Normes d’accessibilité des personnes handicapées : la destruction n’est pas automatique !

Un couple fait construire un immeuble comprenant au rez-de-chaussée un local commercial pour lequel un bail commercial est signé.

Mais, par la suite, le couple et la société locataire constatent que le bâtiment ne respecte pas les normes d’accessibilité aux personnes handicapées. Le seuil de l’entrée du local commercial est, en effet, 20 centimètres trop haut, ce qui rend l’accès au local commercial impossible pour un fauteuil roulant sans aide extérieure.

Le couple demande alors à ce que l’immeuble soit détruit et reconstruit (le coût des travaux est estimé à 792 300 €, à la charge du constructeur).

Ce que refuse le constructeur, lequel rappelle qu’un expert a été nommé et que pour ce dernier, 2 options alternatives sont envisageables :

• soit le trottoir est réaménagé, ce qui nécessite l’accord de la commune (le coût des travaux est estimé à 11 800 €) ;
• soit le sol du local commercial est abaissé (le coût des travaux est estimé à 53 800 €).

Mais, pour le couple et la société :

• la 1ère option ne peut pas être mise en œuvre car la commune refuse de procéder aux travaux nécessaires sur le trottoir ;
• la 2nde option ne peut pas être mise en œuvre car l’abaissement du sol rend la cave inutilisable ; en outre, un tel abaissement ne serait pas conforme au permis de construire.

Mais le juge refuse que l’immeuble soit détruit : il relève, tout d’abord, qu’aucune démarche n’a été engagée auprès de la commune pour mettre en œuvre la 1ère solution ; il constate, ensuite, que la 2nde solution consiste à abaisser le niveau du plafond de la cave de 16 cm : la hauteur de la cave passerait alors de 1,90 m à 1,74 m, une hauteur qui ne la rend pas inutilisable.

Dès lors, la demande de destruction de l’immeuble est rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 juin 2018, n° 17-15897

Accessibilité des personnes handicapées : bâtiment pas aux normes = destruction ? © Copyright WebLex - 2018

Opposition inefficace au dépôt de « cookies » : à éviter, sous peine de sanction !

Pour mémoire, les « cookies » permettent d’analyser la navigation d’un internaute et ses habitudes afin de lui proposer des publicités ciblées ou des services personnalisés. Il s’agit là d’un traçage portant atteinte à la protection des données personnelles. C’est pourquoi la Loi encadre l’utilisation des « cookies ».

Le contrôle du respect de cette réglementation a été confié à la Cnil, qui vient de sanctionner l’éditeur d’un site web d’actualités économiques. Les irrégularités relatives à la réglementation des « cookies », qui justifient sa sanction, méritent une attention particulière…

Cette réglementation impose que l’entreprise exploitant le site web recueille le consentement de l’internaute. Concrètement, le mode opératoire consiste à recueillir le consentement de l’internaute via un bandeau qui apparaît sur son écran, ce bandeau devant informer l’internaute :

• de la finalité précise des « cookies » ;
• de la possibilité de s’opposer à l’activation des « cookies » en modifiant les paramètres ;
• que la poursuite de sa navigation sur le site vaut accord à l’activation des « cookies ».

Le site web de l’éditeur possède bien ce bandeau et informe effectivement l’internaute qu’il peut s’opposer à l’activation des « cookies ». Mais cela n’était pas suffisant pour la Cnil : il faut que l’opposition de l’internaute soit efficace, ce qui n’était pas le cas ici.

Comme sur tous les sites Internet, certains « cookies » doivent être impérativement déposés pour que l’internaute puisse naviguer sur le site web tandis que d’autres sont facultatifs.

Or, ici, l’internaute était seulement informé de la possibilité qui lui était offerte de s’opposer aux « cookies ». Insuffisant, pour la Cnil : l’information communiquée à l’internaute ne lui permettait pas de différencier clairement les « cookies » devant être obligatoirement déposés pour qu’il puisse naviguer sur le site web et les « cookies » facultatifs.

En outre, l’internaute n’était pas informé des conséquences techniques de son opposition au dépôt de « cookies » sur son confort de navigation sur le site Internet.

L’éditeur du site Internet a, ici, été condamné au paiement d’une amende de 25 000 €.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat, du 6 juin 2018, n° 412589

Dépôt de « cookies » : l’internaute doit pouvoir s’y opposer facilement ! © Copyright WebLex - 2018

Loi sur la protection du secret des affaires : pour quelles informations ?

Applicable depuis le 1er août 2018, la Loi sur la protection du secret des affaires instaure un régime de protection pour les informations internes à une entreprise qui respectent les 3 critères cumulatifs suivants :

• l’information ne doit pas être connue ou aisément accessible pour les personnes familières de ce type d'informations en raison de leur secteur d'activité ;
• l’information doit avoir une valeur commerciale, effective ou potentielle, du fait de son caractère secret ;
• l’information doit faire l’objet de la part de son détenteur légitime de mesures de protection raisonnables, compte tenu des circonstances, pour en conserver le caractère secret.

La Loi précise que ce type d’information ne peut être détenu que par un « détenteur légitime » qui se définit comme celui « qui en a le contrôle de façon licite ».

En outre, la Loi précise quand l’obtention d’une information protégée par le secret des affaires est licite ou non ainsi que la possibilité ou non d’opposer le secret des affaires au cours d’un litige en justice.

Si une entreprise estime être victime d’une atteinte à la protection du secret des affaires, la Loi lui donne des moyens pour se protéger. Ainsi, par exemple, un juge peut ordonner que les produits commercialisés par un concurrent, grâce à l’atteinte au secret des affaires, soient définitivement écartés des circuits commerciaux, voire modifiés afin de supprimer l'atteinte au secret des affaires, détruits ou, selon le cas, confisqués au profit de l’entreprise victime.

Notez que les actions relatives à une atteinte au secret des affaires sont prescrites par 5 ans à compter des faits qui en sont la cause.

Sachez qu’un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application du nouveau régime de protection du secret des affaires.

Source : Loi n° 2018-670 du 30 juillet 2018 relative à la protection du secret des affaires

Loi sur la protection du secret des affaires : ce qu’il faut savoir © Copyright WebLex - 2018

Rescrit DGCCRF : ce qui change

Lorsque vous avez un doute sur un point de la réglementation en matière fiscale ou sociale, il est possible de demander à l’administration de se prononcer sur votre situation, pour éviter toutes mauvaises surprises. Depuis le 12 août 2018, l’équivalent en matière commerciale a vu le jour, dans 2 domaines précis toutefois : lesquels ?

Rescrit DGCCRF : en matière de délai de paiement

Par principe, un client professionnel ne peut pas imposer un délai de paiement anormalement long : cela signifie qu’une entreprise peut obtenir le règlement complet de sa prestation ou de sa livraison avant l’expiration d’un délai qui est strictement encadré par la règlementation.

Deux situations sont alors possibles :

• soit aucun délai n’est prévu : dans ce cas une entreprise doit obtenir le paiement de sa facture au plus tard le 30ème jour du mois suivant la réception de la marchandise ou l’exécution de la prestation, selon les activités ;
• soit un délai « conventionnel » a été convenu : ce délai ne peut pas dépasser 60 jours à compter de la date d’émission de la facture (ou, à titre dérogatoire au choix des parties, 45 jours fin de mois à compter de la date d'émission de la facture si le contrat le prévoit et si ce délai n’est pas un abus manifeste à l’égard de l’entreprise créancière ou 90 jours à compter de la date d'émission de la facture).

Le fait de ne pas respecter les délais de paiement et/ou les modalités de computation de ces délais est puni d’une amende administrative maximum de 75 000 € (pour une personne physique) ou 2 millions d’€ (pour une entreprise), ces montants étant doublés en cas de récidive dans les 2 ans.

Pour éviter d’être sanctionné, vous pourrez désormais demander à la DGCCRF de prendre formellement position sur la conformité des modalités de computation des délais de paiement que vous envisagez de mettre en place.

Cette prise de position formelle a pour objet de vous prémunir d'un changement d'appréciation de la DGCCRF qui serait de nature à vous exposer au paiement d’une amende administrative. La validité de cette prise de position prend fin à compter de la date à laquelle :

• votre situation n'est plus identique à celle présentée dans sa demande ;
• est entrée en vigueur une modification de dispositions législatives ou réglementaires de nature à affecter cette validité ;
• l'autorité administrative vous notifie, après vous avoir préalablement informé, la modification de son appréciation.

Notez qu’un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les secteurs économiques dans lesquels se posent des difficultés particulières en matière de délais de paiement et qui pourront bénéficier de cette prise de position formelle.

Ces difficultés particulières seront appréciées en fonction du nombre et de la gravité des incidents de paiement qui y sont constatés et de leur impact économique sur les secteurs concernés ou de la nature et de la récurrence des difficultés d'interprétation des règles relatives aux délais de paiement.

Rescrit DGCCRF : en matière de conformité du contrat de garantie commerciale

Une entreprise peut proposer une garantie commerciale à un client particulier. Cette garantie commerciale prend la forme d’un contrat écrit dont la réglementation est stricte afin de protéger le client.

Le fait de ne pas respecter la réglementation relative au contrat de garantie est puni d’une amende administrative maximum de 3 000 € (pour une personne physique) ou 15 000 € (pour une entreprise).

Pour éviter d’être sanctionné, vous pourrez désormais demander à la DGCCRF de prendre formellement position sur la conformité du contrat de garantie commerciale que vous envisagez de mettre en place.

Cette prise de position formelle a pour objet de vous prémunir d'un changement d'appréciation de la DGCCRF qui serait de nature à vous exposer au paiement d’une amende administrative. La validité de cette prise de position prend fin à compter de la date à laquelle :

• votre situation n'est plus identique à celle présentée dans sa demande ;
• est entrée en vigueur une modification de dispositions législatives ou réglementaires de nature à affecter cette validité ;
• l'autorité administrative vous notifie, après vous avoir préalablement informé, la modification de son appréciation.

Notez qu’un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article doit ici aussi préciser les secteurs économiques dans lesquels se posent des difficultés particulières en matière de garantie commerciale et qui pourront bénéficier de cette prise de position formelle.

Ces difficultés particulières seront appréciées en fonction de l'importance des manquements et des plaintes qui y sont constatés, de l'importance du surcoût supporté par les clients particuliers lié à la garantie commerciale ou de la nature et de la récurrence des difficultés d'interprétation des règles relatives aux garanties commerciales.

Régularité d’une décision administrative : ce qui change

La régularité d’une décision administrative (permis de construire, autorisation d’exploiter, etc.) donne lieu à de nombreux litiges.

Pour limiter ces litiges, il sera expérimenté, pendant 3 ans à compter du 12 octobre 2018, une sorte de « rescrit juridictionnel ». Cette expérimentation sera menée dans le ressort d’au maximum 4 Tribunaux administratifs.

Cette procédure permettra à l’auteur ou au bénéficiaire d’une décision administrative de saisir le Tribunal administratif pour que celui-ci se prononce sur la régularité de la procédure suivie.

La demande en appréciation de régularité est formée dans un délai de 3 mois à compter de la notification ou de la publication de la décision en cause. Elle est rendue publique dans des conditions permettant à toute personne ayant intérêt à agir contre cette décision d'intervenir à la procédure.

La décision du Tribunal administratif n'est pas susceptible d'appel mais peut faire l'objet d'un recours devant la Cour de cassation.

Si le Tribunal administratif constate que la procédure a été suivie régulièrement, aucun grief juridique faisant état d’une telle irrégularité ne pourra par la suite être invoqué en justice.

Notez que l'autorité administrative qui a délivré la décision en cause peut retirer ou abroger cette décision, si elle estime qu'elle est illégale, à tout moment de la procédure et jusqu'à l'expiration d'un délai de 2 mois après que la décision du juge lui a été notifiée.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de cette expérimentation.

Rapport de gestion des petites entreprises : ce qui change

Jusqu’à présent, étaient dispensées de l'obligation d'établir un rapport de gestion les SARL et les SAS dont l'associé unique, personne physique, assume personnellement la gérance ou la présidence, et qui répondent à la définition des petites entreprises.

Depuis le 12 août 2018, la Loi prévoit que sont dispensées de l’obligation d’établir un rapport de gestion les sociétés commerciales appartenant à la catégorie des petites entreprises. Cette mesure s’applique aux rapports afférents aux exercices clos à compter du 12 août 2018.

Pour mémoire, sont des petites entreprises, au regard de la Loi, les commerçants, personnes physiques ou personnes morales, pour lesquels, au titre du dernier exercice comptable clos et sur une base annuelle, 2 des 3 seuils suivants, ne sont pas dépassés :

• total du bilan : 4 000 0000 € ;
• montant net du chiffre d'affaires : 8 000 000 €
• nombre moyen de salariés employés au cours de l'exercice : 50.

Source : Loi n° 2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d'une société de confiance (articles 21, 54 et 55)

Loi Essoc : les nouveautés juridiques à connaître © Copyright WebLex - 2018

Ce qu’il faut savoir sur la campagne « Faux sites administratifs, attention aux arnaques ! »…

De plus en plus de sites arnaquent les Français en leur proposant des démarches administratives payantes (demande d’extraits de naissance, de changement d’adresse, d’inscription sur les listes électorales, etc.), alors que les sites administratifs « officiels » proposent ces prestations gratuitement.

Pour éviter ces arnaques, le Gouvernement vient de lancer une campagne intitulée « Faux sites administratifs, attention aux arnaques ! ». Elle a pour objectif de donner aux Français les bons réflexes pour effectuer des démarches administratives en toute sécurité.

Cette campagne rappelle les conseils suivants :

• pour effectuer une démarche administrative, il faut se rendre sur le site web www.service-public.fr ;
• il faut vérifier l’identité du site avant de donner ses coordonnées bancaires ;
• il ne faut pas toujours se fier aux premiers résultats des moteurs de recherche ;
• en cas d’arnaque, il faut contacter la DGCCRF.

Source : www.economie.gouv.fr

Faux sites administratifs : attention aux arnaques ! © Copyright WebLex - 2018

Agriculture et congé pour reprise : est-il possible d’exploiter 2 fermes (très) éloignées ?

Des frères et sœurs possèdent une ferme louée par un fermier. Au décès d’un des frères, ils décident de mettre fin au bail rural en se prévalant d’un congé pour reprise au profit de l’un d’entre eux, également agriculteur de profession.

Un congé irrégulier, selon le fermier, qui demande son annulation. Il rappelle que pour qu’un congé pour reprise soit valable, plusieurs conditions doivent être réunies, notamment celle relative au bénéficiaire du congé pour reprise : ce dernier doit exploiter personnellement la ferme mise en location.

Or, il constate que le frère qui bénéficie du droit de reprise exploite déjà une ferme… située à 450 km de celle louée. Il ne voit donc pas comment le bénéficiaire pourra exploiter 2 fermes situées à 450 km l’une de l’autre. L’obligation d’exploitation personnelle de la ferme reprise n’est alors pas remplie, selon le fermier, ce qui justifie l’annulation du congé pour reprise. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 juillet 2018, n° 16-28123

Quand un agriculteur n’a pas le droit de prendre en charge 2 exploitations… © Copyright WebLex - 2018

Le bail verbal est valable !

Le bail rural est un contrat spécifique par lequel un propriétaire met à disposition d’un exploitant agricole des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter. Ce contrat est généralement écrit.

Mais parfois, le bail rural peut résulter d’un bail verbal. Dans ce cas, le bail est conclu pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions d’un contrat type établi par la commission consultative départementale des baux ruraux, publié par arrêté préfectoral.

Mais pour bénéficier de ce contrat type, il faut prouver qu’il existe bel et bien un bail verbal. C’est ce qu’a réussi à faire un agriculteur qui exploitait 19 parcelles au terme d’un bail écrit, mais également 16 autres parcelles, au terme d’un accord verbal avec son bailleur.

En litige avec les héritiers du bailleur originaire, l’exploitant agricole a, en effet, réussi à prouver l’existence d’un bail verbal, relatif à l’exploitation des 16 parcelles, grâce aux éléments de preuves suivants :

• les surfaces agricoles effectivement exploitées étaient supérieures à celles indiquées dans le bail écrit ;
• l’exploitation de ces surfaces agricoles supplémentaires a donné lieu au versement d’un loyer complémentaire, mentionné dans ses pièces comptables, que les héritiers ne contestaient pas avoir perçu.

Ce bail verbal, reconnu par le juge, a donc été conclu pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions du contrat type établi par la commission consultative départementale des baux ruraux, publié par arrêté préfectoral, du département dans lequel l’agriculteur exerce son activité.

Cette reconnaissance judiciaire de l’existence du bail verbal lui a permis de bénéficier des règles protectrices du locataire exploitant agricole et de pouvoir continuer à exploiter les 16 parcelles agricoles verbalement mis à sa disposition.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 septembre 2018, n° 16-24132

Agriculture : une parole peut-elle constituer un bail rural ? © Copyright WebLex - 2018

Activité d’élevage d’équidé = bail rural !

Un bail commercial portant sur un ensemble immobilier devant servir « uniquement à l’élevage et en général à toutes activités équestres à l’exclusion de l’activité de centre équestre ou de poney-club » est conclu.

Par la suite, un avenant est conclu, autorisant l’activité de poney-club. 2 ans plus tard, le bailleur refuse de renouveler le bail moyennant une indemnité d’éviction au locataire.

Le locataire explique alors que le congé est nul car le bail conclu n’est pas un bail commercial, mais un bail rural. Et la réglementation propre au bail rural n’ayant donc pas été respectée, le congé est nul et le bail renouvelé.

Le bailleur conteste la requalification du bail commercial en bail rural. Il rappelle qu’au jour de la délivrance du congé, l’activité d’entraînement et de sport équestre était prépondérante. Or, cette activité n’est juridiquement pas agricole, mais commerciale. Le bail conclu est donc un bail commercial et le congé est parfaitement valable.

« Non », répond le locataire : pour déterminer la nature du bail, il ne faut pas s’intéresser à l’activité prépondérante lors de la délivrance du congé, mais à celle prépondérante lors de la conclusion du bail. Or, lors de la conclusion du bail, il était prévu que les locaux loués devaient servir exclusivement à l’élevage. Le bail conclu est donc un bail rural.

Pour le juge, c’est le locataire qui a raison : et parce que le bail conclu est requalifié en bail rural, le congé donné au locataire est nul.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 septembre 2018, n° 16-20092

Activité d’élevage : bail commercial ou bail rural ? © Copyright WebLex - 2018

Défaut d’entretien = résiliation du bail rural !

Un bail rural est signé à propos de parcelles viticoles. 10 ans plus tard, le bailleur réclame la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’entretien des parcelles louées.

Défaut d’entretien que conteste le bailleur : il produit diverses pièces justificatives qui démontrent qu’il a effectué des travaux d’entretien sur les parcelles viticoles.

« Insuffisant » toutefois pour le bailleur : malgré les pièces produites par le viticulteur, les manquements de ce dernier sont tels qu’ils sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. De manquements qui sont, par ailleurs, soulignés dans un rapport d’expertise faisant état de l’état déplorable dans lequel se trouve le vignoble.

Ce que valide le juge, pour qui les preuves rapportées par le bailleur caractérisent le défaut d’entretien. Le bail rural est donc résilié aux torts du viticulteur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 septembre 2018, n° 16-25641

Quand un viticulteur n’est pas « for me formidable »… © Copyright WebLex - 2018

Renoncer à l’indemnité de sortie : impossible !

En 1973, un bail rural relatif à des parcelles viticoles est signé entre un bailleur et un viticulteur. Durant le bail rural, le bailleur vend ses parcelles.

En 2011, le nouveau bailleur exerce son droit de reprise, ce qui contraint le viticulteur à quitter les lieux. Ce dernier réclame alors le paiement de l’indemnité de sortie à laquelle a droit l’exploitant agricole évincé qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué.

Il considère qu’il a droit à cette indemnité car son travail a permis de transformer une vieillie vigne en une parcelle viticole en état de production.

« Non » répond le bailleur : dans le contrat de bail rural, il est prévu une clause aux termes de laquelle le viticulteur renonce à une indemnisation pour les plantations réalisées plusieurs années après la conclusion du bail. Or, les améliorations apportées au fonds loué résultent justement de plantations réalisées plusieurs années après la conclusion du bail. Le viticulteur n’a donc pas droit à une indemnité de sortie.

« Si » répond le juge : toute clause prévoyant qu’un exploitant agricole renonce à son droit à une indemnisation de sortie est nulle. Par conséquent, le viticulteur a droit à son indemnité de sortie à titre de dédommagement (estimée ici à 4 773 €).

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 septembre 2018, n° 17-10492

« Et pourtant », le viticulteur a renoncé à son indemnité de sortie… © Copyright WebLex - 2018