Justifiez le respect de vos obligations, sous peine de sanctions !

Depuis une Loi de 2005 les établissements recevant du public (ERP) doivent être conçus de telle manière que les personnes handicapées (souffrant d’un handicap physique, cognitif, mental, psychique, sensoriel, etc.) et les personnes à mobilité réduite (personnes temporairement invalides, personnes âgées, personnes munies de poussettes, etc.) puissent accéder facilement aux parties ouvertes au public.

Le respect des normes d’accessibilité est obligatoire pour tous les ERP depuis le 1er janvier 2015. Tout ERP a donc dû transmettre au Préfet une « attestation de conformité » justifiant le respect de ces normes.

Toutefois, si l’ERP ne répondait pas aux normes d’accessibilité au 31 décembre 2014, il était possible d’obtenir un délai supplémentaire de mise en conformité en mettant en place un agenda d’accessibilité programmée : cet agenda constitue un engagement de réaliser les travaux requis dans un calendrier précis.

Le dossier était à transmettre à la Préfecture (ou, dans certains cas, à la Mairie) au plus tard le 27 septembre 2015. Ce délai de dépôt pouvait être prorogé pour une durée maximum de 3 ans dans le cas où les difficultés techniques ou financières liées à l’évaluation ou à la programmation des travaux l’imposaient, ou en cas de rejet d’un 1er agenda.

La durée d’exécution de cet agenda d’accessibilité programmée ne peut, en principe, pas excéder 3 ans à compter de son approbation (une prorogation du délai de mise en œuvre peut être demandée). Toutefois, cette durée d’exécution peut porter sur 2 voire 3 périodes de 3 ans chacune dans certains cas particuliers (en cas de contraintes techniques ou financières particulières par exemple).

Les modalités de suivi de l'exécution des agendas d'accessibilité programmée ainsi que les modalités d'attestation de l'achèvement des travaux et les conditions de transmission de cette attestation à l'autorité administrative viennent d’être précisées.

Le propriétaire d'un ERP est responsable de la transmission de l'attestation d'accessibilité ou du dépôt de la demande d'approbation de l'agenda d'accessibilité concernant cet établissement ou installation, ainsi que, le cas échéant, des demandes de prorogation des délais de dépôt et des délais de mise en œuvre de cet agenda. Il est également responsable de la transmission des éléments de suivi de l'agenda d'accessibilité programmée et de l'attestation d'achèvement de cet agenda.

Dans ce cadre, un système de contrôle est mis en place et des justifications du respect des obligations précitées peuvent être demandées au propriétaire de l’ERP. Ce dernier doit alors produire tout justificatif utile dans le délai d’un mois à compter de la demande, assorti, le cas échéant, de l'agenda d'accessibilité programmée ou de son engagement de le déposer dans un délai qu'elle indique et qui ne peut excéder 6 mois. Un défaut de réponse ou une réponse insatisfaisante entraînera une mise en demeure de se conformer aux obligations requises dans les 2 mois.

A défaut, une sanction pécuniaire est prononcée, variant de 1 500 € à 2 500 € selon les cas.

Source : Décret n° 2016-578 du 11 mai 2016 relatif aux contrôles et aux sanctions applicables aux agendas d'accessibilité programmée pour la mise en accessibilité des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public

ERP : une accessibilité sous contrôle © Copyright WebLex - 2016

Défaut de mention de l’adresse du bailleur dans le contrat de bail : un oubli indemnisable !

Un locataire quitte le logement loué auprès d’un bailleur par l’intermédiaire d’une agence immobilière en charge de la gestion de ce bien. Il souhaite récupérer le montant intégral de son dépôt de garantie qu’il estime être en droit d’obtenir.

L’agence immobilière retient le montant de ce dépôt de garantie, sans manifestement fournir d’explications au locataire quant à la cause de cette retenue. Ce dernier envisage donc de s’adresser directement au bailleur, sans pouvoir toutefois le faire, faute d’avoir son adresse.

Il constate, en effet, que l’adresse du bailleur ne figure pas dans le contrat de bail signé par l’intermédiaire de l’agence immobilière. Et l’agence refuse de divulguer les coordonnées du bailleur, l'empêchant ainsi de faire valoir ses droits. Il se retourne donc contre cette dernière et demande à être indemnisé du préjudice qu’il estime subir. Il rappelle, à ce titre que, compte tenu de cette situation, l’agence doit être tenue à l'entier paiement du dépôt de garantie.

Ce que confirme le juge ! Le préjudice du locataire, tenant à l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de solliciter la restitution du dépôt de garantie auprès du bailleur (sans qu’une retenue quelconque ne soit justifiée), est caractérisé. En plus de la restitution du dépôt de garantie, il a droit à des dommages-intérêts.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 31 mars 2016, n° 15-14075

Bail d’habitation : « ne dites pas au locataire où j’habite ! » © Copyright WebLex - 2016

Informations sur les délais de paiement : une obligation dès le 1er juillet 2016

Pour les exercices ouverts à compter du 1er juillet 2016, les sociétés dont les comptes sont certifiés par un commissaire aux comptes vont devoir mentionner dans leur rapport de gestion les informations suivantes sur les délais de paiement de leurs fournisseurs et clients. Formellement, il s’agira de compléter des tableaux dont le modèle est fixé par l’administration.

Pour les fournisseurs, il faudra ainsi préciser le nombre et le montant total HT des factures reçues non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le terme est échu (ce montant est ventilé par tranches de retard et rapporté en pourcentage au montant total des achats HT de l'exercice).

Pour les clients, il faudra préciser le nombre et le montant total HT des factures émises non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le terme est échu (ce montant est ventilé par tranches de retard et rapporté en pourcentage au chiffre d'affaires HT de l'exercice).

Il est possible de présenter les retards de paiement, non pas à la date de clôture, mais au cours de l’exercice : il s’agira de présenter le nombre et le montant HT cumulés des factures reçues et émises ayant connu un retard de paiement au cours de l'exercice et la ventilation de ce montant par tranche de retard ; la société les rapportera aux nombre et montant total HT des factures, respectivement reçues et émises dans l'année.

Il faut noter les 2 précisions suivantes :

• les retards de paiement sont déterminés à partir des délais de paiement contractuels, ou en l'absence de délais contractuels spécifiques, des délais légaux applicables ;
• il est possible d’exclure des factures relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées : il faudra alors l’indiquer en commentaire et mentionner le nombre et le montant total des factures concernées.

Le commissaire aux comptes de la société devra attester de la sincérité des informations ainsi mentionnées dans le rapport de gestion à propos des délais de paiement des factures, et de leur concordance avec les comptes annuels.

Source :

• Décret n° 2015-1553 du 27 novembre 2015 pris pour l'application de l'article L. 441-6-1 du code de commerce
• Arrêté du 6 avril 2016 pris en application de l’article D 441-4 du Code de Commerce

Qu’en est-il de vos délais de paiement des factures ? © Copyright WebLex - 2016

Pour les microentreprises

Depuis le 1er avril 2014, les microentreprises peuvent demander à ce que leurs comptes déposés au greffe du Tribunal de Commerce ne soient pas rendus publics. Cette confidentialité ne s’impose toutefois pas aux administrations publiques qui conservent un accès à l’intégralité du registre du commerce. Les autorités judiciaires, les autorités administratives et la Banque de France ont donc accès aux comptes de ces sociétés.

Pour rappel, les microentreprises (hors sociétés holdings) sont des entreprises qui ne dépassent pas 2 des 3 seuils suivants :

• un total de bilan inférieur à 350 000 € ;
• un chiffre d’affaires inférieur à 700 000 € ;
• un nombre moyen de salariés employés au cours de l’exercice égal à 10.

Si vous demandez un dépôt confidentiel des comptes annuels, vous devez compléter une déclaration de confidentialité des comptes annuels, conformément au modèle suivant :

Pour les petites entreprises

Les petites entreprises bénéficient elles aussi d’une mesure de confidentialité : elles peuvent demander au moment du dépôt de leurs comptes que leur compte de résultat ne soit pas rendu public. Cette mesure de confidentialité s’applique aux comptes clos à compter du 31 décembre 2015 et déposés à compter du 7 août 2016.

Cette mesure de confidentialité ne s’applique toutefois pas aux sociétés cotées, aux sociétés membres d’un groupe, ainsi qu’aux banques et aux assurances. En outre, les autorités administratives et judiciaires, la Banque de France ainsi que les sociétés qui financent ou investissent, directement ou indirectement, dans les entreprises ou fournissent des prestations au bénéfice de ces personnes morales conserveront un accès à l'intégralité des comptes.

Pour rappel, une petite entreprise est celle qui ne dépasse pas 2 des 3 seuils suivants :

• un total de bilan inférieur à 4 M€ ;
• un chiffre d’affaires inférieur à 8 M€ ;
• un nombre moyen de salariés employés au cours de l’exercice égal à 50.

Si vous demandez un dépôt confidentiel de votre compte de résultat, vous devez compléter une déclaration de confidentialité des comptes annuels, conformément au modèle suivant :

Source :

• Arrêté du 15 octobre 2014 relatif à l’allègement des obligations de publicité des comptes annuels des microentreprises
• Arrêté du 30 mai 2016 relatif à l’allègement des obligations de publicité des comptes annuels des petites entreprises

Dépôt des comptes : confidentialité, mode d’emploi © Copyright WebLex - 2016

Rupture conventionnelle = 1 mois de préavis ?

Parce qu’il a quitté son emploi, à la suite d’une rupture conventionnelle conclue avec son employeur, le locataire est amené à donner son congé au bailleur à propos du logement qu’il occupe. Et parce que la durée de préavis, normalement fixée à 3 mois, est réduite à 1 mois en cas de perte d’emploi, il estime avoir droit à ce préavis réduit.

Mais le bailleur ne l’entend pas de cette oreille et considère, au contraire, que la rupture conventionnelle ne fait pas partie des critères qui permettent au locataire de bénéficier d’un préavis réduit.

Ce que conteste à son tour le juge : il est clair, pour lui, que la rupture conventionnelle du contrat de travail constitue une perte d'emploi et permet au locataire de bénéficier d'un délai de préavis d'un mois.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 9 juin 2016, n° 15-15175

Location de logement et préavis : 3 mois… ou 1 mois ? © Copyright WebLex - 2016

Appliquer une décote sur le prix de vente est possible !

Une salariée travaille comme directrice commerciale dans une société. Egalement associée de cette société, elle a conclu un pacte d’associés avec la société-mère qui détient 97 % du capital de l’entreprise dans laquelle elle travaillait.

Ce pacte prévoit que la salariée est tenue de céder la totalité de ses actions en cas de perte de sa qualité de salariée pour quelque cause que ce soit. Il est notamment prévu qu’en cas de cessation de ses fonctions pour cause de licenciement autre que pour faute grave ou lourde, le prix de ses parts sociales serait décotée de 50 %.

Licenciée quelques années plus tard, et contrainte de vendre ses parts, elle voit le prix de vente amputé de 50 % compte tenu des dispositions prévues dans le pacte. Mais elle va contester l’application de cette décote.

Elle rappelle que la conclusion d’un contrat suppose que les parties y consentent librement. Ce qui n’était pas le cas ici, selon elle, parce qu’elle était salariée de la société dont elle détenait les titres et donc contrainte de conclure le pacte avec des personnes vis-à-vis desquelles elle était en état de subordination.

Dès lors, elle estime que son statut de salariée lui a interdit de négocier librement les clauses du pacte d’associés qui lui a été soumis, et notamment celle relative à la décote de 50 % du prix de vente de ses parts.

Mais le juge valide l’application de cette décote, et donc le prix de vente : l’ex-directrice commerciale a conclu le pacte d’associés avec la société-mère de la société dont elle détenait les titres, qui n’était pas son employeur. On ne peut donc pas considérer qu’elle a signé le pacte en état de subordination : elle doit être considérée comme ayant donné librement son contentement à l’insertion de la clause prévoyant une décote de 50 % sur le prix de vente.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 7 juin 2016, n° 14-17978

Sortir d’un pacte d’associés : à quel prix ? © Copyright WebLex - 2016

Comité d’entreprise : ce n’est pas un professionnel !

Le comité d’entreprise d’une société conclut avec un prestataire un contrat tacitement reconductible lui donnant accès à une offre culturelle en ligne. Près d’1 an s’écoule et il décide de rompre le contrat en se prévalant des règles de résiliation d’un contrat tacitement reconductible applicables aux non-professionnels.

Ce que conteste le prestataire : il rappelle qu’un comité d’entreprise assure, contrôle et participe à la gestion de toutes les activités sociales et culturelles d’une entreprise. Dès lors, selon lui, lorsque le comité d’entreprise a signé le contrat lui offrant un accès à une offre culturelle en ligne, il a agi en tant que professionnel.

Mais le juge va se ranger du côté du comité d’entreprise : lorsque ce dernier agit dans le cadre de sa mission légale, il n’exerce pas une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Par conséquent, il ne peut pas être qualifié de professionnel. Le comité d’entreprise a donc eu raison d’appliquer les règles de la tacite reconduction applicable aux non-professionnels.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 15 juin 2016, n° 15-17369

Comité d’entreprise : un partenaire « professionnel » ? © Copyright WebLex - 2016

Client professionnel = 5 ans pour agir !

Une banque réclame à un client les sommes qui lui sont dues dans le cadre d’un prêt immobilier. Mais, constatant qu’elle a tardé à réagir pour obtenir ce remboursement, le client considère qu’elle ne peut plus obtenir gain de cause. Concrètement, elle a attendu plus de 2 ans pour réagir.

Le client rappelle qu’il a contracté le prêt immobilier dans le cadre de son patrimoine privé. Etant considéré juridiquement comme un « consommateur » et la banque comme un « professionnel », le délai pour agir de cette dernière contre lui est de 2 ans au maximum. Ce délai s’étant écoulé, l’action de la banque est donc tardive, selon le client.

Ce que conteste la banque : pour elle, son client doit être considéré comme un « professionnel » car le prêt immobilier s’inscrit dans le cadre d’une activité consistant à acquérir des immeubles destinés à la location après les avoir rénovés. Elle précise que son client a ainsi pu acquérir 41 appartements, 3 maisons et 1 terrain constructible.

Elle considère donc son client comme un « marchand de biens » : s’agissant d’un « professionnel », ce sont bien les règles relatives aux relations entre « professionnels » qui s’appliquent. Son délai pour agir est donc de 5 ans ; son action n’est donc pas tardive.

Ce que confirme le juge : parce que l’activité du client est récurrente et importante, le juge va alors considérer que le client est un marchand de biens, et donc un « professionnel ». Ce sont les règles applicables aux relations entre « professionnels » qui s’appliquent. Par conséquent, l’action de la banque n’est pas tardive.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 29 juin 2016, n° 15-21939

Un consommateur trop « professionnel » ? © Copyright WebLex - 2016

Comptes confidentiels : la liste des sociétés qui ont un accès aux comptes (enfin) connue

Les microentreprises (moins de 700 000 € de chiffre d’affaires et moins de 10 salariés) peuvent demander à ce que leurs comptes déposés au greffe du Tribunal de Commerce soient confidentiels ; il en est de même pour les petites entreprises (moins de 8 M€ de chiffre d’affaires et moins de 50 salariés) qui ne peuvent demander la confidentialité que pour leur compte de résultats.

Cette confidentialité n’est toutefois pas opposable à la Banque de France, aux autorités judiciaires et administratives et aux sociétés qui financent ou investissent, directement ou indirectement, dans les entreprises, ou fournissent des prestations au bénéfice des sociétés qui réclament la confidentialité de leurs comptes.

La liste précise de ces sociétés vient d’être publiée et en voici la teneur.

Pour les sociétés qui financent ou investissent dans les entreprises :

• les établissements de crédit et sociétés de financement, les compagnies financières holding et entreprises mères de société de financement, les entreprises d'investissement, les sociétés de gestion de placements collectifs, les sociétés de libre partenariat,
• la Caisse des Dépôts et Consignations et ses filiales,
• les entreprises d'assurance et de réassurance, les institutions de prévoyance et leurs unions, les mutuelles et leurs unions, les intermédiaires en assurance ou en réassurance, les sociétés exerçant à titre habituel la location de biens professionnels sans être agréées en tant qu'établissement de crédit ou société de financement.

Pour les sociétés qui rendent des prestations :

• les dépositaires centraux et les gestionnaires de systèmes de règlement interbancaires,
• les entreprises de marché ou les personnes qui opèrent un marché réglementé,
• les établissements de paiement,
• les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement,
• les établissements de monnaie électronique,
• les conseillers en investissements financiers,
• les prestataires de service en recherche en investissement et d'analyse financière,
• les agences de notation de crédit,
• les agents liés à un prestataire de services d'investissement,
• les conseillers en investissements participatifs,
• les intermédiaires en financement participatif,
• les sociétés spécialisées en information de solvabilité et de prévention de défaillance.

Toutes ces sociétés peuvent donc obtenir un accès aux comptes même si leur dépôt a été accompagné d’une demande de confidentialité. Elles doivent toutefois fournir une attestation à l’appui de leur demande d’accès aux comptes, dont la teneur est la suivante.

MODÈLE TYPE D'ATTESTATION PRÉVUE PAR L'ARTICLE A. 123-68-1

1. Déclarant.

Dénomination ou raison sociale de la personne morale :

Le cas échéant, le numéro d'immatriculation au RCS :

Identité et qualité du représentant légal signataire :

2. Objet de la déclaration.

Le (la) soussigné (e) atteste sur l'honneur que la personne morale qu'elle représente appartient à, au moins, l'une des catégories de personnes définies à l'article A. 123-68-1 du code de commerce :

• Personnes morales qui financent ou investissent, directement ou indirectement, dans les entreprises : (préciser la catégorie)
• Prestataires fournissant des services aux personnes morales qui financent ou investissent, directement ou indirectement, dans les entreprises : (préciser la catégorie)

3. Engagement du déclarant.

Le (la) soussigné (e) s'engage à ne pas communiquer à des tiers les comptes annuels dont il (elle) a obtenu la communication en vertu du premier alinéa de l'article R. 123-154-1.

Toute fausse attestation sur l'honneur constitue un faux et un usage de faux passible des peines d'amende et d'emprisonnement prévues aux articles 441-1 et suivants du Code Pénal.

Fait à …, le …

Signature.

Source : Arrêté du 23 juin 2016 pris pour l'application de l'article 213 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques

Confidentialité des comptes : vis-à-vis de qui ? © Copyright WebLex - 2016

150 m² de surface plancher = recours obligatoire à un architecte

Que vous agissiez à titre particulier ou à titre professionnel (commerçant, artisan, prestataire de services, etc.), vous devrez obligatoirement avoir recours à un architecte dès lors que la surface plancher des travaux sera supérieure à 150 m² et non plus à 170 m².

Notez que les constructions à usage agricole ne sont pas concernées par cet abaissement.

Pour mémoire, le recours à un architecte n'est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis au permis de construire :

• qui portent exclusivement sur l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs des constructions et des vitrines commerciales ;
• qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.

Source : Loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine (article 82)

Recourir à un architecte : une obligation ? © Copyright WebLex - 2016