient de la vente d’éléments amortissables détenus depuis au moins 2 ans par l’entreprise : dans ce cas, le gain réalisé ne profite du régime favorable des plus-values à long terme que pour la partie qui excède les amortissements déjà déduits.

Abattement. L’abattement est de 10 % pour chaque année de détention échue au jour de la cession au-delà de la 5ème année. Il peut donc permettre à l’entreprise de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente, voire même d’une exonération totale si la vente intervient après 15 ans de détention.

Exemple. Une entreprise vend un bien immobilier qu’elle détient depuis 12 ans. Elle le vend 300 000€ et réalise une plus-value de 100 000 €. Au vu de la durée de détention, l’entreprise pourra bénéficier d’un abattement de 70 % (5ème année + 7 ans x 10 % ou 12-5 x 10 %). Elle devra donc soumettre à l’impôt la somme de 30 000 € correspondant au gain réalisé diminué de l’abattement pour durée de détention (100 000 € - 70 000 € d’abattement).

A noter. Les années de détention se calculent par période de 12 mois, c’est pourquoi on parle d’années de détention échues.

Délai de détention. Pour calculer le délai de détention, il faut déterminer le point départ et le terme du délai.

Point de départ. En principe, on considère que la détention commence à partir du moment où le bien est inscrit à l’actif de l’entreprise. Si le bien en question n’est pas tout de suite exploité par l’entreprise dans le cadre de son activité, la date à retenir sera celle correspondant à l’affectation réelle du bien à l’activité… ce qui peut être difficile à prouver !

Terme. Le terme du délai, sans surprise, correspond au jour de la cession du bien immobilier. Par cession, il faut comprendre les ventes, mais aussi les apports en société, les échanges, les donations, les retraits purs et simples de l’actif, les expropriations, les réquisitions, etc.

A noter. Pour le calcul du délai de détention, il ne faut tenir compte que des années pendant lesquelles le bien a été affecté à l’exploitation de l’entreprise, ainsi :

• si le bien a été détenu en propre par l’entrepreneur, dans son patrimoine personnel, avant d’être affecté à l’exploitation de l’entreprise : pour le calcul de la durée de détention, et donc de l’abattement, il ne sera pas tenu compte des années pendant lesquelles le bien faisait partie du patrimoine personnel de l’entrepreneur ;
• si le bien a été affecté plusieurs fois à l’exploitation de l’entreprise et qu’entre chaque période il a réintégré le patrimoine personnel de l’exploitant : là encore, il ne sera tenu compte que des périodes pendant lesquelles le bien a été affecté à l’exploitation de l’entreprise, à condition que l’entreprise exerce toujours la même activité.
• si le bien a été affecté plusieurs fois à l’exploitation de l’entreprise parce que l’entreprise a changé d’activité : le délai sera décompté à partir de la dernière activité en date (pas de cumul possible des durées de détentions lorsque le bien a été affecté à différentes activités).

Cumul. Point intéressant, l’abattement pour durée de détention applicable en cas de cession d’un immeuble appartenant à l’entreprise peut tout à fait se cumuler avec d’autres régimes d’exonération des plus-values, et notamment :

• l’exonération selon le prix de vente en cas de cession d’entreprise ;
• l’exonération selon le niveau de chiffre d’affaires en cas de cession d’entreprise ;
• l’exonération pour cession d’entreprise et départ à la retraite du dirigeant.

Plus-value à court terme. Si la plus-value est dite à court terme, c’est-à-dire si le bien cédé est détenu depuis moins de 2 ans par l’entreprise, le produit de la vente devra être ajouté au résultat imposable de l’entreprise : il sera donc imposé à l’IS ou à l’IR dans les conditions de droit commun.

Quelles conditions devez-vous respecter ?

Des conditions. Comme tout dispositif d’exonération, l’abattement applicable au gain retiré de la vente d’un bien immobilier appartenant à l’entreprise est soumis à de nombreuses conditions tenant à la personne du cédant et à la nature du bien cédé.

Une entreprise… Il ne peut s’appliquer qu’aux gains réalisés par des entreprises relevant de l’impôt sur le revenu (IR), quel que soit leur régime d’imposition (micro, réel normal ou simplifié, déclaratif spécial) et quelle que soit leur forme (entreprise individuelle, société, etc.). Les entreprises relevant de l’impôt sur les sociétés (IS) sont totalement exclues du bénéfice de ce dispositif fiscal.

… qui exerce certaines activités. Outre le fait d’être imposable à l’IR, l’entreprise doit affecter le bien immobilier à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Un bien… Seule la cession d’un bien inscrit à l’actif immobilisé de l’entreprise et affecté à son exploitation (bureaux, usine, local commercial, etc.) peut bénéficier de l’abattement pour durée de détention. Par conséquent, sont exclus les biens immobiliers inscrits en stocks généralement détenus par les sociétés de construction-vente, les marchands de bien, etc., ainsi que les immeubles de placements, c’est-à-dire ceux qui ne sont utilisés par l’entreprise que pour valoriser son capital (par exemple un bien loué par un loueur en meublé non professionnel).

…immobilier. L’abattement pour durée de détention n’est applicable qu’aux cessions de biens immobiliers, c’est-à-dire :

• de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis : terrains, bureaux, constructions, plantations, droits réels immobiliers, etc. ;
• de droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier (la condition d’inscription à l’actif n’étant pas requise pour ce type de biens) ;
• de droits ou parts de sociétés (ou groupements) à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont l’actif est composé à plus de 50 % :

• ○ de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;
• ○ ou de droits ou parts de sociétés ou groupements dont l’actif est lui-même composé pour plus de de 50 % de sa valeur de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.

Attention. Les terrains à bâtir, c’est-à-dire ceux pour lesquels l’acte d'acquisition contient un engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de 4 ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ou les travaux nécessaires à l’achèvement d’un immeuble, sont toujours exclus du bénéfice de l’abattement pour durée de détention. Cela résulte du fait que de tels immeubles ne peuvent pas être regardés comme étant affectés à l’exploitation de l’entreprise.

Exploitation ? Comme nous l’avons vu, les biens immobiliers cédés doivent être affectés à l’exploitation de l’entreprise. L’appréciation de cette notion « d’affectation à l’exploitation » peut parfois se révéler délicate, notamment lorsque le bien fait l’objet à la fois d’un usage professionnel et d’un usage personnel. Dans cette situation, le principe consiste normalement à établir un prorata d’usage (rapport entre surface affecté à l’usage professionnel et surface totale de l’immeuble) pour n’appliquer l’abattement que sur la partie du gain réalisé qui correspond à la partie de l’immeuble affectée à un usage professionnel.

Tolérance. Pour éviter les calculs fastidieux, l’administration admet, par tolérance, que l’ensemble du gain réalisé suite à la cession puisse bénéficier de l’abattement sous réserve que les conditions suivantes soient réunies :

• le local utilisé à titre privatif ne doit pas constituer un immeuble juridiquement distinct de l’immeuble affecté à l’usage professionnel ;
• la surface du bien affecté à un usage personnel ne doit pas excéder 10 % de la surface totale de l’immeuble.

Pour la petite histoire… Une entreprise vend un immeuble qu’elle indique être affecté à son exploitation. Elle demande à bénéficier de l’abattement pour durée de détention sur le gain réalisé, ce que l’administration lui refuse. Elle rappelle, en effet, que la vente de terrains à bâtir n’ouvre jamais droit à l’avantage fiscal. Or, la Loi assimile les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis aux terrains à bâtir. L’administration considère donc que le bien n’est pas affecté à l’exploitation à partir du moment où l’acte de vente mentionne de façon expresse que les biens sont vendus pour destruction par l’acquéreur. La plus-value doit donc être totalement soumise à l’impôt, ce que confirme le juge.

Investir dans une société innovante : qui ?

Depuis quand ? Très exactement depuis le 3 septembre 2016, et pendant 10 ans, un régime d’amortissement exceptionnel bénéficie aux sociétés qui investissent au capital d’une PME innovante, ce qui revient à permettre la déduction intégrale de la souscription ainsi versée. Sous conditions toutefois, à commencer par celle qui concerne les sociétés autorisées à investir…

Quel investisseur ? L’avantage fiscal est réservé aux sociétés soumises de plein droit ou sur option à l'impôt sur les sociétés, quelle que soit leur taille. Ce qui signifie qu’une entreprise relevant de l’impôt sur le revenu (entreprise individuelle, société en nom collectif, société civile, etc.) en est exclue.

Quel investissement ? L’investissement consiste à souscrire au capital d’une PME innovante. Mais qu’est-ce qui caractérise une entreprise innovante ?

Concrètement. Une PME innovante est une entreprise :

• qui emploie moins de 250 personnes et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 50 M€ ou dont le total du bilan annuel n'excède pas 43 M€ ;
• qui a réalisé des dépenses de recherche, représentant au moins 10 % des charges d'exploitation de l'un au moins des trois exercices précédant l'année de la souscription (dépenses de recherche, dépenses de veille technologique exposées lors de la réalisation d'opérations de recherche, dépenses affectées à la réalisation d'opérations de conception de prototypes ou installations pilotes de nouveaux produits) ;
• qui peut démontrer qu'elle développe ou développera dans un avenir prévisible des produits, services ou procédés neufs ou substantiellement améliorés par rapport à l'état de la technique dans le secteur considéré, et qui présentent un risque d'échec technologique ou industriel (cette appréciation est effectuée pour une période de trois ans par Bpifrance).

Mais encore… La PME doit aussi respecter l'une des deux conditions suivantes :

• soit elle n'exerce d'activité sur aucun marché, c'est-à-dire qu'elle n'a réalisé aucune vente commerciale depuis sa date de création ;
• soit elle exerce d'ores et déjà une activité sur un quelconque marché, depuis moins de 10 ans après sa première vente commerciale (la durée de 10 ans est décomptée à partir de l'ouverture de l'exercice suivant celui au cours duquel son chiffre d'affaires a dépassé pour la première fois 250 000 €).

Attention. La PME ne doit pas être cotée, ni qualifiée d'entreprise en difficulté. Sera considérée en difficulté l’entreprise incapable d'échapper à la liquidation à court ou moyen terme. Il s'agit :

• des sociétés à responsabilité limitée (SARL, SA…) dont plus de la moitié du capital a disparu, plus du quart ayant été perdu au cours des 12 derniers mois ;
• des sociétés pour lesquelles certains associés ont une responsabilité illimitée et dont plus de la moitié des fonds propres a disparu, plus du quart de ces fonds ayant été perdus au cours des 12 derniers mois ;
• de toutes les entreprises faisant l'objet d'une procédure collective.

A noter. L’investissement peut être fait en souscrivant directement au capital d’une PME innovante ou indirectement via des fonds communs de placement à risque, des fonds professionnels de capital investissement, des sociétés de capital-risque, des sociétés de libre partenariat qui investissent en titre de PME à hauteur d’un certain quota :

• 70 % de l'actif de la société doit être composé de titres de PME innovantes ;
• 40 % de l'actif de la société doit en outre être composé de titres reçus en contrepartie de souscription au capital de PME innovantes ou d'obligations converties de telles PME (ce qui impose 40 % de participations provenant de souscriptions en capital nouveau).

Investir dans une société innovante : comment ?

Investir en capital. Le bénéfice de l’avantage fiscal suppose une souscription au capital d’une PME innovante, directement ou indirectement via des organismes de placement collectif.

En numéraire ! L’investissement doit être réalisé en numéraire : le versement doit donc être effectué par virement ou chèque.

Mais minoritaire ! L’objectif du dispositif n’est pas d’inciter au rachat de PME innovantes, mais d’encourager la prise de participation en vue de soutenir le développement de ces entreprises. C’est pourquoi les entreprises souscriptrices ne doivent pas détenir directement ou indirectement plus de 20 % du capital ou des droits de vote de la PME innovante (en cas d'investissement intermédié, ce plafond s'apprécie au niveau de la PME innovante dans laquelle l'organisme de placement collectif a investi et non au niveau de l'organisme lui-même).

Attention. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, la société souscriptrice ne doit pas détenir de titres de la PME innovante dans laquelle elle a déjà investi et pour lesquels elle n'a pas pratiqué d'amortissement. En pratique, cela signifie que peuvent bénéficier de l'avantage fiscal :

• le premier investissement réalisé par une société dans une PME innovante ;
• les éventuels investissements de suivi, lorsque la première souscription a donné lieu à un amortissement, que celui-ci soit achevé ou encore en cours à la date de la nouvelle souscription.

Mais… Sont donc exclues les souscriptions faisant suite à d'autres souscriptions pour lesquelles il n'y a pas eu d'amortissement, soit parce que le dispositif n'était pas applicable à la date de la première souscription, soit par choix de la société souscriptrice. L’objectif est clairement d’éviter qu’une société, qui aurait souscrit au capital d’une PME innovante avant l'entrée en vigueur de ce dispositif, participe à une augmentation de capital pour bénéficier d’un effet d’aubaine.

Investir dans une société innovante : combien ?

Un amortissement. L’avantage fiscal consiste à amortir le montant de la souscription sur 5 ans et à déduire fiscalement cet amortissement : la souscription est donc déductible du résultat fiscal à raison de 20 % de son montant chaque année pendant 5 ans (soit une déduction totale de l’investissement sur 5 ans).

Sur quelle base ? L’amortissement est calculé sur la base de la souscription. Mais il faut savoir que la valeur des titres qui peuvent faire l'objet de cet amortissement exceptionnel ne doit pas dépasser 1 % du total de l'actif de l'entreprise réalisant l'investissement (cette limite s'apprécie à la clôture de l'exercice au cours duquel a lieu la souscription, en tenant compte de l'ensemble des souscriptions de l'entreprise faisant l'objet de l'amortissement exceptionnel, quelle qu'en soit la date).

Pour quel montant ? Les versements ne doivent pas excéder, pour chaque entreprise bénéficiaire, le plafond de 15 M€. Ce plafond de 15 M€ s’apprécie en prenant en compte les investissements réalisés directement par les souscripteurs ainsi que les souscriptions réalisées par l'intermédiaire des fonds et des sociétés d'investissement éligibles.

Dans ce cas… La société qui a réalisé l'investissement doit réintégrer à son bénéfice imposable le montant des amortissements pratiqués depuis l'acquisition, majoré de l'intérêt de retard (0,20 % par mois de retard). Cette réintégration est effectuée au titre de l'exercice au cours duquel intervient le non-respect d'une des conditions d'application du dispositif ou la cession.